臺灣士林地方法院民事簡易判決 97年度士簡字第1027號
原 告 吳宜芬
訴訟代理人 陳雪萍 律師
被 告 興富發建設股份有限公司
法定代理人 鄭欽天
訴訟代理人 鄭崇文 律師
複 代理人 顏鳳湄
上列當事人間確認本票債權不存在事件，業經於民國100年1月27
日言詞辯論終結，本院判決如下：
主文
原告之訴駁回。
訴訟費用新台幣柒萬貳仟參佰肆拾元由原告負擔。
事實及理由要領
一、原告主張：
㈠原告於民國94年9月21日向被告公司購買包括新北市○里區
○○路○段○○○號15樓Ａ5、A6及21樓A8房地時，曾開立乙
紙面額新臺幣（下同）600,000元之本票乙紙交付被告做為
擔保系爭房地價款中，被告公司無息貸款分期給付部分之款
項，惟其中A6房屋（下稱系爭房屋）完工並於95年9月7日
交屋後，原告即發覺該屋有嚴重之漏水、龜裂等瑕疵，幾番
要求被告公司負瑕疵擔保責任，多次往來談判皆無法如願，
系爭房屋亦從來無法居住使用，原告乃於97年2月25日以存
證信函通知被告公司，催告其於20日內修復該漏水瑕疵，否
則將主張減約或減價，惟被告仍置之不理，又系爭房屋因施
作方式與採用之建築材料之瑕疵，造成系爭房屋之室內真菌
超過標準值2.9倍-4.6倍，並造成原告之母 吳王麗珠 皮膚過
敏及原告身體不適，且系爭房屋經「財團法人中華建築基金
會」鑑定，亦得出應加以改善，否則不適於居住之結論之重
大瑕疪。原告遂再以存證信函對被告公司表示解除買賣契約
，並請被告公司返還房屋價款、系爭60萬元擔保本票及賠償
損害821,134元，惟被告仍執系爭本票向本院聲請本票裁定
，經本院以97年度票字第3376號核發本票裁定在案。惟兩造
之買賣契約業已解除，被告執有系爭本票即無法律上之原因
，爰依民法第259條、第179條之規定請求返還。
㈡系爭房屋○○○區○○○○路放置不當、配電線錯誤，而系
爭房屋嚴重漏水、通風不良及黴菌滋生，又無排油煙管、熱
水器橫放，顯不適合居住，有證人 鍾英光 建築師於本院99年
9月28日庭期日證詞可證，且系爭房屋屬於居室之客廳、臥
室、廚房未完全設窗，僅於不屬於居室之衛浴間設窗，顯違
反「建築技術規則」建築設計施工編（下稱施工編）第40條
、第1條第19款規定。又被告與春天戀人社區每一戶房屋買
受人就排油煙機之給付約定完全相同，則被告自應給付能將
所有烹調方式含「煎炒炸燉煮」所產生之油煙、廢氣排出戶
外之排油煙機，亦即應含排油煙機、鋁風管及排油煙管，始
符合契約約定。又按基於使用、維修之安全，熱水器通常是
以直立方式裝設，契約書既未約定原告同意被告將電熱水器
以平躺方式裝設，被告自應以直立方式安裝，迺被告竟以平
躺方式裝設，而且還裝設在衛浴間之天花板上，不僅使用不
安全、維修不方便、且因水壓問題容易造成爆管、漏水。而
整棟大樓之公共設施，如SPA館、露天游泳池等，亦因原始
設計錯誤，而於96年3月28日拆除重新施作，是其瑕疵乃由
來已久，且被告給付內容與廣告文宣之內容及銷售人員之保
證有諸多不符，復經行政院公平交易委員會裁罰在案，又有
：一樓大部分係開放空間非私密空間、自行車道與公共設施
無明顯區隔、現況一樓大廳右側之咖啡廳及左側之會客室，
與建築法令不符有被拆除之危險，且被告於咖啡館與會客室
施作之玻璃帷幕非屬固定，遇到刮風即會發出聲響、遇到下
雨即滲水等瑕疵，25樓應有天幕海景溫泉泳池，但依竣工圖
所示卻係花圃、花台；應為全國唯一之溫泉渡假住宅，事實
上並非惟一，鄰近基地推出溫泉住宅之溫泉還是經被告同意
開發；實際每日出水量亦未達500噸以上，且溫度未達50度
，仍須加溫；社區活動空間應達千坪，卻未達千坪；峇里庭
園植栽區竟是行水區，不能作為庭園使用等等，皆與廣告文
宣不符，故原告再以99年12月2日準備書狀繕本之送達，為
追加解除契約事由之表示；縱認原告不得解除契約，原告亦
得請求損害賠償或減少價金，春天戀人社區管理委員會曾委
請葉美麗不動產估價師事務所，就被告上開溫泉、公共瑕疵
涉嫌廣告不實之減價金額為鑑價，依該鑑定報告之記載，每
坪減價金額最少為27,900元，而系爭房屋契約書所約定房屋
面積為20.32坪，原告應可請求減少價金或損害賠償566,92
8元，縱 鈞院 認為買賣契約仍有效存在，亦因原告繳交之房
屋價款僅餘20多萬元未付，且原告得以所受損害之賠償額予
以抵銷，故被告請求原告給付576,000元之房屋價款債權亦
已無理由。為此，爰提起本件訴訟，請求確認被告對原告57
6,000元之本票債權不存在，被告應返還原告於94年9月21
日簽發、未載到期日、面額60萬之本票乙紙等語。
㈢對被告抗辯之陳述：被告於96年5月2日、同月4日及96年
6月8日為浴室竹編天花板進行之拆除、封裝、油漆，並全
面消毒、清潔等工程，並非整修系爭房屋，而係針對未售戶
之A6-21樓而已。被告之售後服務自95年9月7日起至96年
9月6日止，為期一年，系爭房屋漏水情形自交屋後問題不
斷，雖經被告多次修繕，瑕疵並未修補，因系爭房屋仍在保
固期間內，被告自不得推諉責任，故不能以被告已有施作工
程，即認原告已驗收。原告並未簽具任何切結書，且原告母
親取得產權後，曾多次要求被告裝設逃生緩降機，被告均置
之不理。實務上亦曾發生主管機關瀆職或疏失，就不該核發
建造執照、使用執照之案件，核發建造執照、使用執照之案
例，故不能以系爭房屋經主管機關核發建造執照、使用執照
，即謂系爭房屋採光、通風設計符合規定。被告出售系爭房
屋係包含裝潢，裝潢款已包含在房屋總價款內，且裝潢公司
是被告安排，裝潢公司於估價單亦記載業主是被告，足證被
告辯稱裝潢與伊無關云云，與事實不符。而關於浴缸之施作
位置，被告自始即規劃設計在陽台，但被告深諳法令，知悉
若一自始即規劃設計在陽台，將無法取得使用執照，故被告
為取得使用執照，先不施作浴缸，迨取得使用執照後，始施
作浴缸，且被告為規避法律責任，還讓原告之外公簽立承諾
書，同意陽台二次施工，導至春天戀人社區依法必須裝設之
逃生緩降梯完全無法裝設，故關於系爭房屋之採光、通風設
計，是否符合建築法規，自應以系爭房屋現況為基準，不應
以被告向主管機關申請之圖說為基準，且上開承諾書係被告
預謀詐欺買受人而令買受人簽立，如今反指稱買受人不得主
張瑕疵，實違反公平正義。查被告係故意不告知瑕疵，故原
告行使物之瑕疵擔保請求權，自不受六個月期間之限制。又
被告原給付之地板，既因漏水、受潮、浸漬、發霉，被告本
有重新施作之義務，且原告為避免再發生相同情事，請求被
告將木地板更換為拋光石英磚，亦與契約約定相符，自屬合
法合理之要求。
㈣對鑑定報告書所載與事實不符部分之陳述：系爭鑑定報告書
就標的物之構造、現況及位置等基本記載均有錯誤，其所為
之鑑定內容即有可議。由編號11之照片所示，天花板漏水現
象顯而易見，至今漏水仍未改善，編號12之照片係溫泉管線
爆裂而致漏水，亦清晰可見，可證系爭房屋有漏水之虞而未
改善。系爭房屋漏水現場，應與建築之施工及管線材質不良
有關，而黴菌滋生現象，又與建築設計之採光與通風不良不
無關聯，且又與因長期漏水導致室內潮濕而大量滋生息息相
關。又原告發現漏水現象係始於96年8月8日帕布颱風來襲
時，並非被告所稱交屋後近8個月餘之96年5月初，鑑定報
告仍引述此被告不實之陳述，實有可議。又鑑定人毫無根據
地將套房與家用住宅作區分，不知其區分標準暨不同在何處
？為何套房僅能作「燉煮」，烹調，不適合「煎炒炸」之烹
調，就此鑑定報告中並未詳述理由，顯屬瑕疵，再者，被告
在訂約前從未向買受人表示系爭房屋為套房，僅為作「燉煮
」之烹調，鑑定人逕片面聽信被告之陳述而為上開鑑定結果
，實令人訝異及不服。鑑定報告先表示：「房屋管道、四牆
周邊及衛浴間天花板漏水等事項，經研判應是熱水器漏水」
，於後卻又陳稱：「對電熱水器安裝方式之問題屬於附屬設
備之認知與更換設備及配合施工費用問題」等等，前後顯屬
矛盾。又施工編第41條、第42條就有效採光面積設有規定，
第43條就有效通風面積設有規定，然鑑定報告就系爭房屋之
採光面積、通風面積完全未丈量、未計算，即直接稱符合規
定，不僅缺乏依據且嫌速斷。鑑定報告雖稱一般小坪數套房
大樓規劃設計，大部分之居住單位都只能有一面牆對外開窗
云云，然鑑定報告並未提出相關參考資料，且觀之系爭買賣
契約書所附附圖一房屋平面圖，系爭房屋所在之春天戀人社
區，有多數房屋係兩面牆對外開窗，益證鑑定報告上開立論
與實務現況不盡相符。縱認鑑定報告上開立論可採，然所謂
一面牆對外開窗，其位置亦應在居室，且採光、通風之有效
面積必須符合規定，但系爭房屋屬於居室之客廳、臥室、廚
房完全未設窗，僅於不屬於居室之衛浴間設窗，且採光、通
風之有效面積又不足，自違反施工編規定。98年11月5日鑑
定機關勘查時，因正值東北季風季節，故風量較大，但不能
據此證明系爭房屋平時都有該風量。鑑定報告並未就漏水原
因進行鑑定，卻直接得出「非建築構造瑕疵漏水」之結論，
不僅缺乏依據，亦嫌速斷。
二、被告則抗辯以：
㈠原告係承受其外公所購買被告公司所興建之三戶房屋，即新
北市○里區○○路○段○○○號A5-15樓、A6-15樓、A8-21
樓，上開房屋均已交屋，至於系爭房地向銀行貸款不足之尾
款，原告簽立系爭本票予被告做為向原告無息貸款分期之尾
款，分別是A5-15樓：積欠14萬元、A6-15樓：積欠186,00
0元、A8-21樓：積欠25萬。本件原告主張有瑕疵之房屋為
A6-15樓，故A5-15樓、A8-21樓積欠之尾款自不在本件爭
執之範圍內，有爭議的部分應僅有186,000元。
㈡系爭房屋於95年9月7日交屋，也移轉登記完成，但原告都
未去居住。原告在96年5月初始通知被告該屋天花板疑似有
漏水現象，被告當天晚上即派售服人員 梁廣富 前去查看，得
知是熱水器接頭漏水，隨即於96年5月2日將天花板拆除，
將熱水器管線接密，96年5月4日天花板封裝，於96年5月
13日請莊先生進行油漆工程，及請勤順水電公司進行洗孔裝
燈，工程完畢後，經原告驗收無誤。96年5月底，原告母親
又表示系爭房屋因長期無人居住，欲將系爭房屋整理一下，
以便日後出租、出售，而向被告要求協助其清潔消毒，被告
基於服務客戶之理念，乃同意免費協助清理，於96年6月8
日雇清潔工人至系爭房屋，將骨董搬移，清理擦拭及進行全
面消毒。豈料，原告母親於96年9月份，又要求被告更換榻
榻米、同年12月原告母親再要求將木地板更換為拋光石英磚
，被告考量原告外公當初購買該社區多戶房屋之情形，故再
次退讓同意協助其將原榻榻米改為鋪設木地板，並即進行公
司內部申購程序。詎97年2月底，原告母親竟食髓知味，以
系爭房屋內有細菌，要求被告將地板、天花板、廚櫃、壁紙
等全部拆除重新施作，顯係無理要求，被告無法同意，兩造
因而在97年5月6日於新北市政府消保官進行協商，因無法
達成共識而協商不成立。
㈢原告於支票陸續退票並經被告於96年8月24日發函催討後，
始於97年2月25日辯稱系爭房屋有漏水瑕疵而拒絕付尾款，
顯無理由。且經鈞院囑吒之台灣省建築師公會鑑定，系爭房
屋已修復、無漏水，且非建築結構瑕疵漏水，無安全問題。
㈣且系爭房屋於95年9月7日即交付原告占有使用，是有關系
爭房屋空氣中是否有細菌，或細菌是否過量，此乃房屋管理
使用之問題，與被告無關。原告既自陳系爭房屋迄今未曾使
用，難認不會因空間封閉、通風不良、缺乏陽光、高濕度，
加上未曾清潔，產生塵埃致細菌增長。何況，台灣省建築師
公會鑑定報告亦明載「98.11.5會勘時門窗緊閉，後來將門
窗打開風很大」等語，可見原告只要正常使用，並適時開窗
即可保持通風，根本不會有床頭潮溼情形或滋生黴菌，此應
係原告管理使用之問題。
㈤系爭房屋之格局係依據新北市政府工務局核准圖說所建造，
買受人早已知悉，依據台灣省建築師公會鑑定報告，系爭房
屋室內採光符合施工編第41條至第42條規定，而室內通風亦
符合「建築技術規則」建築設計施工編第43條規定，原告所
指通風不良或採光不足純屬個人主觀上之感受。此外，原告
之母親吳王麗珠早在93年7月間即有皮膚過敏而緊急就醫之
病史，故原告以其母之病歷主張房屋瑕疵之損害賠償，並無
任何因果關係。原告及其母既未使用過系爭房屋，則渠等所
指之身體病症，自與系爭房屋沒有因果關係甚明，至於原告
另所謂打掃致病之說法，全屬無稽。
㈥又查兩造買賣契約書附件五建材設備廚房設備中約定給付之
標的為隱藏式排油煙機，而被告交付之標的亦為隱藏式除油
煙機，該機種本係於套房或密閉空間中使用，而以活性碳材
料過濾，等同室內空氣循環清淨機使用，無庸裝設鋁風管，
為現行機種，原告不能因不知悉該機種，即以個人主觀認知
指為設計不良。系爭玄關天花板抽風機本即不是合約約定之
給付範圍，玄關天花板有無裝設抽風機將室內空氣抽至室外
，純屬個人主觀上之感覺。再者，系爭熱水器係被告委託怡
興國際有限公司所設計，採隱式儲存式電熱能熱水器，為吸
頂式、倒吊安裝法，並非一瓦斯熱水器，且有經濟部標準檢
驗局出具之品質管理系統商品驗證登錄證書，並經主管機關
認證，可證明該產品無安全問題。依據各類場所消防安全設
備設置標準第25條之規定，僅10樓（含）以下需設置逃生緩
降機，系爭房屋位於15樓，本即無庸設置逃生緩降機，被告
並未違反規定。且原告為增加使用空間而同意陽台外推並拆
除原已安裝於陽台之逃生緩降機，此亦有原告簽署之承諾書
及工程變更設計申請表可稽。
㈦原告所指房屋之通風、採光、黴菌、抽油煙機及玄關天花板
抽風機之設計、熱水器之安裝及未裝設逃生緩降梯等事項本
非瑕疵，亦非需長時間才可發現，然系爭房屋於95年7月9
日交屋，原告怠於檢查及通知，依法應視為承認該房屋。其
主張系爭房屋有瑕疵並據為解除契約並主張損害賠償，實屬
無據。
㈧原告主張追加部分，被告並不同意，何況本件訴訟進行已兩
年多，原告竟於訴訟兩年後始提出新攻擊防禦方法並主張追
加，顯已非適當之時期，更有延滯訴訟、妨礙訴訟之嫌，並
對被告造成嚴重之突襲，依法自不應准許。且原告追加所謂
溫泉、公共設施等瑕疵，被告否認之，縱有瑕疵，原告亦怠
於檢查或通知，甚至已逾除斥期間，不得主張之。
三、原告主張之事實，業據其提出申訴協調紀錄書、催告修繕瑕
疪及解約存證信函各乙份、本院97年度票字第3376號民事裁
定書、台美檢驗科技有限公司空氣品質檢驗報告、吳王麗珠
病歷表及診斷證明書、財團法人中華建築基金會鑑定報告書
、照片、系爭房地買賣契約書、櫻花除油煙機使用按裝說明
書、剪報資料、 梁正芬 建築師事務所94年12月5日說明書、
A8-21樓除油煙機彩色照片、溫泉管路爆管公告、漏水公告
、裝潢工程承諾書、廣告影本、平面圖集、公平會處分書、
建築面積計算示意圖、台北縣政府96年9月12日函、社區管
委會96年10月2日函、被告公司96年12月7日函及所附照片
、天泉廣告、溫泉開發同意書、溫泉水權狀、溫泉溫度照片
、使用執照、訴外人 張弘強 買賣契約書節本、鑑價報告書、
房屋租賃契約書、99年12月26日公共設備照片為證。被告則
抗辯如上，並提出系爭本票、交屋切結書、交屋資料收執表
、交屋結算明細表、交屋同意暨保固書、催告繳交貸款之存
證信函及回執、櫻花公司及太平洋公司安裝使用說明書、承
諾書及工程變更設計申請表、94年9月21日讓渡書及客戶換
約單、94年12月12日提前交屋單、系爭建物尺寸圖為證。
四、本件爭點乃在：原告於97年5月解除契約是否合法？原告主
張抵銷有無理由？原告於99年12月2日具狀追加以被告給付
之溫泉、公共設施亦有瑕疪解除系爭房屋買賣契約是否合法
及有無理由？茲分述如下：
㈠原告於97年5月解除契約是否合法？
原告係以系爭房屋95年9月7日交屋後發現漏水及龜裂為由
，依民法第359條規定，於97年2月25日催告被告於20日內
修繕，因被告未完成修繕而解約。然查：依證人梁廣富於本
院結證稱：「96年5月初是屋主即原告的母親通知我去看，
原告的母親吳太太有跟我一起去，當時情形浴室天花板上面
的熱水器在漏水，因當天晚上沒有師傅，所以我就先將開關
關掉，再將漏下來的水清理乾淨，後於5月2日時我有請原
出售廠商將洩壓閥修好，修好之後就沒有再漏，因屋主說天
花板以後會發霉，所以我就將天花板拆了，過幾天再把天花
板改裝。其他部分就沒有再漏水，該費用是由本公司支付。
當初客廳及臥室均沒有漏水現象。後來他有跟我講臥室有發
霉的現象，我有去看，在客廳跟臥室有擺放一些骨董，因為
沒有人住有蜘蛛絲的現象，所以我就派人去打掃清潔，用殺
蟲劑去噴灑。原告的母親沒有告訴我他們有多久沒有住在系
爭房屋。系爭房屋內因沒有人住所以比較悶。熱水器本身的
設計就是在天花板上面，該社區住戶均是如此，該熱水器是
用電的，不是用瓦斯，一般我們都是裝好才用天花板。」又
依原告提出自行於978月20日申請財團法人中華建築基金會
鑑定系爭房屋室內環境報告書第2頁所載（二）本案現場勘
查後記述如下：1.標的物地面疊蓆底板（現場並無鋪疊蓆
）周邊確有淹水或浸濕溫過的痕跡，但目前已無漏水情形存
在；又依卷附台灣省建築師公會99年6月25日出具之鑑定報
告書九、結論與建議（一）有關「系爭房屋之現狀」事項，
茲分述如次：1.有關「房屋管道、四牆周邊及衛浴間天花板
漏水」事項：經現場勘查已乾涸未再漏水，經研判應是熱水
器漏水，並非建築構造瑕疪漏水。又鑑定人 張威 建築師亦本
院亦具結稱「當初去看時漏水痕跡已乾掉，被告說是熱水器
漏水已修好，原告對被告說的沒有異議。因為被告這樣說且
沒有人有異議，我就沒有再針對漏水原因進行鑑定。足證被
告抗辯系爭房屋漏水早在被告解約前已修繕完畢，原告主張
解除契約無理由。
㈡原告主張以系爭房屋受損害賠償金額抵銷有無理由？
原告主張以財團法人中華建築基金會鑑定系爭房屋室內環境
報告書所指房屋之通風、採光、黴菌、抽油煙機及玄關天花
板抽風機之設計、熱水器之安裝及未裝設逃生緩降梯等事項
，認有重大瑕疵，所生損害遠超過576000元，主張抵銷。經
查：依卷附台灣省建築師公會99年6月25日出具之鑑定報告
書九、結論與建議（二）1.⑵有關室內通風不良、採光不足
、致造成黴菌滋生及臥室床頭牆面潮濕等，屬於對設計不當
或房屋使用管理不良之認知爭議，非關建築技術之安全問題
。⑶有關抽油煙機及抽風機未裝排風（煙）管之認知爭議，
屬附屬設備之問題，亦非關建築技術之安全問題範疇。⑷有
關對電熱水器安裝方式無安全問題。⑸有關未裝設逃生緩降
機之問題，既然法規定（漏載免設），應無安全問題。」又
鑑定人張威建築師於本院結證稱鑑定通風採光時有計算面積
，系爭房屋有到達標準，系爭房屋有符合建築技術規則第40
條規定。另鑑定報告第6頁⑵所述設計不當是原告的訴求，
而房屋使用管理不良是被告的訴求，我認為這個設計符合建
築技術規則。又依卷附台灣櫻花股份有限公司99年10月13日
陳報狀所述「本公司所生產之除油煙機均須符合相關標準始
得生產銷售，而鈞院函示型號R3500A型之除油煙機查係兩用
型除油煙機，本型得視消費者使用空間之需求而為不同之使
用方式，即消費者可採用傳統除油煙機之使用方式，於加裝
排油煙管予以排煙使用；或於密閉空間並採水煮類烹調方式
時加裝活性碳材料過濾等同室內空氣循還清淨機使用」。是
被告抗辯系爭排油煙機符合兩造買賣契約書附件五建材設備
廚房設備中約定給付之標的為隱藏式排油煙機，為有理由。
綜上，依鑑定報告及鑑定人證言，足證系爭房屋並無原告所
指瑕疪。是原告主張抵銷，亦無理由。
㈢原告於99年12月2日具狀追加以被告給付之溫泉、公共設施
亦有瑕疪解除系爭房屋買賣契約是否合法及有無理由？
經查：原告主張追加部分，被告並不同意。又原告係於97年
7月18日即提起本件訴訟，迄原告於99年12月7日始提出此
部分追加解除契約之理由，而證據亦多達25項。依民事訴訟
法第196條之規定，攻擊或防禦方法，除別有規定外，應依
訴訟進行之程度，於言詞辯論終結前適當時期提出之。是本
案自97年8月14日開始言詞辯論後，既已進行2年多，故原
告攻擊、防禦方法，顯未依訴訟進行之程度「適時」提出，
依法不應准許，非在本院審理範圍內，故原告此部分追加部
分之主張無理由。
㈣綜上所述，原告依解除契約及不當得利之法律關係，請求確
認系爭本票債權不存在及返還系爭本票，均無理由，應予駁
回。
伍、本件係就民事訴訟法第427條第2項適用簡易程序所為原告
敗訴之判決，依職權確定訴訟費用額共為72,340元（第一審
裁判費6,280元、證人旅費530元、鑑定初勘車馬費5,000
元、鑑定費60,000元、鑑定人旅費530元），應由原告負擔
。
中華民國100年2月17日
士林簡易庭法官李建忠
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內，向本院提出上訴狀並應
記載上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決
送達後20日）內補提上訴理由書（須附繕本）。
中華民國100年2月17日
書記官鄭雅仁