臺灣臺中地方法院臺中簡易庭小額民事判決
99年度中小字第2757號
原 告 榮家不動產經紀有限公司
法定代理人 林德驊
訴訟代理人 林良錡
被 告 潘昇昌
訴訟代理人 潘青秀
上列當事人間請求給付服務報酬事件，本院於民國100年1月28日
言詞辯論終結，判決如下：
主文
被告應給付原告新台幣肆萬捌仟元，及自民國99年9月18日起至
清償日止按週年利率5%計算之利息。
訴訟費用新台幣壹仟元由被告負擔。
本判決得假執行。但被告如以新台幣肆萬捌仟元為原告供擔保後
，得免為假執行。
爭執事項及理由要領
一、事實摘要：
㈠原告起訴主張：被告於民國（下同）99年3月20日（起訴狀
誤載為98年6月22日）將其所有、坐落台中市○里區○○段
○○○○號土地暨其上建物即門牌號碼台中市○里區○○○路
○○○號房屋，以新台幣（下同）200萬元之價額委託原告居間
仲介出售，委託期間自99年3月20日起至同年6月20日止，兩
造並訂有專任委託銷售契約書（下稱系爭委託契約），依系
爭委託契約書第5條約定，服務報酬為成交價格之4%，並系
爭委託契約書第8條第3項第4款約定，簽立書面買賣契約後
，因可歸責於被告之事由而解除契約者，視為原告已完成居
間仲介之義務，被告仍應支付服務報酬，兩造嗣後另簽訂委
託事項變更契約書，變更委託價額為120萬元。兩造簽訂系
爭委託契約後，原告業已仲介訴外人 曾伯丞 以120萬元之價
格買受系爭房地，然因買賣時始發現系爭房屋坐落基地除系
爭970地號土地外，尚有一筆同段970之1地號之道路用地，
故被告與曾伯丞於99年3月31日簽訂買賣契約書時，被告與
曾伯丞就買賣標的乃達成土地部分為系爭970地號及同段970
之1地號2筆土地之協議，曾伯丞並已依約給付被告第1期款
10萬元。詎被告嗣後反悔不願出售系爭房地，並於99年5月5
日發函表示欲解除與曾伯丞間之買賣契約，而原告已依約完
成仲介之相關事宜，被告自應依約給付原告以系爭房地成交
價額120萬元之4%計算之服務報酬4萬8千元等語。並聲明：
⑴如主文第1項所示。⑵原告願供擔保，請准宣告假執行。
㈡被告則以：被告因繼承而取得系爭房地所有權後，因急需用
錢且年少輕率、不懂法律又無不動產買賣經驗，遂信賴原告
之不動產經紀專業而與原告簽訂系爭委託契約書，委託原告
代為銷售系爭房地，委託價額為200萬元，然剛簽完系爭委
託契約書，原告立即誆稱「公司需要有個底價留存」為由，
技巧性騙得被告另簽委託事項變更契約書，將委託價額變更
為120萬元。嗣於99年3月31日原告通知被告系爭房地已成交
，並要求被告立即與買方曾伯丞簽訂不動產買賣契約書，不
動產買賣契約書簽訂後，被告經請教他人才警覺事有蹊翹，
因專任委託銷售契約書第1條約定土地標示僅有系爭970地號
土地1筆，然不動產買賣契約書第1條約定之土地標示除系爭
970地號土地外，竟增加同段970之1地號土地，原告顯然逾
越受委託之權限，且買賣價款亦僅為120萬元，顯尚未達委
託銷售價格，故而被告乃於99年4月26日上午10時許，請原
告通知曾伯丞解除買賣契約，被告並因原告未盡善良管理人
之注意義務，再於99年5月5日解除與原告間之系爭委託契約
。另被告與曾伯丞所簽訂之不動產買賣契約已經本院99年度
訴字第1934號民事判決解除契約，原告即無請求給付服務報
酬權利。又專任委託銷售契約書第14條約定『本契約簽立後
，如雙方同意雙更本契約內容時，應以乙方提供之「委託事
項變更契約書」為之，該文件具有修正本委託契約書之優先
效力，於雙方簽章後生效』，可見變更專任委託銷售契約為
約定要式行為，是被告雖曾簽訂不動產買賣契約書，惟因欠
缺專任委託銷售契約書第14條約定之要式行為，難謂被告簽
訂不動產買賣契約書即表示已同意變更專任委託銷售契約書
內容。且原告仲介曾伯丞與被告簽訂之不動產買賣契約，因
欠缺原告指派之經紀人 黃士文 簽章，違反不動產經紀業管理
條例第22條第1項規定，該不動產買賣契約為違法契約而無
效，原告請求被告給付服務報酬即無理由等語，資為抗辯。
並聲明：⑴原告之訴及假執行之聲請駁回。⑵如受不利判決
，願供擔保免為假執行。
二、得心證之理由：
㈠原告主張兩造於99年3月20日簽訂系爭委託契約，被告將其
所有系爭房地以200萬元之價額委託原告居間仲介出售，委
託期間自99年3月20日起至同年6月20日止，同日兩造復簽訂
委託事項變更契約書，將委託之買賣價額變更為120萬元，
及被告經由原告之仲介，於99年3月31日與曾伯丞簽訂不動
產買賣契約書，被告以120萬元之價格將系爭房地及同段970
-1地號土地出售予曾伯丞等事實，為被告所不爭執，且有系
爭專任委託銷售契約書、委託事項變更契約書、不動產買賣
契約書附卷可稽，自堪信為真正。
㈡被告固係經由原告之仲介方將系爭房地出售與曾伯丞，然與
曾伯丞簽訂不動產買賣契約書者為被告本人，有該不動產買
賣契約書附卷可稽，該不動產買賣契約書既係由原告與曾伯
丞親自簽訂，而於該不動產買賣契約書之首即載明買賣標的
土地為系爭970地號及同段970-1地號土地，以被告大學畢業
之學識程度，顯無不知買賣標的之土地究竟為一筆或二筆之
理，被告仍予同意、並以自己名義親自與曾伯丞簽訂不動產
買賣契約書，已難謂原告處理委任事務有何逾越權限之處。
況依兩造間系爭委託契約書第1條所示，該條於「不動產標
示及委託銷售範圍」字樣後即緊接記載「（下述記載事項如
有未詳盡者，依地政事務所登記簿謄本及使用執照所記載為
準）」、於「土地標示」欄並載明「本件委託建物之應有土
地筆數及地號應依地政事務所土地登記簿及使用執照所載為
準」等語，亦可知兩造間系爭委託契約約定被告委託原告仲
介出售之土地，乃系爭房屋之坐落基地全部，而被告就系爭
房屋坐落之基地除系爭970第號土地外，尚有同段970-1地號
土地之事實並無爭執，僅辯稱「土地有幾筆是原告的責任，
原告要自己查清楚」等語，依兩造系爭委託契約之前揭約定
，原告仲介被告與曾伯丞就系爭房地及同段970-1地號土地
簽訂不動產買賣契約，尤難認原告處理仲介事務有何逾越權
限或未盡善良管理人注意之處，則被告以原告未盡善良管理
人之注意義務，而於99年5月5日解除與原告間之系爭委託契
約，於法即有未合，不生解除之效力，從而，被告以兩造間
系爭委託契約書業經解除為由，抗辯原告不得請求給付系爭
仲介報酬，即屬無據。
㈢又被告另以其與曾伯丞所簽訂之不動產買賣契約已經本院99
年度訴字第1934號民事判決解除契約，抗辯原告無請求給付
服務報酬。然查，本院99年度訴字第1934號民事判決，係以
被告行使與曾伯丞間不動產買賣契約第11條約定之不附理由
單方解約權，而認被告與曾伯丞間不動產買賣契約已經解除
，並非認曾伯丞有可歸責事由而解除，有該判決書在卷可按
，被告與曾伯丞間不動產買賣契約，既係因被告行使約定之
不附理由單方解約權而生解除之效力，自已符合兩造間系爭
委託契約第8條第3項第4款之約定，則原告依該條之約定請
求被告給付系爭仲介服務報酬自屬有據。至被告另以原告仲
介曾伯丞與被告簽訂之不動產買賣契約，欠缺原告指派之經
紀人黃士文簽章，違反不動產經紀業管理條例第22條第1項
規定，抗辯該不動產買賣契約為違法契約而無效，原告不得
請求被告給付服務報酬等語。惟查，不動產經紀業管理條例
之立法目的係在管理不動產經紀業，以建立不動產交易秩序
，保障交易者權益，促進不動產交易市場健全發展（見該條
例第1條），並非民法關於買賣規定之特別法，自無從變更
民法第345條買賣契約為諾成契約之性質，被告所辯亦不足
採。
㈣綜據上述，原告依兩造間系爭委託契約之約定，請求被告給
付服務報酬4萬8千元（不動產買賣成交價額120萬元4%）
，及自99年9月18日（即起訴狀繕本送達翌日）起至清償日
止按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許。
三、本件係小額民事判決，且為被告敗訴之判決，爰依職權宣告
假執行，並依被告之聲請，酌定相當之擔保金額為免假執行
之宣告。另確定本件之訴訟費用額為一千元（裁判費1000
元），由被告負擔。
四、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中華民國100年2月18日
臺灣臺中地方法院臺中簡易庭
法官呂麗玉
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，以判決違背法令為理由，向
本院提出上訴狀並表明上訴理由(上訴理由應表明一、原判決所
違背之法令及其具體內容；二、依訴訟資料可認為原判決有違背
法令之具體事實)，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於
判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中華民國100年2月18日
書記官