台灣台北地方法院簡易庭民事簡易判決
原 告 萊爾富國際股份有限公司
法定代理人 甲○○
訴訟代理人 己○○、乙○○
被 告 戊○○
上列當事人間98年度北簡字第16003號返還保證金等事件，於中
華民國98年7月21日言詞辯論終結，本院判決如下︰
主文：
被告應給付原告新台幣參拾玖萬玖仟玖佰元，其中新台幣玖萬元
自民國九十七年六月十八日起至清償日止，按年息百分之九點三
一六計算之利息計按上開利息百分之五十計算之違約金；其中新
台幣參拾萬玖仟玖佰元自民國九十七年六月十八日起至清償日止
，按年息百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決得假執行。但被告以新台幣參拾玖萬玖仟玖佰元為原告預
供擔保，得免為假執行。
事實及理由：
一、原告於起訴後變更訴之聲明，核屬減縮應受判決事項，與民
事訴訟法第255條第1項第3款相符，應予准許。
二、原告主張：原告於92年4月1日起向被告承租座落門牌號碼為
台北市○○○路○○○號1樓建物（下稱系爭房屋），約定租期
9年9個月，並簽立房屋租賃契約1份（下稱系爭租約），原
告並依約支付租賃保證金新台幣（下同）1,500,000元，嗣
兩造協議於97年6月17日提前終止系爭租約，而終止系爭租
約前，兩造於96年4月4日協議96年5月1日至同年12月31日期
間每月租金279,000元（未稅）調降為245,250元（未稅），
惟被告於降租前，業已依約付訖至96年12月31日，合計被告
溢收租金270,000元（未稅），經兩造協議自97年1月起由
每月租金扣抵13,500元（未稅），嗣因兩造合意自97年6月
17日終止租約，共計被告扣抵81,000元，故被告尚積欠原告
溢繳租金189,000（未稅）元，另原告預付租金至97年6月
30日，故自兩造終止租約日翌日起至97年6月30日止，原告
溢付租金計120,900元（未稅），被告迄今亦未返還。綜上
，被告除租賃保證金1,500,000元外，尚有其溢收租金309,
900元（未稅）迄今未返還，上開被告依約應於終止後返還
租押保證金扣除原告提前解約依約應給付被告相當3個月租
金之違約金930,000元及被告業於97年8月11日自行返還之部
分款項480,000元後，被告迄今尚有90000元(即0000000-00
0000-000000=90000)未返還，原告自得依系爭租約第3條第2
款請求被告返還及依約支付自係爭租約終止日起(即97年6月
18日起至清償日止按台灣銀行所定基本放款利率上限加百分
之三(即年息9.316%)暨按上開利息50%計算之違約金。另被
告收取原告96年5月1日至97年6月17日溢付租金189000元(
即000000-00000=189000)以及97年6月18日至同年6月30日租
金120900元共計309900元，係無法律上原因受有利益致原告
受有損害，爰依兩造約定及依民法不當得利之約定請求被告
返還309900元以及自係爭租約終止後即97年6月18日起至清
償日止按年息百分之五計算之遲延利息，爰依契約法律關係
及不當得利規定起訴請求，並聲明如主文第一項所示。
三、被告則以：係爭租約經原告提前終止後，被告已依兩造於97
年8月7日依系爭租約內容及終止租賃契約書、房屋返還點交
備忘錄、退租保證金退還明細結清，同時返還保證金，並未
積欠原告應返還之保證金亦無溢原告租金情形，依係同意原
告在97年6月30日終止租約，因係爭租約係按月收租，故租
約不滿1個月伊亦不退還，故無溢收97年6月18日至30日期間
之租金120900元，原告主張溢收96年5月至96年12月1日租金
27萬元部分，伊雖於96年4月有與原告達成上開降租協議書
之內容同意降租，但上開降租協議係遭原告業務員丁○○、
丙○○詐騙原告公司要改成附合店請求被告贊助27萬元，該
降租金額自97年1月1日起至98年8月31日止所支付租金抵扣
15000元共計20個月，並允諾不會在係爭租到期前提前為終
止契約之行為下被告始同意降租之協議，但後來原告又要求
提前終止係爭租約，並同意回復原係爭租約之權利義務，故
原降租協議亦即廢止而原告仍需依原租約約定租金給付被告
，故被告自無溢收上開租金之情形，且因之前原告依降租協
議而自97年1月至6月期間每月扣15000元未繳租金共計90000
元亦應給付被告，是被告自應返還原告租押金0000000元扣
除原告依約應給付提前終止之3個月租金違約金0000000元以
及上開90000元租金後，已將應返還之480000元全數返還原
告，已無積欠原告任何款項等語答辯，並聲明駁回原告之訴
。
四、兩造不爭執之事項：
(1)兩造於92年4月1日訂立係爭租約，原告承租被告系爭房屋，
約定租期9年9個月，並簽立房屋租賃契約1份（下稱系爭租約
），原告支付租賃保證金1,500,000元，約定每月租金28萬元
(含稅)。
(2)兩造於96年4月4日另協議將係爭租約之原訂租金調整，96年
5月1日至同年12月31日期間每月租金279,000元（未稅）調
降為245,250元（未稅），被告於降租協議前，業已依原租
約租金付訖至96年12月31日，合計被告溢收租金270,000元
（未稅），經兩造協議自97年1月起由每月租金扣抵13,500
元（未稅），原告並自97年1月1日起至97年6月1日止應給付
被告租金中將之扣抵共計108000元。
(3)嗣兩造於97年4月25日協議兩造租約於97年6月17日終止。(
4)被告於係爭租約終止前，已收取原告繳納之97年6月18日
至97年6月30日止之租金120900元。
(4)原告應給付被告提前終止租約違約金930000元。
(5)被告於97年8月11日返還原告租押保證金480,000元。
(6)兩造對於係爭租約第3條(2)所約定請求返還保證金之遲延利
息及違約金之約定，利息計算方式係採固定以台灣銀行所定
基本放款利率上限加百分之三(即為年息9.316%)暨按上開利
息50%計算違約金不爭執。
四、茲本案首須釐清之爭點為：
(一)兩造於94年4月協議係爭租約之租金調整內容時，是否有以
原告不得提前解約為條件，另原告於協議調整租約時，被告
以遭原告詐欺締結上開降租協議主張協議不生效是否有據?
(二)兩造於97年4月間協議係爭租約於97年6月17日提前終止，是
否有以上開降租協議廢止並溯及適用原租約之租金給付內容
?
(三)係爭租約於97年6月17日終止，原告請求被告已先收取之97
年6月18日至6月30日之租金120900元返還是否有據?
五、本院得心證之理由：經查：
1、有關上開爭點(一)部份：兩造於94年4月4日協議調降原租約
約定之租金內容等情，為兩造所不爭執，並有原告提出之兩
造簽立協議書1份可稽，被告雖主張原告為上開降租協議時，
承諾將來不得提前終止，是原告事後提前終止，違反協議內
容，故上開協議無效，惟查，觀諸上開協議書內容，係載明
兩造同意將係爭租約原租金為調整，以不同之租賃期間(如
96年5月1日至96年12月31日期間、97年全年度期間、98年至
99年2年期間、100年至101年2年期間)而分別約定期間應繳之
固定租金金額，且兩造對該協議降租後，原告已先依原係爭
租約預繳之96年5月1日至96年12月31日租金超過降租後應付
租金共30萬部分採事後於97年1月1日至98年8月31日按月自原
告應付租金中扣抵15000元等情，有系爭兩造於96年4月4日簽
訂之協議書1分在卷可稽，故依上開協議書內容，兩造協議之
租金給付方式已代替原係爭租約之租金約定甚明，又觀諸上
開協議書中並無加載任何該協議成立生效或廢止條件，亦無
任何原告不得提前終止租約之特約變更係爭租約原告得提前
終止租約之內容，而質諸證人丁○○到庭證稱：「(問：你
有無跟被告談過降租的事？)有。」、「(問：你有無曾經跟
被告談過系爭租約降租而以原告不會提前終止為附帶條件？)
有談過，但是那條件是被告主動提出，我只有跟他說我會幫
他爭取並沒有說公司有同意。我後來也沒有跟他確認說公司
承諾不會提前解約。」「(問：你是否知道原告公司有其他
人跟被告談降租而有承諾原告公司不會提前解約為條件？)不
可能有這種事情，因為有這個條件一定會寫在契約。」等語
；另證人丙○○亦到庭證稱：「(問：你是否代表原告公司
跟被告簽立降租協議書？)有。」、「(問：在簽協議書時是
否你代表公司跟被告談條件的？)那份條件並不是我談的，是
洪課長談的。但談的都有記載在協議書上。」、「(問：當
時為降租協議時，你或洪課長有無承諾被告，原告不會提前
終止租約？)我沒有。簽的時候也沒有談到。」、「(問：被
告有無如此提議過？)在此份降租協議後我又有代表公司在去
跟被告談降租，但沒有談成。那次被告有談到說如果要在降
租不能提前解約，不過那次談降租並沒有談成。」等語，均
均證明上開降租協議之達成並非以原告事後不得提前終止租
約為條件，原告亦未對被告有此承諾甚明，是被告主張上開
降租協議係以原告不得提前終止係爭租約為條件，尚屬無據
；又被告主張訂立協議書時有遭被告詐騙等情，然無法提出
任何證據以佐，已難信為真，況被告迄今亦未以遭詐騙為由
對原告為撤銷上開降租協議之意思表示，自難認上開協議書
有無效之情事，故上開兩造於94年4月4日簽立之降租協議書
成立並生效無誤。
2、有關上開爭點(二)部分：經查，觀諸兩造於97年4月25日訂
立之終止租賃契約書內容內容係載：「前於民國92年3月27日
就坐落系爭房屋，經雙方訂立係爭租約，租期自92年4月1日
至101年12月31日止，合計租期9年9月，茲因雙方協議於民國
97年6月17日終止上開房屋租賃，恐口說無憑訂立終止房屋租
賃契約書為證，其餘終止條件依雙方正是契約內容權利、義
務辦理」等語，並未載有上開兩造先前調降租金協議同時作
廢並回溯原租約租金內容之相關文字，是被告主張上開終止
租約時，雙方同意先前調降租金協議作廢回復原租金契約所
訂租金給付方式，難認有據，至被告雖以上開內容手寫『其
餘終止條件依雙方正是契約內容權利、義務辦理』等文字部
分，亦即兩造表示租金約定回復原租約內容之協議，然查，
質諸證人丙○○到庭證稱：「(問：有關終止契約上面所載
，有用手書寫的字『其餘‧‧‧』這行話是誰寫的？)被告」
、「(問：當時這手寫的內容?)是被告有提到原告提前終止
的罰則，要依原契約所約定的違約金為賠償。我們有同意，
所以就書立這一段話。」等語甚明，證明上開終止租約契約
上所載其餘終止條件主要係指提前終止之違約金給付，而非
針對兩造之前所訂協議調降租金內容，再者，觀諸兩造就本
件違約金係以係爭租約所訂第7條(三)所訂以終止當期3個月
租金數額作為違約金之計算依據，而兩造就違約金數額應為
93萬元均不爭執，推算可知兩造係以終止時當期1個月租金
為31萬元計算，而上開租金金額與兩造94年4月4日所訂降租
協議書所載97年度租金為每月31萬相同，可證兩造對於終止
時租金之金額仍依上開降租協議書所訂內容而非係爭租約原
訂租金金額計算，是被告主張終止租賃契約書所載其於終止
條件依雙方正是契約內容權利義務辦理係指上開降租協議作
廢回復係爭租約原訂租金內容顯與事實不合，亦無所據，自
難認可採。
3、有關爭點(三)部分，經查，兩造係爭租約終止雖係原告主動
向被告表示提前解約，然兩造另於97年4月25日訂立終止租賃
契約書1份，足見，兩造係爭租約終止亦係經被告表示同意而
協議終止，故本件係爭租約之終止，應屬兩造合意所為，故
兩造有關係爭租約終止所生權利義務原則應以兩造當時實際
合意內容以及所立之協議書內容為主，僅在協議書內容未載
下，始回歸適用係爭租約或民法之規定。經查，上開兩造簽
定之係爭租約合意終止日明載為97年6月17日，此有上開終止
租賃契約書1分為證，且質諸證人丙○○到庭證稱：「(問：
當時為何會訂終止日期是6月17日而非月底？)這個日期是兩
造協議的，因為我們依約要三個月通知，而我們是在97年3月
17日通知被告，所以被告也同意這個日期為終止日。」、「
(被告問：我有沒有跟你談到說原告可以使用到月底？)當時
被告有提到，但是我說要在6月17日終止，被告也有同意。」
、「(問：有無談到終止非月底該月租金如何算？)有談到租
金就付到6月17日，被告也有當場同意。」等語，足證被告於
簽立上開終止租賃契約書時，以同意以上開非月底之日為終
止契約日，且收取租金亦係至該終止日期前甚明，故被告辯
稱伊係同意原告在97年6月30日終止，難認可採。故被告在系
爭租賃契約合意終止後，所收取原告預繳之97年6月18日至同
月30日期間之租金120,900，即屬無法律關係所受利益，原告
依不當得利請求返還，自屬有據。
六、綜上爭點釐清後，被告所辯均無所據，自無可採，原告主張
係爭租約經兩造合意於97年6月17日終止，依係爭租約，被
告應返還保證金1,500,000元，扣除原告應給付之違約金
930,000元以及被告已返還之480,000元後，被告迄今尚有保
證金90,000元(即0000000-000000-000000=90000)未返還
，原告自得依系爭租約第3條第2款請求被告返還及依約支付
自係爭租約終止日起(即97年6月18日起至清償日止按台灣
銀行所定基本放款利率上限加百分之三(即年息9.
316%)暨按上開利息50%計算之違約金；以及依上開94年4月4
日降租協議，被告溢收原告預繳96年5月1日至96年12月30
日租金27萬元，扣除原告依上開協議自97年1月1日至97年6
月1日每月抵扣租金共計81,000元外，被告尚溢收租金
189,000元(即000000-00000=189000)，另係爭租約終止後
，被告收取原告預繳之97年6月18日至同年6月30日租金
120,900元即屬不當得利，乃據以請求被告返還上開溢收即
終止後之預繳租金共計309,900元（189,000+120,900＝
309,900），並自係爭租約終止後即97年6月18日起至清償日
止按年息百分之五計算之遲延利息，均屬有據，為有理由，
應予准許。
七、本件係就民事訴訟法第427條第2項訴訟適用簡易程序所為被
告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，應依職權
宣告假執行。並依同法第392條第2項規定，依職權宣告被告
如預供擔保，得免為假執行。
八、至兩造其餘之攻擊防禦方法及未經援用之證據，經本院斟酌
後，認為均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之
必要，併此敘明。
中華民國98年8月4日
臺灣臺北地方法院臺北簡易庭
法官 張嘉芬
以上筆錄正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭（臺北市○○○路
○段○○○巷○號）提出上訴狀。（須按他造當事人之人數附繕本）
。
中 華 民 國 98 年 8 月 4 日
書記官 高宥恩