臺灣高等法院93年度上更(二)字第57號民事判決

裁判字號：臺灣高等法院93年上更(二)字第57號民事判決

裁判日期：民國93年08月18日

裁判案由：租佃爭議

臺灣高等法院民事判決九十三年度上更㈡字第五七號
上訴人壬○○
子○○癸○○辛○○○乙○○丙○○丁○○
甲○戊○○庚○○己○○共同訴訟代理人 林文淵 律師複代理人 林禎祺 被上訴人寅○○
丑○○兼右一人訴訟代理人卯○○○右當事人間租佃爭議事件，上訴人對於中華民國八十六年十二月二十二日臺灣桃園地方法院八十六年度訴字第六二五號第一審判決提起上訴，經最高法院第二次發回更審，本院於九十三年八月四日言詞辯論終結，判決如左：
主文上訴駁回。
第二審及發回前第三審訴訟費用（除確定部分外）均由上訴人連帶負擔。
事實及理由
一、被上訴人起訴主張：上訴人之被繼承人 徐元進 （已於民國八十五年五月七日死亡）於三十八年六月一日，向被上訴人之被繼承人 黃振茂 （已於五十三年三月二十七日死亡）承租坐落桃園縣○○鄉○○段一二二九、一二三四、一二一二、一一
九三、一一九二、一二一四、一二一五、一二一六、一二一七、一二三七、一二
三六、一二三○、一二三一地號土地（下稱系爭土地）耕作，並訂立私有耕地租約，約定租額按耕地等則及正產物全年收穫總量千分之三百七十五計算。徐元進承租系爭土地後，竟擅自變更用途，未經黃振茂之同意，即於一二二九地號土地內如原判決附圖所示藍色部分，面積○．○○六二公頃及系爭一二三四地號土地內如原判決附圖所示紅色部分，面積○．○一三四公頃建築房屋居住，並於一二三○地號土地內如原判決附圖所示綠色部分，面積○．○三二九公頃及一二三一地號土地內如原判決附圖所示黃色部分，面積○．○七四六公頃開闢池塘養殖魚類，有不自任耕作之情形，依耕地三七五減租條例第十六條第一項及第二項規定，其原訂租約為無效，徐元進無法律上之原因使用系爭土地而受有利益，致被上訴人受有損害，上訴人應連帶返還相當於租谷之不當利益。又系爭土地於七十一年間因實施重劃，已由第十等則晉級為第九等則，依「台灣省各縣市局私有耕地田正產物收穫總量標準表」，系爭土地之年產量稻谷為七千七百九十台斤，每年租谷為七千八百六十八台斤。徐元進自七十一年一月一日起，至八十二年十二月三十一日止，每年仍依第十等則之稻谷收穫總量給付稻谷六千八百六十六台斤，計積欠稻谷一萬二千零二十四台斤。另上訴人自八十三年一月一日起，至八十五年十二月三十一日止，僅給付稻谷三千台斤，計積欠稻谷二萬零六百零四台斤。合計積欠稻谷三萬二千六百二十八台斤，已達兩年之總額，被上訴人已依耕地三七五減租條例第十七條第一項第三款規定，向上訴人終止系爭土地之租約等情。爰求為命上訴人返還系爭土地，並將地上房屋拆除、池塘回填為土地原狀，及連帶給付稻谷三萬二千六百二十八台斤，並自八十六年一月一日起至返還系爭土地之日為止，按年給付稻谷七千八百六十八台斤之判決（第一審判決被上訴人勝訴，上訴人提起上訴。本院及本院更一審判決，分別就第一審命將池塘回填為土地原狀，及第一審命連帶給付稻谷超過二萬三千六百一十台斤並按年給付稻谷七千八百六十八台斤部分廢棄，駁回被上訴人此部分在第一審之訴，並駁回上訴人其餘之上訴。被上訴人對駁回部分未聲明不服，則該部分業已確定。上訴人就其敗訴部分，提起第三審上訴，經最高法院發回，是以本院審理範圍，僅限於更審前上訴人敗訴部分）。答辯聲明：上訴駁回。
二、上訴人則以：系爭土地上之房屋係徐元進於三十八年間承租系爭土地時經黃振茂之同意所建築。系爭土地因政府獎勵休耕，上訴人業已配合政府休耕，並經核定有案，領有休耕獎助金，系爭土地已無耕地三七五減租條例第十七條第一項第四款規定之適用，上訴人於系爭一二三○、一二三一地號土地休耕後開闢池塘，難謂係不自任耕作。又約定租額以正產物稻谷全年收穫總量為計算標準，實為計算租谷之便，尚難據此即謂系爭土地租約係約定以耕作稻谷為主。上訴人於八十二年十二月三十一日前，每年均按約定租額給付稻谷六千八百六十六台斤，八十三年一月一日起，因被上訴人拒絕上訴人依上開數額給付稻谷，且未前來收取，上訴人僅給付稻谷三千台斤，非上訴人有拒絕給付或遲延給付之情事，被上訴人無權終止系爭租約等語，資為抗辯。上訴聲明：㈠原判決除已判決確定部分外，其餘不利於上訴人部分均廢棄。㈡右廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及其假執行之聲請均駁回。
三、本件經民事訴訟法第四百六十三條準用同法第二百七十條之一第一項第三款規定，整理並協議簡化爭點及不爭執點後，兩造同意就言詞辯論時所陳述之事實及主張之法律關係為論斷(見本院更㈠卷第一八四頁，本院於準備程序時整理並協議兩造之爭點及不爭執點）。查被上訴人等主張上訴人等之被繼承人徐元進於三十八年六月一日向被上訴人等之被繼承人黃振茂承租系爭土地耕作，並訂立桃園縣觀音鄉觀坡字第六號私有耕地租約；又徐元進於系爭一二二九地號土地內如附圖所示藍色部分，面積○．○○六二公頃及系爭一二三四地號土地內如附圖所示紅色部分，面積○．○一三四公頃建築房屋居住，並於系爭一二三０地號土地內如附圖所示綠色部分，面積０．０三二九公頃及系爭一二三一地號土地內如附圖所示黃色部分，面積○．○七四六公頃開闢池塘養殖魚類之事實，業據其等提出戶四頁），且為上訴人等所不爭執，並經原審及本院前審至現場勘驗暨囑託桃園縣中壢地政事務所派員實施測量鑑定明確，製有勘驗筆錄及土地複丈成果圖可稽（見原審卷第一○○頁至第一○一頁、一三一頁、本院上字卷㈠第一二五頁至第一二九頁），自堪信為真實。又：㈠上訴人等於八十三年八月僅付三千台斤，至八十六年八月二十二日被上訴人等聲明終止租約日止，上訴人等一直積欠租谷。
㈡承租耕地之租谷自（七十一年）農地重劃後，依「台灣省各縣市局私有耕地田正產物收穫總量標準表」第九等則耕地正產物年產量每甲七千七百九十台斤之千分之三百七十五計算，系爭土地租額每年為稻谷七千八百六十八台斤等情，為兩造所不爭執，並有本院前審八十七年九月十四日勘驗筆錄（見本院上字卷㈠第一
二八、一二九頁）、照片（見本院更㈠卷第一三○頁至第一三二頁）、存證信函（見最高法院卷第三四頁至第三八頁）、提存書（見本院更㈠卷第九三、九四頁）在卷可稽，亦堪信為真。是本件兩造之爭執點為：
㈠系爭一二三○地號、一二三一地號上之池塘何時開挖？開挖池塘養魚有無違反
耕地三七五減租條例第十六條第一、二項之規定？㈡系爭土地地租自農地重劃後是否按變更後之土地等則計算？租率約定若干？每
年租金應為若干？㈢上訴人等積欠地租達二年之總額，經被上訴人等催告後，上訴人等仍未為支付
，被上訴人等依法終止租約，訴請拆屋還地是否合法？㈣被上訴人等亦是否得依不當得利之法則，請求上訴人等返還相當於租金數額之不當利益？茲析述如下。
四、有關系爭一二三○地號、一二三一地號上之池塘何時開挖？開挖池塘養魚有無違反耕地三七五減租條例第十六條第一、二項之規定部分：
㈠所謂承租人應自任耕作，係指承租人應以承租之土地供自己從事耕作而言，如承
租人以承租土地建築房屋居住或供其他非耕作之用者，均在不自任耕作之列，應構成耕地三七五減租條例第十六條第二項所定原定租約無效之原因；又如同一租約內有多筆土地，承租人將其中一筆或數筆轉租他人或不自任耕作者，原定租約全部為無效，其未轉租他人或自任耕作部份土地，亦失其租賃依據，出租人得就未轉租或自任耕作部份請求收回。又所稱耕作，依土地法第一百零六條第二項之規定，雖包括漁牧，但此乃謂自始即約定租用他人之土地而為漁牧，亦屬耕地租用而已，非謂凡屬耕地租用，即可任意變更農地原有性質而為漁牧使用。故原為栽培農作物之耕地租佃契約，承租人未經出租人同意，逕將農地變更為漁牧之用，即屬違反耕地租佃契約，不自任耕作（參照最高法院七十三年台上字第一一二號判決、八十五年度台上字第一二二七號判決意旨）。
㈡查系爭租佃契約之承租人徐元進確有在承租土地上建築上開房屋居住並於一二三
０地號土地內如附圖所示綠色部分，面積０．０三二九公頃及系爭一二三一地號土地內如附圖所示黃色部分，面積○．○七四六公頃開闢池塘養殖魚類之事實，已如前述，惟原審勘驗時，上訴人乙○○稱：「（問：池塘是誰在使用？）答：是我與丙○○養殖魚類。」、「（問：池塘何時所挖？）答：承租時即有一小水池塘，我父親〈即徐元進〉所擴建，但不知在何時。」等語（見原審卷第一○三頁正面）。經查爭執之水塘，係在八十四年六月之前已開挖存在之事實，業經証人 魏清煌 到庭証述屬實，並有被上訴人於本件在台灣桃園地方法院八十六年七月二十一日開庭時當庭提出之相片兩紙，其上均記載八十四年（見原審卷第六十九頁），可知系爭水塘在民國八十四年前業已開挖存在。被上訴人雖主張上訴人係在八十四年六月兩造續訂租約後開挖水塘，然對此有利於己之事實，始終不能舉證以實其說，自難以採信。
㈢又查系爭土地第一二三０、一二三一地號土地為政府獎勵休耕之土地，上訴人業
已配合政府對系爭土地為休耕，上訴人辛○○○八十三年二月七日起至八十七年一月十九日每年分二期領取休耕款，有辛○○○桃園縣觀音鄉農會活期儲蓄存款存摺農會各期撥入休耕款為証及系爭一二三０、一二三一等兩筆地號土地八十六年一期、二期及八十七年一期農會辛○○○申請休耕及核定休耕申請書為憑（見本院上字卷第一一四至一二一頁）而休耕土地無耕地三七五減租條例第十七條第四款規定之適用，有內政部七十九年十一月十九日台(七九)內地字第八四八四九四號函可憑，參以開挖水塘後被上訴人尚且與徐元進於八十四年六月續訂租約，足見被上訴人當時亦不認為租約因不自任耕作而無效。被上訴人執此主張租約無效，即非可採。(上訴人於八十七年六月間業已將該等水塘回填，併此敘明)
五、關於系爭土地地租自農地重劃後是否按變更後之土地等則計算？租率約定若干？每年租金應為若干部分：
㈠被上訴人等主張其於八十四年六月間，與徐元進就系爭土地續訂私有耕地租約，
約定租佃期間自八十年一月一日起，至八十五年十二月三十一日止，租額按系爭土地第九等則及正產物稻谷全年收穫總量千分之三百七十五計算等語，並提出台灣省桃園縣私有耕地租約為證（見本院上字卷㈠四十至四二頁、二○八頁），上訴人等則辯稱該租約係被上訴人等以原出租人黃振茂已死亡，須變更原租約有關出租人事項，而向上訴人壬○○取得徐元進之印章後，單方變更原租約之約定等語。
㈡查系爭耕地租約係於三十八年六月一日訂立，嗣雖僅先後於五十年間、五十六年
間及八十年一月一日續訂（見本院上字卷㈠第二三九、二四○、二三八、二四一、二四四、二四五頁），惟承租人徐元進於該等租期屆滿後，仍為租賃耕地之耕作收益，而被上訴人等不即表示反對之意思，是無論依耕地三七五減租條例第一條適用民法第四百五十一條之規定，視為以不定期限繼續契約（參照最高法院四十七年台上字第一五六八號判例），或耕地租賃依耕地三七五減租條例第五條、第六條之規定，為定期租賃（參照最高法院七十七年八月十六日七十七年度第十四次民事庭會議決議），徐元進與被上訴人等間就系爭耕地之租賃關係迄七十九年十二月三十一日仍存續中。又依耕地三七五減租條例第二條第一項之規定及系爭耕地租約第三條有關租率之約定，雖系爭土地之等則於七十一年間已由第十等則晉級為第九等則，惟於七十九年十二月三十一日原租期屆滿前，被上訴人等尚不得請求按第九等則耕地之稻谷收穫總量計算租額（參照最高法院四十三年台上字第七０二號判例）。據此：
⑴徐元進自七十一年一月一日起，至七十九年十二月三十一日止，每年應按第十等則耕地之稻谷收穫總量給付稻谷六千八百六十六台斤。
⑵自八十年一月一日起，至八十五年十二月三十一日止，每年應按第九等則耕地
之稻谷收穫總量給付稻谷七千八百六十八台斤（其計算方式：系爭耕地面積二．六一二五公頃，折合二．六九三四甲，正產物年產量為七千七百九十台斤×
二．六九三四＝二萬零九百八十二台斤，每年租谷為二萬零九百八十二台斤×○．三七五＝七千八百六十八台斤）。
六、有關上訴人等積欠地租達二年之總額，經被上訴人等催告後，上訴人等仍未為支付，被上訴人等依法終止租約，訴請拆屋還地是否合法部分：
㈠按承租人積欠地租達兩年之總額時，出租人得終止租約，耕地三七五減租條例第
十七條第一項第三款定有明文。查原承租人徐元進生前所積欠之租谷部分，依民法第一千一百四十八條前段規定，應由其繼承人即上訴人連帶負擔。又被上訴人等主張上訴人等自八十年一月一日起，至八十二年十二月三十一日止，每年仍依第十等則之稻谷收穫總量給付稻谷六千八百六十六台斤，另自八十三年一月一日起，至八十五年十二月三十一日止，僅給付稻谷三千台斤之事實，為上訴人等所不爭執。依上開所述，茲將上訴人等所欠被上訴人等稻谷會算如下：
⑴自八十年一月一日起，算至八十二年十二月三十一日止，上訴人等計積欠稻谷，（7868台斤－6866台斤）×3＝3006台斤。
⑵自八十三年一月一日起，算至八十五年十二月三十一日止，上訴人等計積欠稻谷，7868台斤×3－3000台斤＝20604台斤。
⑶共計：3006台斤+20604台斤＝23610台斤。
而兩年之稻租總額共計一萬五千七百三十六台斤（7868×2＝15736台斤），經核算上訴人等積欠地租已逾二年之總額。
㈡上訴人雖抗辯系爭租谷約定繳交地點為上訴人住處，即「桃園縣觀音鄉金湖村四
十號」，應由被上訴人等前來收取，上訴人屢次對被上訴人等表示租谷已備妥，願按原約定數額繳交，租谷一向均由被上訴人前來收取，被上訴人一方面藉故拒絕原來之租谷數，一方面又無前來收取，致上訴人無法繳交租谷，被上訴人等未前往收取，應負受領遲延責任云云。被上訴人等對於上訴人等願按原租約（即八十四年以前所訂租約）約定之租谷繳租一節，並不爭執，系爭耕地租約亦確實記載上址為繳納實物地點（見原審卷第一六四頁），惟被上訴人等主張：八十六年八月二日乙○○來函：「若照原來租谷支付，租谷早已準備妥當，隨時都可以給付。」，被上訴人卯○○○前往收取，並無租谷，打電話詢問上訴人壬○○，回答稱：「現在四房分居各地，年輕人不願從耕，希望分產，無法付租」，足見上訴人等不支付租谷，而非被上訴人等受領遲延等語。經查：
⑴本院更審前於九十年四月九日調查時，證人 徐德洋 證稱：「（問：被上訴人卯○
○○八十九年十一月九日曾向上訴人收租谷？）答：我知道卯○○○十一月間有來找壬○○（上訴人之一）收租谷，但不確知是哪一天，我和壬○○住一起，那天我正好在家，卯○○○來表示要收租谷，我說去找壬○○，卯○○○說她沒有那麼多時間，等壬○○回來時，卯○○○已走了。」，被上訴人等訴訟代理人請問徐德洋，當天有無遇見辛○○○？徐德洋稱：「有，卯○○○來表示要收租，我說去找壬○○，一會兒，辛○○○也來到，卯○○○說要收租，上訴人辛○○○說找她兒子乙○○要，等乙○○來到時，卯○○○已離開。」等語（見本院更㈠卷第一三八頁筆錄），是證人徐德洋已證述被上訴人卯○○○確實前往上訴人壬○○住處欲收取租谷，證人叫其找壬○○，上訴人辛○○○則叫其向乙○○收取，則被上訴人卯○○○未收取到租谷即明。本院當庭播放被上訴人等所提之錄音帶，內為上訴人辛○○○和被上訴人卯○○○聲音，被上訴人卯○○○表示要來收租，上訴人辛○○○大聲、重覆的說要問她兒子乙○○等情（見本院更㈠卷第一三九頁筆錄），足見被上訴人卯○○○確實前往上訴人住處欲收取租谷，惟上訴人辛○○○未繳交。
⑵上訴人上訴意旨雖辯稱：由被上訴人八十六年八月二十二日存証信函內容記載「
台端(上訴人)來函表示願按原來租谷給付」，及被上訴人於原審自陳上訴人「在調解委員會中稱要依原來的租金給付」，與上訴人於八十九年十二月十一日鈞院開庭時當庭請求將上訴人帶來之租金四十二萬四千九百二十六元交付被上訴人，而遭被上訴人當庭拒絕受領，足見上訴人願意給付租金。且上訴人已於八十九年十二月二十一日給付被上訴人至八十八年之地租稻谷二萬三千六百零四台斤，已於九十一年九月十七日給付被上訴人至九十年之地租稻谷一萬三千七百三十六台斤，已於九十二年十二月三十日給付被上訴人至九十二年之地租稻谷一萬三千七百三十六台斤，有台灣台北地方法院八十九年度存字第五一四五號提存書、九十一年度存字第三九五六號提存書、九十二年度存字第五０六三提存書在卷可證云云。惟查上訴人等表示雖願按原來租谷給付，然並未具體回覆租谷數額，如上訴人等有誠意繳租，亦可再通知被上訴人等前來收取，或送往被上訴人等處。況兩造租約定明租金給付以每年為一期，而自八十年一月一日起，算至八十二年十二月三十一日止，上訴人等計積欠稻谷3006台斤。自八十三年一月一日起，算至八十五年十二月三十一日止，上訴人等計積欠稻谷更高達20604台斤，有如前述，被上訴人分別於八十三年十月七日、八十四年三月十五日、八十四年八月二十五日、八十四年十二月三十日催告（見原審卷第二三至二六頁），復於八十六年七月二十五日再度催告，（見原審卷第八一至八四頁），直至八十六年八月二十二日方以存証信函終止租約。上訴人等均未繳租，如自八十年一月一日起算，迄今積欠租谷已逾十餘年，經催告後仍未給付，亦未以準備給付之事情通知出租人以代提出，被上訴人等主張上訴人等不支付租谷，而非被上訴人等受領遲延等語，自可採信。被上訴人等既未受領遲延，則被上訴人於八十六年七月二十五日定七日期限催告上訴人等給付租金稻谷仍遭拒絕後，再於同年八月二十二日發函向上訴人等表示終止系爭耕地租約（上訴人於同年月二十三日收受，見本院上字卷㈠第四五頁至第五二頁），應屬有據，則兩造間就系爭土地之租賃關係已因契約之合法終止而消滅。至於上訴人於調解委員會中稱要依原來的租金給付，及當庭表示願給付現金，與嗣後之提存，顯已在租約合法終止之後，均不生給付租金之效力，上訴人執此抗辯，即非可採。
七、又查，上訴人等於被上訴人等合法終止系爭耕地租約後，仍無權占用系爭土地，依社會通常之觀念，上訴人可獲得免於支付相當於租金之利益，致被上訴人等受有相當於租金之損害，被上訴人等亦得依不當得利之法則，請求上訴人等返還相當於租金數額之不當利益。而原承租人徐元進生前所積欠之租谷部分，依民法第一千一百四十八條前段規定，應由其繼承人即上訴人連帶負擔，是以被上訴人請求上訴人連帶給付積欠之租金稻谷二萬三千六百一十台斤，及自八十六年一月一日起，至返還系爭土地之日止，按年給付相當於租金數額之不當得利每年稻谷七千八百六十八台斤部分，為有理由，應予准許。
八、綜上所述，系爭耕地租約既經被上訴人等於八十六年八月二十三日合法終止，則被上訴人等分別依系爭耕地租約之約定及租約終止後，回復原狀暨不當得利之法則，請求上訴人等返還系爭土地，並將系爭一二二九地號土地內如附圖所示藍色部分，面積○．○○六二公頃及系爭一二三四地號土地內如附圖所示紅色部分，面積○．○一三四公頃之房屋拆除，及連帶給付稻谷二萬三千六百一十台斤，及自八十六年一月一日起，至返還系爭土地之日止，按年給付稻谷七千八百六十八台斤部分，為有理由，應予准許。原審就前開應予准許部分，所為被上訴人等勝訴之判決，並依聲請為准、免假執行之宣告，並無不合，上訴論旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回其上訴。
九、本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提證據，經本院審酌後，認於本判決判斷不生影響，毋庸逐一論述，附此敘明。
十、據上論結，本件上訴為無理由，爰判決如主文。中華民國九十三年八月十八日
民事第十四庭
審判長法官張宗權
法官陳忠行法官蕭艿菁正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後二十日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後二十日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第四百六十六條之一第一項但書或第二項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
中華民國九十三年八月十八日
書記官尤峰惠附註：
民事訴訟法第四百六十六條之一（第一項、第二項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。