臺灣新北地方法院三重簡易庭民事判決
102年度重簡字第214號
原 告 周芳青
訴訟代理人 黃呈熹 律師
被 告 周德發
訴訟代理人 林朝同
被 告 周 蔡招治
戴國光
上列當事人間請求分割共有物事件，經本院於民國103年3月27日
言詞辯論終結，判決如下：
主文
兩造共有坐落新北市○○區○○段○○○○○號土地（面積八一
八點四三平方公尺）、同段第四五四號土地（面積七五五點零四
平方公尺）應依如附圖Ａ方案所示方式合併分割，即將編號453
部分（面積九七四點六八平方公尺）分歸被告 周蔡招治 取得、編
號453(1)部分（面積四六七點六七平方公尺）分歸原告周芳青與
被告戴國光共同取得，並按原應有部分比例保持共有；將編號
453(2)部分（面積一三一點一二平方公尺）分歸被告周德發取
得。
前項分割結果，被告周蔡招治應分別補償原告周芳青及被告戴國
光新台幣 伍佰 肆拾玖萬肆仟肆佰伍拾柒元、被告周德發新台幣肆
佰貳拾貳萬参仟陸佰伍拾玖元。
訴訟費用由兩造按附表三所示之比例負擔之。
事實
一、原告起訴主張：坐落新北市○○區○○段○○○○○○○○○號土
地（下稱系爭2筆土地）為兩造共有，各共有人就各筆土地
之應有部分如附表一、二所示。又系爭土地之使用目的並非
不能分割，亦未有不分割之約定，然因被告周德發所有系爭
土地之應有部分經債權人查封，致兩造無法協議分割。為此
，爰依法請求裁判合併分割，倘鈞院認本件應以原物分割方
式分配，原告願與被告戴國光按原應有部分維持共有，其有
金錢補償者亦同，並採如附圖所示Ａ方案，爰依民法第824
條規定提起本件訴訟，請求分割共有物。另併為聲明：兩造
共有之系爭453號及454號土地准予變賣，並以變賣後所得價
金按應有部分比例分配於各共有人。
二、被告方面：
㈠被告周德發同意系爭2筆土地合併分割，惟分割方案希採取
如附圖所示Ｂ方案為妥。另不同意將系爭2筆土地予以變賣
，按應有部分比例分配價金於各共有人。併為答辯聲明原告
之訴駁回。
㈡被告周蔡招治則同意系爭2筆土地合併分割如附圖所示Ａ方
案。至於Ｂ方案，因與原告周芳青及被告戴國光等3人保持
共有即不同意。併為答辯聲明原告之訴駁回。
㈢被告戴國光亦同意系爭2筆土地合併分割如附圖所示Ａ方案
，並稱願與原告周芳青就Ａ方案編號453(1)部分按原應有部
分保持共有，其有金錢補償者亦同。至於Ｂ方案則表不同意
，因不願與被告周蔡招治及原告周芳青等3人保持共有。併
為答辯聲明原告之訴駁回。
三、兩造不爭執之事項：
㈠系爭坐落新北市○○區○○段○○○號土地（面積818.43平方
公尺）及同段454號土地（面積755.04平方公尺）相鄰，土
地使用分區均為變更林口特定區計畫內之「第二種住宅區用
地」，2筆土地共有人全部相同，共有之情形如附表一、二
所示。
㈡兩造即全體共有人均同意系爭2筆土地合併分割，兩造間並
未定有不分割之特約，亦無因物之使用目的不能分割之情形
，前經本庭101重簡調321號調解後，就分割之方法仍不能為
一致之協議。
㈢系爭土地現況，其北方臨接40公尺道路（中華路），南側臨
8公尺巷道，東為預定之計劃道路寬4公尺，西則與同段455
、456地號土地相鄰，土地上堆置有模板及種植蔬菜，大部
分為雜草叢生之空地等情，詳如本院102年1月4日之勘驗筆
錄。
㈣系爭2筆土地上抵押權登記及限制登記事項如下：
設定義務人：共有人即被告周德發，抵押權人： 林哲雄 ，抵
押權設定登記字號：100莊他字第016685號，共同擔保地號
：菁埔段中湖小段152-4、麗林段445、453、454地號擔保金
額新臺幣530萬元。又依臺灣板橋地方法院（現新北地方法
院）90年1月29日90民執全地字第275號函辦理查封登記，債
權人：臺灣省合作金庫，債務人：周德發，限制範圍：系爭
2筆土地均24分之2。
㈤經本院依聲請囑託 呂煥章 建築師事務所（執行不動產估價師
： 王俊雄 ）鑑定，系爭2筆土地估價找補條件係以分割前後
土地價值比變動之情形作考量，即以分割前應有部分價值以
合併前之各宗土地單價為基礎去作找補，並依分割方案即附
圖Ａ、Ｂ方案為主。準此，換算結果，若採Ａ方案，分割前
被告周蔡招治應有部分之價值為122,624,200元，分割後應
有部分之價值為132,342,316元，增加應找出之金額為9,718
,116元；分割前原告周芳青及被告戴國光應有部分之價值為
58,856,142元，分割後應有部分之價值為53,361,685元，應
補償之金額為5,494,457元；分割前被告周德發應有部分之
價值為16,491,511元，分割後應有部分之價值為12,267,852
元，應補償之金額4,223,659元。若採Ｂ方案，分割前原告
周芳青、被告戴國光及被告周蔡招治應有部分之價值為181,
480,342元，分割後應有部分之價值為180,682,037元，應補
償之金額為798,305元；分割前被告周德發應有部分之價值
為16,491,511元，分割後應有部分之價值為17,289,816元，
增加應找出之金額為798,305元。
四、得心證之理由：
㈠按共有人相同之數不動產，除法令另有規定外，共有人得請
求合併分割。共有人部分相同之相鄰數不動產，各該不動產
均具應有部分之共有人，經各不動產應有部分過半數共有人
之同意，得適用前項規定，請求合併分割。民法第824條第
5項、第6項本文定有明文。又按各共有人，得隨時請求分割
共有物。但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期
限者，不在此限，民法第823條第1項定有明文。故共有物依
其使用目的並非不能分割，而又未有不分割之期約者，各共
有人自得隨時請求分割（最高法院19年上字第1853號判例參
照）。查：兩造就系爭2筆土地共有情形如附表一、二所示
；兩造就系爭2筆土地並無不分割之約定；依系爭2筆土地之
使用目的亦無不能分割之情形，且查無任何不能分割之法令
限制；系爭2筆土地共有人均同意合併分割等節，為兩造所
不爭執，並有系爭2筆土地登記第二類謄本、新北市政府工
務局102年8月22日北工建字第0000000000號函在卷可佐，則
原告訴請裁判合併分割，自應准許。
㈡次按「共有物之分割，依共有人協議之方法行之。」、「分
割之方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經
共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列
之分配：一、以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物
之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。二、原物
分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；
或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分
配於各共有人。」、「以原物為分配時，如共有人中有未受
分配，或不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之。」
、「以原物為分配時，因共有人之利益或其他必要情形，得
就共有物之一部分仍維持共有。」民法第824條第1項、第2
項、第3項、第4項定有明文。又共有物之分割，應由法院依
民法第824條為適當之分配，不受當事人主張之拘束，法院
則應參酌當事人之聲明、共有物之性質、經濟效用及全體共
有人利益等公平決定之；分割共有物，以消滅共有關係為目
的，法院裁判分割共有土地時，除因該土地內部分土地之使
用目的不能分割（如為道路）或部分共有人仍願維持其共有
關係，應就該部分土地不予分割或准該部分共有人成立新共
有關係外，應將土地分配於各共有人單獨所有（最高法院69
年台上字第1831號判例參照）。是法院裁判分割前，應顧及
公平、當事人之聲明、應有部分之比例與實際是否相當、共
有物之客觀情狀、性質、價格與經濟價值、共有利益、各共
有人之主觀因素與使用現狀、利害關係等因素為綜合判斷。
㈢查：土地法第31條固規定：「直轄市或縣（市）地政機關於
其管轄區內之土地，得斟酌地方經濟情形，依其性質及使用
之種類，為最小面積單位之規定，並禁止其再分割。前項規
定，應經中央地政機關之核准。」，惟本件系爭2筆土地經
本院依職權向新北市新莊地政事務所查詢結果，經該事務所
回覆稱：「....經查上開不動產標的，其分割並無土地法
第31條最小面積單位之限制。」等語，有該所102年8月8日
新北莊地測字第0000000000號函在卷可稽，是本件系爭2筆
土地之分割，應無土地法第31條規定之適用，堪予認定。又
系爭2筆土地乃係屬坐落於變更林口特定區計畫內之「第二
種住宅區用地」，453地號南側臨接8公尺計劃道路，東側臨
接4公尺綠化步道，454地號土地北側臨接40公尺計劃道路，
東側臨接4公尺綠化步道路，其面積依序為818.43平方公尺
及755.04平方公尺，依變更林口特定區計畫規定，第二種住
宅區建築基地，其寬度不得小於7公尺，深度不得小於18公
尺，即最小建築基地面積亦需達126平方公尺以上（7×18=
126）乙節，復經本院依職權向新北市政府工務局查詢，經
該府工務局於102年8月22日以北工建字第0000000000號函覆
屬實，是系爭土地既係位於變更林口特定區計畫內，且使用
類別乃屬第二種住宅區用地，自應適用該類別之上開相關規
定。申言之，本件系爭土地最小可能獨立利用之建築基地面
積即為126平方公尺。查系爭2筆土地之共有人均為兩造，2
筆土地連接相鄰，兩造對於各筆土地之應有部分亦屬相同，
有原告提出之土地登記簿謄本及本院囑託地政機關繪製之土
地複丈成果圖可稽，有如前述，倘以原物分割，兩造對於系
爭2筆土地均表同意為合併分割，則被告周德發就系爭2筆土
地應有部分換算結果，應分得之面積為131.12平方公尺（計
算式：（818.43×2/24）+（755.04×2/24）=131.12），徵
之民法第824條第2項第1款「原物分割」為第一優先分割方
法，蓋共有物在性質上於原物分配無困難，其價值復不因分
割而減損者，法院自以判決將原物分配於各共有人為最先選
擇，故同條項第2款始設原物分配顯有困難時，得變賣共有
物，以價金分配於各共有人之規定，本件被告周德發就系爭
2筆土地合併分割結果，既已逾最小可能獨立利用之建築基
地面積126平方公尺，其受原物分配又無何困難，且原告與
被告戴國光復表明分割後仍願按原應有部分比例保持共有，
揆諸前揭說明，為避免各筆土地過度細分及便於各筆土地互
相整合利用，並尊重土地所有權人得自由處分所有物之考量
，系爭2筆土地自應予合併及原物分割為宜。從而，原告併
主張系爭2筆土地准予變賣，並以變賣後所得價金按應有部
分比例分配於各共有人云云，自非足取。
㈣第查，系爭2筆土地其北方臨接40公尺道路（中華路），南
側臨8公尺巷道，東為預定之計劃道路寬4公尺，西則與同段
455、456地號土地相鄰，土地上部分堆置有模板及種植蔬菜
，大部分為雜草叢生之空地等情，業據本院勘驗現場並囑託
新北市新莊地政事務所測量屬實，有勘驗筆錄、現場照片及
新北市新莊地政事務所102年8月9日複丈成果圖存卷可按。
又原告及被告周蔡招治、戴國光均同意系爭2筆土地分割如
附圖Ａ方案所示，原告及被告戴國光均同意就附圖Ａ方案所
分得之編號453(1)部分土地繼續保持共有；如系爭2筆土地
分割採如附圖Ｂ方案所示，原告及被告周蔡招治、戴國光則
表示就附圖Ｂ方案所分得之編號453部分土地不願保持共有
；被告周德發所有之系爭453、454地號2筆土地中之應有部
分有設定抵押權及經債權人假扣押查封登記，暨兩造均表示
就分得部分其價值有不足者，均願提出或受補償等情事（詳
如下述），是本院審酌如附圖Ａ方案所示分割方法，各共有
人分得之土地形狀尚屬完整，且可使共有人分得之土地在利
用上獲得較大之效益，應符合各共有人之利益及土地之使用
，是如附圖Ａ方案所示之分割方法，不但可發揮系爭2筆土
地之經濟效用，亦兼顧共有人之利益及系爭土地日後之規劃
利用，應為可採，爰訂系爭2筆土地合併分割方法如附圖Ａ
方案所示。
㈤至依此Ａ方案分割結果，兩造間分得之土地，因合併分割前
後價值互有參差，惟兩造均同意找補條件以分割前後土地價
值比變動之情形作考量，即以分割前應有部分價值以合併前
之各宗土地單價為基礎而為找補，經記明筆錄在卷（見本院
103年3月13日言詞辯論筆錄）。是以「先估算分割後各編號
土地權利價值比例，並以該權利價值比例與分割前之土地總
價相乘，以求得分割後各編號土地權利價值，該分割後各編
號土地權利價值再與分割前各編號土地權利價值相減，即可
求得找補金額」方式，為本件金錢補償之依據，有本院依聲
請囑託呂煥章建築師事務所（執行不動產估價師王俊雄）10
3年3月24日函所附估價報告書附卷可稽。準此，依附圖Ａ方
案分割經換算結果（詳細計算說明見該估價報告書第24頁至
第30頁），分割前被告周蔡招治應有部分之價值為122,624,
200元，分割後應有部分之價值為132,342,316元，增加應找
出之金額為9,718,116元；分割前原告周芳青及被告戴國光
應有部分之價值為58,856,142元，分割後應有部分之價值為
53,361,685元，應補償之金額為5,494,457元；分割前被告
周德發應有部分之價值為16,491,511元，分割後應有部分之
價值為12,267,852元，應補償之金額4,223,659元，俱為兩
造所是認，故本件被告周蔡招治應提出5,494,457元，以為
原告周芳青及被告戴國光所受分配土地價值短少之補償；應
提出4,223,659元，以為被告周德發所受分配土地價值短少
之補償。
㈥又按應有部分有抵押權或質權者，其權利不因共有物之分割
而受影響。但有下列情形之一者，其權利移存於抵押人或出
質人所分得之部分：1.權利人同意分割。2.權利人已參加共
有物分割訴訟。3.權利人經共有人告知訴訟而未參加。民法
第824條之1第2項定有明文。系爭453、454地號土地上之抵
押權人林哲雄【設定義務人為被告周德發，抵押權設定登記
字號：100莊他字第016685號，共同擔保地號：菁埔段中湖
小段152-4、麗林段445、453、454地號擔保金額新臺幣530
萬元】經共有人告知訴訟而未參加，有送達證書附卷可按，
揆諸上揭規定，該抵押權僅轉載於被告周德發本件所分得如
附圖Ａ方案編號453(2)部分，附予敘明。
㈦另按分割共有物之訴，係就有共有關係之共有物，以消滅共
有關係為目的，予以分割，使共有人就共有物之一部分單獨
取得所有權之形成訴訟。又按共有物之應有部分經實施查封
後，共有人（包含執行債務人及非執行債務人）仍得依民法
第824條規定之方法，請求分割共有物。惟協議分割之結果
有礙執行效果者，對於債權人不生效力，至於裁判分割，係
法院基於公平原則，決定適當之方法而分割共有物，自不發
生有礙執行效果之問題，債權人即不得對之主張不生效力（
最高法院69年度第14次民事庭會議決議、72年台上字第2642
號判例參照）。被告周德發所有之系爭453、454地號2筆土
地中之應有部分雖經債權人查封，致無從為協議分割，惟依
前揭說明，裁判分割乃法院基於公平原則，決定適當之方法
分割共有物，不發生有礙執行效果之問題，共有人之應有部
分，經實施查封以後，因裁判分割，其權利即集中於分割後
之特定物，此為債務人原有權利在型態上之變更為查封效力
所及，於假扣押亦無影響，是系爭2筆土地予以合併分割，
亦無違反土地法施行法第19條之1規定，併此敘明。
五、末按分割共有物之訴為形式之形成訴訟，法院不受原告聲明
分割方案之拘束，故如准予裁判分割，原告之訴即為有理由
，並無敗訴之問題，是本院認為本件依附圖Ａ方案所示方法
分割，及由被告周蔡招治應分別以金錢補償其他共有人，實
屬妥適，爰判決如主文所示。又裁判分割共有物之訴訟為固
有必要共同訴訟，共有人雖同意分割，只要不同意原告主張
之分割方案，即必須被列為被告而應訴，且兩造均因本件裁
判分割而同霑利益，故本院認為於裁判分割共有物訴訟，倘
法院准予分割，原告之訴為有理由時，仍應由兩造分別依就
系爭土地之應有部分比例分擔訴訟費用較符合公平原則，爰
由兩造分別依如附表三所示之應有部分比例負擔之。
六、據上論結，原告之訴為有理由，依民事訴訟法第80條之1、
第85條第1項但書，判決如主文。
中華民國103年4月3日
民事第一庭法官彭松江
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內，向本院提出上訴狀並表
明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送
達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國103年4月3日
書記官何佩琪
附表一：
新北市○○區○○段○○○○○號土地各所有權人應有部分及面積
┌─────────┬─────┬──────┬───┐
│共有土地坐落暨面積│共有人姓名│應有部分比例│備註│
│││││
├─────────┼─────┼──────┼───┤
│新北市○○區○○段│周芳青│120分之1││
│第453地號；面積├─────┼──────┼───┤
│818.43平方公尺│周德發│24分之2││
│├─────┼──────┼───┤
││周蔡招治│360分之223││
│├─────┼──────┼───┤
││戴國光│45分之13││
└─────────┴─────┴──────┴───┘
附表二：
新北市○○區○○段○○○○○號土地各所有權人應有部分及面積
┌─────────┬─────┬──────┬───┐
│共有土地坐落暨面積│共有人姓名│應有部分比例│備註│
├─────────┼─────┼──────┼───┤
│新北市○○區○○段│周芳青│120分之1││
│第454地號；面積├─────┼──────┼───┤
│755.04平方公尺│周德發│24分之2││
│├─────┼──────┼───┤
││周蔡招治│360分之223││
│├─────┼──────┼───┤
││戴國光│45分之13││
└─────────┴─────┴──────┴───┘
附表三：
本件訴訟費用由兩造依下列所示比例負擔
┌─────────┬─────┬──────┬───┐
│共有土地坐落暨面積│共有人姓名│應有部分比例│備註│
├─────────┼─────┼──────┼───┤
│新北市○○區○○段│周芳青│120分之1││
│第453地號；面積：├─────┼──────┼───┤
│818.43平方公尺│周德發│24分之2││
│第454地號；面積：├─────┼──────┼───┤
│755.04平方公尺│周蔡招治│360分之223││
│├─────┼──────┼───┤
││戴國光│45分之13││
└─────────┴─────┴──────┴───┘