裁判字號：臺灣臺南地方法院89年訴字第1483號民事判決
裁判日期：民國89年10月23日
裁判案由：不動產所有權移轉登記
臺灣臺南地方法院民事判決八十九年度訴字第一四八三號
原告戊○○
己○○丁○○丙○○甲○○右五人共同訴訟代理人 鄭曉東 律師
庚○○律師被告乙○○住訴訟代理人 林永發 律師
郝鳳岐 律師 涂嘉益 律師右當事人間請求不動產所有權移轉登記事件，本院判決如左：
主文被告應將坐落台南縣○○鎮○○○段九七七之一０地號、地目田、面積八四平方公尺及同段九七七之一四地號、地目田、面積二五九平方公尺等二筆土地所有權移轉登記予原告戊○○、己○○、丁○○、丙○○、甲○○按每人應有部分各五分之一。
訴訟費用由被告負擔。
事實
甲、原告方面：
一、聲明：求為判決如主文所示。
二、陳述：
（一）、原告戊○○曾於民國（下同）八十四年一月間向被告之父 唐發銘 購買其
所有坐落台南縣○○鎮○○○段九七七之三、四、六、十、十一、十二、十四等七筆土地，並已付清價款，此有不動產買賣合約書及土地增值稅繳款書足憑。依該合約書第九條約定：「本件不動產移轉登記時，權利人由乙方自由選擇之」。因此，原告戊○○即以原告等五人名義請求被告之父唐發銘為移轉登記，每人應有部分各五分之一，此亦經原告己○○、丁○○、丙○○、甲○○等四人同意。唐發銘乃於八十四年三月間，依雙方之約定，將前開七筆土地移轉登記予原告等五人，所有權應有部分各五分之一；原告五人並以該七筆土地向彰化銀行辦理抵押借款，設定本金最高限額新台幣（下同）八千萬元抵押權，亦有系爭二筆土地之土地登記簿謄本可證。
（二）、詎於八十四年五月十六日，台南縣新化地政事務所突以八十四所一字第
四０一五號函通知原告等五人稱因誤發系爭二筆土地之使用分區證明，而逕行塗銷系爭二筆土地之所有權登記，回復為原所有權人唐發銘名義。新化地政事務所並在八十四年五月九日以撤銷為原因，將系爭二筆土地之所有權回復登記為唐發銘名義。嗣後唐發銘死亡，遂由被告於八十七年十一月二十一日以分割繼承為原因，取得系爭二筆土地之所有。
（三）、關於本件法律關係之陳述：
１、按繼承人自繼承開始時，承受被繼承人財產上之一切權利、義務，民法第一千一百四十八條第一項定有明文。查本件系爭二筆土地之使用分區經新化地政事務所更正後，原土地所有權人唐發銘仍應履行出賣人之義務，依雙方所訂土地買賣契約第九條之約定，將系爭二筆土地移轉登記予原告戊○○及其指定之人。茲唐發銘既已死亡，系爭二筆土地由被告繼承，則被告自應履行此一所有權移轉登記義務。
２、另關於原告等五人之請求權基礎，除原告戊○○係依土地買賣契約及繼承之法律關係而請求外，其餘原告四人，係依民法第二百六十九條第一項及繼承之法律關係而為請求。
三、被告答辯後之陳述：
（一）、按農業發展條例於八十九年一月二十六日修訂前，依最高法院八十六年
台上字第二八八三號判例所示：「關於農地之買賣，承買人雖係無自耕能力之人，如約定由承買人指定登記與任何有自耕能力之第三人，或具體約定登記與有自耕能力之特定第三人，即非民法第二百四十六條第一項所稱以不能給付為契約標的，難認其契約為無效。又在立約當時，承買人雖無自耕能力，而約定該農地之所有權移轉登記與無自耕能力之特定第三人，待該第三人有自耕能力時，再為移轉登記者，依同條項但書規定，其契約仍為有效」。則依其判例意旨，就當時農地之買賣，只要契約當事人於訂約時，就所有權之移轉登記曾約定登記予第三人，由該第三人於具備可為登記之要件（即具有自耕能力）時，再為移轉登記者，則該買賣契約即為有效。
（二）、基此，說明本件法律關係如下：
１、本件買賣契約訂定時，當時系爭二筆土地地目雖為田，但其編定使用種類為風景區，故並無農地不得移轉之情形；因此，契約當事人間未嘗就承買人自耕能力之問題另為約定。惟該不動產買賣合約書第九條仍有「本件不動產移轉登記時，權利人由乙方（即原告戊○○）自由選擇之」之約定，則系爭二筆土地縱因新化地政事務所事後以誤載使用分區證明為由，而將「風景區」改為「農牧用地」，並將所有權回復登記為唐發銘名義，成為未移轉登記之狀態。但原告戊○○依前開合約第九條規定既得於移轉登記時，自由選擇權利人，其與由承買人自行指定任何有自耕能力之第三人為登記之情形相同，依前揭最高法院八十六年台上字第二八八三號判例意旨，其契約應為有效。再者，原告戊○○依合約第九條所自由選擇為移轉登記之第三人，無論其於訂約時有無自耕能力，依前揭判例意旨，只要係約定於其有自耕能力時現行移轉，均可依民法第二百四十六條第一項但書規定，認定契約為有效。本件契約內容，雖未明確為此約定，但當時因使用分區誤載之故，並無農地不能移轉之問題，嗣後為使用分區更正後，固發生承買人有無自耕能力之問題，惟觀諸合約第九條意涵，亦可認為當事人間有為此種約定之意思。準此，原告戊○○與唐發銘間所訂之買賣契約，並無無效之情形。
２、次查，農業發展條例於八十九年一月二十六日修正後，私人均可取得農地（該條例第十一條），並無需要自耕能力之限制。茲原告雖均未具有自耕能力，但於起訴請求被告為所有權移轉登記時，農地之移轉已無限制，原告及其指定之人依前開合約第九條之約定，本可以其名義而為請求，其中並無不能為移轉登記之情形，此與前揭最高法院八十六年台上字第二八八三號判例所揭櫫之精神相當，更足證明原告戊○○與唐發銘所訂定之不動產買賣契約係屬有效。
（三）、綜上所陳，原告戊○○就本件買賣業經支付全部價金三百餘萬元，茲被
告卻因地政機關之疏忽而拒不將系爭二筆土地移轉登記予原告等人，顯非可取。
二、被告方面：
一、聲明：求為判決駁回原告之訴。
二、陳述：
（一）、原告主張系爭不動產買賣合約係原告戊○○與被告之父唐發銘於八十四
年一月間所訂立，依訂約當時有效之土地法第三十條規定，私有農地所有權之移轉，其承受人以能自耕者為限，若承買人係無自耕能力之人，又未約定由承買人指定登記與任何有自耕能力之第三人或具體約定登記與有自耕能力之特定第三人，即屬民法第二百四十六條第一項所謂「以不能之給付為契約之標的」，難認其契約為有效。是以，若僅籠統約定登記名義人由買受人指定，其契約仍屬無效，最高法院八十四年台上字第一五九二號判決意旨參照。系爭二筆土地均屬農地，其所有權之移轉自應受前揭土地法第三十條規定之限制，倘違反此項規定，則關於系爭土地之買賣契約即屬無效。經查：原告戊○○於訂約當時並無自耕能力，其另指定登記之人即本件其餘四名原告亦均無自耕能力，因此，原告戊○○前與被告之父唐發銘就系爭土地所訂買賣契約，顯係以不能之給付為契約之標的，該買賣契約自屬無效。從而，原告據此無效之買賣契約訴請被告移轉系爭土地所有權，顯無理由。
（二）、又原告己○○、丁○○、丙○○、甲○○等四人雖主張渠等之請求權基
礎為民法第二百六十九條第一項之規定，惟如前所述，原告戊○○與被告之父唐發銘所訂買賣契約既屬無效，則該買賣契約所附第三人利益約款自亦失其效力，況該第三人利益約款內容係約定將系爭二筆農地所有權移轉登記與無自耕能力之原告等四人，顯係以不能之給付作為契約之標的，依民法第二百四十六條第一項前段之規定，該第三人利益契約自屬無效。從而，原告己○○、丁○○、丙○○、甲○○等四人據此請求被告移轉系爭土地所有權，亦顯無理由。
（三）、依卷附不動產買賣合約書所載，原告戊○○與被告之父唐發銘訂約時，
並無預期買賣之農地變為非農地再移轉，亦未約定待原告等人取得自耕能力後，或農地之承買人須具備自耕能力之法律限制解除後再為移轉，顯與民法第二百四十六條第一項但書及同條第二項規定不符，故縱令契約成立後，有關農地承買人資格之法律限制已解除，亦不能使無效之契約成為有效，從而，原告主張農業發展條例於八十九年一月間修正施行後，系爭農地已得移轉登記予原告云云，顯不足採。
理由
一、本件原告起訴主張：原告戊○○於八十四年一月間向訴外人即被告之父唐發銘購買其所有坐落台南縣○○鎮○○○段九七七之三、四、六、十、十一、十二、十四等七筆土地，並已付清價款；且原告戊○○依買賣合約書第九條關於買受人得自由選擇所有權登記名義人之約定，並經原告己○○、丁○○、丙○○、甲○○等人同意，遂請求出賣人唐發銘以原告等五人，每人應有部分各五分之一名義為土地所有權移轉登記，唐發銘乃於八十四年三月間，依約定將前開七筆土地移轉登記予原告等五人完畢；嗣台南縣新化地政事務所於八十四年五月十六日，突以該所八十四所一字第四０一五號函通知原告等五人稱因誤發坐落台南縣○○鎮○○○段九七七之一０及同段九七七之一四等二筆土地（以下簡稱系爭二筆土地）之使用分區證明，而逕於八十四年五月九日，以撤銷為原因，將系爭二筆土地之所有權移轉登記予以塗銷，回復為原所有權人唐發銘名義；俟唐發銘死亡，乃由被告於八十七年十一月二十一日以分割繼承為原因，取得系爭二筆土地之所有權。為此本於買賣、繼承及第三人利益契約之法律關係提起本訴，求為命被告將系爭二筆土地之所有權，以每人應有部分各五分之一，移轉登記予原告等人之判決。
二、被告則以：原告戊○○與被告之父唐發銘於八十四年一月間簽訂系爭土地買賣合約，依當時有效之土地法第三十條規定，私有農地所有權之移轉，其承受人以能自耕者為限，若承買人係無自耕能力之人，又未約定由承買人指定登記與任何有自耕能力之第三人或具體約定登記與有自耕能力之特定第三人，即屬民法第二百四十六條第一項規定所謂「以不能之給付為契約之標的」，難認其契約為有效；系爭二筆土地均屬農地，其所有權之移轉自應受前揭土地法第三十條規定之限制，原告戊○○於訂約當時並無自耕能力，其另指定登記之人即本件其餘原告亦均無自耕能力，因此，原告戊○○前與被告之父唐發銘就系爭土地所訂買賣契約，顯係以不能之給付為契約之標的，該買賣契約自屬無效；縱令契約成立後，有關農地承買人資格之法律限制已於八十九年一月間修正解除，亦不能使無效之契約成為有效等語，資為抗辯。
三、經查，原告戊○○於八十四年一月間向訴外人即被告之父唐發銘購買其所有坐落台南縣○○鎮○○○段九七七之三、四、六、十、十一、十二、十四等七筆土地，且已付清價款，並請求訴外人唐發銘以原告等五人每人應有部分各五分之一之方式辦理土地所有權移轉登記完畢，嗣經台南縣新化地政事務所以台南縣新化鎮公所誤發系爭二筆土地之使用分區證明為由，依職權撤銷系爭二筆土地之所有權移轉登記，回復為原所有權人唐發銘名義；俟唐發銘死亡，乃由被告於八十七年十一月二十一日以分割繼承為原因，取得系爭二筆土地之所有權之事實，業據原告提出不動產買賣合約書影本一件、前開七筆土地增值稅繳款書影本七件、土地登記簿謄本四件、台南縣新化地政事務所八十四年五月十六日八十四所一字第四０一五號函影本一件為證，復為被告所不爭執，自應認為真實。又系爭二筆土地為農地，依訂約當時之土地法第三十條之規定，私有農地所有權之移轉，其承受人以能自耕者為限，惟買賣雙方即原告戊○○與訴外人唐發銘就系爭土地係屬農地一節，因台南縣新化鎮公所誤發土地分區使用證明書而無從知悉，致雙方迄辦妥所有權移轉登記後，台南縣新化地政事務所發覺後依職權撤銷該所有權移轉登記，回復登記為原所有權人唐發銘名義，經該地政事務所通知始悉等節，復為兩造所不爭執。茲於本件首應審酌者，厥為原告戊○○與訴外人唐發銘間就系爭二筆土地之買賣契約是否因訂約時不知土地之性質係屬農地而無效？
四、按本件土地買賣契約係成立於八十四年一月間，自應適用當時之土地法第三十條之規定：「私有農地所有權之移轉，其承受人以能自耕者為限，並不得移轉為共有，但因繼承而移轉者，得為共有。違反前項規定者，其所有權之移轉無效」（該條規定嗣於八十九年一月二十六日刪除）；即關於農地之買賣，承買人雖係無自耕能力之人，惟如約定由承買人指定登記與任何有自耕能力之第三人，或具體約定登記與有自耕能力之特定第三人，即非民法第二百四十六條第一項以不能之給付為契約之標的，難認其契約為無效。系爭買賣契約當事人即原告戊○○與出賣人唐發銘就系爭土地係屬農地一節，因台南縣新化鎮公所誤發土地分區使用證明書而均無所悉，已如前述，是原告戊○○與訴外人唐發銘間，並未就系爭二筆土地登記與有自耕能力之人一節，經過意思表示而達成合致成為契約之內容，固為真正，惟衡諸民法第二百四十六條第一項之所謂不能之給付，係專指永久不能而言，而系爭二筆土地於土地法第三十條於八十九年一月二十六日刪除後，其不能之情形已可除去，且依系爭不動產買賣合約書第九條關於「本件不動產移轉登記時，權利人由乙方（即原告戊○○）自由選擇之」之約定意旨及出賣人唐發銘曾於八十四年三月間，依約定將系爭二筆土地連同其他五筆土地辦理所有權移轉登記予原告等五人完畢等節觀之，應認原告戊○○與出賣人唐發銘於訂約時，如就系爭二筆土地係屬農地一節有所認知，必約定預期於系爭二筆土地不能之情形除去後為給付，始為事理之平。易言之，本件買賣契約不因原告戊○○與出賣人唐發銘即買賣雙方就系爭二筆土地係屬農地一節無所認知，而未約定所有權移轉登記與有自耕能力之人即令契約無效。
五、系爭買賣契約既非無效，則被告於其父唐發銘死亡開始繼承後，因買賣關係所生移轉系爭二筆土地所有權之義務，自係民法第一千一百五十三條第一項所謂被繼承人之債務，被告對之本應負連帶責任，縱使被告之父所有遺產業經繼承人全體協議分割，由被告以分割繼承為由取得系爭二筆土地所有權全部亦然。至被告因遺產分割而繼承系爭二筆土地，嗣因清償被繼承人之債務（即系爭二筆土地所有權移轉義務）致與其他繼承人所生糾葛，自應另循途徑救濟之。綜上所述，原告等人本於買賣、繼承及第三人利益契約之法律關係，提起本訴，請求被告應將系爭二筆土地所有權移轉登記予原告等人按每人應有部分各五分之一，即無不合，應予准許。
六、結論：原告之訴為有理由，依民事訴訟法第七十八條，判決如主文。中華民國八十九年十月二十三日
臺灣臺南地方法院民事第三庭~B法官謝靜慧右為正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中華民國八十九年十月二十三日~B法院書記官謝素嬿