裁判字號：臺灣臺中地方法院89年訴字第2890號民事判決
裁判日期：民國89年12月05日
裁判案由：返還價金等
臺灣台中地方法院民事判決八十九年度訴字第二八九○號
原告甲○○台訴訟代理人 林道啟 律師複代理人 黃錦郎 律師被告廖佩鑫台訴訟代理人 林瓊嘉 律師右當事人間請求返還價金等事件，本院判決如左：
主文原告之訴及假執行聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實
甲、原告方面：
一、聲明：
（一）被告應給付原告新台幣（下同）伍拾萬元，及自起訴狀繕本送達被告之翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
（二）被告應返還原告票號五九五六八一號、面額陸拾伍萬元，及票號五九五六八二號、面額陸拾萬元之本票二張。如不能返還，應賠償原告壹佰貳拾伍萬元，及自起訴狀繕本送達被告之翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
（三）願供擔保請准宣告假執行。
二、陳述：
（一）原告於民國（下同）八十八年十二月六日，向被告購買台中市○○區○○路○○○號房屋，雙方所訂買賣契約書第二條約定：「本件讓渡價金經雙方議定為壹佰柒拾伍萬元，付款方式：訂約日乙方（即原告）給付現金伍拾萬元，八十九年三月二十五日給付陸拾伍萬元，（乙方並開具本票號碼五九五六八一號、面額陸拾伍萬元、到期日八十九年三月二十五日之本票一紙交付）。餘款陸拾萬元，自八十九年四月二十日起按月二十日各給付貳萬元至付清為止。（由原告開具本票號碼五九五六八二號、面額陸拾萬元、到期日九十一年十月一日本票一紙交付。）乙方應按期付款，甲方（即被告）收迄乙方所付款項時，應交還已付清款項之本票與乙方。」契約第六條並約定：「本件讓渡標的物坐落基地為國有土地，甲方應全力配合乙方以乙方名義向財政部國有財產局台灣中區辦事處辦理申請繳納使用補償金事宜。」裨原告得有合法權源使用系爭房屋。
（二）查本件原告依約於八十八年十二月六日，給付價金伍拾萬元予被告，並交付由原告簽發票號五九五六八一號，面額陸拾伍萬元，到期日八十九年三月二十五日及票號碼五九五六八二號，面額陸拾萬元，到期日九十一年十月一日之本票二紙。其餘價金本應按期繼續支付。惟查，被告收受現金伍拾萬元及上開二張本票後，迄未依約協助原告辦理承租基地事宜，且經查系爭房屋座落基地有部份已編定為道路用地，並有部分所有權人為台中市，與被告訂約時稱可以合法承租基地之保證全然不同，故原告以郵局存證信函送達被告，於其協助申辦承租該房屋基地獲准前暫不付款，以免不測之損失。詎被告不僅仍未出面協辦，更將本票轉讓與第三人 葉振銘 ，而由該第三人持上開面額陸拾伍萬元本票，逕向鈞聲請本票裁定強制執行，原告為保權益，乃於八十九年八月二十五日，以郵局存證信函函達被告解除本件房屋買賣契約之意思表示，請求被告於文到三日內，返還已支付之價金伍拾萬元及上開本票二張，不料被告仍遲未遵行。
（三）依民法第三百四十九條規定：「出賣人應擔保第三人就買賣之標的物，對於買受人不能主張任何權利。」如出賣人不履行上開義務，買受人得依債務不履行之規定行使其權利，民法第三百五十三條定有明文。所謂依關於債務不履行之規定行使權利者，係指準用民法第二百二十六條等債務不履行規定之法律效果而言；又民法第二百五十六條規定：「債務人於有第二百二十六條之情形時，得解除其契約。」準此，出賣人對於買受人應負權利瑕疵擔保之義務而不履行者，買受人得依關於債務不履行之規定，進而行使買賣契約之解除權。至契約依法解除後，當事人雙方則互負回復原狀之義務，如所受領之給付為金錢者，並應附加自受領時起之利息返還之，此觀民法第二百五十九條第一、二款之規定自明。本件被告為房屋之出賣人，應擔保第三人就系爭房屋，對於買受人不能主張任何權利。惟如前述，系爭房屋坐落基地有部份已編為道路用地，有部分所有權人為台中市政府，與被告訂約時所稱悉為合法可承租之國有土地迥異，系爭房屋因欠缺合法可使用之權源，日後勢將被拆除。本件買賣標的物既存有不可補正之權利瑕疵，被告又拒不履行其排除之義務，原告自得以意思表示向被告行使買賣契約之解除權，進而請求被告附加利息償還已付之買賣價金伍拾萬元，並返還已交付之本票二張。
（四）又解除權之行使，不妨礙損害賠償之請求，民法第二百六十條定有明文。本件原告解除契約請求被告返還本票二張部分，性質上係屬特定物之債，如被告已返還不能，原告自得依給付不能之規定，轉換為債務不履行之損害賠償請求權。故原告聲明被告如不能返還者，應附加利息賠償原告票面金額合計之壹佰貳拾伍萬元。爰起訴請求如聲明所示。
（五）對被告抗辯之陳述：
１、兩造簽訂讓渡書第五條未段雖約定「日後國有財產局收回土地時乙方不得要求甲方退回讓渡金」，其文義載為「日後」即表明目前該基地係屬有權占有狀態，無竊佔國土之情形。
２、參照讓渡書第六條並約定：「本件讓渡標的物坐落基地為國有土地，甲方應全力配合乙方以乙方名義向財政部國有財產局台灣中區辦事處辦理申請繳納使用補償金事宜。」，被告明白表示其係合法占有國有土地，否則如何「申請繳納使用補償金」？且證人 吳秋香 到庭陳證被告確實有向原告保證可以合法承購系爭房屋基地之事實，足證關於向國有財產局辦理申請繳納使用補償金之義務，係被告主要任務。又系爭房屋係老舊之磚造鐵皮屋共三十坪，折舊後其殘餘價值顯然不值參拾萬元，若非被告保證有權向國有財產局購買該房屋基地，原告怎可能以高達壹佰柒拾伍萬元之價額購買之？三、證據：提出讓渡書一份、收據乙紙、商用本票存根二張、台中市○○區○○段○○○○號等之套繪圖乙張、台中法院郵局第八八六七號存證信函乙份、台灣台中地方法院八十九年票字第五七０九號民事裁定乙份、第一○五七號存證信函一份、現場照片二張為證，並聲請訊問證人吳秋香。
乙、被告方面：
一、聲明：
（一）駁回原告之訴及假執行之聲請。
（二）如受不利益之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
二、陳述：
（一）八十八年十二月間，原告以伊租住處為台灣高鐵預定地，遭政府徵收，亟需搬遷，一再請求被告頂讓系爭房屋予伊，被告也明確告知房屋坐落之土地為國有土地，如欲公共設施需用，土地應歸還政府。故雙方議定：房屋買賣價款壹佰柒拾伍萬元，被告應全力配合原告辦理申請繳納補償金事宜；日後國有財產局收回土地時，原告不得要求被告退回讓渡金，此觀諸八十八年十二月六日簽訂之讓渡書第五條、第六條應足明瞭。
（二）原告給付訂金伍拾萬元遷讓房屋後，依約應於八十八年三月二十五日，付款陸拾伍萬元，及自八十八年四月二十日起每月應付貳萬元至全額清償止，詎藉故不履行債務，經被告於八十八年四月十七日，催告原告應於八十八年四月三十一日前，清償遲延價金陸拾伍萬元，原告始於八十八年五月六日回函，刻意曲解契約文義，將契約約定之「配合向財政部申辦繳納使用補償金事宜」刻意曲解為「協助取得基地承租權」。被告如有義務協助原告取得承租權，為何契約不予載明？依契約內容書明，被告僅止於配合申辦繳納使用補償金，補償金是否繳納、繳納金額為何，屬原告個人作為，至於未來得否因繳納補償金而取得承租權，要屬財政部國有財產局的審核權；且讓渡契約書第五條已明確規定：
日後國有財產局收回土地時，原告不得要求被告退回讓渡金。可知雙方於訂約時均已明知國有財產局可能收回係爭國有土地，原告刻意曲解契約乙規定被告有協助承租義務云云，要不足取。
（三）查系爭房屋坐落土地為農業區，是否被畫為道路用地，確非雙方所得知悉。而原告明知公有土地可能被收回，事後再藉詞毀約，顯有違履約誠信。
（四）按民法第三百五十五條第一項規定：「買受人於契約成立時，知其物有前條第一項所稱之瑕疵者，出賣人不負擔保之責。」本件原告於定約當時已明知，對於國有土地受讓地上建物並非當然得申請承租，未來因政府公用，地上建物更可能遭拆除，原告不得藉此毀約。原告主張依買賣瑕疵擔保而解除契約，請求返還價金，於法無據，請准判決如訴之聲明。
三、證據：提出台灣省台中市政府工務局簡便行文表八十九年中都訴字第８９００６４２７號、（八九）嘉律字第八九０四一七號存證信函乙紙為證，並聲請訊問證人 陳若蘭 。
理由
一、本件原告主張：原告於八十八年十二月六日，向被告購買門牌號碼台中市○○區○○路○○○號房屋一棟，雙方所訂買賣契約書第二條約定：「本件讓渡價金經雙方議定為壹佰柒拾伍萬元，付款方式：訂約日乙方（即原告）給付現金伍拾萬元，八十九年三月二十五日給付陸拾伍萬元，（乙方並開具本票號碼五九五六八一號、面額陸拾伍萬元、到期日八十九年三月二十五日之本票一紙交付）。餘款陸拾萬元，自八十九年四月二十日起按月二十日各給付貳萬元至付清為止。（由原告開具本票號碼五九五六八二號、面額陸拾萬元、到期日九十一年十月一日本票一紙交付。）乙方應按期付款，甲方（即被告）收迄乙方所付款項時，應交還已付清款項之本票與乙方。」契約第六條並約定：「本件讓渡標的物坐落基地為國有土地，甲方應全力配合乙方以乙方名義向財政部國有財產局台灣中區辦事處辦理申請繳納使用補償金事宜。」俾原告得有合法權源使用系爭房屋。本件原告依約於八十八年十二月六日給付伍拾萬現金予被告，並交付由原告所簽發之前述本票二張，惟被告迄未依約協助原告辦理承租基地事宜，且系爭房屋坐落基地有部分業已編訂為道路用地，並有部分所有權人為台中市政府，與被告訂約時稱可以合法承租基地之保證全然不同，原告遂於八十九年八月二十五日函達被告解除本件買賣契約，並請求返還已支付之伍拾萬元及上開本票二張。依民法第三百四十九條規定：「出賣人應擔保第三人就買賣之標的物，對於買受人不能主張任何權利。」如出賣人不履行上開義務，買受人得依債務不履行之規定行使其權利，民法第三百五十三條定有明文。所謂依關於債務不履行之規定行使權利者，係指準用民法第二百二十六條等債務不履行規定之法律效果而言；又民法第二百五十六條規定：「債務人於有第二百二十六條之情形時，得解除其契約。
」準此，出賣人對於買受人應負權利瑕疵擔保之義務而不履行者，買受人得依關於債務不履行之規定，進而行使買賣契約之解除權。至契約依法解除後，當事人雙方則互負回復原狀之義務，如所受領之給付為金錢者，並應附加自受領時起之利息返還之，此觀民法第二百五十九條第一、二款之規定自明。本件被告為房屋之出賣人，應擔保第三人就系爭房屋，對於買受人不能主張任何權利。惟如前述，系爭房屋坐落基地有部份已編為道路用地，有部分所有權人為台中市政府，與被告訂約時所稱悉為合法可承租之國有土地迥異，系爭房屋因欠缺合法可使用之權源，日後勢將被拆除！本件買賣標的物既存有不可補正之權利瑕疵，原告依法自得解除契約，請求返還現金伍拾萬元及交付之本票二張。若本票二張已給付不能，則請求返還票面金額合計之壹佰貳拾伍萬元。被告則以：
當初是原告一再請求被告頂讓系爭房屋予伊，被告也明確告知房屋坐落之土地為國有土地，如欲公共設施需用，土地應歸還政府。故雙方議定：房屋買賣價款壹佰柒拾伍萬元，被告應全力配合原告辦理申請繳納補償金事宜；日後國有財產局收回土地時，原告不得要求被告退回讓渡金，此觀諸八十八年十二月六日簽訂之讓渡書第五條、第六條應足明瞭。原告給付訂金伍拾萬元遷讓房屋後，依約應於八十八年三月二十五日付款陸拾伍萬元，及自八十八年四月二十日起每月應付貳萬元至全額清償止，詎藉故不履行債務，經被告於八十八年四月十七日催告原告應於八十八年四月三十一日前清償遲延價金陸拾伍萬元，原告始於八十八年五月六日回函，刻意曲解契約文義，將契約約定之「配合向財政部申辦繳納使用補償金事宜」刻意曲解為「協助取得基地承租權」。被告如有義務協助原告取得承租權，為何契約不予載明？依契約內容書明，被告僅止於配合申辦繳納使用補償金，補償金是否繳納、繳納金額為何，屬原告個人作為，至於未來得否因繳納補償金而取得承租權，要屬財政部國有財產局的審核權；且讓渡契約書第五條已明確規定：日後國有財產局收回土地時，原告不得要求被告退回讓渡金。可知雙方於訂約時均已明知國有財產局可能收回係爭國有土地，原告刻意曲解契約乙規定被告有協助承租義務云云，要不足取。查系爭房屋坐落土地○○○區○○○○○道路用地，確非雙方所知悉。按民法第三百五十五條第一項規定：「買受人於契約成立時，知其物有前條第一項所稱之瑕疵者，出賣人不負擔保之責。」本件原告於定約當時已明知，對於國有土地受讓地上建物並非當然得申請承租，未來因政府公用，地上建物更可能遭拆除，原告不得藉此毀約。原告主張依買賣瑕疵擔保而解除契約，請求返還價金，於法無據，資為抗辯。
二、原告主張其於八十八年十二月六日，向被告購買台中市○○區○○里○○路○○○號房屋，雙方訂定讓渡書一份，議定買賣價金為壹佰柒拾伍萬元，訂約日原告即給付被告現金伍拾萬元，並開具本票號碼五九五六八一號、面額陸拾伍萬元、到期日八十九年三月二十五日及本票號碼五九五六八二號、面額陸拾萬元、到期日九十一年十月一日本票二紙予被告等事實，為被告所不爭執，並有原告所提讓渡書一份、收據乙紙、商用本票存根二張，及被告所提本票二份在卷可稽，堪信為真實。是本件所應審究者為：被告訂約時是否有向原告保證可以合法承租系爭房屋坐落基地，而承諾協助原告辦理承租基地事宜，且事後未為履行之情事？原告得否因系爭房屋坐落基地部分為台中市所有且被劃為道路用地，而向被告主張瑕疵擔責任，進而解除契約。經查：
（一）本件原告雖主張被告於訂約時，有向原告保證可以合法承租系爭房屋坐落基地，而承諾協助原告辦理承租基地事宜，並提讓渡書一份及舉證人吳秋香到庭證稱：「原告是我鄰居，被告是我的朋友，系爭房屋是我介紹向被告買的。契約是由代書寫的，我只是單純的介紹，我不知道系爭的房屋占用別人的土地，當初被告只說房屋是他的，沒說土地是誰的。原告的房子被徵收，所以才要找房子，被告之前有介紹我去買房，後來才介紹原告去買房。買賣的時侯，被告有言要幫我們辦好，辦到可以買到土地。代書在寫契約時，我有在場，但不知他寫什麼」、「兩造約時沒有約定房子在如被徵收，買方的錢不退回。」、「我也有買一戶，是被告利用別人的名子賣給我。地址和原告買的房子地址一樣，當時被告也是跟我保證可以買到土地，但契約上並無記載。」等語（詳參本院八十九年十一月三日言詞辯論筆錄），惟原告上述主張業為被告所否認，且依卷附兩造所不爭執之讓渡書，其第六條約定：「本件讓渡標的物坐落基地為國有土地，甲方（被告）應全力配合乙方（原告）以乙方名義向財政部國有財產局台灣中區辦事處辦理申請繳納使用補償金事宜。」。兩造於買賣契約書中，並未載明被告有向原告保證可以合法承租系爭房屋坐落基地，而承諾協助原告辦理承租基地事宜之情事。證人吳秋香雖證稱：其亦有向被告買一戶房子，是被告利用別人的名子賣給我。地址和原告買的房子地址一樣，當時被告也是跟我保證可以買到土地，但契約上並無記載等語。然查：如被告有向證人及原告為保證可以合法承租系爭房屋坐落基地，而承諾協助原告辦理承租基地事宜，此一重要約定為何契約未予明載？吳秋香之證詞已難遽採。又證人吳秋香陳稱：介紹原告買受房屋時，其不知道系爭的房屋占用別人的土地，當初被告只說房屋是他的，沒說土地是誰的，且兩造於訂約時沒有約定房子在如被徵收，買方的錢不退回云云。惟按證人吳秋香既陳稱：不知房子座土地有占用他人土地，竟又稱被告承諾可以合法向他人承租房子座落之土地？其前後證詞，顯屬矛盾。且兩造於系爭讓渡書中第五條後段已明文記載：「日後國有財產局收回土地時，乙方不得要求甲方退回讓渡價金」，第六條前段亦載明：「本件讓渡標的物座落基地為國有土地」，契約業已明載被告非房屋座落土地之所有權人，且依其文義即在闡明，系爭房屋所座落之土地為國有土地，被告並無權利，隨時有被收回之可能，吳秋香竟稱：被告未告知房屋座落土地為他人所有，足見吳秋香所證，顯係偏頗之詞，實不足採。又原告雖亦主張系爭房屋係老舊之磚造鐵皮屋共三十坪，折舊後其殘餘價值顯然不值參拾萬元，若非被告保證有權向國有財產局購買該房屋基地，原告怎可能以高達壹佰柒拾伍萬元之價額購買之云云，按原告為何以壹佰柒拾伍萬元之價額向被告買受系爭房屋，此為原告價購之動機，又原告之動機如係為合法取得系爭房屋基地使用權源，而此一動機目的在訂約當時尚屬一不確定狀態，是原告於買受時應自行評估風險，縱事後系爭房屋基地確遭政府收回，而使原告取得價購或承租系爭土地權利之目的未能達成，惟此為原告主觀動機錯誤問題，並不足以推認被告有向原告保證能取得基地承租權，且參諸前述，兩造於買受時，既已預知系爭土地有遭收回之可能，基此，被告豈會再向原告保證，必定協助原告取得系爭房屋所在基地所有權？再者，兩造訂約當時之代書陳若蘭到庭證稱：「契約第五條：日後國有財產局如有收回土地時，乙方不得請求甲方退回讓渡金之約定，因為出賣人表示房子所在土地是國有，隨時有被收回的可能，所以出賣人特別要求寫明。
房屋所在的土地依現狀，無法向國有財產局承租或承買，所以只能約定辦理繳納使用補償金事宜。這項聲請只要房屋現在使用人就可以辦理，契約上所寫甲方應配合乙方聲請是指乙方如有必要應儘量提出證明，當初並無約定出賣人幫承買人取得承租權…契約寫的時侯，並沒有約定何人要去辦理繳納補償金，當時出賣人並沒有表示他有權利，因為土地是國有的，契約是兩造協商好的，我才來寫的。因為價金是兩造講好的，到底是買房子或是買土地我不清楚。」等語（詳參本院八十九年十一月二十一日言詞辯論筆錄），是被告辯稱：其於定約時，僅承諾須「配合」原告辦理申請繳納使用補償金事宜，並無保證原告一定可以取得合法承租基地之權利，且未承諾協助原告辦理承租基地事宜之情事，應屬可採。本件原告就其主張被告訂約時有向其保證可以合法承租系爭房屋坐落基地，而承諾協助原告辦理承租基地事宜，惟事後未予辦理，有所違約之事實，既未能舉證證明，是其主張被告有所違約，而依債務不履行之規定，行使解除兩造買賣契約，請求被告返還訂金及所交付之支票，即無理由。
（三）又原告復主張：今系爭房屋坐落基地，部分被編為道路用地，部分所有權人為台中市政府，房屋既欠缺合法使用權源，日後勢將面臨被拆除之命運，而認買賣標的物存有不可補正之權利瑕疵，依民法第三百五十三條準用同法第二百二十六條、二百五十六條規定，得解除契約云云。按出賣人應擔保第三人就買賣之標的物，對於買受人不得主張任何權利，民法第三百四十九條定有明文。又買受人於契約成立時知有權利之瑕疵者，出賣人不負擔保之責。民法第三百五十一條亦定有明文。查：本件原告於訂立買賣契約時，即已明知系爭房屋坐落基地非屬被告所有，而為國有土地，此觀諸系爭讓渡書第一條明載房屋坐落為國有土地自明。又兩造讓渡書第五條雖約定讓渡標的物的產權被告保證確係其所有，與他人毫無糾葛不明情事，嗣後如有第三人提出異議爭執使用權情事，被告應即照數退還全部讓渡金與原告等語。本件買賣之標的物為系爭房屋，而非其坐落所在之土地，依法被告僅應對系爭房屋之權利，負權利瑕疵擔保之責，就土地部分則無須擔保。依前述讓渡書第五條文義，其約明被告所交付予原告使用之房屋本身，被告擔保其有使用之權利，第三人對其使用權不得爭執，如有第三人就房屋之使用權有所爭執，被告即應負擔保責任，並依約退還讓渡價金。是系爭房屋所在之土地並非本件買賣之標的，被告就土地部分依約自無庸負權利瑕疵擔保責任，故該土地究竟是否編為道路用地？其所有權人為何人？均與被告就本件買賣標的物，所應負之權利瑕疵擔保無涉，原告主張系爭房屋坐落基地部分被編為道路用地，部分所有權人為台中市政府，而認買賣標的物存有不可補正之權利瑕疵，尚不可採。況依兩造讓渡契約書第五條後段已明文記載：「日後國有財產局收回土地時，乙方不得要求甲方退回讓渡價金」，足見原告於買賣時，業已明知系爭房屋座落土地非為被告所有，被告並無得以對抗土地所有權人之權源，而隨時有遭國家機關收回之可能，原告稱：被告於訂約時，保證有合法占用系爭國有土地之權源，顯非可採。又系爭房屋所在之基地如遭政府機關收回，其上建物因無使用權源，將遭徵收或強制拆除，而無法再為使用，此事屬當然，為一般人所週知之經驗法則，原告自難諉為不知。
按原告明知房屋所在基地非被告所有，而屬公有，且同意於房屋所在基地遭政府機關收回時，不對被告請求退還讓渡價金，顯見原告於訂約時，業已同意承擔買受後，於使用期間系爭房屋座落土地如遭政府機關收回，無法使用房屋之風險，並承諾不對被告主張權利瑕疵擔保之責任甚明。是不論系爭房屋所在之土地究為國有財產局所有或台中市政府所有，且其使用編定是否為道路用地，原告既同意承擔房屋基地遭收回時可能喪失使用權之風險，如系爭房屋所在基地，確遭政府機關收回使用，致原告所承買之系爭房屋無法依約繼續使用時，其亦不得請求被告退還讓渡價金。是原告主張被告就系爭房屋基地所在土地無正當權源，系爭房屋基地隨時有被收回，而無法使用之可能，因認被告就其所出賣之房屋權利有不可補正之瑕疵存在，進而主張其得依民法第三百五十三條準用同法第二百二十六條、第二百五十六條規定，解除契約，亦不可採。
三、綜上所述，原告並無解除系爭讓渡契約之權利，是原告主張系爭讓渡契約，業經其解除，被告有回復原狀之義務，進而請求被告應給付原告伍拾萬元，及自起訴狀繕本送達被告之翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。與被告應返還原告為發票人，票號五九五六八一號、面額陸拾伍萬元，及票號五九五六八二號、面額陸拾萬元之本票二張。如不能返還，應賠償原告壹佰貳拾伍萬元，及自起訴狀繕本送達被告之翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，於法無據，應予駁回。
四、兩造其餘之攻擊防禦方法，經審酌結果，與本案判決結果無影響，爰不一一論述，併此敘明。
五、原告之訴既經駁回，其假執行之聲請失所附麗，應併駁回之。
六、據上論結：本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第七十八條，判決如主文。中華民國八十九年十二月五日
臺灣台中地方法院民事第民一庭
法官王金洲右為正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀（須附繕本）。
中華民國八十九年十二月五日
法院書記官