裁判字號：臺灣新竹地方法院101年竹簡字第332號民事判決
裁判日期：民國101年11月27日
裁判案由：土地所有權移轉登記
臺灣新竹地方法院簡易民事判決101年度竹簡字第332號原告 陳文碩 訴訟代理人 江肇欽 律師被告 許沈潛 訴訟代理人 陳尚敏 律師上列當事人間請求土地所有權移轉登記事件，本院於民國101年11月13日辯論終結，判決如下：
主文被告應將坐落新竹市○○段○○○○○號土地、權利範圍十六分之一之所有權移轉登記予原告。
訴訟費用新台幣伍仟肆佰元由被告負擔。
事實及理由
壹、原告之聲明：除訴訟費用金額外，餘如主文所示。
貳、事實摘要：
一、原告主張：
（一）緣原告於民國（下同）99年2月10日，以新台幣（下同）242,452元，向訴外人 許莊月 裡購買坐落新竹市○○段○○○○○號土地（下稱系爭土地）之持分十六分之一，雙方所簽訂之買賣契約書（下稱系爭契約）第2條雖約定於簽立買賣契約之同時先給付50%之買賣價金，另於產權移轉登記完成予原告名下七日內再給付其餘50%之買賣價金，惟原告應訴外人 許莊月裡 之要求已提前將全部買賣價款付清；且由於系爭土地係原告與訴外人許莊月裡、 林昭次 等人共同自被繼承人 陳紀匏螺 所繼承而來之遺產，尚未辦理遺產分割，故訴外人許莊月裡等人並委由原告一起向法院請求判決分割遺產，一切相關費用全數由原告負擔。
（二）嗣原告依約定向法院起訴，並經本院以99年度家訴字第70號判決分割後，經上訴台灣高等法院後，因上訴人撤回上訴而於101年1月18日確定，現已辦妥分別共有之登記，依系爭契約第11條約定，訴外人許莊月裡應無條件於原告或原告所委託之地政士通知後七日內補齊一切證明文件以便辦理移轉過戶手續。惟原告於判決確定之後，擬向訴外人許莊月裡聯繫時，始知訴外人許莊月裡已於101年4月10日辭世，其生前之一切權利義務關原依法應由其繼承人即被告與訴外人 許燦煌 、 許錦蓮 、 許婌 經共同繼承，然而系爭契約關係，及系爭土地應有部分十六分之一已由訴外人許莊月裡之全體繼承人於同年4月10日協議分割，並於同年6月13日辦理分割繼承登記而由被告繼承，原告乃向被告聯繫並通知其應出面辦理後續依約應移轉持分之一切事宜。詎料，被告先是向原告諉稱 俟渠 等向稅捐、地政等相關主管機關辦妥遺產分割登記之後再出面與原告辦理移轉過戶之事宜，惟事隔多日之後皆無回音。原告不得已再次向其洽詢時，其竟拒絕承認前開買賣契約關係。
（三）查物之出賣人，負交付其物於買受人，並使其取得該物所有權之義務。權利之出賣人，負使買受人取得其權利之義務，如因其權利而得占有一定之物者，並負交付其物之義務，民法第348條定有明文。準此，被告依繼承法則及買賣法律關係，自負有將系爭土地權利範圍十六分之一之土地所有權移轉登記與原告之義務，故原告自得本於繼承及買賣契約關係，請求被告移轉系爭土地權利範圍十六分之一之土地所有權。
（四）被告辯稱「土地預定買賣契約書」、「委託書」、「收據」等係訴外人許錦蓮所為，並無訴外人許莊月裡之簽名，授權合法性有疑問云云，容有誤會，爰說明如下：
1.按民法第103條第1項規定，代理人於代理權限內，以本人名義所為之意思表示，直接對本人發生效力。次按最高法院91年台上字第1563號判決明揭，為委任事務之處理須為法律行為，而該法律行為依法應以文字為之者（如不動產物權之移轉或設定），其處理權之授與，固應以文字為之。惟買賣契約為債權契約，不須以文字為之，則委任處理該事務之委任契約，自亦毋庸以文字為之，此觀民法第
531條規定自明。
2.經查，系爭「土地預定買賣契約書」、「委託書」、「收據」皆係由訴外人許錦蓮代理訴外人許莊月裡本人所為之行為，行為內容包含訴外人 許莊月理 本人之印章之蓋印、代理人許錦蓮之簽名、代理之意旨，完全符合代理之方式，從而依民法第103條規定，訴外人許錦蓮於代理權限內，以訴外人許莊月裡本人名義所為之意思表示，縱使本人許莊月裡未親自簽名，仍直接對本人發生效力無疑，然被告辯稱系爭文件並無訴外人許莊月理本人親自簽名於其上，授權合法性有疑問云云，於法無據，尚不足採。
3.再者，系爭「土地預定買賣契約書」、「委託書」、「收據」依法毋須以文字為之，依民法第531條規定及最高法院91年台上字第1563號判決明釋，處理權之授與，毋須以文字為之，從而訴外人許莊月理本人雖未於簽署系爭買賣契約書時以書面授與許錦蓮代理權，惟口頭授與代理權亦為合法。何況，訴外人許莊月裡事後出具委託書及印鑑證明，委託訴外人許錦蓮代為領取系爭土地之買賣價款，經核其上所蓋用之訴外人許莊月裡印章與第二期買賣價款收據上所蓋用之印章，均係訴外人許莊月裡之印鑑章，足見，訴外人許莊月裡確實已合法授與訴外人許錦蓮代理權要無疑問。否則為何從未見訴外人許莊月裡或被告對於訴外人許錦蓮提出任何偽造文書之告訴？而且訴外人許莊月裡或被告也從未否認曾經收到系爭買賣價金呢？
4.即令退萬步言，認為訴外人許莊月裡於買賣契約簽署時並未合法授權，惟由其事後所出具之上開委託書及印鑑証明等行為亦足認其已明示追認訴外人許錦蓮所為之代理行為，否則至少亦應負表見代理之授權人責任。準此，被告所辯訴外人許莊月裡未合法授權許錦蓮代理權云云，自嫌無據。至於被告辯稱訴外人許莊月裡已失智無法授與代理權，質疑授權合法性等語，原告否認之，依民事訴訟法第27
7條規定，被告應就此有利於其之事實，負舉證之責，不能僅空言泛指授權違法，以昭公允。
（五）被告另辯稱土地預定買賣契約書為預約並非本約，不得逕依預定之本約內容主張權利云云，並無理由，茲說明如下：
1.按「預約係約定將來訂立一定契約（本約）之契約。倘將來係依所訂之契約履行而無須另訂本約者，縱名為預約，仍非預約。本件兩造所訂契約，雖名為『土地買賣預約書』，但除買賣坪數、價金、繳納價款、移轉登記期限等均經明確約定，非但並無將來訂立買賣本約之約定，且自第三條以下，均為雙方照所訂契約履行之約定，自屬本約而非預約，最高法院64年度台上字第1567號判例著有明釋。
查系爭契約就買賣之標的、價金、繳款方法及如何辦理移轉、稅費之負擔等買賣之細節，均已約定明確，故系爭契約顯為本約，並非預約，被告所為上開抗辯，尚嫌無據。
2.次按「解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之詞句，民法第98條定有明文。如契約之文字已表示當事人之真意，無需別事探求者，固不得捨契約文字而為曲解，然苟契約文字文義不明，自有以過去事實及其他一切證據資料為斷定標準，以探求當事人立約當時之真意何在之必要。」、「按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，為民法第98條所規定，而所謂探求當事人之真意，如兩造就其真意有爭執時，應從該意思表示所根基之原因事實、經濟目的、一般社會之理性客觀認知、經驗法則及當事人所欲使該意思表示發生之法律效果而為探求，並將誠信原則涵攝在內，藉以檢視其解釋結果對兩造之權利義務是否符合公平正義。」，最高法院80年台上字第1541號判決及96年台上字第286號判決分別闡釋在案。因此，於解釋當事人真意時，自應佐以過去所發生之相關事實及其他一切證據資料，並輔以誠信原則作為推斷之依據，而解釋之結果則應符合公平正義。經查，訴外人許錦蓮代理訴外人許莊月裡本人於99年2月10日與原告簽立系爭契約時，就買賣標的、價金、移轉登記期日等重要要素皆經雙方合意明訂於系爭契約內容中，足見當時雙方之訂約真意係買賣契約之意思表示甚明，且依系爭契約書第2條約定，於簽立買賣契約之同時先給付50%之買賣價金，另於產權移轉登記完成予原告名下七日內再給付其餘50%之買賣價金，惟原告應訴外人許莊月裡之要求已提前將全部買賣價款付清，由此以觀，被告就買賣價金已完全受償，若係如被告所辯稱系爭契約為預約，在一般社會通念下之交易常規而言，豈有在訂立本約之前即支付全部買賣價金之荒謬情形，依誠信原則以觀，顯見系爭契約本質上即為買賣契約之本約，並非預約，被告欲逃避系爭土地移轉登記之義務，而為無稽之辯稱，已嚴重侵害原告之債權利益。
3.再者，定型化契約在現今交易中普遍可見，惟為避免提供定型化契約之立約者利用契約自由為由，而使定型化契約成為經濟強者壓迫經濟弱者之工具，使弱勢一方並無磋商之餘地，故為保障立約弱勢之一方，立法者訂有相關規範（例如：民法第247之1條規定）保障渠等權益。惟查，系爭契約書雖係由原告方面所提供，然立約當時，雙方之立足點完全公平，且就契約約款有平等協商之空間，系爭契約內容皆係雙方在自由意志下所簽訂，並無違反定型化契約相關規範之立法宗旨，訴外人許莊月裡若無法同意契約內容大可不必同意出賣系爭土地持分，亦無任何人可以勉強，故系爭契約性質上尚難謂係屬定型化契約，被告辯稱系爭契約為定型化契約，契約性質有所爭議時，應以簽立契約之他方之認知為依歸，主張系爭契約性質為預約云云，皆屬強辯之詞，要無可採。
4.復按，任何契約之履行充滿各種不可測之變數，因此契約書人當然儘可能於簽約時將各種可能狀況事先約定處置方式，以免糾紛，故兩造於系爭契約第13條中就日後若無法辦理繼承完成時約明後續處理方式，乃屬一般正常之契約約定，豈有據此解為系爭契約為預約之餘地，從而被告辯稱系爭契約第13條載明，若無法辦理繼承登記完成，應由被告無息退還所收之價款予原告，故系爭契約屬預約性質云云，尚與經驗法則有違，應屬無稽。
5.另查，「土地法第34條之1第5項準用第4項：『共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購』，係指他公同共有人於公同共有人出賣公同共有土地或建築改良物潛在之應有部分時，對於該公同共有人有請求以同樣條件訂立買賣契約之權而言。故出賣之公同共有人與他人所訂契約或他人承諾之一切條件，優先承購權人均須接受，始屬合法行使優先承購權。倘有部分不接受或擅自變更買賣條件，即非合法行使優先承購權，尚不生優先承購之效力。」、「公同共有物未分割前，公同共有人中一人之債權人，雖不得對於公同共有『物』請強制執行，而對於該公同共有人公同共有之『權利』，得請求執行，已經司法院院字第1054號（二）解釋在案，該解釋既未區分一般公同共有及因繼承而公同共有之權利，復未限縮於僅為『查封』之執行，且債務人因繼承而取得不動產公同共有之權利，如可依其應繼分估算出潛在之應有部分，並非不能比照或類推適用對於不動產之執行方法換價，則遽將相對人因繼承而公同共有不動產權利之『拍賣』執行排除在上開解釋適用範圍外，非無不適用該解釋之違誤。」、最高法院100年度台上字第1673號民事判決及92年台抗字第355民事裁定分別著有解釋。由此足見，公同共有土地雖然在分割之前尚無特定部分，但各公同共有人仍擁有潛在之應有部分，且此一權利既可以作為強制執行之標的，自可作為買賣之客體，故原告向被告買受系爭土地於分割前之潛在應有部分之權利，被告並同意於系爭土地完成分割後將取得之分別共有所有權移轉與原告（第10條)，足見兩造買賣之標的明確且可得確定，準此可知，被告所辯公同共有並無持分概念，買賣標的不明確，足見系爭契約屬預約性質云云，乃於法無據，尚不足採。
6.且按，系爭契約第11條雖約定，本約土地若因司法程序時間拖延至各項移轉需文件需重新申領時，乙方應無條件於甲方或甲方委託之地政士通知後七日內補齊一切證明文件交付等語，核其意旨係買賣雙方擔心因司法訴訟程序過程冗長造成原本賣方已交付之各項移轉所有權之文件需重新申領（如印鑑證明就只有一年之效力），因此才會特別約明賣方應無條件於原告或原告委託之地政士通知後七日內補齊一切證明文件交付，此根本與本約是否簽訂無涉，故被告基於上開文義辯稱系爭契約為預約而非本約，明顯不當，尚屬無理。
（六）關於被告辯稱即使系爭契約為本約，惟系爭契約違反民法
828條第3項之強制規定應屬無效乙節，則屬誤解法令，洵屬無稽，理由如下：
1.首先，被告一則主張系爭土地預定買賣契約書違反民法第
828條第3項之規定而屬無效，但另一方面又主張其性質上應為有效之「預約」，顯然自相矛盾。
2.再者，民法第828條第3項雖規定公同共有物之處分及其他權利之行使，除法律另有規定外，應得公同共有人全體之同意，惟此係指將公同共有物全部加以處分之行為而言，但本件被告僅出售其就系爭土地在分割前之潛在應有部分，此觀契約書第一條之約定自明，並非出售全筆公同共有土地，自無需得到全體公同共有人之同意。更何況，即令是未經其他公同共有人之同意出售全部公同共有土地，惟「買賣並非處分行為，故公同共有人中之一人或數人未得其他共有人之同意，出賣公同共有物，應認為僅對其他公同共有人不生效力，而在締約當事人間非不受拘束。」，最高法院90年度台上字第2108號民事判決已有明釋，故被告上開主張亦於法未合，尚無可採。
（七）被告最後抗辯本案系爭土地於簽約後行情高漲，符合民法第227條之2第1項所定之情事變更，故原告應依市價計算每坪100,000元補足差額後，被告始負移轉土地所有權予原告之義務，並據此主張同時履行抗辯云云。惟查：
1.按民法第227條之2規定：「契約成立後，情事變更，非當時所得預料，而依其原有效果顯失公平者，當事人得聲請法院增、減其給付或變更其他原有之效果。」，核該法文之規範目的在於規範契約成立後有於訂約當時不可預料之情事發生時，經由法院裁量以公平分配契約當事人間之風險及不可預見之損失，故其要件有四：第一、契約成立後，契約成立當時之環境及基礎有所遽變；其二、該情事變更之發生，非締約當時契約當事人所得預料；第三、須不可歸責於主張情事變更之契約當事人；第四、依原定法律效果履行顯失公平者。
2.經查，系爭買賣契約關係並無民法第227條之2情事變更原則之適用，理由如下：
⑴本件買賣契約法律關係成立之後，締約當時之環境及基
礎並無遽幅變動之情事，故無情事變更之事實存在：①按情事變更必須於契約成立後，締約當時之環境及基
礎已有遽幅變動之情事發生為其前提要件，但系爭土地於系爭買賣契約成立後其地價並無遽變之情形，被告空言辯稱系爭土地行情高漲，已達每坪100,000元之譜云云，原告鄭重否認之，故被告並未就所謂情事變更之事實負舉証之責。
②次查，系爭土地於98年度之土地公告現值為每平方公
尺3,700元（即每坪約12,231元），99年度土地公告現值為每平方公尺4,200元（即每坪約13,884元），
100年度則為每平方公尺4,400元（即每坪約14,545元），迄今101年度為每平方公尺5,000元（即每坪16,529元），此有系爭土地地價謄本可稽，可見系爭土地僅呈現每年微幅增加之趨勢，尚與全國各地土地公告現值每年呈略微幅度向上調整之常情相吻，並無被告所辯系爭土地價值遽幅增加之事實存在，因此被告辯稱系爭土地行情快速高漲，迄今已達每坪單價100,000元之譜云云，顯有恣意灌水之嫌，不可遽信。
③再查，系爭土地在訂約當時係一塊荒蕪雜草叢生之水
草地，且屬於裡地而未與週邊道路相連接之農牧用地，迄今仍同，被告於接獲原告通知應共同辦理遺產繼承之手續前，甚至還不曉得有此筆土地之存在，因此被告得知後認為系爭土地毫無價值，恰好原告為維護祖先財產之完整性而出面整合，被告趁機出脫而同意按系爭土地當時之公告現值作價賣給原告，惟因原告依約必須負擔印花稅、地政規費、地政士費、司法程序費用等相關費用，故實際售價遠高於公告現值之金額，不可不辨，因此在判斷買賣金額是否有遽幅變動之情事時，尚不能僅依公告現值之金額作為基礎。基此可見，系爭土地在出售當時之時空背景與環境，事實上迄今均無任何大幅改變，自難謂有任何情事變更可言。
⑵兩造對於若系爭土地有地價遽幅上漲之情事變更，亦已
有所預見並作安排，故縱令被告所言屬實，亦非其於締約當時所不可預料：
①「倘於契約成立時，就契約履行中有發生該當情事之
可能性，為當事人所能預料者，當事人本得自行風險評估以作為是否締約及其給付內容（如材料、價金等）之考量，自不得於契約成立後，始以該原可預料情事之實際發生，再依據情事變更原則，請求增加給付。」，最高法院97年度台上字第1794號民事判決意旨著有明釋，故若當事人對於履約過程中有發生情事變更之可能性有所預料者，即不能主張情事變更原則之適用。
②經查，土地會因社會穩定、經濟發展、人口增加等各
種因素而上漲，乃任何人均可合理預見之事實，被告自不例外，因此就算系爭土地自締約後已有上漲，亦屬被告所得預料之事實，尚非其所不能預見。
③再者，依系爭土地預定買賣契約書第10條約定：「本
約土地因司法程序方得移轉，乙方承諾，無條件配合甲方辦理一切所需手續，但司法程序之費用則全數由甲方負擔。」、第11條約定：「本約土地若因司法程序時間拖延致各項移轉所需文件需重新申領時，乙方應無條件於甲方或甲方委託之地政士通知後七日內補齊一切證明文件交付。」、第13條復明定：「本約之標的如無法辦理繼承完成時，經甲方通後10日內，乙方須無息退還所收受之價款給甲方，另面積如經法院判決確定後如有差額，同意其價金予以互補，雙方自簽訂本契約後，乙方須無條件配合甲方辦理繼承、法院判決及移轉登記所有之備件、用印及過戶之一切手續，不得刁難…」，可見被告於訂約當時就明知系爭土地因為一直未曾辦理繼承登記，所有權人還登記在陳紀匏螺名下，故必須經過相當長時間辦理繼承、法院判決分割遺產及移轉登記等事宜，則在此辦理繼承、分割之期間所發生之任何變動，均應屬被告所得預料之結果，自不符合所謂情事變更之要件甚明。換言之，若因辦理上開繼承分割事宜費時過長果真造成情事變更時（實際上該分割遺產案件之訴訟期間從99年
6月至101年1月前後長達一年半多），其利益自應歸屬買受人即原告享有，始符合締約當時兩造之原意。
④更何況，依系爭土地預定買賣契約書第12條明定：「
本約土地於簽立本約後，於未完成移轉前，如遇政府徵收重劃時，其一切權利均歸屬於甲方，乙方不得異議。」，另第15條復約定：「本約經雙方會同同意訂立之，各無反悔，並於簽訂日起生效。」等內容，足見兩造於系爭買賣契約成立時，即已預見到系爭土地於等候分割遺產之訴訟確定前，於訴訟進行期間可能會產生如遭政府徵收或都市計畫重劃等不可預料之事，導致雙方之權益發生變動之情形，因此互相約定不論有何變故，被告皆同意將因系爭土地變動所生之一切利益歸屬原告，故地價上漲之因素自應包括在內，自屬被告所得預見之變動因素。
⑶被告具有可歸責事由，尚不得主張所謂情事變更之權利：
①最高法院99年度台上字第1336號民事判決明揭：「按
民法第227條之2第1項所規定之情事變更原則，旨在規範契約成立後有於訂約當時不可預料之情事發生時，經由法院裁量以公平分配契約當事人間之風險及不可預見之損失。是法律關係發生後，為其基礎或環境，於法律效力終了前，因不可歸責於當事人之事由，致發生非當初所得預料之劇變，如仍貫徹原定之法律效力，顯失公平者，法院即得依情事變更原則加以公平裁量而為增減給付或變更其他原有之效果。而是否發生非當初所得預料之劇變，應綜合社會經濟情況、一般觀念及其他客觀情事加以判斷。」，故主張情事變更之當事人必須不具有可歸責事由。
②經查，依系爭土地預定買賣契約書第10、11、13條約
定內容可知，被告應於司法程序完成後立即配合辦理系爭土地之移轉過戶手續，不得刁難，可是原告在分割遺產案件於101年1月18日判決確定後，依約通知被告配合辦理移轉手續時，卻遭被告峻拒，並拖延迄今，足見若確有所謂情事變更事實，被告亦具有可歸責事由，依上開說明，自不得再為主張此項權利。
⑷綜上說明可知，被告依情事變更原則為理由置辯，實屬於法無據，尚不足採。
3.退萬步言，即令本件有情事變更之適用，惟被告亦不得主張同時履行抗辯，蓋以法院若依民法第227條之2之規定而為增、減給付或變更其他原有效果之判決時，必須以形成判決為之，尚無法僅於理由中交待，而本件係原告請求被告移轉系爭土地之持分，在法院尚未作成形成判決之前，原告自無增加給付之義務，故被告所辯同時履行抗辯之主張，自非有據。
二、被告則以下列等語置辯，並求為駁回原告之訴：
（一）查系爭土地原為訴外人陳紀匏螺所有，伊於52年死亡後，系爭土地由原告、訴外人許莊月裡及其他繼承人公同共有。而訴外人許莊月裡於101年4月10日死亡後，其關於上揭不動產之權利義務，由被告繼承。
（二）查訴外人許莊月裡於99年間，已有失智之現象，原告所提「土地預定買賣契約書」、「委託書」、「收據」等文件，均係訴外人許錦蓮所為，並無訴外人許莊月裡之簽名於其上，茲否認上開文件係由訴外人許莊月裡授權許錦蓮所為，是上開文件並無拘束訴外人許莊月裡或其繼承人即被告之效力。
（三）退一步言，捨原告所提「土地預定買賣契約書」、「委託書」、「收據」是否經訴外人許莊月裡合法委任訴外人許錦蓮簽立毋論。該土地買賣契約書性質上應屬預約，而按「契約有預約與本約之分，兩者異其性質及效力，預約義務人如違反其義務時，預約權利人僅得請求其履行，訂立本約，並得請求損害賠償或解除預約，不得逕依預定之本約內容主張權利。又買賣契約，非不得就標的物及價金之範圍先為確定，但不能因此即認買賣本約業已成立」（最高法院61年台上字第964號判例要旨參照）。是系爭契約應係買賣雙方對於可否完成繼承登記或完成登記之期日、以及繼承分割後之應有部分，均無法確定，為免雙方均受拘束，遂先行成立預約，俟他日果真完成繼承登記並確定被告之應有部分後，再另行成立正式之買賣契約。
（四）且查，系爭契約由形式上觀之，為原告單方面預先製作，性質上，為民法第247條之1所謂之「定型化契約」。若系爭契約性質上有所爭議時，依客觀解釋原則、不明確解釋原則，應以簽立契約之他方（即被告）之認知為依歸，則被告既依照系爭契約之文義，以簽立「預約」之方式為意思表示，系爭契約在性質上，為「預約」，而非本約。
（五）按「公同共有物之處分及其他權利之行使，除法律另有規定外，應得公同共有人全體之同意」，為民法第828條第
3項所定。查系爭契約簽立時（99年6月8日），系爭土地之公同共有關係尚未終止，則任何有關該公同共有物之處分或權利之行使，若未得全體公同共有人之同意，概屬違反民法第828條第3項之規定，而屬無效。此所以系爭契約僅屬「預約」之性質，若解釋為「本約」者，將違反法律強制規定，而屬無效。
（六）又查，公同共有狀態存續中，並無「持分」之概念。系爭契約第1條稱出賣人對於系爭土地持分為1/16……云云，為不確定之概念，系爭契約之標的物既無法確定，該契約性質上應屬「預約」。
（七）另查，系爭契約既於第13條載明，若無法辦理繼承完成時，應由出賣人無息退還所收之價款予原告。足見，原告對於系爭土地得否完成繼承登記，亦有狐疑。是系爭契約簽立時雙方均無法確定出賣人日後可以取得所謂之「持分」，由此可見，系爭契約屬「預約」之性質。
（八）複查，系爭契約並未約定履行期日，僅於第11條約定日後再由出賣人補齊一切文件（含正式買賣契約）交付。足見，系爭土地之正式買賣契約，尚待訴外人許莊月裡補簽之事實。
（九）綜上，系爭土地於完成繼承登記以後，本應由原告再與訴外人許莊月裡另行簽立正式買賣契約。詎原告不圖此舉，逕持預約，即請求訴外人許莊月理之繼承人即被告應移轉系爭土地之所有權，容有誤會。
（十）再退一步言，按「契約成立後，情事變更，非當時所得預料，而依其原有效果顯失公平者，當事人得聲請法院增、減其給付或變更其他原有之效果」，為民法第227條之2第1項所定。查系爭契約，在99年2月8日成立，買賣價金為242,452元，每坪單價為12,210元。於預約成立後，新竹市政府始決定在系爭土地附近設置「世博台灣館」，系爭土地行情高漲，目前每坪單價約達100,000元之譜。
此與兩造土地買賣預約所載單價相較，價差將近10倍。此等情事遽變，非被告所得預見，果被告將系爭土地移轉登記予原告，顯失公平。爰依民法第227條之2第1項規定，請法院參酌上情，變更該預約之內容，由原告依市價計算（每坪10萬元）補足差額後，被告始負移轉土地所有權予原告之義務。
參、法院之判斷：
一、查原告主張系爭土地原為訴外人陳紀匏螺所有，嗣訴外人陳紀匏螺死亡後，由原告、訴外人許莊月裡及其他繼承人林昭次等人繼承取得；後經本院以99年度家訴字第70號判決（下稱系爭判決）就系爭土地准予按訴外人陳紀匏螺繼承人之應繼分比例分割為分別共有，其中訴外人許莊月裡應有部分為十六分之一，該判決並已於101年1月18日確定；又訴外人許莊月裡業已於101年4月10日死亡，其繼承人有被告、訴外人許燦煌、許錦蓮、 許婌經 共四人，嗣訴外人許莊月裡之繼承人就訴外人許莊月裡所遺系爭土地之應有部分十六分之一已協議由被告繼承之事實，業據原告提出土地登記謄本、異動索引、本院99年度家訴字第70號民事判決、除戶謄本、戶籍謄本（見第11至25頁）為證，並為被告所不爭執，復經本院依職權調取本院99年度家訴字第70號（含台灣高等法院
100年度家上字第279號）全卷核對無訛，應堪信此部分事實為真。
二、次查，原告主張訴外人許莊月裡於系爭判決確定前之99年2月10日，已以242,452元將系爭土地中其所繼承取得之土地出售予原告，原告並已分二期付清全部價金予訴外人許莊月乙節，亦據原告提出土地預定買賣契約書、授權書、第一期價款收據、第二期價款收據（見第6至10頁）、委託書、印鑑證明、第二期價款收據（見第53至55頁）為證，然為被告所否認，並稱訴外人許莊月裡於99年間，已有失智現象，原告所提之土地預定買賣契約書、委託書、收據等文件，均係訴外人許錦蓮所為，且未經訴外人許莊月裡授權，是該等文件並無拘束訴外人許莊月裡或被告許沈潛之效力云云。
（一）按代理人於代理權限內，以本人名義所為之意思表示，直接對本人發生效力，民法第103條第1項定有明文。查訴外人許莊月裡將系爭土地中其所繼承取得之土地出售予原告，係委由訴外人許錦蓮代理出售、收取價金等節，業據原告提出土地預定買賣契約書、授權書、收據、委託書、印鑑證明、收據為憑，雖被告否認訴外人許莊月裡曾授權訴外人許錦蓮出售該土地，且原告亦無法證明土地預定買賣契約書、授權書、第一期價款收據上訴外人許莊月裡印文之真正，然就訴外人 許莊裡 委託訴外人許錦蓮代為領取出售上述土地價款之委託書，及領取出售上述土地之第二期價款收據上訴外人許莊月裡印文均為真正乙節，業據原告提出訴外人許莊月裡之鑑印證明為憑，並核屬相符，被告對此亦不爭執，是倘若訴外人許莊月裡並未出售該土地，又何以會委託訴外人許錦蓮收取該土地之價金，且分期給付之價款與土地預定買賣契約書上約定之價款亦互符核，綜上，應可認訴外人許莊月裡確有委託訴外人許錦蓮將系爭土地中其所繼承取得之土地出售予原告，且訴外人許莊月裡並已受領全部價款。
（二）次按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文。雖被告復辯稱訴外人許莊月裡於99年間已失智，應無法授與代理權云云，然此為原告所否認，揆之前揭法條規定，被告即應就此有利於已之事實舉證證明之，然被告並未為之，此部分所辯即無從採信。
三、再按依照當事人一方預定用於同類契約之條款而訂定之契約，為左列各款之約定，按其情形顯失公平者，該部分約定無效：一、免除或減輕預定契約條款之當事人之責任者。二、加重他方當事人之責任者。三、使他方當事人拋棄權利或限制其行使權利者。四、其他於他方當事人有重大不利益者，固為民法第247條之1所明定。然按預約係約定將來訂立一定契約（本約）之契約。倘將來係依所訂之契約履行而無須另訂本約者，縱名為預約，仍非預約。本件兩造所訂契約，雖名為「土地買賣預約書」，但除買賣坪數、價金、繳納價款、移轉登記期限等均經明確約定，非但並無將來訂立買賣本約之約定，且自第三條以下，均為雙方照所訂契約履行之約定，自屬本約而非預約，最高法院64年台上字第1567號判例著有明文。查本件原告與訴外人許莊月裡所簽訂之系爭契約，雖名為「土地預定買賣契約書」，但有關買賣土地地號、繼承範圍、面積、價款、付款方式、地上物歸屬、移轉登記稅費負擔、登記名義人、代書指定及代書費用、無法辦妥繼承登記時應如何處理等有關如何履行契約之方式均已詳為載明，且其中亦無將來需再訂立買賣本約之約定，並無有何被告所辯稱之認知上不同，依前揭最高法院判例意旨，應可認系爭契約應為本約，並非預約，故被告此部分所辯，應屬卸責之詞，委無足採。
四、第按買賣並非處分行為，故公同共有人中之人，未得其他公同共有人之同意，出賣公同共有物，應認為僅對其他公同共有人不生效力，而在締約當事人間非不受其拘束。苟被上訴人簽立之同意書，果為買賣，縱出賣之標的為公同共有土地，而因未得其他公同共有人之同意，對其他公同共有人不生效力。惟在其與上訴人間既非不受拘束，而如原審認定之事實，該土地其後又已因分割而由被上訴人單獨取得，則上訴人請求被上訴人就該土地辦理所有權移轉登記，尚非不應准許，最高法院71年台上字第5051號判例著有明文。查系爭土地固原為原告、被告之被繼承人許莊月裡、訴外人林昭次等人因繼承取得而屬渠等所公同共有，然訴外人許莊月裡既與原告約定將其繼承取得部分售予原告，揆之上開判例意旨，訴外人許莊月裡仍非不受拘束，是被告辯稱系爭契約應屬無效云云，顯有誤會；又系爭土地嗣後復經法院判決准予分割為分別共有確定，訴外人許莊月裡並因而取得應有部分十六分之一，參同前判例意旨，原告併依繼承法則，請求訴外人許莊月裡之繼承人即被告將此部分所有權移轉予原告，應屬有理。
五、再查，被告雖又辯稱系爭契約簽訂後至今，系爭土地已由每坪12,210元漲至約100,000元，並據此而論若依原告請求，將顯失公平云云，然此為原告否認，依前揭民事訴法第277條前段之規定，被告即應就此事實舉證以實其說，然被告並未為之，所辯已難採信。又契約成立後，情事變更，非當時所得預料，而依其原有效果顯失公平者，當事人得聲請法院增、減其給付或變更其他原有之效果，民法第227條之2第
1項固定有明文，惟觀之系爭土地公告土地現值，於98年1月間每平方公尺為3,700元（每坪約12,231元），於99年1月間每平方公尺為4,200元（每坪約13,884元），於100年
1月間每平方公尺為4,400元（每坪約14,545元），迄101年1月每平方公尺5,000元（每坪1,6529元），有地價第二類謄本在卷可稽（見第56頁），並未有如被告所辯價格大幅上揚之情事，是被告所辯系爭土地價值已遽幅增加，顯與事實不符，委不足採。況土地會因社會穩定、經濟發展、人口增加等各種因素而上漲，乃任何人均可合理預見之事實，被告自不例外，縱認系爭土地簽約後已有上漲，亦非出賣人所不能預見；另依系爭契約書第10條：「本約土地因司法程序方得移轉，乙方承諾，無條件配合甲方辦理一切所需手續，但司法程序之費用則全數由甲方負擔。」、第11條：「本約土地若因司法程序時間拖延致各項移轉所需文件需重新申領時，乙方應無條件於甲方或甲方委託之地政士通知後七日內補齊一切證明文件交付。」、第13條：「本約之標的如無法辦理繼承完成時，經甲方通後10日內，乙方須無息退還所收受之價款給甲方，另面積如經法院判決確定後如有差額，同意其價金予以互補，雙方自簽訂本契約後，乙方須無條件配合甲方辦理繼承、法院判決及移轉登記所有之備件、用印及過戶之一切手續，不得刁難…」觀之，亦可見被告之被繼承人許莊月裡於簽約時已知系爭土地尚未辦理繼承登記，而需相當時日以辦理繼承、法院判決分割遺產及移轉登記等事宜，故辦理繼承、分割期間所發生之任何變動，均應屬被告之被繼承人許莊月裡所得預料之結果，自不符合所謂情事變更之要件甚明；又被告之被繼承人許莊月裡業已收取全部買賣價款，是果若因辦理上開繼承分割事宜費時過長造成情事變更，其利益亦認應歸屬買受人即原告享有，始符合締約當時雙方之原意。再參以系爭契約第12條：「本約土地於簽立本約後，於未完成移轉前，如遇政府徵收重劃時，其一切權利均歸屬於甲方，乙方不得異議。」，另第15條：「本約經雙方會同同意訂立之，各無反悔，並於簽訂日起生效。」約定之內容，更可徵訴外人許莊月裡與原告簽訂系爭契約時，即已預見到系爭土地於等候分割遺產之訴訟確定前，於訴訟進行期間可能會產生如遭政府徵收或都市計畫重劃等不可預料之事，導致雙方之權益發生變動之情形，因此互相約定若有上述變動，訴外人許莊月裡皆同意將變動所生之一切利益歸屬原告，故地價上漲之因素自應包括在內，自屬出賣人所得預見之變動因素。從而，被告依民法第227條之2第1項規定，請求變更該系爭契約之內容即命原告以每坪100,000元計算並補足差額後，被告始應移轉土地所有權予原告等語，即無可採。
六、末按物之出賣人，負交付其物於買受人，並使其取得該物所有權之義務，民法第348條第1項定有明文。從而，原告依繼承法則及買賣法律關係，請求被告將系爭土地權利範圍十六分之一之土地所有權移轉登記與原告，即有理由，應予准許。
據上結論，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第436條第2項、第78條，判決如主文。
中華民國101年11月27日
新竹簡易庭法官張百見以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，對本判決上訴者，須於判決送達後20日內向本庭提出上訴狀（須按他造當事人之人數附具繕本）。
中華民國101年11月27日
書記官黃詩傑