臺灣臺中地方法院88年度重訴字第695號民事判決

裁判字號：臺灣臺中地方法院88年重訴字第695號民事判決

裁判日期：民國89年04月13日

裁判案由：回復原狀

臺灣臺中地方法院民事判決八十八年度重訴字第六九五號
原告乙○○
甲○○共同訴訟代理人丙○○住台北市○○街○○○號五樓之一複代理人 邱碩松 律師被告丁○右當事人間請求回復原事件，本院判決如左：
主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實
甲、原告方面：
壹、聲明：被告應給付原告新台幣（下同）九百二十萬元，及自起訴狀繕本送達被告之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，並願供擔保，請准宣告假執行。
貳、陳述：
一、被告於民國八十八年五月六日將其所有坐落台中縣○○鎮○○段上新小段第五三–一六五及一○七–五地號土地（以下簡稱訟爭土地）暨其上建物即台中縣○○鎮○○街○○○號三層樓房屋一棟（以下簡稱訟爭房屋）以新台幣（下同）七百二十五萬元之價格出售予原告。原告於立約日給付被告訂約金一百萬元，翌日再付首期款二百六十萬元，同年月二十日又付二期款一百萬元，共已給付四百六十萬元。被告固已將訟爭土地移轉登記予原告名義，但經向地政事務調閱地籍圖等資料，發現早於六十七年三月間，訟爭土地當時之所有權人李 劉阿定 就其所有同段第五三–八九及五三–一○六地號土地（以下簡稱第五三–八九、五三–一○六地號土地）向台中縣政府申請建築執照時，即將訟爭土地列為法定空地使用，並在完成建築後，於八十三年十月二十七日將訟爭土地出售予被告。乃被告竟違反建築法第十一條第二項規定，在訟爭土地上建築訟爭房屋，且該房屋復無權占用第三人所有同段第五三–九○、五三–十二、五○○–十一地號土地（以下簡稱第五三–九○、五三–十二、五○○–十一地號土地）合計九點一平方公尺，致訟爭房屋無權占用他人土地部分，隨時有被拆除之危險。故訟爭土地既屬不能移轉及不能使用之法定空地，而訟爭房屋又係無權占用他人土地，屬違章建築，不能辦理產權登記，使原告取得所有權，原告不得已於八十八年六月二十九日通知解除契約。為此，爰依買賣契約第十一條約定，提起本件訴訟。
二、九二一大地震後，訟爭房屋已成危樓，而因該房屋尚未點交，故被告已經給付不能。又原告否認被告在訂立本件買賣契約時，曾告知訟爭房屋未辦理總登記，僅再三聲稱為合法房屋一節。惟既係合法房屋，竟未辦理保存登記，已有矛盾，甚有欺瞞原告之嫌，故被告不能主張不負瑕疵擔保責任。
參、證據：提出土地登記謄本六份、建物登記謄本一份、房屋稅籍證明書、不動產買賣契約、建築位置圖、催告函、通知函、地籍圖及東勢街道圖各一件、暨照片二十一幀為證，並聲請訊問證人 巫麗芳 及勘驗現場。
乙、被告方面：
壹、聲明：駁回原告之訴及假執行之聲請。
貳、陳述：
一、被告於八十三年十月二十七日以六百四十七萬元之價格向訴外人 李劉阿定 購得訟爭土地及房屋，嗣於八十八年五月六日再就原狀出售予原告，價金七百二十五萬元，並於同年五月二十九日將訟爭土地所有權移轉登記予原告。被告並不知訟爭土地早於六十七年三月間，即由當時之所有權人李劉阿定於向台中縣政府申請建造執照時列為法定空地使用，訴外人李劉阿定亦從未告知，而訟爭房屋於被告售予原告時，即已告知該房屋雖未辦理總登記，但係合法房屋，此亦經原告確認無誤。又原告所指訟爭房屋無權占用第五三–九○、五三–十二及五○○–十一地號等三筆土地，被告並未偽稱持有及出售該三筆土地予原告，故被告並無任何違反買賣契約之行為。
二、被告出賣訟爭房屋予原告時，該房屋尚完好，九二一大地震係屬天災，不能歸責予被告。訟爭房屋雖尚未點交，惟將待原告給付本件買賣價金之尾款後，再辦理點交事宜。
參、證據：提出買賣契約書一份為證，並聲請訊問證人 劉富美 。理由
一、原告主張其於八十八年五月六日以七百二十五萬元之價格向被告購買訟爭土地及房屋，並於當日給付訂約金一百萬元，翌日及同年月二十日又各再付首期款二百六十萬元及二期款一百萬元，共已給付四百六十萬元。被告固已將訟爭土地移轉登記予原告名義，惟經原告調閱地籍圖等資料，發現早於六十七年三月間，訴外人即訟爭土地當時之所有權人李劉阿定就其所有第五三–八九及五三–一○六地號土地向台中縣政府申請建築執照時，即將訟爭土地列為法定空地使用，並於完成建築後，在八十三年十月二十七日將訟爭土地出售予被告。乃被告竟違反建築法第十一條第二項規定，在訟爭土地上建築訟爭房屋，且該屋又無權占用第三人所有第五三–九○、五三–十二、五○○–十一地號土地合計九點一平方公尺，致該部分隨時有被拆除之危險。是訟爭土地既屬不能移轉及使用之法定空地，且訟爭房屋又係違章建築，不能辦理產權登記，使原告取得所有權，原告乃於八十八年六月二十九日解除契約。況且，訟爭房屋迄未點交，九二一大地震後，該屋已成危樓，被告亦已給付不能。為此，爰依買賣契約第十一條約定，提起本件訴訟等情；被告則以伊於八十三年十月二十七日向訴外人李劉阿定購得訟爭土地及房屋，嗣於八十八年五月六日再以原狀出售予原告，並於同年月二十九日將訟爭土地所有權移轉登記予原告，伊並不知訟爭土地早於六十七年三月間即由當時之所有權人李劉阿定向台中縣政府申請建造執照時列為法定空地使用，訴外人李劉阿定亦從未告知。又伊出售訟爭房屋予原告時，該房屋尚完好，並已告知訟爭房屋雖未辦理總登記，但係合法房屋，且九二一大地震係屬天災，不能歸責予伊，故伊並無任何違反買賣契約之行為等語，資為抗辯。
二、本件原告主張其於八十八年五月六日向被告購買訟爭土地及房屋，價金七百二十五萬元，除於當日給付訂約金一百萬元，並於翌日及同年月二十日各再給付首期款二百六十萬元及二期款一百萬元，迄今共已給付四百六十萬元。被告固於八十八年五月二十九日將訟爭土地之所有權移轉登記予原告，惟訟爭第五三–一六五地號土地早於六十七年三月間，訴外人即訟爭土地當時之所有權人李劉阿定就其所有第五三–八九及五三–一○六地號土地向台中縣政府申請建築執照時，即將之留設為法定空地，且訟爭房屋又屬違章建築，不能辦理所有權登記之事實，為被告所不爭，且本院依原告聲請向台中縣政府函查結果，亦經該府工務局建管課函覆：台中縣○○鎮○○段上新小段第五三–八九地號於六十七年領得該府（六七）年一○八二號建築執照時，訟爭第五三–一六五地號土地已為該建築物之法定空地等情明確，有台中縣政府八十八年九月二十七日八八府工建字第二六九七二六號函及同年十月十二日八八府工建字第二八○五八四號函各一份在卷可稽，此外，並有原告提出之土地登記謄本、房屋稅籍證明書、不動產買賣契約、建築位置圖及地籍圖附卷可參，是自堪信原告之主張為真實。
三、按以不能之給付為契約標的者，其契約為無效；又法律行為之一部分無效者，全部皆為無效，民法第二百四十六條第一項前段及第一百十一條前段分別定有明文。復按建築法所稱之建築基地，為供建築物本身所占之地面及其所應留設之法定空地；而應留設之法定空地，非依規定不得分割、移轉，並不得重複使用，亦為建築法第十一條第一、三項所明定。觀之卷附兩造所訂立之不動產買賣契約，其上載明本件買賣契約之標的為訟爭第五三–一六五、一○七–五地號土地，及其上建物即訟爭房屋，而原告向被告購買之其中訟爭第五三–一六五地號土地既早於六十七年間即已成為第五三–八九地號土地上建築物之法定空地，已如前述，則訟爭第五三–一六五地號土地依法自不得再為移轉，乃兩造間竟於八十八年五月六日就訟爭第五三–一六五地號土地為買賣，顯係以不能之給付為契約之標的，故該部分之買賣契約不能認為有效。再者，本件買賣標的之訟爭二筆土地及房屋一棟固為各別之不動產，亦即給付雖係可分之情形，但通觀上揭不動產買賣契約全文，綜合兩造所為本件買賣行為之旨趣、訂約時之真意及交易之習慣，並本於誠信原則予以斟酌後，本院認為除去訟爭第五三–一六五地號土地買賣之部分無效外，如仍使其他部分發生效力，顯然違反雙方當事人之目的，是揆諸上述民法第一百十一條前段之規定，自應認本件買賣契約全部無效。而被告雖辯稱：伊並不知訟爭第五三–一六五地號土地早於六十七年三月間，即由當時之所有權人李劉阿定向台中縣政府申請列為法定空地使用，且訴外人李劉阿定亦從未告知云云，惟無論被告於訂約時是否知情，均無礙於本件買賣契約已自始確定不生效力，是被告所辯，於法無據，自難憑採。
四、第按，無效之行為在法律行為當時已確定不生效力，即不得依據此項行為主張取得任何權利，最高法院著有三十三年上字第五○六號判例可資參照。查兩造於八十八年五月六日就訟爭土地及房屋所為之買賣契約既已全部無效，已如上述，則原告自不得依據該無效之契約為任何之請求。乃原告竟主張本件買賣契約已合法解除，而依該契約第十一條規定，請求被告應加倍返還所受領之定金及價金合計九百二十萬元及其遲延利息，揆之首開判例及說明，即無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請，亦失所附麗，應併予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，與本件判決結果並無影響，爰不一一論述，附此敘明。
六、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第七十八條、第八十五條第一項前段，判決如主文。
中華民國八十九年四月十三日
臺灣臺中地方法院民事第四庭
法官吳美蒼右為正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中華民國八十九年四月十七日~B書記官王茵茵