裁判字號：臺灣新北地方法院105年事聲字第455號民事裁定
裁判日期：民國106年04月21日
裁判案由：聲明異議
臺灣新北地方法院民事裁定105年度事聲字第455號異議人即第三人集寶宏業有限公司法定代理人 范淑媚 異議人即第三人啟發文化事業有限公司法定代理人范淑媚異議人即債務人 陳明照 異議人即第三人 陳敬煌 上列異議人因清償債務強制執行事件，對於民國105年11月15日本院民事執行處司法事務官所為103年度司執字第102983號民事裁定聲明異議，本院裁定如下：
主文異議駁回。
異議程序費用由異議人負擔。
事實
一、按「不動產所有人設定抵押權後，於同一不動產上，得設定地上權或其他以使用收益為目的之物權，或成立租賃關係。但其抵押權不因此而受影響。前項情形，抵押權人實行抵押權受有影響者，法院得除去該權利或終止該租賃關係後拍賣之。民法第866條第1、2項定有明文。次按「拍賣之不動產，買受人自領得執行法院所發給權利移轉證書之日起，取得該不動產所有權，債權人承受債務人之不動產者亦同。前項不動產原有之地上權、永佃權、地役權、典權及租賃關係隨同移轉。但發生於設定抵押權之後，並對抵押權有影響，經執行法院除去後拍賣者，不在此限。」、「債務人應交出之不動產，現為債務人占有或於查封後為第三人占有者，執行法院應解除其占有，點交於買受人或承受人；如有拒絕交出或其他情事時，得請警察協助。第三人對其在查封前無權占有不爭執或其占有為前條第二項但書之情形者，前項規定亦適用之。」，強制執行法第98條第1、2項、第99條第1、2項亦有明定。是以拍賣之不動產是否點交，應以查封時之占有狀態為準，苟查封時為債務人占有，並無第三人占有之情事，執行法院即應於拍定後嚴格執行點交。如第三人係查封前占有，且非為債務人占有，自非上開規定之債務人，執行法院不得為點交予買受人或債權人（最高法院50年台抗字第284號判例意旨參照）。再占有之事實，執行法院於查封不動產時應於查封筆錄載明債務人或第三人占有之實際狀況（辦理強制執行事件應行注意事項第41項之1規定參照）。因此，查封之不動產於查封時，係由債務人或第三人占有之實際狀況，執行法院應依職權調查，以為決定拍定後點交與否之依據，如第三人另主張本於其他法律關係有權占有查封之房屋，雖執行法院不得就第三人所主張之法律關係是否實在為實體上之審認，然仍應就第三人是否於查封前即占有之事實依職權調查明確後再決定拍定後是否點交。第按「債務人或第三人於查封後提出租賃契約，主張查封之不動產上已有租賃關係者，執行法院宜為相當之調查，如發現其契約有冒用他人名義偽訂情事時，亦應解除其占有，將不動產點交於買受人或承受人。」亦為辦理強制執行事件應行注意事項57點第7款、第12款所明定。
二、本件異議意旨略以：㈠新北市○○區○○路○○巷○○號房屋及其增建部分（下稱系爭
不動產）原為異議人即債務人陳明照所有，於民國103年5月16日分別出租予異議人即第三人集寶宏業有限公司（下稱集寶公司）、啟發文化事業有限公司（下稱啟發公司），其等法定代理人均為范淑媚，租期至108年5月15日止，集寶公司及啟發公司於103年5月29日將公司登記址遷入系爭不動產，本院於103年5月30日始就系爭不動產為查封登記，嗣於105年9月30日現場履勘諭知異議人應搬遷，應無理由。
㈡執行法院僅有形式審查權限，實體事項之審酌則交由審判法
院，是集寶公司、啟發公司所呈報系爭不動產之租賃契約（下稱系爭租約）應由拍定人起訴請求審判法院審酌。集寶公司、啟發公司及陳敬煌皆非債務人，而係第三人，依最高法院50年台抗字第284號民事判例，執行法院尚難依強制執行法第99條規定，強使異議人等騰交系爭不動產，異議人等亦非強制執行法第124條第1項之債務人，原裁定顯有適用法律錯誤。
㈢陳敬煌未於104年1月13日履勘時提起系爭租賃契約，係因
103年12月3日新北院清103司執法字第134029號執行命令可認執行法院早已知悉，陳敬煌亦於105年9月30日履勘時澄清，且集寶公司、啟發公司設址於系爭不動產，可推斷應有系爭租約存在；且依合作金庫商業銀行板橋分行103年7月10日合金板催字第1030002546號函、財政部北區國稅局板橋分局北區國稅板橋銷字第1030111013號函及103年10月15日法務部行政執行署新北分署通知等可知並無所謂不特定人、執行法院無從知悉之情形。復依財政部北區國稅局104年度綜合所得稅結算申報稅額試算通知書，陳明照有申報出租予集寶公司、啟發公司租賃所得在案，足證系爭租約屬實，且係於查封前訂約，又依105年9月30日勘驗現場錄影影音檔足證集寶公司、啟發公司有占有使用系爭不動產之事實。再者，拍定人係系爭不動產所屬太和居社區之財務委員，其經常進出警衛室，可隨時查看收發簿，亦可請警衛代為注意系爭不動產之使用情形，拍定人亦曾向陳敬煌表示有協商之意思，拍定人並非無從知悉系爭不動產之使用情形。為此，提起本件異議，請求拍定人應繼受債務人與集寶公司、啟發公司間系爭租約等語。
三、經查：㈠本件執行債權人臺灣銀行股份有限公司（下稱臺灣銀行）為
系爭不動產第一順位抵押權人，先執本院103年度司裁全字第733號假扣押裁定，聲請保全執行債務人陳明照之系爭不動產，由本院於103年5月29日函囑新北市板橋地政事務所為查封登記，經新北市板橋地政事務所於103年5月30日辦理查封登記在案，經本院民事執行處以103年度司執全字第
344號假扣押執行事件受理。嗣臺灣銀行於103年9月16日執本院103年司促字第25424號支付命令及確定證明書為執行名義，聲請終局執行系爭不動產，經本院民事執行處以10
3年度司執字第102983號清償債務執行事件受理等情，有上開執行名義、系爭不動產登記謄本、新北市板橋地政事務所函附於本院103年度司執全字第344號卷，及上開支付命令及確定證明書附於本院103年度司執字第102983號卷可稽。
㈡本院民事執行處於103年7月3日至系爭不動產現場查封無
人在場，復於103年7月28日測量系爭不動產增建部分時，僅陳敬煌在場，此有查封筆錄附於103年度司執全字第344號卷可憑。又臺灣銀行聲請終局執行後，本院於104年1月13日現場履勘，陳敬煌在場陳稱：系爭不動產係由陳明照（即陳敬煌之弟）出租予范淑媚（即陳敬煌之配偶）使用，租約租期自102年3月27日起至122年3月26日止，有執行筆錄、系爭不動產租約影本附於103年度司執字第102983號執行卷足佐（見103年度司執字第102983號卷一第104、129至130頁）。其後本院民事執行處委託臺灣金融資產服務股份有限公司（下稱臺灣金服公司）分別於104年5月20日行第一次拍賣程序，並訂定拍賣條件為：「系爭不動產於抵押權設定後，由債務人出租與第三人范淑媚，拍定後不點交。」，然因無人應買，並未拍定。嗣執行法院依臺灣銀行之聲請，除去系爭租賃關係，陳明照及范淑媚雖就執行法院除去租賃關係之執行命令聲明異議，然經本院民事執行處司法事務官裁定駁回前開二人之異議，並分別經本院104年度事聲字第220號、臺灣高等法院104年度抗字第2124號及最高法院105年度台抗字第308號裁定駁回異議、抗告及再抗告而確定。本院民事執行處遂於105年7月13日再行第二次拍賣，並訂立「上開租賃關係業經除去確定再案，拍定後方能點交。」之拍賣條件等情，有本院104年6月25日103年度司執字第102983號裁定、本院104年度事聲字第220號、臺灣高等法院104年度抗字第2124號及最高法院105年度台抗字第308號等裁定附於103年度司執字第102983號卷（見該卷一第198至200頁、第219至224頁），及臺灣金服公司上開2次拍賣公告附於103年度司執字第102983號卷可參（見該卷二第6、7頁）。而系爭不動產於105年7月13日由第三人 廖本田 拍定，並經執行法院核發權利移轉證書，拍定人即於105年8月3日聲請點交。陳明照與范淑媚間之租約，租賃期間係於執行債權人臺灣銀行登記抵押權設定（101年11月7日，見103年度司執全字第344號卷建物登記謄本）之後，且系爭不動產以租賃關係存在之狀態公告拍賣，進行第一次拍賣程序，無人應買，客觀上已堪認該租賃關係已影響應買人之意願，故執行債權人臺灣銀行之抵押權自難謂未受影響，即得依上開規定，請求除去范淑媚之租賃關係。是以本院民事執行處就系爭不動產之第2次拍賣公告為「拍定後點交」之記載，於法有據。
㈢其後，集寶公司復於105年8月19日具狀提出租約主張系爭
不動產由集寶公司自103年5月16日承租占有，另陳明照、啟發公司及陳敬煌亦均具狀主張系爭不動產目前由集寶公司、啟發公司承租占有，執行法院就系爭租賃契約僅有形式審查之權限，且集保公司、啟發公司亦非強制執行法所規定之債務人，故執行法院不可要求異議人騰交系爭不動產等語（見103年度司執字第102983號卷二第30頁以下）。惟本院民事執行處於104年1月13日現場履勘時，陳敬煌在場僅稱系爭不動產由陳明照出租與范淑媚使用，租約租期自102年3月27日起至102年3月26日，有執行筆錄可稽（見103年度司執字第102983號卷一第104頁），且系爭租賃關係業經本院執行命令除去確定，有如前述，自應依強制執行法第99條第2項規定點交系爭不動產予拍定人。
㈣至於集保公司、啟發公司雖主張依據系爭租約，系爭不動產
目前由集保公司、啟發公司占有云云，惟查：集保公司、啟發公司之法定代理人皆為范淑媚，系爭租約租賃範圍為系爭不動產全部（含增建部分），與上開陳明照與范淑媚間租約之租賃範圍亦為系爭不動產全部（含增建部分，見103年度司執字第102983號卷一第129頁）二者相同；又系爭租賃契約之租賃期間為103年5月16日至108年5月15日，與上開陳明照與范淑媚間租約之租賃期間為102年3月27日至122年3月26日亦有重疊，而倘陳明照於查封前，即將系爭不動產出租予集寶公司、啟發公司，異議人等於系爭不動產於10
3年7月間查封時，並無不能提及系爭租賃契約存在之情形，惟異議人等均無人提及，迄105年8月間始主張系爭租約存在，則系爭租約是否真實，顯非無疑。至於異議人雖提出財政部北區國稅局104年度綜合所得稅結算申報稅額試算通知書，主張陳明照有申報出租予集寶公司、啟發公司之租賃所得云云，惟縱然屬實，然此為104年度綜合所得稅之申報資料，仍不能證明系爭租約於系爭不動產於103年7月間查封前即已存在及集保公司、啟發公司基於系爭租約而占有系爭不動產之事實。另執行法院固無審認實體法律關係之權限，惟拍賣不動產之點交，以符合強制執行法第99條規定之情形為限，關於拍賣不動產查封時之占有狀況，為執行法院職權調查事項，參照辦理強制執行事件應行注意事項第57點第12款規定，執行法院仍應為相當之調查，以認定是否點交，有如前述，是就異議人主張陳明照與集寶公司、啟發公司間就系爭不動產之租賃契約是否存在，本院民事執行處自應為相當之調查，異議人主張本院民事執行處就系爭租約不得為調查審認、不得將系爭不動產點交與拍定人廖本田，容有誤會。
㈤綜上所述，本件既難認集寶公司、啟發公司於查封前已基於
租賃關係占有系爭不動產，本院民事執行處即應依上開規定將系爭不動產點交予拍定人，且拍定人毋庸繼受系爭租約。至於集寶公司、啟發公司如認拍定人應繼受系爭租約，宜另循民事訴訟程序解決，而不得於強制執行程序聲請拍定人繼受系爭租約。從而，原裁定認異議人等之異議均無理由，而裁定駁回，經核認事用法，並無不合。本件異議人等猶執前詞，指摘原裁定不當，求予廢棄，揆諸上開說明，其等主張為無理由，均應予駁回。
四、爰裁定如主文。中華民國106年4月21日
民事第五庭法官張筱琪以上正本係照原本作成。
如對本裁定抗告，須於裁定送達後10日內向本院提出抗告狀，並應繳納抗告裁判費新臺幣1,000元。
中華民國106年4月21日
書記官顏委林