裁判字號：臺灣高等法院臺中分院105年重上字第40號民事判決
裁判日期：民國105年10月26日
裁判案由：分割共有物
臺灣高等法院臺中分院民事判決105年度重上字第40號上訴人 陳榮榮 訴訟代理人 吳家輝 律師被上訴人 陳英傑 訴訟代理人 蔡壽男 律師受告知人 羅文謹 上列當事人間請求分割共有物事件，上訴人對於中華民國104年11月17日臺灣臺中地方法院第一審判決（103年度重訴字第392號）提起上訴，本院於105年10月12日言詞辯論終結，茲判決如下：
主文原判決廢棄。
兩造共有坐落台中市○○區○○段○○○○號，地目田，面積138平方公尺土地，分歸被上訴人單獨所有，被上訴人應補償上訴人新台幣肆佰萬元。
第一、二審訴訟費用，均由被上訴人負擔。
事實及理由
甲、程序方面按民法第824條第3項規定：「以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之」。法院如採此分割方法，則原物分配及補償金錢已合併為分割方法之一種，兩者有不可分割之關係。若當事人僅對命補償金錢之判決提起上訴，關於原物分配部分，亦為上訴效力所及（最高法院69年台上字第1848號判例意旨參照）。
查本件原審判決採原物分配暨補償金錢之分割方法，上訴人上訴雖僅就原審判決之補償金部分表示不服，然依前揭判例意旨，上訴人提起上訴之效力，仍及於原審判決所定之原物分配部分，合先敘明。
乙、實體方面
壹、被上訴人主張：(一)坐落台中市○○區○○段○○○○號土地（地目田、面積138平方公尺）為兩造所共有，應有部分比例為伊4/5、上訴人1/5。兩造間就系爭土地並無不分割之約定，本件亦無依物之使用目的不能分割之情形，惟，兩造無法協議分割，是伊自得訴請裁判分割。另上訴人就其應有部分於民國103年3月11日為訴外人羅文謹設定新台幣（下同）
860萬元之最高限額抵押權，該訴外人就本件訴訟結果有法律上利害關係，故伊於原審即已遞狀表明將本件訴訟告知該訴外人，由原審送達於該訴外人。(二)伊主張系爭土地採原物分配，且全部分配予伊，而由伊補償上訴人275萬元，蓋：⒈伊不同意本件採變價分割之方式。系爭土地以原物分配並非顯有困難，故依民法第824條第2項第2款之規定，應不得採變價分割。況系爭土地上有訴外人 陳台中 所有之合法建物，如採變價分割，顯嚴重影響系爭土地之變賣價格，兩造可得分配之金額銳減，益見變價分割之方式，殊無可採。⒉又系爭土地面積約41.7坪，伊、上訴人之應有部分面積各約
33.36坪、8.34坪，如依應有部分比例分割為二，上訴人分得土地面積狹小，無法興建房屋，不利於系爭土地之經濟效用，是不宜依此方式分割。⒊又伊於102年4月16日、103年4月17日、5月27日分別向原共有人 陳勝利 、 陳立中 、 陳豫林 購買渠等應有部分各1/5，總價各為2,504,700元、275萬元、250萬元，伊願按上開向前共有人購買1/5之最高價額275萬元補償上訴人。⒋又上訴人於其105年4月26日陳報狀中所提和解方案二，要求由其取得全部共有土地，其則補償伊13,754,700元（即600萬元＋2,504,700元＋275萬元＋250萬元），適足見其亦認系爭共有土地應有部分1/5之價值，係在250萬元至275萬元之間。(三)上訴人固主張伊應補償其下述遠高於275萬元之金額，惟：⒈上訴人所援引之華聲科技不動產估價師事務所（下稱華聲估價事務所）之估價報告書實不可採，蓋：該估價報告書忽視系爭土地上有建物而為估價，有違經驗及論理法則；且就屬開發系爭土地成本之繳納回饋代金或捐獻比例之土地，未列入成本分析，影響估價；又未提供比較案例相對位置、照片、正確地號等資訊，以供檢視、了解比較案例之適用程度，且以與系爭土地不同生活圈之土地作為比較基準，卻未給予區域因素之調整，且就比較案例之價格日期調整率毫無邏輯可言，且該估價事務所固聲稱價格日期之調整係參考消費者物價指數修正云云，然消費者物價指數之變動受食物類、衣著類、居住類、交通及通訊類、醫藥保健類、教養娛樂類、雜項類等七大類價格指數變動所影響，其中僅居住類指數價格變動與不動產估價相關連，其餘指數並不直接影響不動產價格之變動，該估價未加區分，難認符合實際狀況；又就所稱建築規劃可銷售面積，未依估價技術規則第74條規定計算，僅以系爭基地面積與第四種商業區容積率（500%）即求得可銷售面積，在建築設計上為不可能達成之規劃，顯有膨脹可銷售面積之情；又就所稱總銷售價格，未依估價技術規則第75條規定計算，未詳列各部分（樓層）面積及評估單價，總銷售金額之推估實屬粗糙；又有關土地開發分析法之參數，顯有矛盾且不合理；況依 伊查 得之不動產交易實價查詢資○○○區○○段241-270地號，每坪為15.2萬元至35.6萬元不等，相鄰 陳平 段0000-0000地號，每坪為20萬元，陳平段0000-0000地號，每坪為32萬元，相鄰水湳段1-30、151-180、0000-0000地號，每坪為16.6萬元至20萬元，足證該估價報告認每坪為73萬元，實屬過高。至上訴人所稱東信段248、248-1、252地號土地之交易價格高達每坪90萬元，係因該3筆土地為空地，總面積達902平方公尺，可供建築大樓，利用價值甚高，與系爭土地不可同日而語。⒉又上訴人所援引之世通不動產估價師事務所（下稱世通估價事務所）之估價報告書亦非客觀、公正，且經該事務所於函中敘明僅供法院拍賣底價訂定之參考、不得作其他使用，並於函中註明有效期限以6個月為限，足證該估價報告書亦無可採。⒊又上開二份估價報告書之所以高估系爭土地之價值，顯係受上訴人前就其區區應有部分1/5，竟為訴外人羅文謹設定860萬元之虛偽抵押權所誤導。上訴人雖稱已清償抵押債務，債權人因而撤回強制執行，然，該抵押權登記迄未塗銷，顯見該抵押權係通謀虛偽，係為影響本件分割。⒋上訴人主張系爭地上建物無影響土地客觀價值之虞云云，並無可採。詳言之：⑴系爭地上建物為訴外人陳台中所有，此有使用執照影本附卷為證，該建物之納稅義務人雖為伊名義，然納稅義務人並非當然為所有權人，該建物既未移轉登記為伊所有，依民法第758條之規定，所有權仍屬陳台中，且現仍由陳台中繼續使用收益中，有房屋租賃契約書影本附卷可證，是上訴人主張該建物為伊所有，並不實在。⑵訴外人陳台中於72年間申請建照時，業經提出當時全體土地共有人出具之「土地使用權同意書」，是系爭建物使用系爭共有土地，並非無權占有。上訴人先則辯稱上開「土地使用權同意書」之其印章係被盜蓋，後又改稱係被偽刻，自相矛盾，已難採信。上訴人前對陳台中提起返還不當得利訴訟，該案之本院88年度上更㈠字第64號確定判決，並未認定上訴人於上開「土地使用權同意書」之印章係被盜蓋或偽刻，該另案判決陳台中應返還不當得利予上訴人，僅係因其使用系爭土地範圍超過其應有部分面積。退而言之，縱上訴人所稱其未同意出借系爭土地供訴外人陳台中建屋乙節屬實，然當時同意之共有人人數及應有部分比例扣除上訴人之部分後，亦均符合民法第820條第1項規定，是系爭建物使用系爭共有土地，仍非無權占有。⑶又訴外人陳台中借用系爭共有土地以建築房屋，並未定有期限，依民法第470條第1項前段規定，應於依借貸之目的使用完畢時返還，是系爭建物使用系爭共有土地之期限，應至該建物達不堪使用之程度為止。而系爭建物目前仍很堅固，應尚得使用至少一百年，是若土地所有人欲終止該使用借貸關係，需經借用人陳台中之同意。(四)另伊於原審固曾提出以伊提出價格與上訴人主張估價價格相加除以2，然上訴人當時並未接受，是自不能再以當時協談中所提出之協議或條件為本件攻防方法等情，爰依民法第823條第1項、第824條規定，提起本件訴訟，聲明求為命：兩造共有系爭土地之分割方法為全部分歸伊取得，伊應補償上訴人275萬元之判決。
貳、上訴人則以：(一)伊不同意本件採變價分割之方式，並同意系爭土地分歸被上訴人取得。(二)惟，被上訴人提出之補償金額實不可採，詳言之：⒈被上訴人固主張按所謂向原共有人購買應有部分1/5之價格補償，惟，被上訴人之父陳台中刻意創造低價之交易外觀，意圖迫使伊接受低價補償，是該等價格，自不足以為本件參考。被上訴人提起本訴前，原共有人陳台中陸續以其配偶 古蓁苓 、其子即被上訴人之名義，以與市價顯不相當之價格向共有人陳勝利、陳豫林、陳立中收購渠等各自之1/5，最後再將總共取得之4/5贈與其子即被上訴人，該等買賣均未依相關規定通知伊優先購買，亦足佐證陳台中刻意創造低價交意外觀。退萬步言，縱認陳台中與其他共有人間之實際收購價格確如渠等間之買賣契約所示，然，該等買賣價格充其量僅能代表該等契約當事人間之「主觀合意價格」，殊無以此充作「客觀市價」之理。⒉又被上訴人提出之實價登錄資料，其中東信段241-270地號土地大約30萬元左右之數筆資料，應係其於起訴前刻意與他人虛偽不實之買賣，藉以壓低對伊之補償金額，依伊查得之不動產交易實價查詢資料，同路段其他土地之買賣甚至高達每坪90萬元之價格。(三)又被上訴人應按華聲估價事務所之估價報告書補償伊6,094,770元（按上訴人於105年4月26日陳報狀之和解方案一，將金額略減為600萬元），較為合理。蓋：
⒈伊之抵押權人羅文謹前曾就伊之應有部分1/5聲請強制執行（該強制執行案因當事人間另有和解，故已撤回），執行處送請世通估價事務所估價，認價值為668萬元，與華聲估價事務所之估價結果相近，足見華聲估價事務所之估價應屬可採。⒉又被上訴人前曾就上開抵押權設定對伊提出偽造文書之告訴，然業經檢方為不起訴處分，是該抵押權設定並無被上訴人所指通謀虛偽之問題。⒊系爭地上物，實無影響土地客觀價值之虞，詳言之：⑴華聲估價事務所之估價報告雖採獨立估價，但其中並未指明「地上物必然造成土地價值下降」之意旨，世通估價事務所之估價報告亦然。⑵系爭地上物係由被上訴人之父陳台中搭建，陳台中於96年5月16日將系爭地上物之事實上處分權贈與被上訴人，並將該建物之納稅義務人變更為被上訴人，是系爭土地及地上物同屬被上訴人一人所有，故地上物實無影響土地客觀價值之虞。退而言之，不問系爭地上物或系爭共有土地之登記名義人究為陳台中或被上訴人，渠等既為父子關係，且興建地上物者、向其他土地共有人收購應有部分者，均為陳台中，足認其間實質權利狀態並無二致，是系爭地上物仍顯不足影響系爭土地之價值。⑶又系爭土地原係由伊、訴外人陳立中、陳豫林、陳勝利、陳台中等5人繼承而來，應有部分各1/5，詎陳台中未經其他共有人同意，即於73年間擅自在系爭土地上搭蓋建物出租使用30年之久。當初陳台中擅自偽刻伊之私章以蓋用於土地使用權同意書上，其他共有人亦均未同意陳台中使用系爭共有土地，經伊及其他共有人對陳台中提起返還不當得利訴訟，業經本院以82年度上更㈠字第64號判命陳台中應對伊負不當得利返還之責確定。是系爭地上物仍屬無權占有系爭共有土地，伊本得以共有人地位，訴請其拆屋還地而合法行使權利，縱該建物有出租予他人使用而存有租賃關係，然該租賃關係僅屬出租人陳台中與承租人間，不得對抗土地所有權人，益證該建物對系爭土地之客觀價值要無影響。⑷況系爭地上物搭建迄今已30多年，其鐵皮構造亦已逾耐用年限20年，是該地上物殘餘價值實已所剩無幾，益見對系爭土地之客觀價值當無影響；退步言之，縱仍認對系爭土地價值有所影響，亦當與上述二件估價相去不遠。(四)退而言之，若仍認系爭地上物就系爭土地價值有所影響，則充其量僅有地上物之拆除費用或有影響，縱要減少金額，亦係計算在搬遷費用內，故伊願以550萬元之價格接受補償。(五)原審判決固謂被上訴人以按「公告現值加四成」補償伊為適當，惟：⒈此顯係以修正前土地徵收條例第30條第1項前段「被徵收之土地，應按照徵收當期之『公告土地現值』，補償其地價」為依據，然該規定已於100年12月23日修正為「被徵收之土地，應按照徵收當期之『市價』補償其地價」（按該規定係101年1月4日總統令修正公布），並於101年9月1日施行，且修正理由中敘明：「現行徵收土地，以公告土地現值加成補償方式各方指教意見甚多，目前無論相關機關、專家學者，或民間反應，均不乏主張採市價補償，使被徵收土地所有權人得以在同一地段買回性質相同及面積之土地，較為公平合理，亦可排除徵收（或區段徵收）之阻力，故於第一項規定以市價補償其地價」，是原審判決猶以公告現值為計算補償伊之依據，顯未考量上開法律修正意旨，嚴重偏離現實，並非可採。⒉又被上訴人於原審曾表示願以其所稱最高售價275萬元及鑑定價格相加除以2，亦即願以442萬餘元補償伊【（275萬＋609萬4770）÷2＝442萬…】，詎原審竟仍判定278萬2080元之補償金額，顯非適宜等語，資為抗辯。
參、原審法院審理後，斟酌兩造之主張及攻擊防禦方法之結果，認被上訴人請求分割系爭土地，為有理由。審酌系爭土地之利用情形、分割後土地使用之必要性等一切因素，系爭土地以分歸被上訴人單獨所有，並命被上訴人以2,782,080元補償上訴人較為適當，而判決依此為分割；並諭知訴訟費用應由兩造按其就系爭土地應有部分之比例分擔。上訴人不服，提起上訴，上訴聲明求為判決：(一)原判決廢棄。(二)兩造共有坐落台中市○○區○○段○○○○號、面積138平方公尺土地，分歸被上訴人單獨所有；被上訴人應補償上訴人6,094,
770元整。(三)第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。被上訴人則答辯聲明求為判決：(一)上訴駁回。(二)第二審訴訟費用由上訴人負擔。
肆、兩造不爭執之事項
一、系爭土地為兩造所共有，應有部分之比例為被上訴人4/5、上訴人1/5，兩造並未約定不為分割，亦無因物之使用目的不能分割之情形，惟就分割方法無法達成協議。
二、系爭土地上有被上訴人之父陳台中所興建、門牌號碼為台中市○○區○○路0段00號（○○○區○○路2之16號）之RC造一層未辦所有權登記建物。
伍、本院之判斷
一、查被上訴人主張系爭土地為兩造所共有，伊應有部分為5分之4，上訴人應有部分為5分之1，系爭土地上有訴外人陳台中所興建、門牌號碼為臺中市○○區○○路○段00號（○○○區○○路2之16號）之RC造一層未辦所有權登記建物，而系爭土地並無不能分割之限制，兩造復未訂有不分割之特約，而無法達成協議分割等情，業據提出土地登記第一類謄本、臺中市工務局（73）中工建使字第081號使用執照、現場相片等件為證，且為上訴人所不爭執，並經原法院會同兩造前往現場勘驗，製有勘驗筆錄及現場相片附佐，堪信被上訴人上開主張為真實，是被上訴人訴求為裁判分割，依民法第823條第1項規定，自無不合，應予准許。
二、按「共有物之分割，依共有人協議之方法行之」、「分割之方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配：一以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。二原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人」、「以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之」，民法第824條第1項、第2項、第3項分別定有明文。又裁判上定共有物分割之方法時，分配原物與變賣之而分配價金，孰為適當，法院本有自由裁量之權，不受任何共有人主張之拘束；共有物分割之方法，須先就原物分配，於原物分配有困難時，則予變賣，以價金分配於各共有人。而就原物分配時，如發見共有人中有不能按其應有部分受分配者，亦得以金錢補償之，並非定出於變賣之一途；法院裁判分割共有物，除應斟酌各共有人之利害關係，及共有物之性質外，尚應斟酌共有物之價格，倘共有人中有不能按其應有部分受分配，或所受分配之不動產，其價格不相當時，法院非不得命以金錢補償之（最高法院29年上字第1792號、51年台上字第271號、57年台上字第2117號判例參照）。經查，系爭土地地勢平坦，地形近長方形，臨中清路二段面寬約4.5公尺，深度約26公尺，屬「變更台中市都市計畫主要計畫（不包括大坑風景區）」之都市計畫範圍，土地使用分區編定為第四種商業區，土地使用分區管制之建蔽率為60％，容積率為500％，且坐落於省道台1乙線中清路二段旁，距文心路三段與中清路二段約50公尺，距水湳市場及水湳派出所約700公尺，鄰近施工中之臺中捷運烏日文心北屯線G7站，經由省道台1乙線可連接至國道１號大雅交流道、台76線東西向快速公路，附近主要聯絡道路有中清路、文心路、大連路及北平路等，交通便利，區域內公共設施配置完善，有小學、中學、公園、派出所及郵局等，區域內土地多已開發興建，完整素地稀少，以透天厝及大樓為主要建築型態，多為住商使用之透天店面及商業辦公大樓，此經原法院委託華聲科技不動產估價事務鑑定，就上開情形陳報甚詳在案，此有該所104年1月14日（103）華估字第81632號函及估價報告書乙冊附卷可佐，且經原法院會同兩造前往現場勘驗屬實。查系爭土地被上訴人之持分面積約33.36坪，上訴人則僅8.34坪，合計41.70坪，建蔽率為60%，約25.02坪，故只能依法建築房屋乙棟，故不適原物分割予二人。又系爭土地上訴外人陳台中所有之建物一棟，係其於73年間為系爭土地共有人時，取得當時全體共有人之同意書而興建，上訴人其後為取得報酬，又對之提起請求不當得利之訴訟，是該建物之存在，乃系爭土地合法之負擔，如就系爭土地為變會分割，除影響陳台中之權益外，並有減損土地價值，而有難以拍賣或難拍得高價之疑慮，故亦非妥適之分割方法。又訴外人陳台中乃被上訴人之父，其將系爭土地持分贈與被上訴人，乃基於節稅之考慮，其父子二人均希望該建物繼續利用系爭土地，而供陳台中繼續出租營利等情，均據其二人於本院準備程序中到庭陳述甚明。職是本院審酌上情，並考量系爭土地共有關係單純，若採原物分割，由共有人之1人單獨所有，並以金錢補償方式，當能發揮系爭土地之經濟價值、效用，且系爭土地上上開未辦理第一次所有權登記之建物，已於96年5月16日變更地上建物納稅義務人為被上訴人（參見原法院103年度司執字第70434號清償債務強制執行卷所附臺中市政府地方稅務局東山分局103年8月19日中市稅山分字第1035608950號函暨），而採取此種方式分割，亦可省卻透過強制執行變賣所需之費用及時間，於被上訴人而言，使土地與地上建物同歸一人（或同屬一家）所有，避免拆除地上物，對兩造均屬有利。況被上訴人自陳願以金錢補償方式，單獨取得系爭土地之所有權，上訴人於原審亦稱：同意由被上訴人單獨取得系爭土地所有權，但應依鑑定價格補償伊等語（見原法院卷第120頁），是本件應以原物分配與被上訴人，而由其按上訴人應有部分比例以金錢補償之方式分割，較為允洽。
三、次查，關於系爭土地之價值為何，固經原法院委託華聲科技不動產估價師事務所，依市場比較法、成本法、土地開發分析法，估定系爭土地每坪合理市場價格為73萬元（以上價格換算為每平方公尺價格，應為22萬0825元；計算式：30,473,850元÷138＝220,825元，元以下四捨五入），固有上開估價報告書乙冊附卷可佐。且原法院103年度司執字第70434號清償債務強制執行事件，亦曾就系爭土地委託世通不動產估價師事務所鑑價，經該事務所以比較法，估定系爭土地每平方公尺價格，為4萬8406元（計算式：6,680,000元÷138＝48,406元，元以下四捨五入），亦有該所103年7月18日世通字第10307081號函及估價報告書附於本院103年度司執字第00000號清償債務強制執行卷可佐。然上開兩份估價報告書，均另載明「5.因本案屬土地分割案，評估過程中並未考慮地上物對地價之影響，係以獨立估價方式對土地進行評估。本勘估標的之上尚有一房舍，不在評估之內故評估方式如旨述。獨立估價：不動產如由土地與建物結合，僅單獨就土地，而忽視建物存在而為估價。亦即不考慮建物對土地價格之影響」（華聲估價報告書第2頁）、「本案評估標的土地上坐落未辦保存登記建物，其權屬狀態無法確認，本案價格評估係採獨立估價，不另予考量地上建物存在對價格可能產生之影響」（世通估價報告書第5頁）等語。然依不動產交易實務觀之，土地上如有第三人所有之合法地上物，其交易價格必較無地上物之土地為低，甚泛人問津，上開二份估價報告純以系爭土地為淨地（無負擔之土地）為估價，而未就本件土地實際上有上開負擔之情形為估價，其估價結果自無法逕予採用。又被上訴人於102至103年間分別以250至275萬元向原共有人陳勝利、陳立中、陳豫林購買其應有部分各5分之1，固有其提出之買賣資料在卷可參，惟其三人或基於同宗之情，而各以主觀價值成交，其成交文件中，亦未見有作市場價值之評估，故亦不宜逕據為本件土地市值之認定。惟系爭土地原共有人出具土地使用權同意書由被上訴人之父陳台中興建上開房屋使用，乃基於使用借貨之關係，陳台中嗣將土地持分贈與被上訴人，但仍保留房屋供自己出租營利，乃出於節稅之考量，此均據其二人在本院準備程序中自承一致，是如將系爭土地原物分配予被上訴人一人，其房屋存在於土地上，所影響土地之利用價值，顯然較一般為第三人占有之情形為低，但究為多少，實亦難以鑑定之方式為之。基此，本院準備程序中，受命法官曾徵詢兩造是否同意由本院參考民事訴訟法第222條規定之精神為衡量時，兩造均表同意或尊重本院之意見（見本院卷第125頁反面），茲審酌被上訴人於原審曾表示其願以其購入上開持分之最高價275元及鑑定價值相加除以2所得之442萬元補償上訴人（計算式：「275萬＋609萬4770元」÷2＝442萬：：：），而上訴人於本院準備程序中亦曾表示如將全部分配予伊，伊願補償被上訴人13,754,700元等語，依此計算其所認系爭土地5分之一持分面積之價值應為3,438,675元（計算式：被上訴人持分為5分之4，補償13,754,700元除以4等於3,438,675元），再兩者相加，以取其平衡點，則得5分之一之平衡值約為400萬元（即被上訴人原認之主觀價值約443萬元加上訴人之主觀價值約344萬元除以2約等於400萬元），爰據以判命被上訴人補償上訴人。
四、另按民法第824條之1規定：「共有人自共有物分割之效力發生時起，取得分得部分之所有權。應有部分有抵押權或質權者，其權利不因共有物之分割而受影響。但有下列情形之一者，其權利移存於抵押人或出質人所分得之部分：一、權利人同意分割。二、權利人已參加共有物分割訴訟。三、權利人經共有人告知訴訟而未參加。前項但書情形，於以價金分配或以金錢補償者，準用第881條第1項、第2項或第89
9條第1項規定。前條第3項之情形，如為不動產分割者，應受補償之共有人，就其補償金額，對於補償義務人所分得之不動產，有抵押權。前項抵押權應於辦理共有物分割登記時，一併登記，其次序優先於第2項但書之抵押權」。復按民法第881條第1項、第2項規定：「抵押權除法律另有規定外，因抵押物滅失而消滅。但抵押人因滅失得受賠償或其他利益者，不在此限。抵押權人對於前項抵押人所得行使之賠償或其他請求權有權利質權，其次序與原抵押權同」。受告知訴訟人羅文謹就上訴人所有系爭土地應有部分5分之1，有本金最高限額860萬元抵押權存在，其抵押權移存於抵押人即上訴人所分得之部分，其抵押人應受補償者，抵押權人就抵押人應受補償金額有權利質權，其次序與原抵押權同。又本件應受補償之上訴人，就其補償金額，對於補償義務人即被上訴人所分得之系爭土地有抵押權，該抵押權應於辦理共有物分割登記時，一併登記，其次序優先於民法第824條之1第2項但書之抵押權。又民法第825條規定；各共有人對於其他共有人因分割而得之物，按其應有部分負與出賣人同一之擔保責任，是上訴人依本件裁判分割生效後，應對被上訴人負權利擔保責任，將所設定之抵押權除去（塗銷抵押權），否則，被上訴人以之主張權利質權，上訴人亦將無從取得上開補償，且被上訴人如有損害仍得請求上訴人予以賠償（民法第353條、第359條、第360條規定參照），均會造成上訴人之不利益，均併此敍明。
五、綜上所述，被上訴人請求分割系爭土地，為有理由。本院審酌系爭土地之利用情形，分割後土地使用之必要性等一切因素，認將系爭土地分歸被上訴人單獨所有，並命被上訴人以四百萬元補償上訴人較為適當，爰據以裁判。原審依此原則為裁判分割，固非無見，惟其以系爭土地之公告現值加四成之方式計算補償之金額，並無依據，且其未深究系爭土地上有第三人房屋存在負擔之特殊性（即與一般由第三人占有之情形有間），逕為上開認定，均有未洽。上訴人執以指摘原判決為不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院改判如上。
據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第450條、第79條，判決如主文。
中華民國105年10月26日
民事第一庭審判長法官陳滿賢
法官許秀芬法官朱樑以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於收受判決送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院提出上訴理由書（須按他造人數附具繕本）。
上訴時應提出委任律師為訴訟代理人之委任狀。具有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項之情形為訴訟代理人者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有該條項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
書記官金珍華中華民國105年10月26日