裁判字號：臺灣屏東地方法院89年簡上字第145號民事判決
裁判日期：民國90年03月28日
裁判案由：遷讓房屋
臺灣屏東地方法院民事判決八十九年度簡上字第一四五號
上訴人丙○○訴訟代理人 陳里己 律師
歐陽志宏 律師被上訴人乙○○○○○○
設屏東法定代理人甲○○住同右右當事人間請求遷讓房屋事件，上訴人對於中華民國八十九年九月十三日本院八十九年度潮簡字第三六六號第一審判決提起上訴，本院判決如左：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實
甲、上訴人方面：
一、聲明：求為判決原判決廢棄，被上訴人第一審之訴駁回。
二、陳述：事實之陳述及所用證據，除與原判決記載相同，茲予引用外，補稱：
（一）本件被上訴人乃係里，屬地方制度之行政單位，倘如其收回之原因乃係要供被上訴人本身作為辦公之用，或可謂係與土地法第一百條第一款之「收回自住」相當，然若其收回之原因係欲供所謂里之構成員即里民，究非屬里，做為活動中心之用，應認與所謂「收回自住」，尚屬有間。被上訴人即四春里因非屬縣、市、鄉鎮等地方自治單位之一環，故里民大會之決議是否可視為里本身意志之表現，即不無疑問。而被上訴人本身所屬之上級單位潮州鎮是否有編列預算，預定在本件系爭房屋上與建四春里民眾活動中心，以做為該里民休閒閱覽室之用？被上訴人既未就此舉證證明，原審判決不應即做有利於被上訴人之認定。
（二）系爭房屋係民國六十七、八年間，由「乙00000000消費合作社」所興建，房屋產權屬「乙00000000消費合作社」所有，上訴人係上開合作社承租。基地所有權人係潮州鎮公所，房屋之起造人係潮州鎮四春里消費合作社，被上訴人僅是管理人。
（三）被上訴人早已興建二層樓之四春里社區活動中心一棟，除做為里辦公室之外，並提供里民做為休閒、閱覽及辦理活動之用，現且獲得上級單位之經費補助款，俾得用以整修現有之里民活動中心，顯見被上訴人實無有再興建里民活動中心之必要。又上訴人現為一中低收入戶之老人，每月尚賴政府接濟始得勉強維持生活，倘今再讓被上訴人收回系爭房屋，則將使上訴人無處得以避風與而露宿街頭。
三、證據：援用原審之立證方法，聲請函查屏東縣政府有關里民大會須經多少里民出席所做之決議始有效之規定；並聲請堪驗乙00000000所建造之集會所是否已提供里民做為休閒閱覽活動之用及該里是否有另設里民休閒閱覽室之必要等事項。
乙、被上訴人方面：
一、聲明：求為判決駁回上訴，第二審訴訟費用由上訴人負擔。
二、陳述：除與原審判決書所載者相同茲多引用外，另稱：
（一）出租給上訴人使用的房子是四春里里民集資所建鋼筋水泥建造的一樓平房，約已二、三十年，並沒有辦保存登記，當時是為設立合作社。
（二）房屋稅都是由四春里繳納，有原審被上訴人所提之收據可證。屏東縣○○鎮○○里○○路○號之一之活動中心已經二、三十年，目前在整修中。
（三）收回系爭房屋是為了要蓋里民的圖書室，目前里民活動中心各有其辦公用途。
（四）系爭房屋上訴人現做為儲存東西使用，上訴人現住同里大智路七四號之二層樓建築。
三、證據：提出稅捐處房屋稅證明書為證。
丙、本院依職權命被上訴人提出民國八十九年第一次里民大會紀錄全份，且囑託屏東縣潮州地政事務所勘測系爭房屋，並依聲請於民國八十九年一月十六日、九十年一月三十日勘驗現場及屏東縣○○鎮○○里○○路○號之一之活動中心。
理由
一、本件兩造對於被上訴人將屏東縣○○鎮○○路○○號磚造水泥平房二棟以不定期租賃方式出租與被告，租金每月新臺幣三千元等事實均不爭執，自堪認定為真實。而被上訴人主張被上訴人八十九年四月十四日八十九年第一次里民大會，經出席公民全數無異議通過收回前開房地做為里民休閒閱覽室之用，故於八十九年四月十七日以潮州南進路郵局第四三號存證信函通知上訴人兩造之租賃契約於八十九年五月二十日終止，系爭房屋之房屋稅係由被上訴人繳納，故可證被上訴人確為系爭房屋之所有人，而上訴人現已不住在系爭房屋，該房屋僅堆置餐具，惟上訴人仍拒不搬遷，為此提起本件訴訟。上訴人則以被上訴人違反土地法第一百條終止房屋租賃契約，顯不生效力，而被上訴人以收回系爭房屋做為休閒閱覽室為由，顯不合於土地法第一百條第一款「收回自住」之要件，另被上訴人即四春里因非屬縣、市、鄉鎮等地方自治單位之一環，故里民大會之決議不得視為里本身意志之表現，且基地所有權人係潮州鎮公所，房屋之起造人係潮州鎮四春里消費合作社，被上訴人僅是管理人，被上訴人無權決定收回，又若被上訴人收回系爭房屋，上訴人將沒有房屋可住等語以資抗辯。
二、村雖為地方行政區域之一，亦為全村人民之集合團體，既有村辦公處之組織，其由村民大會選舉之村長可為其代表人，依法又有執行上級機關交辦及村民大會決議事務之職權，縱非法人亦不失為非法人之團體，依民事訟法第四十條第三項之規定，自有當事人能力，最高法院四三年度臺上字第一○六四號著有判例可參。經查，本件被上訴人為乙00000000，其里長即上訴人之法定代理人，依里民大會之決議，執行職務，於法並無不合。從而，上訴人主張里民大會之決議不得視為里本身意志之表現，容有誤會。另關於上訴人主張系爭房屋被上訴人無權決定收回一節，被上訴人縱使非所有人，亦為管理人，此為上訴人所自認，且有被上訴人所提出由被上訴人繳納系爭房屋之房屋稅之繳稅證明，則被上訴人經里民大會決議而由其法定代理人為終止租賃契約之意思表示，即屬里長之法定權限。
三、土地法第一百條第一款規定：「出租人非有左列情形之一，不得收回房屋：一、出租人收回自住或重新建築時。」考諸本條立法理由，乃因承租人多為經濟上之弱者，所以規定租賃契約原則不得任意終止。惟是否須以土地法第一百條第一款保護承租人，應具體審查個別情形，若承租人另有房屋得居住，則顯無必要繼續維持租賃契約，或出租人有生活上使用必要，或經濟上來源之需要，經比例原則之衡量，出租人更須保護時，則應令出租人得終止租賃契約。若均不衡量，凡租賃契約必以土地法第一百條第一款保護之，則反而不能達到保護社會弱勢者之立法目的，亦不能發揮不動產之最大使用效益。本件經本院於九十年一月十六日、一月三十日勘驗現場，上訴人已不居住在系爭房屋，現場僅堆置餐具，又被上訴人係非法人團體，其組成員為全體里民，經里民大會決議收回系爭房屋做為里民之休閒閱覽中心，得使用者當為全體里民，係為公益考量，應認與「收回自住」相符。上訴人既已不居住在系爭房屋，顯不需將其視為經濟上弱者保護之，若仍維持本件租賃契約，反而不能使系爭房屋發揮應有之經濟效益，且有違公益。故被上訴人於八十九年四月十七日以潮州南進路郵局第四三號存證信函通知上訴人兩造之租賃契約於八十九年五月二十日終止，自屬合法有效。又上訴人，雖於被上訴人間之租賃契約終止後，在原告拒收租金之時，一再以提存方式提租金，惟查兩造間之租賃關係即經原告終止而不存在，以如前述，則上訴人單方面提存租金之行為，自並不因而使其與被上訴人間就該系爭房屋重新產生租賃關係。故被上訴人以管理人之身分起訴行使所有人之權利，請求上訴人遷讓房屋，為有理由。
四、再按，無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第一百七十九條定有明文。又無權占有他人之房屋，可獲得相當於租金之利益為社會之通常觀念，最高法院六十一年度臺上字第一六九五號判例亦著有明文。本件上訴人於房屋租賃之期限屆滿後，仍占用系爭房屋，另兩造對於租金為每月三千元一節均不爭執，揆諸前揭說明，本件系爭房屋每月相當於不當得利之租金為每月三千元。從而，被上訴人依民法第一百七十九條請求上訴人給付相當於每月租金三千元之不當得利，為有理由，應予准許。
五、綜上所述、原審因而判決上訴人應給付如原審主文所示之遷讓房屋及返還相當於每月三千元租金之不當得利予被上訴人並無不當，上訴人所為抗辯，均不足採，其指摘原判決不當，求予廢棄改判，非有理由，上訴應予駁回。
六、本件上訴人應遷讓房屋及返還不當得利之事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，與本件判決結果不生影響，爰不一一審酌。
七、結論：本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百三十六條之一第三項、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中華民國九十年三月二十八日
臺灣屏東地方法院民事第一庭~B審判長法官李麗芳~B法官沈佳宜~B法官廖文忠右為正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
~B法院書記官蘇聰藝中華民國九十年四月二日