裁判字號：臺灣臺中地方法院91年重訴字第535號民事判決
裁判日期：民國91年12月27日
裁判案由：拆屋還地
臺灣臺中地方法院民事判決九十一年度重訴字第五三五號
原告 郭志彬
庚○○被告戊○○
丙○○乙○○己○○
甲○訴訟代理人丁○○右當事人間請求拆屋還地事件，本院判決如左：
主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實
甲、原告方面：
一、聲明：求為判決：㈠被告應將坐落台中縣○里鄉○里段三二六及三三七地號土地上之建物即門牌台中縣○
里鄉○○路○○號，如附圖所示Ｃ、Ｅ部份面積共六五點七八平方公尺拆除，並將土地交還原告。
㈡訴訟費用由被告連帶負擔。
㈢願供擔保請准宣告假執行。
二、陳述：緣坐落台中縣○里鄉○里段○○○○號及同段三三七地號土地，原分別為訴外人 張吉雄 及 張勝雄 所有，並由被告等人租地建屋使用。嗣經鈞院八十七年度執七字第六七八八號強制執行，為原告分別於八十八年十二月十五日及八十七年十一月廿五日拍定取得。原告繼受出租人地位，但被告未給付租金予原告，經原告於八十九年六月九日發函催告被告給付系爭二筆土地租金，但被告僅給付系爭三二六地號土地之租金。嗣至九十年四月十六日原告再發函催告被告給付租金，被告竟僅給付面額四千八百元之匯票作為系爭三二六地號土地之租金，此租額不符債之本旨，原告無受領義務，乃分別於九十年四月廿六日及九十一年二月七日再發函催告被告給付系爭三二六地號土地之租金，並終止系爭三三七地號土地之租約及請求返還該土地（因系爭三三七地號土地已達二年未給付租金），嗣因被告置之不理，原告乃於九十一年二月二十一日再發函終止租約並請求被告返還該土地，再以起訴狀繕本之送達表示終止租約之意思表示。本件系爭租約既經終止，被告之占有系爭土地，顯無理由，爰依民法第四百五十五條及第七百六十七條規定請求返還系爭土地。
三、證據：提出執行處通知影本一件、不動產權利移轉證書影本二件、土地登記謄本二件、存證信函及其回執影本五件、匯票及其單據影本三件、照片九張，並聲請勘測現場及訊問證人張吉雄、張勝雄。
乙、被告方面：被告均未於最後言詞辯論期日到場，惟據其以前之辯論：
一、聲明：求為判決如文主所示。
二、陳述：被告祖父 方火星 係向張吉雄父親租地搭建門牌廿七號房子，當時不知基地有二個地號，只是每年匯一萬一千元租金給張吉雄，嗣原告由法院拍得系爭土地，被告即繳租給原告，嗣發現系爭二筆土地有別人搭蓋建物，故將租金減為四千八百元，房子已贈與給被告丁○○，土地已租了六、七十年。
三、證據：提出建物贈與所有權移轉契約書二份、房屋稅籍證明二件、贈與稅免稅證明書二份、契稅繳納通知書二紙、房屋贈與監證規費收據二紙等影本為證，並聲請訊問證人 方莊招 。
丙、本院依原告聲請會同地政人員勘測現場並依職權函請台中縣稅捐稽徵處檢送坐落台中縣○里鄉○○路廿七號房屋之稅籍資料。
理由
一、被告等均未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第三百八十六條各款所列情形，准依原告聲請，由其一造辯論而為判決。
二、查坐落台中縣○里鄉○里段○○○○號及三三七地號土地，原為訴外人張吉雄及張勝雄所有。嗣經本院八十七年度執七字第六七八八號強制執行拍賣，分別於八十九年一月十一日及八十七年十二月廿六日，由原告拍定取得，此有不動產權利移轉證書影本二份及土地登記謄本二件附卷可稽。而系爭坐落台中縣○里鄉○○路廿七號建物，占用上開三二六地號內如附圖Ｃ部分所示面積二一點一二平方公尺土地及占用上開三三七地號內如附圖Ｅ部分所示面積四四點六六平方公尺土地，此經本院會同兩造及地政人員勘測屬實，製有勘驗筆錄及複丈成果圖附卷可按，並有原告提出之照片九張足資證明。
三、被告主張其祖父方火星於六、七十年前向訴外人張吉雄之父承租系爭土地建造台中縣○里鄉○○路廿七號房屋，年租一萬一千元，並不知基地有二個地號。被告之母方莊招於九十一年五月廿九日本院審理時到庭證稱：「系爭土地係六十幾年前其公公向張吉雄、張勝雄父親承租，搭建甲后路廿七號房屋，基地約三十九坪，年租一萬一千元於農曆十二月十六日給付，以前由其公公繳租，以後由伊付租」。查坐落台中縣○里鄉○○路廿七號房屋已搭建六十幾年，此有台中縣稅捐稽徵處檢送之房屋現值核計表及被告提出之房屋稅籍證明書影本所載經歷年數六十二年可證，被告主張係其祖父向張吉雄、張勝雄父親租地建屋，為不定期租賃契約堪以認定。原告訴訟代理人表示對租金給付方式無意見，並於九十一年八月八日本院審理時表示租金以被告第一次繳交之一萬一千元認定。原告於八十九年六月九日發存證信函予被告，限期於函到三日內繳租，被告即於八十九年六月九日匯八十八年十二月廿六日至八十九年十二月三十一日之租金一萬一千一百八十五元予原告郭志彬，此有存證信函及其回執、匯票及單據等影本附卷可查，被告所繳付年租一萬一千元係台中縣○里鄉○○路廿七號房屋基地之租金，而該基地占用三二六地號及三三七地號土地，而該一萬一千元之租金應係三二六地號及三三七地號土地之租金，自不因被告繳租單據之漏載三三七地號土地，而認被告從未繳付三三七地號土地租金。嗣被告認上開三二六地號及三三七地號土地有他人搭蓋之建物，而將九十年四月二十日至九十一年四月二十日之租金由一萬一千元減為四千八百元匯給原告，原告認有違債之本旨退回被告。按不動產租賃未定有期限者，因其價值之昇降，當事人固得經由協議或依民法第四百四十二條規定聲請法院增減其租金，但在未達成協議或未聲請法院增減其租金以前，原約定之租金額，並不因租賃不動產價值之昇降，而失其拘束雙方當事人之效力。（參照最高法院四十七年台上字第一一五二號判例意旨）。是被告自動將九十年四月二十日至九十一年四月二十日之租金減四千八百元，其未依債之本旨付租，自不生給付租金效力。嗣原告於九十年四月廿六日復以存證信函催告被告繳付九十年一月一日起之租金，被告迄未給付，惟依土地法第一百零三條第四款規定，租用建築房屋之基地，承租人積欠租金額，除以擔保金抵償外，須達二年以上，出租人始得收回基地。本件被告所積欠之租金額，自九十年一月一日起迄九十一年十二月十三日本件言詞辯論終結時，未達二年以上，況且，建築房屋基地之出租人，以承租人積欠租金額達二年以上為原因，終止租賃契約，仍應依民法第四百四十條第一項規定，定相當期限催告承租人支付租金，必承租人於其期限內不為支付者，始得終止租賃契約，非謂一有承租人欠租達二年以上之事實，出租人即得隨時終止租賃契約。（參見最高法院六十八年台上字第七七七號判例意旨）。是本件被告所欠租金額未達二年以上，且未經原告限期催繳，逾期未繳，故原告之終止系爭租賃契約，於法不合，不生效力，其訴請被告拆屋還地，尚乏依據，不應准許，應連同其假執行聲請併予駁回。
四、本件事證已臻明確，兩造所為其他攻擊、防禦方法，於判決結果不受影響，爰不逐一審究，併此敘明。
五、據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第三百八十五條第一項前段、第七十八條判決如主文。
中華民國九十一年十二月二十七日
臺灣臺中地方法院民事第四庭~B審判長法官張恩賜~B法官王有民~B法官周靜秀右為正本係照原本作成如不服本判決，應於判決送達後二十日內，向本院提出上訴狀。
中華民國九十一年十二月三十日~B法院書記官