裁判字號：臺灣高等法院99年重上字第194號民事判決
裁判日期：民國99年06月09日
裁判案由：調整租金
臺灣高等法院民事判決99年度重上字第194號
上訴人財團法人中華合氣道總部道館法定代理人乙○○○訴訟代理人 林思銘 律師被上訴人中華民國合氣道協會法定代理人甲○○訴訟代理人 高進發 律師上列當事人間請求調整租金事件，上訴人對於中華民國99年2月5日臺灣臺北地方法院99年度重訴字第13號第一審判決提起上訴，，上訴人並為訴之追加，本院於99年5月26日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴及追加之訴均駁回。
第二審及追加之訴訴訟費用，由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人主張：伊為一合法登記之財團法人，將所有坐落臺北市○○街○○○號地下室（下稱系爭建物），面積302.45平方公尺，自71年起以不定期限出租與被上訴人，依伊於71年7月3日召開之第1屆第2次董事會會議記錄，決議租金以被上訴人每月收入（學費及報名費）總金額撥55%作為管理費（租金）。被上訴人於97、98年給付之租金均為每月新臺幣（下同）3,630元，則1年共計僅給付租金43,200元，○於○區段1個停車位租金，嚴重影響伊之權利；且被上訴人另於96年11月8日於台北市○○路○段○○○號成立新道館，致系爭建物原來招生人數減少，被上訴人先違反兩造互助共享之租賃目的；而系爭建物及坐落基地之1年地價稅、房屋稅合計約90,953元，與租金不成正比，可見原約定租金確屬偏低。關於租金決定增減，應以土地繁榮程度，鄰地租金之比較定之，系爭建物位於台北市○○街，地處繁華商業區，商業發達，課稅現值為847,000元，坐落之基地為台北市○○段○○段
166、167地號土地，96年1月申報地價分別為85,650.4元及90,121元，合計系爭建物及坐落土地申報地價為8,247,836元，依土地法第97條規定請求調整租金為每年824,783元，亦即每月68,731元。爰依民法第442條規定，求為被上訴人承租上訴人所有台北市○○街○○○號地下室應自本件起訴之日起調整為每月租金68,731元之判決。
原審駁回上訴人之訴及假執行之聲請。
二、上訴人提起第二審上訴，另追加民事訴訟法第227條之2情事變更原則為請求權基礎（本院卷第21頁），雖為被上訴人所不同意，惟上訴人所為訴之追加與原審請求之基礎事實同一（均係上訴人出租予被上訴人之房屋原定租金過低，致無以支付1年之地價稅、房屋稅之情），核與民事訴訟法第255條第1項第2款規定相符，應予准許。
上訴人聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人承租上訴人所有台北市○○街○○○號地下室應自本件起訴之日起調整為每月租金68,731元。㈢願供擔保請准宣告假執行。
三、被上訴人聲明：㈠上訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。並以：㈠訴外人即被上訴人前理事長 李清楠 創設中華民國合氣道協會後，為推展全國性合氣道運動，必須有固定之訓練場地，因此募款購置房屋成立上訴人，上訴人成立之宗旨即為將系爭建物專供被上訴人使用，以供訓練合氣道師資及人才，是上訴人之捐助章程第2條方訂定為：「本財團法人為協助中華民國合氣道協會，致力培養合氣道師資人才」，則依上訴人捐助章程第2條及民法第64條規定，上訴人之董事不得違反捐助章程而為決議否則無效。被上訴人於98年6月23日收到上訴人送達之起訴狀原證1法人登記證書，發現證書「目的」欄更改為「推廣中華民國合氣道全國性發展，致力培養訓練合氣道師資人才，提高全國合氣道運動水準，促進國人身心健康，進而提高國際體育地位為目的」，將其中「協助中華民國合氣道協會」等字刪除，違反捐助章程之目的，被上訴人於98年6月26日向原審法院登記處提出異議，確屬該登記處漏未更改。㈡依上訴人第1屆第2次董事會議記錄，上訴人將系爭建物交予被上訴人使用，由被上訴人將所收學費及報名費55%支付上訴人供作管理費，兩造成立不定期租賃契約。然因上訴人之設立宗旨及捐助章程第2條規定，則揆諸最高法院18年上字第2812號判例意旨，應認兩造間有特約，上訴人不得依民法第442條規定請求調整租金。㈢兩造間若非成立租賃契約關係，則上訴人依第1屆第2次董事會議記錄將系爭建物交被上訴人使用以達成上訴人設立之宗旨，應屬民法第464條使用借貸關係；上訴人設立目的亦為訓練合氣道師資及人才，則其將系爭建物交予被上訴人招募學員訓練師資及人才，以被上訴人所收學費及報名費收入45%作為被上訴人受託訓練人才之報酬，則係委任之法律關係，亦即兩造間應為具有特殊目的之使用借貸及委任關係之混合契約，則上訴人依民法第442條規定請求調整租金，即有錯誤。㈣97、98年雖因經濟不景氣，致被上訴人交付上訴人之管理費銳減，惟被上訴人景氣好時如
85年3月、5月至7月共計交付上訴人之管理費為311,465元，平均每月77,866元，全年可達934,382元，則自71年至97年間被上訴人交付之管理費應已逾2000餘萬元，上訴人足以支撐度過不景氣期間，竟以目前景氣不佳、收入減少、房屋稅及地價稅超過租金收入而主張情事變更原則作為調整租金之理由，難謂合法。㈤上訴人主張：被上訴人另行成立台北市○○路○段○○○號新道館云云，惟該址係台北市○○道總會會址與訓練場所，與被上訴人無關等語抗辯。
四、兩造不爭執之事實：㈠被上訴人之創始理事長李清楠因無自有道館，屢屢播遷寄人
籬下，影響合氣道發展至鉅，深知為使合氣道發揚光大，應先購置總部道館，以鞏固基礎，作為國內合氣道永久性之精神據點，遂於71年間領導發起成立籌備委員，由眾人捐款集資購置系爭建物及其坐落基地後，捐助設立上訴人，並於71年5月28日經教育部許可、於同年6月14日為法人設立登記，從此合氣道學子學有定時、練有定所，人才可以大量培植，推展可以擴大計劃，有71年8月4日系爭建物道館之落成石碑文可稽（原審審重訴字卷第30頁）。
㈡上訴人之捐助暨組織章程第2條規定；「本財團法人為協助
中華民國合氣道協會，致力培養合氣道師資人才，提高全國合氣道運動水準，促進國人身心健康，進而提高國際間體育地位為目的」，並於71年7月3日召開第1屆第2次董事會討論：「㈦案由：本館成立之宗旨為協助全國合氣道協會推展合氣運動，擬將道館提供該會訓練中心使用，並由該中心每月按收入（學費報名費）總金額百分之五十五作為本館管理費。決議：通過」等語，其後於71年間起將系爭建物交付被上訴人使用，有上訴人之法人登記證書、系爭建物之所有權狀、房屋稅繳款書、上訴人第1屆第2次董事會會議紀錄等件可稽（原審調字卷第7、10、12、13頁，審重訴字卷第31-33頁）。
㈢兩造間有多起訴訟：
1.上訴人於81年間向被上訴人提起民事訴訟，請求返還系爭房屋，經原審法院81年度訴字第2862號判決認定：上訴人捐助章程第2條規定應協助被上訴人而判決敗訴確定。
2.上訴人於82年間，聲請變更其捐助暨組織章程第2條規定為：「本財團法人為推廣中華民國合氣道全國性發展，致力訓練合氣道師資人才……」，雖經原審法院82年度法字第84號裁定准許，嗣經本院82年度抗字第1075號、最高法院83年度台抗字第243號裁定廢棄，發回原審法院後，再經原審法院83年度法更㈠字第1號駁回聲請，終經本院84年度抗字第1886號駁回確定，有上開各裁定在卷（原審審重訴字卷第34-44頁）。
3.上訴人於86年間，向主管機關行政院體育委員會（下稱體委會）申請核准變更其捐助暨組織章程第2條規定，體委會原本於86年11月29日函復同意，惟經被上訴人提出訴願，體委會其後以89體委訴字第1884號訴願決定將原處分撤銷，並於89年7月14日台89體委綜字第11650號函覆，礙難同意；上訴人不服提起行政訴訟，經台北高等行政法院於92年12月10日以92年度訴更㈠字第69號駁回上訴人之訴，再經最高行政法院於94年7月21日以94年度判字第1607號判決駁回確定，有上開行政法院判決可稽（原審審重訴字卷第20-29頁）。
4.上訴人再於87年間，聲請變更其捐助暨組織章程第2條規定如前開所述，雖經原審法院本院87年度法字第11號准予變更，惟經本院90年度抗字第1645號將第一審裁定廢棄，駁回上訴人之聲請，再經最高法院90年度台抗字第407號駁回確定，亦有上開各裁定足憑（原審審重訴字卷第45-50頁）。
㈣被上訴人於98年1月10日、2月9日、3月12日及4月7日對上訴
人寄發存證信函，表明：依照上訴人與被上訴人之約定，被上訴人應按每月所收學費及報名費之55%交付上訴人作為使用系爭建物之對價（應屬租金）。被上訴人分別於97年12月、98年1、2、3月所收學費及報名費總額為6,600元，按55%計算為3,630元，請上訴人於7日內領取之旨，業經上訴人收受上開存證信函，有存證信函附卷（原審調字卷第14-18頁）。
㈤系爭建物之課稅現值為847,000元，座落之基地台北市○○
段○○段○○○○號（面積415平方公尺）、167地號（面積276平方公尺）於96年1月申報地價分別為85,650.4元及90,121元，上訴人就上開土地之應有部分均為3555/29022，則系爭建物及坐落基地申報地價合計為8,247,836元，有土地登記謄本、房屋稅繳款書可按（原審調字卷第10-12頁）。
五、本件爭點在於：㈠兩造就系爭建物之法律關係為何？㈡上訴人依民法第442條規定請求調漲租金，有無理由？㈢上訴人追加依民法第227條之2第1項情事變更原則請求調整
租金，有無理由？
六、兩造就系爭建物之法律關係為何？㈠按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用、收益
，他方支付租金之契約，民法第421條第1項定有明文。又因使用租賃物而支付之對價即為租金，其約定之名稱如何原非所問，上訴人使用系爭房屋，依調解結果按月應給付被上訴人稻谷一百五十臺斤，不得謂非使用房屋之對價，應不因其名為補貼而謂非屬租金性質，最高法院42年台上字第519號判例著有明文。又當事人合意以此等給付作為使用租賃物之對價，即應成立租賃關係，不以其給付數額確定且與承租物之使用、收益相當為必要，最高法院86年度台上字第1326號判決同一見解可供參考。
㈡查上訴人於71年7月3日召開第1屆第2次董事會決議：「上訴
人成立之宗旨為協助被上訴人推展合氣運動，將系爭建物提供被上訴人作訓練中心使用，由被上訴人每月按收入（學費及報名費）總金額撥55%作為管理費」，嗣即將系爭建物提供予被上訴人使用，作為被上訴人合氣道訓練人才師資之中心，被上訴人則交付每月學費及報名費收入55%作為管理費，為兩造不爭執之事實，可見：上訴人將系爭建物提供被上訴人使用作為訓練合氣道人才之用，被上訴人則交付每月學費報名費之總額55%作為對價，兩造就租賃物及使用租賃物之對價已達成一致；雖被上訴人交付之金額並非確定，且其名稱係以管理費為之，而非租金，惟參照上開說明，無礙被上訴人每月交付之金額為其使用系爭建物之對價性質。再參以兩造自71年起迄今，依上開模式行之多年，足認兩造就系爭建物存有不定期之租賃契約關係。
七、上訴人依民法第442條規定請求調漲租金，有無理由？㈠按租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院
增減其租金，民法第442條本文固有明文，除依法令規定或特約應受限制外，不予禁止，最高法院18年上字第2812號判例足供參照。
㈡查被上訴人最初即係因無自有道館，屢屢播遷寄人籬下，影
響合氣道發展至鉅，為使合氣道發揚光大應有總部道館作為據點，因而募款購買系爭建物及其坐落基地，捐助設立上訴人，目的在使上訴人擁有道館，由上訴人提供被上訴人作為訓練人才師資之用，以達推展提高國內合氣運動水準，故上訴人之捐助暨組織章程第2條明定捐助目的為：「『為協助中華民國合氣道協會』，致力培養訓練合氣道師資人才，提高全國合氣道運動水準，促進國人身心健康，進而提高國際間體育地位為目的」等語，上訴人於設立後之71年7月3日第1屆第2次董事會亦本諸上開精神，決議將系爭建物提供予被上訴人使用，由被上訴人交付每月學費報告費收入之55%作為使用對價，以助上訴人運作等情，詳如前述。再參以系爭建物坐落166、167地號土地於85年間之公告地價依序為87,253元、91,525元，則申報地價為公告地價之80%即69,802元、73,220元，遠低於前述96年1月申報地價85,650.4元及90,121元，有地價資料可按（本院卷第25-27頁），即85年間之房地稅負應遠低於上訴人於起訴狀所承現今之90,953元，然被上訴人於85年元月、3月、4月、5月交付之租金分別為72,600元、82,720元、74,965元、81,180元，業據被上訴人提出、上訴人不爭執之提存書及國庫存款收款書多紙足憑（本院卷第57-64頁），平均每月為77,866元（元以下四捨五入），當時年租金高達90餘萬元（77,866x12=934,392）。依上可知：上訴人設立之宗旨及本件不定期租賃契約之目的，均在於以登記在上訴人名義之系爭建物作為訓練合氣道人才之訓練中心，達使兩造共同推展提高國內合氣道水準，兩造就系爭建物成立租賃契約之租金數額，係以「互助共享」之合作方式，由兩造分享合氣道訓練之學費及報名費收入，以達共同推廣合氣道運動之目的，租金數額旨在使兩造「同甘共苦」、「共存共榮」。職故，兩造於成立系爭建物不定期租賃契約之初，已達成「兩造共同合作發展合氣道運動，共享訓練人才收入」之合意，則探求當事人真意，原本即非以系爭建物及坐落基地在市場上可取得之使用收益對價，亦非以上訴人得否以租金繳納房地稅捐作考量，而係以兩造合作推展合氣道良窳與否之收入計算租金之基準甚明，足認兩造就租金調整已有特別約定限制調整。
㈢上訴人抗辯：被上訴人於96年11月8日另於台北市○○路○段
○○○號成立新道館，致系爭建物道館收入銳減，係被上訴人有違互助共享精神，則上訴人不應受上開特別約定之限制，否則有違公平原則云云，固提出廣告1則為據（本院卷第24頁）；已據被上訴人否認，並辯稱：該址新道館乃台北市○○道會之訓練場所，與被上訴人無涉在卷（本院卷第34頁反面）。查該廣告雖記載「賀中華合氣道本部道館落成」、「謹訂於十一月八日舉行落成啟用典禮」、「中華民國合氣道協會理事長 王琇娟 謹啟」等語，並未明白表示為「中華民國合氣道協會之道館」，而王琇娟雖係被上訴人之前任理事長，亦為台北市○○道會之理事長，台北市○○道會設立於96年1月1日，會址設於上開台北市○○路○段○○○號（1樓）；而台北市○○道會並非被上訴人之分支機構，被上訴人之會址始終設於系爭建物之地址，亦有上訴人提出之台北市○○道會及被上訴人之登記資料可按（本院卷第76-77頁），此外上訴人並未舉出其他積極證據證明台北市○○道會確屬被上訴人之機構或被上訴人訓練師資人才已移至上開南昌路處所為之，尚難以該廣告即足認定上開南昌路址即被上訴人所設立之新道館，則上訴人主張：係被上訴人有違互助共享精神，伊不應再受特別約定之限制云云，應無可採。
㈣依上所陳，兩造於成立系爭建物不定期租賃契約時，即有特
約限制租金之調整，兩造均應受其拘束。茲上訴人忘卻初始共同發展合氣道之精神，僅以近年經濟衰退租金收入無足繳納稅捐為由，即依民法第442條規定請求自本件起訴之日起調整租金為每月68,731元，為無理由，不應准許。
八、上訴人追加依民法第227條之2第1項情事變更原則請求調漲租金，有無理由？㈠按契約成立後，情事變更，非當時所得預料，而依其原有效
果顯失公平者，當事人得聲請法院增減其給付或變更其他原有之效果，民法第227條之2第1項雖有明文，然情事變更須非當事人在法律關係成立時所得預料，且有不得預料之性質，若已為當事人預料所及，雙方對之應如何調整有所約定者，自無情事變更原則之適用，最高法院80年度台上字第524號、86年度台上字第1364號判決可供參考。
㈡查被上訴人創始理事長李清楠募款購置系爭建物及土地，旨
在供作合氣道道館，作為永久性精神據點，致力培養師資人才、擴大訓練計劃，此觀系爭建物道館落成石碑文即明（原審審重訴卷第30頁）。職故，被上訴人在培養師資人才後，學員養成茁壯再自行開班授課，讓學習合氣道人口益多、風氣益盛，本即為當初購置系爭建物供作道館作為推展合氣運動據點之宗旨所在，應屬兩造於成立系爭建物不定期租賃關係時即得預料所及之事。而凡事有興衰，對於被上訴人招收之學員自然會不定數額；又被上訴人按學費報名費收入55%交付上訴人之租金會有多有少，此參上述被上訴人於合氣道運動興盛時交付上訴人之租金每年可達90餘萬元，而近年學習景氣衰微時交付上訴人之租金每年為4萬餘元（原審調字卷第3頁），亦應為公眾周知之理。本件兩造就系爭建物成立不定期租賃契約內含「合作共享」之精神，雙方合意按被上訴人學費報告費收入比例分享，亦足見兩造有「同甘共苦」之共同意念，即由上訴人以租金收入較多時，支撐度過租金收入較少時之方式，予以調整因應，對上訴人並無顯失公平之情形，則參照前開說明，本件應無情事變更原則之適用。上訴人提出之最高法院48年度第6次民刑庭總會決議（本院卷第21頁），核與本件情形殊異，應無比附援引之餘地。
㈢縱令於兩造成立不定期租賃契約後，合氣道教館林立，致被
上訴人學費報名費收入減少，上訴人之租金亦銳減，然斟酌被上訴人乃創始推廣合氣道運動之團體，現今仍為國內合氣道運動之主要團體，且為目前國際合氣道總會認可唯一之國內合氣道運動團體，乃國內與國際合氣道運動唯一窗口，使國內合氣道運動員得以參與國際合氣道活動或競賽，業據最高行政法院94年度判字第1067號判決理由載述綦詳（本院卷第71頁），就此觀察被上訴人在奠定及發展國內合氣道運動上，實具有相當意義。上訴人之捐助暨組織章程第2條明載其設立目的係「為協助中華民國合氣道協會」，上訴人自當本諸設立目的協助被上訴人，努力宣傳推廣合氣道運動之優點，拉攏合氣道學員加入被上訴人，增加系爭建物道館之使用時數及效益，而非在被上訴人學費報名費收入已少時期尚調漲租金，反加速被上訴人之凋零衰敗，更形彰顯上訴人毫無踐履設立目的事項之意。
㈣承上開說明，上訴人依民法第227條之2第1項情事變更原則，請求調漲租金，亦非正當。
九、綜上所述，因兩造於成立系爭建物不定期租賃契約時已有特約限制，則上訴人依民法第442條規定請求自本件起訴之日起調漲租金為每月68,731元，為無理由，不應准許。原審駁回上訴人之訴及假執行之聲請，並無不合，上訴人仍執陳詞提起上訴，為無理由，應予駁回。上訴人另於本審追加依民法第227條之2第1項之情事變更原則為請求權基礎，請求調漲租金為每月68,731元，亦非正當，仍應駁回。
十、據上論結：本件上訴及追加之訴均為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中華民國99年6月9日
民事第一庭
審判長法官張耀彩
法官盧彥如法官林金吾正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
中華民國99年6月9日
書記官張淑芳附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。