裁判字號：臺灣臺中地方法院111年訴字第1735號民事判決
裁判日期：民國111年10月04日
裁判案由：返還租賃物
臺灣臺中地方法院民事判決
111年度訴字第1735號原告 張美 訴訟代理人 許宗舘 被告 陳界明 上列當事人間請求返還租賃物等事件，經於民國111年9月13日言詞辯論終結，本院判決如下：
主文
一、被告應將門牌號碼臺中市○○區○○路00巷00號房屋（含臺中市○○區○○段000○號建物全部，及其大門、圍牆、遮雨棚、頂樓增建及其他增建部分）騰空遷讓返還原告。
二、被告應給付原告新臺幣74,000元，及自民國111年6月23日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。
三、被告應自民國111年7月1日起至遷讓返還第一項房屋之日止，按月給付原告新臺幣3萬元。
四、訴訟費用（除減縮部分外）由被告負擔。
五、本判決於原告以新臺幣217,000元為被告供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣650,300元為原告供擔保後，則得免為假執行。
事實及理由
一、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。查原告原起訴聲明第2項就被告所應給付原告之欠繳租金部分，原請求被告應給付原告新臺幣（下同）90,000元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息（見本院卷第11頁），嗣於111年9月13日言詞辯論期日中當庭減縮此部分欠繳租金為74,000元（見本院卷第73頁），核屬減縮應受判決事項之聲明，依上開規定，所為減縮，程序上爰予許可。又被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
二、原告主張：兩造於111年1月26日簽立房屋租賃契約書（下稱系爭租約），由原告將門牌號碼臺中市○○區○○路00巷00號房屋（含臺中市○○區○○段000○號建物全部及其大門、圍牆、遮雨棚、頂樓增建及其他增建部分，下稱系爭房屋）出租與被告，約定租期自111年2月10日起至112年2月9日止，每月租金30,000元，應於每月10日前給付。詎被告除於訂約時交付60,000元之押租保證金外，自簽立系爭租約後均未繳納任何租金。原告前於111年4月6日寄發秀水郵局存證號碼第000012號存證信函，催告被告繳納欠租，然未獲置理；另曾聲請調解，因被告未到場而致調解不成立。雖經以押租保證金60,000元扣抵111年2月10日及同年3月10日所應給付之租金後，被告仍積欠租金總額達2個月以上。原告爰以起訴狀繕本之送達而為終止系爭租約之意思表示通知。系爭租約既已終止，被告應將系爭房屋騰空遷讓返還與原告，並給付前所積欠之租金75000元，及自111年7月1日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，因無法律上原因而占有使用系爭房屋所可取得相當於每月30,000元租金之不當得利。爰依民法第440條第1、2項、第455條前段及第179條規定，提起本訴等語。並減縮聲明如主文第一至三項所示。
三、法院得心證之理由：
（一）按當事人對於他造主張之事實，於言詞辯論時不爭執者，視同自認。又當事人對於他造主張之事實，已於相當時期受合法之通知，而於言詞辯論期日不到場，亦未提出準備書狀爭執者，準用第1項之規定。民事訴訟法第280條第3項前段、第1項前段定有明文。原告上開主張，業據提出系爭租約、秀水郵局存證號碼第000012號存證信函、回執、臺中市○○區○○○○○000○○○○○○000號調解不成立證明書、臺中市政府地方稅務局111年房屋稅繳款書等為證（見本院卷第21-35頁、第39-41頁），核屬相符。揆諸上開規定，被告就原告所主張事實，應視同自認。
（二）次按，稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約。前項租金，得以金錢或租賃物之孳息充之。又承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約。承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；租賃物有生產力者，並應保持其生產狀態，返還出租人。民法第421條、第440條第1項、第2項、第455條定有明文。另依土地法第100條第3款規定，承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達二個月以上時，出租人得收回房屋。
（三）被告自111年1月26日簽立系爭租約，向原告承租系爭房屋時起，即未依約自111年2月10日起，按月給付原告30,000元租金，前經原告於111年4月6日寄發秀水郵局存證號碼第000012號存證信函催告被告繳納欠租，惟被告並未依約繳租，則經以被告前所給付之押租保證金60,000元抵償自111年2月10日起至111年4月9日止之租金後，迄至原告111年6月15日提起本件訴訟之日止，所欠租金總額達二個月（即111年4、5、6月三期）以上。是原告以起訴狀繕本111年6月22日之送達，而為終止兩造間系爭租約之意思表示通知，自生合法終止之效力。從而，原告依民法第455條前段規定，訴請被告騰空遷讓返還系爭房屋，為有理由。
（四）被告於系爭租約合法終止前，原所應給付原告之租金期間計為4個月又14天，核算租金為134,000元［計算式：30,000元×4月＋（14日÷30日）＝134,000元］，經以押租保證金60,000元抵償後，被告尚有74,000元租金未付（計算式：134,000元－60,000元＝74,000元)，另租金之給付原約定有應給付之日為每月10日，給付期限本已屆至，則原告本於終止前之租賃契約，訴請被告給付欠租74,000元，及自起訴狀繕本送達之翌日（即111年6月23日）起至清償日止，按週年利率5%計算利息，亦屬有據。
（五）再按，承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物。另無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。民法第155條前段、第179條分別定有明文。又依不當得利之法則請求返還利得者，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件。故請求返還之範圍乃以對方所受之利益為度，而無權占有他人房屋或土地，可獲得相當於租金之利益，此為社會之通念，雖土地法第97條第1項規定，城市地方房屋之租金以不超過土地及其建築物申報總價額年息10%為限。
然其立法意旨，乃因立法當時，城市房屋「供不應求」，為防止出租人抬高租金，謀取重利，特設該條限制房屋租金之最高額，以保護經濟上弱者之承租人，使其能取得適當之居住空間，避免造成居住問題。但現今城市房屋之供需情形，早已不可同日而喻，未必「供不應求」，加以社會活動交易已高度自由化，承租人非必為經濟上之弱者。是承租人自行選擇承租城市房屋供為居住，以享有較佳之城市生活機能利益，則其原所同意之租金約定，不僅為使用房屋及基地之必要對價，亦包括其他利益考量之對價在內，當非過往承租住宅房屋之可比；加以依卷附Google街景圖片所示，系爭房屋為透天式住宅，並有獨立車庫，位於臺中市西屯區，鄰近東海大學、澄清醫院及福雅商圈，生活機能甚佳，並非經濟上弱者承租房屋之最低需求。本院因認有關系爭房屋租約終止後之不當得利，應不受土地法該條租金最高限制之拘束。
（六）系爭租約因被告未依約繳納租金而由原告終止在案，既如前述。則自系爭租約終止後之111年6月23日起，被告已無繼續占有使用系爭房屋之法律上權源；另被告前向原告承租系爭房屋，原約定租金每月30,000元，是被告因繼續占有系爭房屋，自受有相當於原所約定租金每月30,000元之不當利得。另系爭房屋雖為原告與訴外人 許楷東 、 許楷立 所共有，但三人訂立有分管契約書（見本院卷第37頁），訴外人許楷東、許楷立已同意將系爭房屋之管理、使用及收益，均歸原告取得。是原告本於其為系爭房屋之管理、使用及收益權人地位，按兩造間就系爭房屋原本之每月30,000元租金約定而為計算之標準，訴請被告應自111年7月1日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告相當於原約定租金數額計算之不當得利30,000元，亦屬合理。
四、綜上所述，原告本於租賃及不當得利之法律關係，訴請被告：（一）應將系爭門牌號碼臺中市○○區○○路00巷00號房屋（含臺中市○○區○○段000○號建物全部及其大門、圍牆、遮雨棚、頂樓增建及其他增建部分）騰空遷讓返還原告；（二）應給付原告欠租74,000元，及自111年6月23日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；（三）應自111年7月1日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告30,000元。均有理由，予以准許，並判決如主文第一至三項所示。
五、原告陳明願供擔保，聲請宣告假執行，核無不合，爰酌定相當之擔保金額准許之；另依民事訴訟法第392條第2項規定，依職權定相當之擔保金額，准被告得供擔保而免為假執行。
六、訴訟費用（除減縮部分外）負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中華民國111年10月4日
民事第四庭法官林宗成上正本係照原本作成如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，及繳納上訴裁判費。如委任律師提起上訴，應一併繳納上訴裁判費，法院得不命補正。
中華民國111年10月4日
書記官陳盟佳