裁判字號：臺灣新北地方法院89年訴字第2068號民事判決
裁判日期：民國90年04月11日
裁判案由：強制出讓區分所有權
臺灣板橋地方法院民事判決八十九年度訴字第二○六八號
原告新榮華富貴公寓大廈管理委員會法定代理人甲○○訴訟代理人 雷祿慶 律師被告乙○○右當事人間請求強制出讓區分所有權事件，本院判決如左：
主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實
壹、原告方面：
一、聲明：㈠被告應將其區分所有坐落於臺北縣新莊市○○街○○○巷○弄○號二樓之房屋及其基地應有部分出讓。
㈡本判決原告願供擔保，請准予宣告假執行。
二、陳述：㈠被告係新榮華富貴社區區分所有權人之一，曾擔任社區之委員、監察委員等職
，並參予社區規約之制定，但被告非但不能為社區其他住戶之表率，連區分所有權人最基本之義務繳交管理費都拒絕依規定繳納，同時煽動社區內之其他住戶拒繳管理費，經社區總幹事向住戶收取管理費時得知此事，同時亦有住戶向管理委員會、總幹事等反映被告及其妻小至彼等住處要求彼等配合共同拒繳管理費，如該住戶不予配合而照繳管理費時，被告即惡言相向。
㈡被告在社區地下二樓公共公有之建物空間擅自加畫停車格，同時將該停車格自
行編號為十二之一，並偽造社區之停車證，供其車號00—九二六六號之自小客車使用，更在其擅自加畫停車格後方之逃生梯空間以鋁門私設門鎖，將被告一家人之私人物品置於其內，其行為顯已侵害全體區分所有權人應有之權利，同時亦違反社區生活公約。
㈢被告與其妻兒自民國八十七年間起，即開始陸續撕毀管理委員會張貼於社區電
樓梯間及公告欄之會議記錄、其他與社區有關事項之公告，社區住戶、管理委員會對被告及其家人之行為屢經規勸無效，經管理委員會於八十九年五月二十七日召開區分所有權人會議，會議中經全體住戶一致決議，要求管委會訴請法院依法要求被告出讓其區分所有部分。爰依公寓大廈管理條例第二十二條第二項之規定，訴請命被告出讓其區分所有權。
㈣對被告抗辯之陳述：
⒈本社區管理委員會主委甲○○係於八十八年六月十三日管理委員會之會議中，
由委員投票選出，並已向新莊區公所報准核備，是被告質疑主委甲○○不適格云云，顯無理由。
⒉關於管理費收取之標準，原告係於八十七年六月二十七日經新莊市公所核准報
備成立。為維護社區之安全，支出社區之公共水電支出及環境清潔，於管委會核准報備前，曾於八十六年十一月十五日召開區分所有權人大會，會議中決議管理費收取之標準；社區管委會成立後，於八十八年五月十五日、八十八年十月五日之管委會會議中亦分別決議並重申管理費收取之標準，且於社區規約第五條亦明白規定，管理費除依坪數計算外，並按住戶出入口經由中庭及外圍區域之不同而有不同之收費比率，且每一坪數單價授權管理委員會訂定。是以，被告負有給付管理費之義務甚明。又被告諉稱已於八十九年十一月二十九日即將管理費付訖，然實為原告與被告間因給付管理費事件，原告勝訴並於八十九年九月一日具狀聲請強制執行，被告恐受國家實施強制力，始繳納管理費。⒊被告辯稱未於地方二樓公共公有之建物空間擅自加劃停車格，蒙混檢察官並無
私佔，原告不服原處分，業已於八十九年八月九日聲請再議，並經臺灣高等法院檢察署於八十九年十二月二十七日發回臺灣板橋地方法院檢察署續行偵查中。
三、證據：提出總幹事報告、臺北縣新莊市公所八十七年北縣莊民字第三一九三一號函、八十八北縣莊工字第五二○六三號函、公寓大廈管理組織核准報備證明、新榮華富貴社區規約、律師函、本院八十九年度訴字第二十四號給付管理費民事判決、民事聲請強制執行狀、勤務交接簿之影本各一份、會議記錄之影本七份及照片十八張、錄影帶一捲為證，並聲請訊問證人 黃德通 。
貳、被告方面：
一、聲明：㈠原告之訴駁回。
㈡如受不利判決，准供擔保免為假執行。
二、陳述：㈠原告法定代理人無法舉證證明其於何時當選為原告之主任委員，其適格性顯然欠缺。
㈡因原告收取管理費之標準不一（每坪收取新臺幣（下同）二十五元或五十元管
理費不等），至被告與部分住戶對原告不服而與其爭執，並非被告或部分住戶故意不繳管理費；況被告已於八十九年十一月二十九日將管理費付訖，足證原告所稱被告不繳管理費之事實不實，殊無可採。
㈢另原告所稱被告於系爭公寓大廈地下二樓公共公有之建物空間擅自加畫停車格
一事，與事實有違，且經臺灣板橋地方法院檢察署對被告以八十九年度偵字第八六一○號為不起訴之處分，顯見原告上開主張，亦無可採。
㈣被告並未撕毀公告，只是在看公告而已。被告並未收到原告第五次區分所有權
人會議之會議紀錄，故不知新榮華富貴公寓大廈於八十九年五月二十七日曾召開區分所有權人會議，更不知是否為如原告所稱之決議，該區分所有權人會議之召開及決議，均不無明白而重大瑕疵，顯然無效，原告資為本件主張之基礎，亦非可採。
三、證據：提出臺灣板橋地方法院檢察署八十九年偵字第八六一○號不起訴處分書之影本一份、管理費收據之影本二份為證。
理由
甲、程序方面：查新榮華富貴公寓大廈社區於八十七年六月二十六日經臺北縣新莊市公所核准報備成立管理委員會，並於八十八年五月十五日召開第四次區分所有權人大會改選社區管理委員十三位，同年六月十三日召開第四屆管理委員會議，選舉甲○○為主任委員，並於同年九月十五日報請臺北縣新莊市公所核准備查之事實，業據原告提出臺北縣新莊市公所函附報備證明、臺北縣新莊市公所准予核備函之影本各一份、會議紀錄之影本二份為證，故原告以甲○○為其法定代理人提起本件訴訟，並無於訴訟未經合法代理情事，被告抗辯原告起訴未由法定代理人合法代理，容有誤會，不足採取。
乙、得心證之理由：
一、本件原告起訴主張被告係新榮華富貴公寓大廈社區區分所有權人之一，竟拒絕繳交管理費，且在社區地下二樓公共公有之建物空間擅自加畫停車格，同時將該停車格自行編號為十二之一，偽造社區之停車證，供其所有車號00—九二六六號之自小客車使用，更在該停車格後方之逃生梯空間私設鋁門上鎖，放置其私人物品。另被告與其妻兒自八十七年間起，即陸續撕毀原告張貼於社區電樓梯間及公告欄之會議記錄及其他與社區有關事項之公告，屢經規勸無效，經原告於八十九年五月二十七日召開區分所有權人會議，經全體住戶一致決議訴請法院強制被告出讓其區分所有部分。爰依公寓大廈管理條例第二十二條第二項之規定，提起本件訴訟等語。
二、被告則以其已於八十九年十一月二十九日將管理費付訖，迄未無積欠任何管理費，另被告亦未於社區地下二樓公共公有之建物空間擅自加畫停車格，此並經臺灣板橋地方法院檢察署對被告以八十九年度偵字第八六一○號為不起訴之處分；又被告僅係觀閱公告，並無撕毀管理委員會所張貼公告之行為，另新榮華富貴公寓大廈於八十九年五月二十七日曾召開區分所有權人會議，被告均不知情，該區分所有權人會議之召開及決議，均有明白而重大瑕疵，顯然無效，原告資為本件主張之基礎，亦非可採等語，資為抗辯。
三、查原告主張被告為新榮華富貴公寓大廈之區分所有權人，實際居住使用其所有坐落該社區門牌號碼臺北縣新莊市○○街○○○巷○弄○號二樓之房屋及其坐落基地之事實，業據提出土地登記簿謄本之影本一件為證，且為被告所不爭，堪信為真實。
四、原告主張被告欠繳管理費、撕毀社區公告、於社區地下二樓私設停車位，並擅自於逃生梯口裝置鋁門堆放私人物品，經其於八十九年五月二十七日召開區分所有權人會議，全體住戶一致決議訴請法院命被告出讓其區分所有權及其基地所權應有部分之事實，固據提出本院八十九年度訴字第二十四號請求給付管理費事件民事判決、民事聲請強制執行狀、勤務交接簿、會議記錄之影本各一份、照片十八張及錄影帶一捲為證。惟按住戶有下列情形之一者，由管理負責人或管理委員會促請其改善，於三個月內仍未改善者，管理負責人或管理委員會得依區分所有權人會議之決議，訴請法院強制其遷離：積欠依該條例規定應分擔之費用，經強制執行後再度積欠金額達其區分所有權總價百分之一者；違反該條例規定經依同條例第三十九條第一項第一款至第四款處以罰鍰後，仍不改善或續犯者；其他違反法令或規約情節重大者。前項之住戶如為區分所權人時，管理負責人或管理委員會得依區分所有權人會議之決議，訴請法院命區分所有權人出讓其區分所有權及其基地所權應有部分，公寓大廈管理條例第二十二條第一項、第二項前段定有明文。故為住戶之區分所有權人雖積欠管理費，但未受強制執行，或經強制執行後再度積欠之金額未達其區分所有權總價百分之一，或其行為雖有違反公寓大廈管理條例第五條之利用、第八條第一項或第九條第二項關於公寓大廈變更使用之限制，經制止而無效、第十五條第一項擅自變更專有或約定專用之使用、第十六條第二項規定之情事，但尚未經主管機關處以罰鍰，或其行為雖違反法令或規約，但情節非重大者，即與上開公寓大廈管理條例第二十二條第二項前段之規定不合，管理委員會自不得訴請法院命區分所有權人出讓其區分所有權及其基地所權應有部分。查⒈新榮華富貴公寓大廈社區前於八十六年十一月十五日召開區分所有權人大會，會議中決議社區管理費收取之標準；管理委員會成立後，於八十八年五月十五日、八十八年十月五日之管理委員會會議中均分別決議並重申管理費收取之標準，且於社區規約第五條明白規定，管理費除依坪數計算外，並按住戶出入口經由中庭及外圍區域之不同而有不同之收費比率，且每一坪數單價授權管理委員會訂定，被告負有給付管理費之義務固明。又被告前雖曾積欠管理費一萬九千二百五十元，經原告訴請本院以八十九年度訴字第二十四號判命被告給付，原告據為假執行之聲請後，在假執行程序實施前，被告即如數清償，迄九十年一月份之管理費均正常繳交之事實，亦為兩造所不爭，並有管理費收據之影本三紙在卷為證。則被告前雖曾積欠管理費，但於受強制執行前即已清償甚明。而被告迄僅積欠九十年二至三月份之管理費用計四千五百元未繳付乙節，亦據證人即新榮華富貴公寓大廈社區總幹事黃德通到場證述：伊係由保全公司派到新榮華公寓去擔任總幹事之職務，管理費之收繳由伊負責，被告管理費繳到九十年一月份，二、三月尚未通知補繳，繳款還算正常，之前積欠都已經清償完畢等語在卷可憑，另被告買受上開區分所有建物及其坐落基地之總價款為八百零五萬元乙節，亦為兩造所不爭（本院九十年三月二十八日言詞辯論筆錄），則被告現所積欠之管理費亦顯未達其區分所有權總價百分之一，自與上開公寓大廈管理條例第二十二條第一項第一款規定「積欠依該條例規定應分擔之費用，經強制執行後再度積欠金額達其區分所有權總價百分之一者」之要件有間；⒉原告另主張被告在社區地下二樓公共公有之建物空間擅自加畫停車格，供其車號00—九二六六號之自小客車使用，更在該停車格後方之逃生梯空間以鐵門私設門鎖，放置其私人物品之事實，固據提出照片十張為證，並據證人黃德通到場證述「被告原來停車位之編號是十二號，他所有Ｋ五九二六六號小客車是停在十二之一號停車位裡頭。」、「逃生梯之鋁門是被告設置的，他在裡面放私人物品」等語在卷可憑。惟原告就被告上開違反公寓大廈管理條例第十六條第二項「住戶不得於防火間隔、防火巷弄、樓梯間、共同走廊、防空避難設備等處所堆置雜物、設置柵欄、門扇或營業使用，或違規設置廣告物或私設路障及停車位侵佔巷道防礙出入」規定之行為，並未報請主管機關處理，被告現已將該鐵門拆除乙節，亦據證人黃德通到場證述明確，並為兩造所不爭，則被告之行為顯未經主管機關依公寓大廈管理條第三十九條第四款之規定處以罰鍰，且亦已有改善，則原告以被告有違反該條例規定經依同條例第三十九條第一項第一款至第四款處以罰鍰後，仍不改善或續犯情事，訴請命被告出讓其區分所有權及其基地所權應有部分，亦有未合；⒊原告另主張被告與其妻兒自八十七年起，即開始陸續撕毀管理委員會張貼於社區電樓梯間及公告欄之會議記錄、其他與社區有關事項之公告，屢經規勸無效之事實，固據提出照片八張及錄影帶一捲為證，並據證人黃德通到場證述明確。惟被告所撕毀之公告係管理委員會之決議、財務報表及欠繳管理費之住戶名單乙節，業據證人黃德通到場證明。就欠繳管理費之住戶，原告依公寓大廈條例第二十一條之規定，應定相當期間另催告住戶繳納，另關於管理委員會之決議及財務報表，係屬管理委員會之會務，依公寓大廈管理條例第三十六條之規定，管理委員會應向區分所有人會議負責，並向其報告，因而被告撕毀上開公告對於住戶權益之影響匪鉅，其違反法令之情節尚難認為重大，原告以被告有違反法令規定之情事，且情節重大，訴請命被告出讓其區分所有權及其基地所權應有部分，亦屬無據。
五、綜上所述，被告前雖曾積欠管理費，但於受強制執行前即已清償，現積欠之金額亦未達其區分所有權總價百分之一，另其雖於社區地下二樓加劃停車格，並於該停車格後方之逃生梯空間以鐵門私設門鎖，放置其私人物品，而有違反公寓大廈管理條例第十六條第二項規定之情事，但尚未經主管機關處以罰鍰，且其現已將鐵門拆除，另其撕毀管理委員會之決議、財務報表及欠繳管理費之住戶名單之公告，但對住戶權益之影響匪鉅，違法法令之情節尚難認為重大，有如前述，則原告依公寓大廈管理條例第二十二條第二項前段之規定訴請法院命被告出讓其區分所有權及其基地所權應有部分，於法不合，應予駁回。
六、又查，法院依公寓大廈管理條例第二十二條第二項前段之規定，命區分所有權人出讓其區分所有權及其基地所權應有部分，係屬命被告為一定之意思表示之判決，自判決確定時視為其已為意思表示，故性質上已不適宜宣告假執行，再參諸公寓大廈管理條例第二十二條第二項後段之規定，於法院命區分所有權人出讓其區分所有權及其基地所權應有部分判決確定後三個月內，該區分所有權人不自行出讓並完成移轉登記手續者，管理負責人或管理理委員會得聲請法院拍賣之，於法院命出讓區分所有權及其基地所權應有部分之判決確定後，管理負責人或管理委員會尚須待該區分所有權人於三個月內不自行出讓並完成移轉登記手續，始得聲請法院拍賣，而非可逕付強制執行，則依舉重以明輕之法理，本事件自不得逕依聲請宣告假執行。原告陳明願供擔保以待釋明請准宣告假執行，於法不合，不應准許，應併予駁回之。
七、本件之判決基礎已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及舉證，經審酌均與判決結果無影響，爰不一一論述，附此敘明。
八、據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第七十八條，判決如主文。中華民國九十年四月十一日
臺灣板橋地方法院民事第二庭~B法官陳麗玲右為正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中華民國九十年四月十二日~B法院書記官方蟾苓