裁判字號：臺灣新北地方法院91年訴字第2086號民事判決
裁判日期：民國92年12月05日
裁判案由：給付管理費等
臺灣板橋地方法院民事判決九十一年度訴字第二○八六號
原告百喜公寓大廈管理委員會兼法定代理人酉○○原告辛○○○
申○○己○○未○○巳○○午○○○甲○○丙○○癸○○地○○○亥○○戊○○天○○○寅○○○壬○○乙○○丁○○子○○丑○○戌○○共同訴訟代理人 洪堯欽 律師複代理人 李永裕 律師
李怡欣 律師 吳中仁 律師共同訴訟代理人 劉家榮 律師被告庚○○原名
住台北縣板橋市○○路○○○巷○○弄○○號一樓訴訟代理人 黃德賢 律師被告卯○○訴訟代理人辰○○○右當事人間請求給付管理費等事件，本院於民國九十二年十一月二十一日辯論終結，判決如左：
主文被告卯○○應給付原告百喜公寓大廈管理委員會新臺幣肆萬零肆佰元，及自民國九十一年八月二十二日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
被告 林國禎 應將其所置於坐落台北縣板橋市○○段○○○○號、如附圖Ａ部分所示、面積七十四平方公尺之法定空地，及門牌號碼同縣市○○路○○○巷○○弄○○號之
一、之二、之三、之四建物之屋頂突出物，及該建物全部屋頂平台上之物品移除，並應將坐落上開建物屋頂平台上、如附圖Ｂ、Ｃ部分所示，面積合計二十二平方公尺之頂樓增建拆除，將上開法定空地、屋頂突出物及屋頂平台返還予全體共有人。
被告林國禎應分別給付原告酉○○等十七人如附表一所示之金額。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告卯○○負擔百分之二，餘由被告林國禎負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣壹萬 肆仟 元供擔保後，得為假執行；但被告卯○○如以新臺幣肆萬肆仟元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第二項於原告以新臺幣柒拾萬元供擔保後，得為假執行；但被告林國禎如以新臺幣貳佰壹拾萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，均不在此限，民事訴訟法第二百五十五條第一項第二款、第三款、第七款定有明文。本件原告提起訴訟，就被告林國禎之部分，原係請求：㈠被告林國禎應將其置於系爭法定空地上之物品移除，及系爭大廈屋頂突出物遷出，並將屋頂平台上之違章建物拆除；㈡被告林國禎應給付原告百喜公寓大廈管理委員會（下稱百喜大廈 管委會 ）新臺幣（下同）二萬零二百元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，另應給付原告酉○○等二十一人三百六十萬三千九百三十八元，及自民國九十一年八月一日起至其自屋頂突出物遷出及拆除建物之日止，每月給付原告二萬元，及按年息百分之五計算之利息。嗣於訴訟繫屬中之九十二年六月二十五日，原告具狀將上開聲明㈠改為：被告林國禎應將其置於系爭法定空地、屋頂突出物、屋頂平台上之物品移除，並均應遷讓返還予原告百喜大廈管委會，並應將系爭大廈頂樓增建部分拆除。另擴張上開聲明㈡之請求金額為：被告林國禎應給付原告百喜大廈管委會二萬零二百元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，另應給付原告酉○○等二十一人三百九十二萬六千九百七十元，及自九十一年八月一日起至被告自屋頂突出物遷出、遷讓法定空地及拆除建物之日止，每月給付原告等人二萬元，及按年息百分之五計算之利息。又於九十二年七月十六，原告具狀將上開聲明㈠改為：被告林國禎應將其置於系爭法定空地、屋頂突出物、屋頂平台上之物品移除，並均應遷讓返還予全體共有人，並應將系爭大廈頂樓增建部分拆除。復於部分撤回後，將上開聲明㈡之請求再減縮為：被告林國禎應給付原告酉○○等二十一人三百五十九萬九千七百二十三元，及自九十一年八月一日起至被告自屋頂突出物遷出、遷讓法定空地及拆除建物之日止，每月給付原告等人一萬八千三百三十三元，及按年息百分之五計算之利息。查原告就上開聲明㈡所為之變更，核屬應受判決事項聲明之擴張或減縮，另就上開聲明㈠所為之變更及追加，則係本於同一之基礎事實，且尚不須另行蒐集新訴訟資料，不甚礙被告之防禦及訴訟之終結，揆諸首揭法律規定，均應准許，合先敘明。
二、原告主張：
（一）被告卯○○欠繳公寓大廈管理費部分：被告卯○○係坐落台北縣板橋市○○路○○○巷○○弄○○號百喜公寓大廈之住戶，依系爭大廈規約之約定，每月應繳納一定數額之管理費，以支應各項維護管理費用，惟自八十七年六月起即未繳交管理費，迄九十一年四月止，共積欠管理費四萬零四百元，經原告百喜大廈管委會定相當期間催告，仍不為給付，爰訴請如數繳納。
（二）被告林國禎無權占用共有物及不當得利部分：被告林國禎為系爭大廈一樓之一之住戶，未經其他共有人之同意，在系爭大廈一樓如附圖Ａ部分所示之法定空地上置放私人物品，且無權占用屋頂突出物，並在屋頂平台如附圖Ｂ、Ｃ部分加蓋違章建物使用，經原告屢次催促移除遷出，被告均置若罔聞，已侵害全體住戶之共有權。原告酉○○等二十一人均是系爭大廈之住戶，為系爭大廈法定空地、屋頂突出物、屋頂平台之共有人，依民法第八百二十一條及七百六十七條規定，自得請求被告林國禎將其置於系爭法定空地、屋頂突出物、屋頂平台上之物品全部移除，並拆除其所加蓋之違章建物後，將上開公共設施遷讓返還予全體共有人。又被告林國禎無權占用全體住戶共有之系爭法定空地、屋頂突出物及屋頂平台，可獲得相當於租金之利益，致共有人受有損害。查被告林國禎自七十四年至七十五年間即開始占用迄今，而原告之不當得利請求權，應自原告於九十年知悉確有不當得利之事實時起算，至今尚未逾十五年之請求權消滅時效，爰另依不當得利之法律關係，請求被告林國禎應向原告酉○○等二十一人返還無權占用期間所獲得之利益，其金額計算方式如下：①系爭法定空地部分：該部分原規劃有三個停車位，以當地市場行情每個停車位月租三千元計算，被告每月應給付九千元；②屋頂平台、屋頂突出物、違章建物部分：參照系爭大廈六樓房屋之評定現值，系爭大廈屋頂平台之評定現值應同樣約為一百萬元，再參酌財政部公布之房屋及土地一般租金標準，直轄市以外之其他縣市住家，乃依房屋評定現值百分之十四計算，準此，該屋頂平台每年可收取之租金約為十四萬元，即每月租金約為一萬一千餘元。倘再加計屋頂突出物及增建部分，原告等人所受損害及被告可得之利益，每月金額當不止一萬一千元而已，此部分請求金額爰以每月一萬一千元計算；③前開二項金額合計為每月二萬元，自七十五年一月一日起至九十一年七月三十一日止，以每月本金二萬元及年息百分之五計算，此段期間所衍生之金額應為三百九十二萬六千九百七十元（參照起訴狀附表二之計算公式）；④原告酉○○等二十一人對於上開公共設施之應有部分比例為二十四分之二十二，依該比例折算，被告林國禎自七十五年一月一日起至九十一年七月三十一日止應向原告酉○○等二十一人給付之不當得利數額，應為三百五十九萬九千七百二十三元（3,926,970×22/24＝3,599,723），另應自九十一年八月一日起至被告林國禎自系爭大廈之法定空地、屋頂突出物、屋頂平台遷出之日止，每月給付原告一萬八千三百三十三元（20,000×22/24＝18,333），及按年息百分之五計算之利息。
（三）聲明：⒈被告卯○○應給付原告百喜大廈管委會四萬零四百元，及自起訴狀繕本送達翌日（即九十一年八月二十二日）起至清償日止，按年息百分之五計算之利息；⒉被告林國禎應將其置於系爭大廈周圍面積七十四平方公尺之法定空地（如附圖Ａ部分所示）、屋頂突出物、屋頂平台上之物品移除，並均應遷讓返還予全體共有人；⒊被告林國禎應將系爭大廈之頂樓增建部分面積二十二平方公尺（如附圖Ｂ、Ｃ部分所示）拆除；⒋被告林國禎應向原告酉○○等二十一人給付三百五十九萬九千七百二十三元，及自九十一年八月一日起至被告林國禎自屋頂突出物遷出、遷讓法定空地（如附圖Ａ部分所示）及拆除頂樓增建（如附圖Ｂ、Ｃ部分所示）之日止，每月向原告酉○○等二十一人給付一萬八千三百三十三元，及按年息百分之五計算之利息；⒌願供現金或等值之臺灣銀行、第一商業銀行、華南商業銀行、華僑商業銀行、中國信託商業銀行可轉讓定期存單為擔保，請准宣告假執行。
三、被告抗辯：
（一）被告卯○○部分：對於原告主張其未繳納管理費及欠款之金額均無意見，但無力一次清償。
（二）被告林國禎部分：
１、被告林國禎對於系爭法定空地、屋頂突出物、屋頂平台均有使用之權源：系爭大廈之起造人原為被告林國禎（原名 林國珍 ）及其兄 林國治 二人，嗣先後變更起造人為十三人及十九人，乃因將房屋分配予原地主或其指定之人，及被告兄弟陸續將房屋出售，為節省契稅起見，將買受人列為起造人所致。被告林國禎、其父 林海棠 、其兄林國治、其弟 曹文昌 均曾列為原始起造人，且陸續將一至五樓出售與原始共有人（即原告酉○○之前手 林後生 、原告辛○○○之前手 呂磊 、原告申○○、原告己○○之前手 盧強 、原告未○○之前手 林文龍 、原告巳○○之前手 吳俊雄 、原告午○○○、原告甲○○之前手 吳麗華 、原告丙○○之前手 胡玉蜜 、原告癸○○、原告地○○○、原告亥○○之前手 楊簡綵玉 、原告戊○○之前手 吳有德 、原告天○○○、原告寅○○○、原告壬○○之前手 楊好樣 、原告乙○○、原告丁○○之前手 紀家政 ）；至於六樓三戶部分，於取得使用執照當時，係分別登記於被告林國禎、其兄林國治、其弟曹文昌三人名下，並由該三人使用，迄至七十六、七十七年間起，再分別出售與原告子○○之前手 張廷建 、原告丑○○、原告戌○○之前手陳 吳素貞 。由於事隔二十餘年，契約已無法全部覓得，經多方尋找，僅覓得十三份房屋委建契約書，訂約戶包括吳俊雄（二樓之二）、 王寶治 （二樓之三）、吳麗華（二樓之四）、胡玉蜜（三樓之一）、癸○○（三樓之二）、地○○○（三樓之三，由其夫 蘇清池 代簽）、楊簡綵玉（三樓之四）、林後生（四樓之一）、吳有德（四樓之二）、天○○○（四樓之三）、辰○○○（五樓之二）、乙○○（五樓之三，由其夫 陳崑寶 代簽）、紀家政（五樓之四）。因被告兄弟當時各有二、三戶房屋，系爭大廈全部雖有二十三戶，當時實際住戶僅為十九人，除上開十三訂約戶外，其餘六人包括：一樓之二由被告林國禎於七十五年十二月二十六日出售予盧強、一樓之三由林國治於七十五年三月十六日出售予申○○、一樓之四由曹文昌於七十五年九月二十五日出售予呂磊、二樓之一由原地主林文龍及 吳如琇 於七十七年十一月十四日出售予 吳秀甘 、四樓之四由原始起造人 林錦茂 於七十三年十一月九日出售予被告林國禎（即買回）再於翌年五月二十二日轉售予寅○○○、五樓之一由原始起造人楊好樣於七十七年七月二十日出售予 陳正宜 。雙方間既有買賣之法律關係，被告兄弟等當初必與起造人簽訂內容相同之房屋委建契約書。該契約書第六條第三款約定：「屋頂突出建物之使用權歸屬乙方所有」、第四款約定：「頂層屋頂之使用權歸屬頂層住戶」、第五款約定：「樓下空地除設置公共設施外，歸一樓使用，其使用範圍為一樓各戶房屋所持有之周圍部分」，顯見七十二年間系爭大廈建築完竣出售當時，全體原始共有人間已有分管之特約。嗣被告林國禎兄弟將六樓三戶出售與張廷建、丑○○、 陳吳淑貞 時，已約定屋頂使用權歸被告林國禎所有，亦有不動產買賣契約書為憑。從而，被告林國禎在一樓住家前使用周圍空地，並使用屋頂建物，乃依其與前共有人及現共有人之約定為之，並無妨害共有人之權利。系爭大廈屋頂之三層式突出物係合法建物，依房屋委建契約書及不動產買賣契約書，並無特別約定應如何使用，僅約定使用權歸被告林國禎，故被告林國禎將屋頂突出物作為住家使用，並無違反分管契約，原告酉○○等共有人請求被告林國禎遷出，即無理由。至於如附圖Ｂ、Ｃ部分所示之頂樓增建，乃被告林國禎本於上開分管契約得使用屋頂權利所為之增建，縱有行政上問題，仍無違反分管契約。而一樓如附圖Ａ部分所示之系爭空地，乃位於被告林國禎住家之前方，被告林國禎使用系爭空地並無逾越分管契約所定範圍甚明。
２、關於原告請求不當得利部分之抗辯：被告林國禎本於分管契約，對於系爭法定空地、屋頂突出物、屋頂平台既有使用之權源，顯無不當得利之可言。何況，當年與被告林國禎或被告之父親兄弟簽訂房屋委建契約書者，尚包括多位現仍為系爭大廈住戶之原告，並無原告所稱不能確知其權利受有侵害之情形，故原告主張自七十五年一月一日起算相當於租金之損害，亦屬無理。爰提出時效抗辯。
（三）均聲明：⒈駁回原告之訴及其假執行之聲請；⒉如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
四、本院判斷：
（一）原告百喜大廈管委會請求被告卯○○給付管理費部分：按公寓大廈應設置公共基金，其來源如下：區分所有權人依區分所有權人會議決議繳納；區分所有權人或住戶積欠應繳納之公共基金或應分擔或其他應負擔之費用已逾二期或達相當金額，經定相當期間催告仍不給付者，管理負責人或管理委員會得訴請法院命其給付應繳納之金額及遲延利息，公寓大廈管理條例第十八條第二款、第二十一條分別定有明文。本件原告百喜大廈管委會主張被告卯○○為系爭大廈之住戶，依規約之約定，每月應繳納一定數額之管理費，惟自八十七年六月起即未繳交，迄九十一年四月止，共積欠管理費四萬零四百元，經定相當期間催告仍不為給付等情，已據其提出歷年帳冊、住戶繳費證明卡、區分所有權人會議記錄等影本為證，並為被告卯○○所不爭執，堪信屬實。準此，原告百喜大廈管委會請求被告卯○○給付欠繳之管理費四萬零四百元，及自起訴狀繕本送達翌日起加計法定遲延利息，洵屬有據，應予准許。
（二）其餘原告酉○○等二十一人請求被告林國禎排除侵害及返還不當得利部分：
１、查系爭大廈屬區分所有建物，其第一層至第五層每層各有四戶，第六層則有三戶，全部計有二十三戶，該二十三戶之區分所有權人即原告酉○○等二十一人及被告林國禎、卯○○，此為兩造所不爭，並經本院到場勘驗查明屬實。系爭大廈之屋頂突出物，面積為四十五點八二平方公尺，已連同其他公共設施合併為一個獨立建號之所有權登記，目前由系爭大廈全體住戶所共有，並大致依各住戶區分所有部分之面積比例定其權利範圍，亦即：一樓至五樓住戶每戶應有部分為二十四分之一，六樓三戶每戶應有部分則為十八分之一，此有台北縣板橋地政事務所九十二年六月十七日北縣板地測字第０九二００一五七一一號函檢附之相關登記案卷影本，及原告提出之建物登記謄本二十三件可稽。又公寓大廈之屋頂平台，乃維護建築之安全與外觀所不可缺，性質上不許分割而獨立為區分所有之客體，自應由全體住戶共同使用，而為公寓大廈之共同部分，故依民法第七百九十九條規定，應推定為全體區分所有人所共有，縱未經登記，仍不失其共有之性質（最高法院七十七年度台上字第八九二號、最高法院七十七年度台上字第一七六六號、最高法院七十八年度台上字第二五二四號裁判參照）。本件屋頂平台雖未經辦理所有權登記，惟依上開說明，應推定為系爭大廈全體住戶所共有，故原告酉○○等二十一人對於該屋頂平台亦有共有權之存在，至為灼然。至每戶對於屋頂平台之權利範圍，應與前述公共設施所有權登記之應有部分比例採取同一標準，即大致依各住戶區分所有部分面積比例決之，一樓至五樓每戶應有部分二十四分之一，六樓每戶應有部分十八分之一（各住戶對於系爭屋頂突出物、屋頂平台之應有部分比例詳如附表二「權利範圍」欄所示）。另查，系爭法定空地坐落於台北縣板橋市○○段○○○○號，該筆土地為原告酉○○等二十人（原告戌○○除外）、被告林國禎、卯○○及訴外人曹文昌所共有（各人應有部分比例詳如附表三「權利範圍」欄所示），亦有土地複丈成果圖、台北縣地籍地價地籍圖資料電傳資訊服務系統查詢單在卷可證。綜上，本件原告酉○○等二十一人主張其為系爭屋頂突出物、屋頂平台及法定空地之共有人，除原告戌○○依土地登記資料所示，非為系爭法定空地共有人外，其餘部分均應屬實。
２、按各共有人按其應有部分，對於共有物之全部，有使用、收益之權；共有物，除契約另有訂定外，由共有人共同管理之，民法第八百十九條、第八百二十條第一項分別定有明文。如共有人未經協議，而就共有物之全部或一部任意占有用益時，已屬侵奪或妨害他共有人之共有權，則他共有人自得本於所有權請求除去妨害，或請求向全體共有人返還占用部分。本件被告林國禎在系爭法定空地上置放大型盆栽等雜物，設有鐵鍊封鎖車輛進入，且將屋頂突出物作為居家使用，並在屋頂平台上增建違章建物及擺設花盆，限制其他住戶自由進出，此經被告林國禎陳明在卷及本院現場勘驗無訛，並有原告提出之照片數幀附卷可佐，堪認系爭屋頂突出物、屋頂平台及法定空地均為被告林國禎排他占有中，顯已侵奪及妨害其他共有人之權利。雖被告林國禎抗辯全體共有人間已有分管契約之訂定，依該分管契約之約定，其對於系爭屋頂突出物、屋頂平台及法定空地均有占用之權源，惟按所謂分管契約，乃全體共有人間就共有物之使用、收益或管理方法為特別約定之契約，又當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第二百七十七條前段規定甚明。本件被告林國禎以前詞置辯，既為原告所否認，依舉證責任分配法則，應就全體共有人間確已成立分管契約之有利事實，負其舉證證明之責。就上開待證事實，被告林國禎固提出房屋委建契約書十三件、不動產買賣契約書三件、原告癸○○代刻印章委託書一件等書證，惟其所提之房屋委建契約書十三件，依其上所載日期研判應係六十九年至七十一年間陸續簽訂，其中八件係當時住戶與訴外人林國治簽訂，有二件係當時住戶與訴外人曹文昌簽訂，另有一件係當時住戶與訴外人林海棠簽訂，僅餘二件為原告午○○○、天○○○與被告林國禎（原名林國珍）所簽訂。被告林國禎雖稱其與訴外人林國治、曹文昌、林海棠四人之間有所謂授權關係，被告林國禎可主張被授權人在契約上之全部權利云云，然未能舉證以實其說，尚難憑採。是當時全體住戶之間是否確有分管契約之訂立，已啟人疑竇。參以系爭大廈於六十九年九月間申請建築執照時，最初係登記被告林國禎及訴外人林國治二人為房屋起造人，嗣因分配房屋予基地地主（如林文龍、吳如琇、林海棠）或地主指定之人（如曹文昌、 曹碧珠 ），及被告林國禎兄弟陸續將房屋出售，為節省契稅起見，將地主、其所指定之人、買受人併列為起造人，致起造人先於七十年一月間變更為十三人，復於七十年三月間再變更為十九人；系爭大廈變更起造人登記後，每戶登記何人為起造人，即以該人名義與該戶預售屋買受人簽訂房屋委建契約書；被告林國禎不曾與地主簽訂專為預售屋買受人準備之房屋委建契約書等情，均據被告林國禎到庭陳稱明確（見本院九十二年七月二十五日準備程序筆錄第二頁），並經本院依職權向台北縣政府調閱建物登記案卷查證屬實，則當時地主、其指定之人、向地主或其指定之人買受預售屋者，是否亦曾簽訂或同意上開委建契約書所約定關於分管共有物之特約？在在不能無疑，誠難僅憑被告林國禎、訴外人林國治、曹文昌、林海棠四人分別與部分住戶簽訂之委建契約書，即可率認全體共有人之間確有分管契約之締結。至被告林國禎提出之其他書證，亦不足證明分管契約之存在。此外，被告林國禎復不能主張並舉證證明其有占用系爭屋頂突出物、屋頂平台及法定空地之任何合法權源，堪認其確已侵害其他共有人之共有權。揆諸首揭說明，原告共有人請求被告林國禎應將其置於系爭法定空地、屋頂突出物、屋頂平台上之物品移除，將屋頂平台上之增建拆除，並將共有物均返還予全體共有人，此部分之請求與法相符，應予照准。
３、無權占有他人不動產，可能獲得相當於租金之利益，此為社會通常之觀念。各共有人按其應有部分，對於共有物之全部雖有使用收益之權，惟共有人對共有物之特定部分為使用收益，仍須徵得其他共有人全體之同意，如共有人不顧其他共有人之利益，就共有物之全部或一部任意為使用收益者，其他共有人除可本於所有權，請求除去妨害或請求向全體共有人返還占有部分外，該共有人逾越其應有部分為使用收益，其受超過之利益，致他共有人受有損害者，即構成不當得利（最高法院六十二年台上字第一八０三號判例要旨、八十三年度台上字第五四一號、八十四年台上字第二八０八號判決要旨參照）。申言之，不當得利請求權之成立，須以：⑴無法律上之原因；⑵利得人受有利益；⑶致他人受有損害；⑷受有損害與利得之間有直接因果關係為其要件。經查，原告午○○○、癸○○、地○○○、天○○○四人均曾簽訂房屋委建契約書之事實（原告地○○○係由其夫蘇清池代簽），業據被告林國禎提出委建契約書為憑，原告雖否認上開契約書之真正，惟依目測觀之，上開契約書作成迄今已有相當時日，顯非臨訟杜撰之物，參以原告癸○○到庭坦承印章真正，復不能證明該真正之印章有遭人盜用情事，而其餘原告則未提出具體否認理由，堪認上開委建契約書均屬真正。依該契約書第六條第三、四、五款之約定，原告午○○○等五人顯已同意他人使用系爭屋頂突出物、屋頂平台及法定空地，從而被告林國禎占用上開公共設施及法定空地部分，對於原告午○○○五人而言，難認有何損害發生，自不發生不當得利請求權。雖原告依據建築設計圖，主張系爭法定空地上規劃有停車空間，已設置為公共設施之用，依上開委建契約書第六條第五款除外約定，應排除一樓住戶之使用權云云，惟系爭法定空地上縱使規劃有停車空間，該停車空間亦有可能經約定為私人停車所用，非謂必屬公共設施，原告上開主張尚不足採。至其餘原告之前手簽訂上開委建契約書，因該契約不具分管契約之效力，難認對於特定繼受人有何拘束力可言。又原告丑○○向前手承買房屋，已經同意系爭大廈之屋頂所有權及使用權歸屬於被告林國禎，有被告林國禎提出之不動產買賣契約書一件可證，基於前述相同理由，應認被告林國禎占用系爭屋頂平台及屋頂突出物，此部分事實，原告丑○○對於被告林國禎並無不當得利請求權之發生。除上揭情形之外，原告共有人本於不當得利之法律關係，請求被告林國禎返還其占用共有物所生之利益，均屬有據。
４、再者，租金請求權因五年間不行使而罹於消滅，民法第一百二十六條定有明文。又無法律上之原因而獲得相當於租金之利益，致他人受損害時，如該他人之返還利益請求權已逾租金之五年短期消滅時效期間，對於已罹消滅時效之相當租金利益，即不得依不當得利請求返還。查系爭屋頂突出物已明白登記為全體住戶所共有之公共設施，屋頂平台性質上不許獨立分割為區分所有之客體，仍屬全體住戶共有，法定空地坐落之基地亦登記為共有狀態，俱如前述，而本件原告酉○○等二十一人均為系爭大廈之住戶，對於同一大廈之住戶即被告林國禎長期占用公共設施及法定空地，衡情當無不知之理，且原告堅稱全體共有人間並無任何分管契約，應知被告庚○○占有之始即有不當得利情事，其陳稱自九十年開始，始確知被告林國禎無權占有共有物云云，委不足採。而原告酉○○等二十一人所請求者，乃被告林國禎占用共有物所生相當於租金之不當得利，依上開說明，就已逾五年消滅時效期間之部分，顯已罹於消滅時效。故被告林國禎提出時效抗辯，即非無據。本件原告係於九十一年八月八日起訴，有起訴狀可稽，回溯五年為八十六年八月九日，而原告巳○○、未○○、戊○○、丙○○、子○○五人之共有權登記日期分別為八十七年二月二十三日、八十八年十月二十日、八十九年三月二十八日、同年十一月六日、九十一年四月二十四日，有台北縣地籍地價地籍圖資料電傳資訊服務系統查詢單足參，其既未能證明於取得共有權前已可享有共有物之利益，自應分別自上開取得共有權之日起，計算不當得利之數額，至其餘原告則可請求返還自八十六年八月九日起算之不當得利（詳如附表二、三之「不當得利起算日」欄所示）。
５、系爭屋頂平台相當於大廈基地之延伸，被告占有系爭平台使用，情形類似於占用基地，類推適用土地法第一百零五條租地建屋準用同法第九十七條第一項之規定，其租金以不超過土地申報總價額年息百分之十為限。而系爭屋頂突出物則相當於房屋，其租金依土地法第九十七條規定，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限。本院審酌系爭屋頂平台及屋頂突出物係位於台北縣板橋市○○路之巷弄內，方圓三百公尺範圍內有板橋綜合運動場、松青超市、板新醫院等，距離文化路追風廣場約六百公尺，附近商業發展及生活機能均佳，交通尚稱便利，有現址地圖影本一紙在卷可參，然屋頂平台畢竟屬土地之延伸，其利用價值尚不及土地之本身，被告林國禎在屋頂平台上搭建違章建物面積二十二平方公尺，與屋頂突出物連成一體，作為居家使用，顯可獲得相當之利益等一切情狀，認被告林國禎占用上開公共設施所受利益，應以土地及屋頂突出物總價百分之三為相當。查系爭大廈最高層計有三戶，其中六樓之一之層次面積為一０六點五三平方公尺，六樓之二之層次面積為一三七點二七平方公尺，六樓之三之層次面積為一０六點四七平方公尺，有原告提出之建物登記謄本可稽，據此可推知系爭屋頂平台之面積約為三五０平方公尺（106.53＋137.27＋106.47＝350，小數點以下四捨五入）。而系爭大廈坐落之基地地號為光華段二三七、二三八、二四一、二四二、二四三、二四四、二四七等號，上開土地於八十六年七月之申報地價均為每平方公尺一萬二千元，當期八十九年七月之申報地價則為一萬五千六百元，有卷附地價謄本足憑。另查，系爭大廈六樓之二房屋之層次面積為一三七點二七平方公尺，已見前述，其課稅現值為三十七萬一千五百元，有原告提出之房屋稅繳款書影本為憑（附於本院卷㈡第二十九頁），而系爭屋頂突出物之原有面積為四五點八二平方公尺，亦有建物平面位置圖謄本可證（附於本院卷㈡第六三頁），依面積比例計算，堪認該突出物之現值約為十二萬四千零五元（371,500÷137.27×45.82＝124,005，小數點以下四捨五入）。
從而，被告林國禎占用系爭屋頂平台及突出物，自八十六年七月一日起至八十九年六月三十日止，全部可獲得相當於租金之利益為每月一萬零八百十元（[(12,000×350)＋124,005]×0.03÷12＝10,810，小數點以下四捨五入）；另自八十九年七月一日起至其返還上開公共設施之日止，全部可獲得相當於租金之利益為一萬三千九百六十元（[(15,600×350)＋124,005]×0.03÷12＝13,960，小數點以下四捨五入）。又原告等人為系爭屋頂平台及突出物之共有人，各人應有部分如附表二「權利範圍」欄所示，於依應有部分比例折算後，其得請求被告林國禎返還利益之數額如附表四所示。
６、至於被告林國禎占用系爭法定空地部分，核與租地建屋情形亦有其相似性，爰類推適用土地法第一百零五條準用同法第九十七條第一項之規定，其租金仍應以不超過土地申報總價額年息百分之十為限。本院審酌系爭法定空地所坐落之地理位置、商業發展、生活機能、交通便利情況、其受限建築法令於使用上有所限制，及原規劃設計為二個停車空間之用等一切情狀，認被告林國禎占用系爭法定空地所受利益，應以該部分土地申報總價年息百分之五為適當。本件被告林國禎占用系爭法定空地之面積為七十四平公尺，有土地複丈成果圖可稽，該筆光華段二三八地號於八十六年七月之申報地價為每平方公尺一萬二千元，當期八十九年七月之申報地價則為一萬五千六百元，已見前述。從而，被告林國禎占用系爭法定空地，其自八十六年七月一日起至八十九年六月三十日止，全部可獲得相當於租金之利益應為每月三千七百元（12,000×74×0.05÷12＝3,700）；另自八十九年七月一日起至其返還系爭法定空地之日止，全部可獲得相當於租金之利益則為一萬三千九百六十元（15,600×74×0.05÷12＝4,810）。又原告等人為系爭法定空地之共有人者，其應有部分比例如附表三「權利範圍」欄所示，爰依各該有權請求被告林國禎返還利益之原告應有部分比例，折算其得請求被告林國禎返還利益之數額如附表五所示。
７、綜整前開二項金額，被告林國禎合計應向原告酉○○等十七人（其餘原告四人並無不當得利請求權）給付之金額，詳如附表六所示。另按，給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任；其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力，民法第二百二十九條第二項定有明文。查被告林國禎無權占有共有物，其對原告共有人所生之不當得利債務，核屬未定給付期限之債務，而原告既未能證明於起訴前曾催告被告林國禎為給付，應認迄至被告林國禎收受本件起訴狀繕本之翌日（即九十一年八月二十七日）起，始負遲延之責。準此，原告請求被告林國禎給付法定遲延利息，應從九十一年八月二十七日起算之。本件原告起訴狀附表所列計算式，於其先行結算至九十一年七月三十一日止之款項部分，主張應自七十五年一月起即應起算遲延利息，另就其請求被告林國禎自九十一年八月一日起按月給付一定金額部分，主張自九十一年八月一日起算遲延利息，均有誤解，應予指明。爰依原告所主張之計算方式，亦即先行結算至九十一年七月三十一日止，另自同年八月一日起按月請求被告林國禎給付一定金額，本件被告林國禎應向原告給付之金額即如附表一所示。總計被告林國禎應給付五十四萬零七百二十五元；另自九十一年八月一日起至被告林國禎拆除增建並遷讓返還屋頂平台、屋頂突出物及法定空地之日止，每月尚應給付一萬二千五百五十元，及自九十一年八月二十七日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。茲以其中原告酉○○為例，說明其計算公式如下：自八十六年八月九日起至八十九年六月三十日止，此段期間計有三十四個月又二十一日，以每月五百八十四元計算，上開期間應付金額為二萬零二百六十五元（584×(34＋21/30)＝20,265）；自八十九年七月一日起至九十一年七月三十一日止，此段期間為二十五個月，以每月七百五十七元計算，上開期間應付金額為一萬八千九百二十五元（757×25＝18,925）；合計為三萬九千一百九十元（20,265＋18,925＝39,190）；故依本件原告請求方式計算，被告林國禎應給付原告酉○○三萬九千一百九十元，及自九十一年八月一日起至被告林國禎拆除增建並遷讓返還屋頂平台、突出物及法定空地之日止，每月另應向原告酉○○給付七百五十七元，及自九十一年八月二十七日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。其餘算法均與前述相同，爰不贅述。
８、從而，本件原告百喜大廈管委會請求被告卯○○給付四萬零四百元，及自九十一年八月二十二日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息；其餘原告酉○○二十一等人請求被告林國禎應將其置於系爭法定空地（如附圖Ａ部分所示）、屋頂突出物及屋頂平台上之物品移除，將頂樓增建（如附圖Ｂ、Ｃ部分所示）拆除，並應將上開共有物遷讓返還予全體共有人；另請求被告林國禎應向原告酉○○等十七人分別給付如附表一所示之金額。上開範圍內之請求，於法均屬有據，應予准許。至逾越上開範圍部分之請求，則無理由，應予駁回。
五、兩造分別陳明願供擔保，請准宣告假執行、免為假執行。就原告勝訴部分，核無不合，爰酌定相當擔保金額准許之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請失所附麗，應併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其他主張、陳述及證據，經審酌後，認與判決結果均無影響，爰不一一論述，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第七十九條但書、第八十五條第一項但書。中華民國九十二年十二月五日
臺灣板橋地方法院民事第三庭~B審判長法官黃麟倫~B法官陳麗玲~B法官朱嘉川右為正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中華民國九十二年十二月十日~B法院書記官馬文慶~F0~T40附表一：
┌──┬────┬───────────────┬─────────────────────┐│編號│原告姓名│結算至九十一年七月三十一日止│自九十一年八月一日起至被告林國禎拆除增建││││之應付金額（單位：新臺幣）│並遷讓返還屋頂平台、突出物及法定空地之日│││││止之應付金額（單位：新臺幣）│├──┼────┼───────────────┼─────────────────────┤│一│酉○○│三萬九千一百九十元│每月應給付七百五十七元，及自九十一年八月二│││││十七日起至清償日止，按年息百分之五計算之利│││││息。│├──┼────┼───────────────┼─────────────────────┤│二│辛○○○│三萬八千二百八十九元│每月應給付七百三十九元，及自九十一年八月二│││││十七日起至清償日止，按年息百分之五計算之利│││││息。│├──┼────┼───────────────┼─────────────────────┤│三│申○○│三萬九千四百八十八元│每月應給付七百六十二元，及自九十一年八月二│││││十七日起至清償日止，按年息百分之五計算之利│││││息。│├──┼────┼───────────────┼─────────────────────┤│四│己○○│三萬八千七百五十七元│每月應給付七百四十八元，及自九十一年八月二│││││十七日起至清償日止，按年息百分之五計算之利│││││息。│├──┼────┼───────────────┼─────────────────────┤│五│未○○│二萬三千七百九十二元│每月應給付七百五十七元，及自九十一年八月二│││││十七日起至清償日止，按年息百分之五計算之利│││││息。│├──┼────┼───────────────┼─────────────────────┤│六│巳○○│三萬五千六百七十九元│每月應給付七百六十二元，及自九十一年八月二│││││十七日起至清償日止，按年息百分之五計算之利│││││息。│├──┼────┼───────────────┼─────────────────────┤│七│甲○○│三萬八千二百八十九元│每月應給付七百三十九元，及自九十一年八月二│││││十七日起至清償日止，按年息百分之五計算之利│││││息。│├──┼────┼───────────────┼─────────────────────┤│八│丙○○│一萬五千七百七十一元│每月應給付七百五十七元，及自九十一年八月二│││││十七日起至清償日止，按年息百分之五計算之利│││││息。│├──┼────┼───────────────┼─────────────────────┤│九│亥○○│三萬八千二百八十九元│每月應給付七百三十九元，及自九十一年八月二│││││十七日起至清償日止，按年息百分之五計算之利│││││息。│├──┼────┼───────────────┼─────────────────────┤│十│戊○○│二萬零八百五十六元│每月應給付七百六十二元，及自九十一年八月二│││││十七日起至清償日止，按年息百分之五計算之利│││││息。│├──┼────┼───────────────┼─────────────────────┤│十一│寅○○○│三萬八千二百八十九元│每月應給付七百三十九元，及自九十一年八月二│││││十七日起至清償日止，按年息百分之五計算之利│││││息。│├──┼────┼───────────────┼─────────────────────┤│十二│壬○○│三萬九千一百九十元│每月應給付七百五十七元，及自九十一年八月二│││││十七日起至清償日止，按年息百分之五計算之利│││││息。│├──┼────┼───────────────┼─────────────────────┤│十三│乙○○│三萬九千一百九十元│每月應給付七百五十七元，及自九十一年八月二│││││十七日起至清償日止，按年息百分之五計算之利│││││息。│├──┼────┼───────────────┼─────────────────────┤│十四│丁○○│三萬八千二百八十九元│每月應給付七百三十九元，及自九十一年八月二│││││十七日起至清償日止，按年息百分之五計算之利│││││息。│├──┼────┼───────────────┼─────────────────────┤│十五│子○○│三千二百零四元│每月應給付九百九十一元，及自九十一年八月二│││││十七日起至清償日止，按年息百分之五計算之利│││││息。│├──┼────┼───────────────┼─────────────────────┤│十六│丑○○│一萬三千九百零八元│每月應給付二百六十九元，及自九十一年八月二│││││十七日起至清償日止，按年息百分之五計算之利│││││息。│├──┼────┼───────────────┼─────────────────────┤│十七│戌○○│四萬零二百五十五元│每月應給付七百七十六元，及自九十一年八月二│││││十七日起至清償日止，按年息百分之五計算之利│││││息。│├──┼────┼───────────────┼─────────────────────┤││總計│五十四萬零七百二十五元│每月應給付一萬二千五百五十元，及自九十一年│││││八月二十七日起至清償日止，按年息百分之五計│││││算之利息。│└──┴────┴───────────────┴─────────────────────┘附表二：
百喜公寓大廈全體住戶對於屋頂突出物、屋頂平台之權利範圍及不當得利起算日編號所有權人門牌號碼權利範圍不當得利起算日
1原告酉○○四樓之一二十四分之一八十六年八月九日
2原告辛○○○一樓之二二十四分之一八十六年八月九日
3原告申○○一樓之三二十四分之一八十六年八月九日
4原告己○○一樓之四二十四分之一八十六年八月九日
5原告未○○二樓之一二十四分之一八十八年十月二十日
6原告巳○○二樓之二二十四分之一八十七年二月二十三日
7原告午○○○二樓之三二十四分之一無不當得利請求權
8原告甲○○二樓之四二十四分之一八十六年八月九日
9原告丙○○三樓之一二十四分之一八十九年十一月六日
10原告癸○○三樓之二二十四分之一無不當得利請求權
11原告地○○○三樓之三二十四分之一無不當得利請求權
12原告亥○○三樓之四二十四分之一八十六年八月九日
13原告戊○○四樓之二二十四分之一八十九年三月二十八日
14原告天○○○四樓之三二十四分之一無不當得利請求權
15原告寅○○○四樓之四二十四分之一八十六年八月九日
16原告壬○○五樓之一二十四分之一八十六年八月九日
17原告乙○○五樓之三二十四分之一八十六年八月九日
18原告丁○○五樓之四二十四分之一八十六年八月九日
19原告子○○六樓之一十八分之一九十一年四月二十四日
20原告丑○○六樓之二十八分之二無不當得利請求權
21原告戌○○六樓之三十八分之一八十六年八月九日
22被告林國禎一樓之一二十四分之一
23被告卯○○五樓之二二十四分之一附表三：
系爭法定空地之全部共有人、權利範圍及不當得利起算日編號所有權人權利範圍不當得利起算日
1原告酉○○一六八０分之六一八十六年八月九日
2原告辛0000000分之五五八十六年八月九日
3原告申○○一六八０分之六三八十六年八月九日
4原告己○○一六八０分之五八八十六年八月九日
5原告未○○一六八０分之六一八十八年十月二十日
6原告巳○○一六八０分之六三八十七年二月二十三日
7原告午0000000分之六一無不當得利請求權
8原告甲○○一六八０分之五五八十六年八月九日
9原告丙○○一六八０分之六一八十九年十一月六日
10原告癸○○一六八０分之六三無不當得利請求權
11原告地0000000分之六一無不當得利請求權
12原告亥○○一六八０分之五五八十六年八月九日
13原告戊○○一六八０分之六三八十九年三月二十八日
14原告天0000000分之六一無不當得利請求權
15原告寅0000000分之五五八十六年八月九日
16原告壬○○一六八０分之六一八十六年八月九日
17原告乙○○一六八０分之六一八十六年八月九日
18原告丁○○一六八０分之五五八十六九年八月九日
19原告子○○一六八０分之七五九十一年四月二十四日
20原告丑○○一六八０分之九四八十六年八月九日
21訴外人曹文昌一六八０分之七一
22被告林國禎一六八０分之三０四
23被告卯○○一六八０分之六三