裁判字號：臺灣臺北地方法院108年重訴字第345號民事判決
裁判日期：民國109年03月16日
裁判案由：拆屋還地等
臺灣臺北地方法院民事判決108年度重訴字第345號原告 陳春惠 訴訟代理人 楊久弘 律師複代理人 吳宜珊 律師被告 何進宗 訴訟代理人 蔣美龍 律師上列當事人間請求拆屋還地等事件，本院於民國109年2月17日言詞辯論終結，判決如下：
主文
一、被告應將坐落臺北市○○區○○段○○段○○○地號土地上之門牌號碼臺北市○○區○○街○○○巷○○號建物屋頂平臺如附圖1所示A部分增建物，以及附圖2所示冷氣主機及洗衣機、附圖3所示冷氣主機均予拆除，並將上開屋頂平臺騰空返還予原告及其他共有人全體。
二、被告應給付原告新臺幣參拾肆萬柒仟壹佰陸拾參元，及自民國一０八年二月十四日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
三、被告應自民國一０八年二月十四日起至返還第一項屋頂平臺之日止，按月於每月十四日給付原告新臺幣壹萬貳仟元，及各期給付自每月十五日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
四、原告其餘之訴駁回。
五、訴訟費用由被告負擔百分之九十九，餘由原告負擔。
六、本判決第一項所命給付，於原告以新臺幣壹仟壹佰參拾玖萬元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣參仟肆佰壹拾玖萬玖仟伍佰伍拾元為原告供擔保，得免為假執行。
七、本判決第二項所命給付，於原告以新臺幣壹拾壹萬元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣參拾肆萬柒仟壹佰陸拾參元為原告供擔保，得免為假執行。
八、本判決第三項所命給付於各期清償期屆至後，於原告分別以每期新臺幣肆仟元為被告供擔保後，得假執行；但被告如分別以新臺幣壹萬貳仟元為原告供擔保後，得免為假執行。
九、原告其餘假執行之聲請駁回。事實及理由
壹、程序事項按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第
2款定有明文。所謂請求之基礎事實同一，係指變更或追加之訴與原訴之主要爭點有其共同性，各請求利益之主張在社會生活上可認為同一或關連，而就原請求之訴訟及證據資料，於審理繼續進行在相當程度範圍內具有同一性或一體性，得期待於後請求之審理予以利用，俾先後兩請求在同一程序得加以解決，避免重複審理，進而為統一解決紛爭者，即屬之（最高法院90年度台抗字第2號裁定意旨參照）。本件原告起訴時係依民法第767條第1項前段、中段、第821條規定，請求被告應將坐落於門牌號碼臺北市○○區○○街○○巷○○號（下稱系爭建物）屋頂平台（下稱系爭屋頂平台）之如附圖1所示A部分增建物（下稱系爭增建物）拆除騰空，將系爭屋頂平台返還原告及全體共有人，並依民法第179條規定，請求被告給付自民國103年1月1日至107年12月31日期間相當於租金之不當得利計新臺幣（下同）15萬9,880元及自起訴狀繕本送達翌日起算之法定遲延利息，以及自起訴狀繕本送達翌日起至拆除騰空系爭增建物為止，按月於每月末日給付原告2,843元及自每期清償期屆至翌日起算之法定遲延利息。嗣於109年2月3日具狀追加主張被告於系爭屋頂平台裝設之附圖2所示冷氣主機及洗衣機、附圖3所示冷氣主機亦無權占用系爭屋頂平台，而追加請求被告應將該等冷氣主機、洗衣機拆除，並針對系爭增建物無權占用系爭屋頂平台之相當於租金不當得利金額，擴張如後開「貳、一、
（三）」聲明第4、5項所示（見重訴卷二第347至348頁）。核屬訴之變更、追加，惟原訴與此變更、追加之訴，均係以被告是否無權占用系爭屋頂平台及所占用之範圍、所受利益等節為主要爭點，先前審理中之訴訟及證據資料均有相當程度範圍內之一體性，揆諸前揭說明，應予准許。
貳、實體事項
一、原告主張：
（一）原告於97年6月17日取得系爭建物1樓房屋及坐落之臺北市○○區○○段○○段000地號土地（下稱系爭土地）持分（下稱系爭建物1樓）之所有權，被告係於102年3月
1日向訴外人 陳復明 買受系爭建物4樓房屋及坐落之系爭土地持分（下稱系爭建物4樓），系爭屋頂平台應為兩造及系爭建物之其他共有人（即系爭建物2樓、3樓區分所有權人）所公同共有，惟被告於買受系爭建物4樓後，竟擅自占用系爭屋頂平台放置附圖2冷氣主機及洗衣機、附圖3冷氣主機，並違法增建、改建為系爭增建物出租他人收取租金，甚至曾將通往屋頂平台公共樓梯間之鐵門上鎖，致原告及其他共有人無法使用系爭屋頂平台，侵害原告及其他共有人權益及妨礙住戶避難使用，且被告違法加蓋系爭增建物，對於原先建物之結構安全產生影響，顯非依屋頂平台之性質及構造而為原狀使用，已逾越屋頂平台法定使用目的，妨害公共安全甚鉅。系爭建物之全體區分所有權人並未對系爭屋頂平台有分管契約或默示分管契約，亦無所謂系爭建物4樓住戶於系爭屋頂平台得加蓋增建物排他使用之使用習慣存在。從而，被告於系爭屋頂平台違法改建、使用系爭增建物及放置上開冷氣主機及洗衣機，並無合法權源，原告自得依民法第767條第1項前段、中段及第821條規定，訴請被告拆除。退步言之，縱認系爭增建物區分所有權人就系爭屋頂平台確有達成約定由系爭建物4樓所有權人專用之分管協議或使用習慣，惟該分管協議並未依98年1月23日公布之民法第826條之1規定辦理登記，且原使用習慣之增建範圍業經被告改變，被告仍不得主張有權使用系爭屋頂平台，且該分管協議或使用習慣，已妨害住戶逃生避難，並增加系爭建物結構負擔，影響建物景觀及住戶安全，逾越一般社會通念所能接受之管理使用方式，亦違反系爭建物使用執照存根「屋頂上不得堆積雜物及私自加建」之記載，故而，被告管理使用系爭屋頂平台，已超出分管契約可得約定之使用方式及範圍，是該協議或使用習慣顯違反公序良俗或公寓大廈管理條例第9條強制規定，依民法第71條前段規定，應屬無效。
（二）被告擅自占用系爭屋頂平台並違法加蓋系爭增建物使用，因而獲得相當於租金之不當得利，依系爭建物3樓之出租傳單所示，約5坪之租金為每月1萬2,000元，被告所使用之系爭增建物面積約為32.84坪，相當於上開5坪之6倍，故系爭增建物每月租金收益應為7萬2,000元，自10
3年1月1日至107年12月31日5年期間之不當得利計為
432萬元，原告為系爭建物1樓區分所有權人，就系爭屋頂平台係與其他2至4樓區分所有權人共有各4分之1，故原告得依民法第179條規定，請求被告返還因占用系爭建物頂樓平台之上開5年期間不當得利108萬元（計算式：432萬÷4＝108萬），及自起訴狀繕本送達翌日起至將系爭增建物拆除騰空為止，按月給付1萬8,000元（計算式：7萬2,000÷4＝1萬8,000）。
（三）並聲明：
1.被告應將系爭增建物拆除騰空，將系爭屋頂平台返還原告及全體共有人。
2.被告應將附圖2冷氣主機及洗衣機拆除。
3.被告應將附圖3冷氣主機拆除。
4.被告應給付原告108萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。
5.被告應自起訴狀繕本送達翌日起至將系爭增建物拆除騰空為
止，按月於每月末日給付原告1萬8,000元及自每期清償期屆至翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。
6.願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告答辯：系爭建物原為原始起造人即訴外人 王武雄 一家所有，系爭增建物係王武雄於83年12月31日前所興建，全體區分所有權人對於王武雄於系爭屋頂平台興建系爭增建物，以及系爭建物4樓區分所有權人擁有屋頂平台之專用權之事實，均知悉且同意，並有分管契約存在。嗣系爭建物4樓所有權經王武雄贈與訴外人 王志逸 ，王志逸再出售予陳復明，陳復明嗣於102年出售予被告，系爭增建物即隨同移轉予被告，被告即繼受前手就系爭屋頂平台之分管契約。被告維持王武雄原先興建系爭增建物之範圍，依照其原有使用方式繼續使用，僅基於安全考量，將老舊水管管線及電線線路加以修繕，並依臺北市政府之指導將內部房間數縮減為2間及採用輕隔間防火建材，同時退縮房間牆面以留出通往水表位置之通道，並未改建、擴建系爭增建物，系爭增建物於安全上並無妨礙避難或承載負荷之疑慮。系爭屋頂平台之用途並非僅作為避難場所，原告逕以加蓋系爭增建物於系爭建物屋頂平台即認為違反強制規定或公序良俗，殊嫌武斷；再依建築技術規則建築施工設計篇第99條規定可知，因系爭建物非公眾使用，且僅有4層樓，為一般5樓以下公寓，無須設置屋頂避難平台，是原告主張系爭增建物影響逃生安全及系爭屋頂平台未依規定使用云云，實屬無據。而系爭建物1樓先後移轉予王志逸及原告、系爭建物3樓移轉予訴外人 劉昭良 後，前開分管契約仍繼續存在。該分管契約早於98年1月23日民法第826條之1規定生效前即已存在，且頂樓加蓋為極易發現且不變之現象，堪認系爭建物之區分所有權人均有於系爭屋頂平台加蓋系爭增建物之使用習慣，原告對於系爭屋頂平台存在系爭增建物一節亦為知悉，是依民法物權篇施行法第
1條規定，無庸依民法第826條之1規定辦理登記，即當然拘束系爭建物之其他共有人，被告依住戶間協議使用系爭屋頂平台，並無疑義，非屬無權占用，亦不構成不當得利。退步言之，縱認被告對於系爭屋頂平台屬無權占用，然原告以其他租賃房屋之廣告推估系爭增建物之租金金額，所主張之不當得利金額計算方式，無足可採；且被告自取得系爭建物
4樓及系爭增建物後，曾進行相當修繕及裝潢並改善居住狀況始有可能出租他人，原告從未付出相應成本卻坐享他人出租收益，有違公平正義原則等語。並聲明：原告之訴駁回；如受不利益判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、本院之判斷
（一）經查，坐落於系爭土地之系爭建物為4層樓建物，於75年
4月14日取得使用執照，於77年3月7日辦理第一次登記，其中1樓於77年5月13日以買賣為原因辦理所有權移轉登記予王武雄，於88年9月4日以贈與為原因辦理所有權移轉登記予王武雄之子王志逸，97年6月17日以買賣為原因辦理所有權移轉登記予原告；2樓於77年5月17日以買賣為原因辦理所有權移轉登記予王武雄之女 王嘉婉 ；3樓於80年1月30日以贈與為原因辦理所有權移轉登記予王志逸，於99年6月15日以買賣為原因辦理所有權移轉登記予訴外人劉昭良；4樓於78年6月17日以贈與為原因辦理所有權移轉登記予王志逸，於99年11月26日以買賣為原因辦理所有權移轉登記予陳復明，於102年3月1日以買賣為原因辦理所有權移轉登記予被告，是系爭建物目前全體區分所有權人為兩造、劉昭良、王嘉婉，四人並為系爭土地之共有人；系爭建物之系爭屋頂平台上經增建有附圖1所示A部分之面積108.57平方公尺之系爭增建物，並設置有供系爭增建物使用之如附圖2冷氣主機及洗衣機及附圖3冷氣主機，系爭增建物及該等冷氣主機、洗衣機均為被告所有等情，為兩造所不爭執，並有系爭建物之使用執照存根、系爭土地及系爭建物之登記謄本、系爭建物之異動索引、系爭建物、系爭增建物及上開冷氣主機、洗衣機現場照片，以及被告將系爭增建物隔成二間套房出租之租賃契約書記載提供之附屬設備包含洗衣機1台及冷氣機2台一節可佐（北司調卷第7至10、47至57頁、重訴卷一第75至
84、115至138、585至586頁、卷二第151至157、25
5、357、167至209頁），且經本院會同臺北市中山地政事務所（下稱中山地政）人員至現場履勘及囑託該所測量系爭增建物占用系爭屋頂平台之範圍等節，有本院勘驗測量筆錄、中山地政109年1月13日函附如附圖1之土地複丈成果圖附卷可參（重訴卷二第147至149、317至31
9頁），堪信為真正。
（二）被告所有之系爭增建物及附圖2冷氣主機及洗衣機、附圖
3冷氣主機無權占用應為系爭建物全體區分所有權人共有之系爭屋頂平台：
1.按數人區分一建築物，而各有其一部分者，該建築物及附屬
物之共同部分，推定為各共有人之共有；共有物，除契約另有訂定外，由共有人共同管理之。修正前民法第799條、第
820條第1項分別定有明文。（系爭建物係於75年取得使用執照、於77年辦理第一次登記，依民法物權編施行法第1條規定，應適用修正前之舊法）。又建物頂樓之屋頂平台，乃所以維護建築之安全與外觀，性質上不許分割而獨立為區分所有之客體，應由全體住戶共同使用，自係建物各樓層全體所有權人之共同部分，依民法第799條規定，應推定為建物各樓層之區分所有人所共有（最高法院84年度台上字第2683號判決意旨參照）。復按，共有物分管契約係共有人就共有物管理方法所成立之協定，依民法第820條第1項規定，應由共有人全體共同協定訂定之。經查，系爭屋頂平台並未經登記為被告單獨所有，此為被告所不爭執，且依屋頂平台之構造、功能及目的觀察，顯然非屬於專有部分，亦不屬專有之附屬建築物，而應係供全體住戶共同使用者，性質上不得獨立於區分所有之各樓層而存在，因此不許分割而獨立為區分所有之客體。從而系爭屋頂平台雖具有構造上之獨立性，惟欠缺使用上之獨立性，衡情仍應屬於系爭建物之共用部分，揆諸前揭說明，系爭屋頂平台之分管契約，自應由系爭建物之全體區分所有權人共同協定之。
2.按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，
民法第277條前段定有明文。次按以無權占有為原因，請求返還土地者，占有人對土地所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，土地所有權人對其土地被無權占有之事實無舉證責任，占有人應就其取得占有係有正當權源之事實證明之（最高法院99年度台上字第1169號判決意旨參照）。各共有人按其應有部分，對於共有物之全部雖有使用收益之權，惟共有人對共有物之特定部分使用收益，仍須徵得他共有人全體之同意，非謂共有人得對共有物之全部或任何一部有自由使用收益之權利，如共有人不顧他共有人之利益，而就共有物之全部或一部任意使用收益，即屬侵害他共有人之權利（最高法院62年台上字第1803號判決意旨）。再按共有人間就共有物之全部劃定範圍，約定各自占用共有物之特定部分而為管理之契約，為共有物之分管契約，須共有人全體訂立始能成立（最高法院105年度台上字第1733號判決意旨參照）。又按公寓大廈等集合住宅之買賣，建商與各承購戶約定，公寓大廈之共用部分或其基地之空地由特定共有人使用者，除別有規定外，應認共有人間已合意成立分管契約。倘共有人已按分管契約占有共有物之特定部分，他共有人嗣後將其應有部分讓與第三人，除有特別情事外，其受讓人對於分管契約之存在，通常即有可得而知之情形，而應受分管契約之拘束（最高法院104年度台上字第463號判決、
102年度台上字第2154號判決、98年度台上字第1570號判決意旨參照）。復按共有物分管之約定，雖不以訂立書面為要件，倘共有人間實際上劃定使用範圍，對各自占有管領之部分，互相容忍，對於他共有人使用、收益，各自占有之土地，未予干涉，已歷有年所，即非不得認有默示分管契約之存在（最高法院83年度台上字第1377號判決意旨參照）。末按所謂默示之意思表示，係指依表意人之舉動或其他情事，足以間接推知其效果意思者而言，若單純之沉默，則除有特別情事，依社會觀念可認為一定意思表示者外，不得謂為默示之意思表示。被告抗辯：系爭增建物係由原始起造人王武雄興建，系爭建物全體區分所有權人對於王武雄於系爭屋頂平台興建系爭增建物，以及系爭建物4樓區分所有權人擁有屋頂平台之專用權之事實，均知悉且同意，有分管契約存在，被告買受系爭建物4樓及系爭增建物後，即繼受該分管契約及使用習慣，故被告所有之系爭增建物、附圖2冷氣主機及洗衣機、附圖3冷氣主機係有權占用系爭屋頂平台等語，為原告所否認，自應由被告針對確有此分管契約或使用習慣一節負舉證責任。
3.經查，系爭建物2樓自始區分所有權人為王嘉婉，而1樓區
分所有權人先後為王武雄、王志逸、原告，3樓區分所有權人先後為王志逸、劉昭良，4樓區分所有權人先後為王志逸、陳復明、被告等情，業如前述。觀諸王志逸於97年間將系爭建物1樓出售予原告之不動產買賣契約，以及王志逸於99年間將3樓出售予劉昭良之不動產買賣契約（重訴卷一第44
3至479頁），所附「建物現況與管理使用情形」固分別於第4、5項均記載：「增建部分（含頂樓、露台、夾層、一樓空地、平台、一樓圍牆、天井、防火巷、陽台外推、上下樓層打通之內梯等），無所有權，不保證過去沒有被通知拆除或未來不會被拆除及可永久使用，買方已知悉增建所在位置及其權利、義務」，及於第5、6項均記載：「本案若有頂樓、一樓前後院空地增建者，買方願依原住戶間協議或使用習慣承受」（重訴卷一第454、476頁），但所附之「標的物現況說明書」則皆記載：無住戶規約、無其他分管協議等情（重訴卷一第455、477頁）。參諸證人王志逸於本院結證：我出售系爭建物1樓予原告時，並未特別向原告提及系爭屋頂平台係由何人使用，不清楚當時原告是否知悉系爭屋頂平台有增建物。我出售系爭建物3樓予劉昭良時，應該沒有提系爭屋頂平台是由誰在使用，也沒有印象劉昭良有問系爭屋頂平台是誰在用等語（重訴卷一第429至431頁），及證人劉昭良亦證稱：我向王志逸買受系爭建物3樓時，沒有上去系爭屋頂平台看，沒有注意到系爭屋頂平台做什麼使用，也沒有問賣方或仲介系爭屋頂平台做何使用。系爭屋頂平台應該也是法定空間，我身為系爭建物3樓區分所有權人，應該也是可以使用系爭屋頂平台等語（重訴卷一第421、
423頁），足見無論於王志逸在97年出售系爭建物1樓予原告、或嗣於99年出售系爭建物3樓予劉昭良時，系爭建物全體區分所有權人間均無前開不動產買賣契約「建物現況與管理使用情形」第5、6項所指之針對系爭屋頂平台之「協議或使用習慣」，亦即：並未針對系爭屋頂平台存在由何特定區分所有權人專用之分管協議無訛。再者，於王志逸復於99年間出售系爭建物4樓予陳復明之不動產買賣契約中（重訴卷一第481至497頁），除於所附「建物現況與管理使用情形」同有上開第5、6項內容之約定，以及於「標的物現況說明書」亦記載「無住戶規約、無其他分管協議」等情外（重訴卷一第493、494頁），更明確於「建物現況與管理使用情形」第1項中註明「本案建物現況有頂樓增建及該增建處有第三人占用之情事，現況因有上鎖故無法進入查看，頂樓平台為所有住戶共有，其頂樓平台使用專用權須依分管契約或住戶規約之規定辦理，買方確已知悉並同意依現況承受」，且由買賣雙方即區分所有權人王志逸、陳復明於此加註條款下親筆簽名確認（重訴卷一第492頁），證人陳復明就此亦證稱：依據上開約定，系爭屋頂平台是由所有住戶共有，當時仲介或賣方之任何人並未提到針對系爭屋頂平台專用事宜有無存在分管契約或住戶規約，在我持有系爭建物4樓期間，針對系爭屋頂平台專用事宜，也沒有實際存在所謂分管契約或住戶規約，系爭建物住戶也沒有針對系爭屋頂平台究竟是否可以給哪一區分所有權人專用事宜進行協調過等語（重訴卷二第94至95頁）。可見當時王志逸出售系爭建物4樓與陳復明時，已明確告知系爭屋頂平台係由系爭建物全體區分所有權人所共有，有關該平台之使用專用權須依分管契約或住戶規約規定辦理，而參照於該買賣契約之「標的物現況說明書」記載「無住戶規約、無其他分管協議」一節，堪認當時住戶間並無針對系爭屋頂平台之「規約或分管約定」明確。再觀諸被告嗣後向陳復明購買系爭建物4樓時之不動產買賣契約（重訴卷二第9至23頁），所附標的物現況說明書中針對有無「住戶公約」、有無「依慣例使用之現況（例如：法定空地、頂樓加蓋）」之項目，均勾選「否」等情（重訴卷二第21頁），而證人即被告向陳復明購買系爭建物4樓時之承辦仲介人員 吳承宇 結證時固稱：當時賣方陳復明有說系爭屋頂平台之增建是84年以前的頂樓加蓋，可以使用等語，然亦證稱：當時陳復明並未說明「該頂樓加蓋所在之系爭屋頂平台，陳復明確實具有產權或相關使用權利」。（當時被告有無詢問賣方、你、或賣方仲介，買方針對頂樓加蓋所在之系爭屋頂平台，賣方是否確實具有產權或相關使用權利可以出售予買方？）忘記了，一般帶看的話好像沒有在問這個問題，因為頂樓加蓋從以前到現在大家都是這樣使用。（在出售系爭建物4樓予被告時，有無提供不動產說明書說明頂樓增建物約定由誰使用？）不動產說明書有提到頂樓增建，但沒有提到頂樓增建是誰在用。（你當時有無向賣方詢問為何賣方可以使用頂樓增建？）我沒有問，因為沒有想過要問這個問題。（你當時有無向賣方詢問為何賣方可以使用系爭屋頂平台？）我沒有問，因為沒有想過要問這個問題等情在卷（重訴卷一第414至415、418至419頁），證人陳復明亦證稱：我於出售系爭建物4樓予被告時，並沒有特別說系爭屋頂平台是由系爭建物4樓區分所有權人使用。我的認知是這樣，我覺得一般頂樓加蓋就是4樓在使用，但系爭屋頂平台是大家的，所以住戶如果有意見的話，要大家協調等語（重訴卷二第95至96頁）。可見被告向陳復明購買系爭建物4樓時，固一併買受系爭屋頂平台上之增建物而取得「該增建物」之事實上處分權（所有權），然系爭建物區分所有權人間確實並未有針對系爭屋頂平台由何一特定住戶專用之規約、分管協議或使用習慣明確，至多僅係買賣雙方（即陳復明、被告）自行認定系爭建物4樓區分所有權人可以使用系爭屋頂平台矣。被告雖抗辯其買賣契約上開標的物現況說明書之記載係不動產仲介業界之習慣，原則上沒有具體產權證明的話都會勾「否」等語，然原告否認有此仲介業界習慣，被告並未針對確有此習慣存在提出任何具體資料以實其說，且合理邏輯應該是：正是因為「沒有產權證明」始會有約定「使用慣例」之必要，被告上開辯稱之業界習慣云云，顯不符邏輯，自非可採。至證人劉昭良固於證述時表示其同意系爭增建物得繼續存在於系爭屋頂平台上，只要不影響逃生即可等語（重訴卷一第424頁），然共有物之分管契約應由全體區分所有權人約定，業如前述，本件原告既不同意被告分管使用系爭屋頂平台，被告亦未舉證另一系爭建物2樓之區分所有權人王嘉婉亦同意由被告專用系爭屋頂平台，自不得主張系爭建物全體區分所有權人確有針對系爭屋頂平台之分管約定存在。又公寓大廈住戶各區分所有權人0生活空間緊鄰，或出於鄰里和諧之考量而息事寧人，或默不關心，或不明所以等情，而未對其他區分所有權人之無權占用表示反對，如無何舉動或其他特別情事，尚難逕以遽認有默示之同意。本件被告並未能舉證證明系爭建物之全體區分所有權人有何舉動或其他特別情事，可推認其等有默示同意系爭建號4樓所有權人有專用系爭屋頂平台附圖1所示A部分之權，共有人長期未對系爭屋頂平台該等部分進行管理或未提出異議，至多僅係單純之沈默，難逕以上開部分經增建建物多年，即認系爭建物區分所有權人間有默示分管協議存在。
4.至被告所指證人即王武雄之妻 莊玉寶 於另案臺灣高等法院10
5年度上字第1494號拆除電箱事件之訴訟程序中證稱：是王武雄於系爭建物之系爭屋頂平台上加蓋增建物，當時系爭建物是我們的，我的子女們都知道有加蓋等節（重訴卷一第61至63頁），縱認屬實，至多亦僅足證系爭建物1、3、4樓先前之區分所有權人王志逸以及2樓之區分所有權人王嘉婉知悉系爭屋頂平台有系爭增建物存在之事實，無由以此「單純知情」，遽為認定其等即有協議「系爭屋頂平台係由4樓之區分所有權人所分管使用」之約定，更遑認嗣後先後、分別受讓系爭建物1、3、4樓之兩造、劉昭良、陳復明間有形成此分管協議。退步言之，縱認現有之系爭建物全體區分所有權人確存有「系爭屋頂平台係由4樓之區分所有權人所分管使用」之分管協議，惟區分所有權人就共有部分有專用權者，仍應本於共有物本來之用法，依其性質、構造使用之，且無違共有物之使用目的始為合法；又按物之使用，乃指依物之用法，不毀損其物體或變更其性質，以供吾人需要而言。而屋頂平台係建築物主要構造，為維持建物安全及建築物主要構造，其性質應屬整棟建物之共同使用部分，一般作為火災之避難場、屋頂之出入口、避雷針、共同天線、火災時之通路，如住戶於屋頂平台加蓋建物，影響全建築物之景觀及住戶之安全，已達變更屋頂之用途或性質，且屋頂平台加蓋違建，顯然違反建築法令，及通常使用方法，自非適當。經查，系爭屋頂平台之用途，應係用以設置共同天線、避雷針、水箱等公共設施，且得作為火災時之避難場所及通路，此由系爭建物使用執照存根上記載「屋頂上不得堆積雜物及私自加建」等語（見重訴卷一第585頁），即可窺見；而被告所有之系爭增建物係於系爭屋頂平台私自加蓋，參考系爭建物各層加計陽台面積各為142.57平方公尺（見北司調卷第7至10頁系爭建物各層建物登記謄本），即系爭屋頂平台面積亦約為142.57平方公尺，而系爭增建物占用面積已達10
8.57平方公尺（見重訴卷二第319頁複丈成果圖），占用比例逾四分之三，顯然影響系爭建物之景觀及可能之結構安全，且被告雖未將系爭屋頂平台全數上鎖，然依系爭增建物占用平台之面積比例，亦已造成通行阻礙及可能影響逃生路線之順暢，當認已逾越一般社會通念所能接受之屋頂平台使用方式，而變更屋頂平台之通常用途，上開（縱認存在之）分管協議亦非適法，故被告自亦不得執此分管協議主張具有對系爭屋頂平台之正當使用權源。至系爭建物為4層樓建築物，依建築技術規則雖無須設置法定之屋頂避難平台，固有臺北市建築管理工程處109年1月13日函可參（重訴卷二第31
5頁），然此無礙於系爭屋頂平台之通常使用方法仍應係作為設置共同管線、水箱等公共設施，並「得」於火災時作為逃生通路所用，故亦無礙於「在系爭屋頂平台私自加蓋之系爭增建物及為供其使用而設置之附圖2冷氣主機及洗衣機、附圖3冷氣主機，並非系爭屋頂平台通常之使用方式」之認定。
5.依上，被告所有之系爭增建物及附圖2冷氣主機及洗衣機、
附圖3冷氣主機無權占用應為系爭建物全體區分所有權人共有之系爭屋頂平台，原告身為區分所有權人之一，自得依民法第767條第1項前段、中段及第821條規定，請求被告拆除騰空，將系爭屋頂平台返還原告及全體共有人。
（三）原告得請求相當於租金不當得利之數額按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條定有明文。又依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念。是原告主張被告所有之系爭增建物無權占用系爭屋頂平台，而依民法第179條規定請求被告返還占用期間相當於租金之不當得利，應為有理。
1.針對「自起訴狀繕本送達翌日即108年2月14日起（見北司
調卷第40頁）至系爭增建物拆除騰空為止」之不當得利部分，參諸上開被告所提其於108年度將系爭增建物隔成二間套房出租之二份租賃契約（重訴卷二第167至209頁），其每月所得租金共計為4萬8,000元，本院認以此數額計算被告於108年2月14日起算之每月不當得利數額，應屬允當。基此，依系爭建物為4層樓，原告為系爭建物1樓區分所有權人，故原告得請求之每月不當得利數額應為1萬2,000元（計算式：4萬8,000÷4＝1萬2,000）。
2.針對自103年1月1日至107年12月31日5年期間之不當得
利部分，由於卷內查無任何此段期間被告出租予他人之租賃契約可供作為當時被告收得租金數額之參考依據，原告所提系爭建物附近出租套房廣告資料（重訴卷二第257至258、
393頁），亦均為目前之廣告，無足為103年至107年期間之租金行情認定基準。而按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息10%為限，土地法第97條第1項定有明文。上開規定，於租用基地建築房屋準用之，同法第105條亦定有明文。所謂土地及建築物之總價額，依土地法施行法第25條規定，土地價額係指法定地價，所謂法定地價，依土地法第148條規定，係指土地所有權人依該法規定所申報之地價而言，是城市地方建築基地之租金應以土地申報地價年息10%為限。又酌定基地租金之數額，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定。查系爭建物係坐落於系爭土地上，而系爭土地103年1月1日至10
4年12月31日之申報地價為每平方公尺5萬3,840元、105年1月1日至106年12月31日之申報地價為每平方公尺7萬1,920元、107年1月1日至107年12月31日之申報地價為每平方公尺6萬8,240元（見重訴卷二第239頁），爰審酌系爭建物鄰近實踐大學，雖位處住宅區，惟所在區域部分建物1樓有做為餐廳等商家營業使用，距離最近之大直捷運站約3至5分鐘步行距離，交通便利，及被告對於系爭屋頂平台之使用狀況、被告所受利益暨原告所受損害等一切情狀，認以系爭土地申報地價之年息4%計算系爭增建物占用系爭屋頂平台所生相當於租金之不當得利數額，尚稱允當。依此計算，原告得請求自103年1月1日起至104年12月31日止計2年期間之不當得利金額為11萬6,908元（計算式：5萬3,840×108.57×4%×2÷4＝11萬6,908，元以下四捨五入，下同），自105年1月1日至106年12月31日計2年期間之不當得利金額為15萬6,167元（計算式：7萬1,920×
108.57×4%×2÷4＝15萬6,167），自107年1月1日至
107年12月31日計1年期間之不當得利金額為7萬4,088元（計算式：6萬8,240×108.57×4%÷4＝7萬4,088），以上共計34萬7,163元。
（四）又被告既不爭執「於103年1月1日迄今之期間，系爭增建物均為其所有」之事實（見重訴卷一第190頁），其即應就系爭增建物無權占用系爭屋頂平台之事實，負擔拆除及返還自103年1月1日起迄今之相當於租金不當得利之責任，至於系爭增建物究竟係其承繼前手陳復明而來、抑或其自行改建，均無礙於此一認定，附此敘明。
四、綜上所述，原告依民法第767條第1項前段、中段及第821條規定，請求被告將系爭增建物、附圖2冷氣主機及洗衣機、附圖3冷氣主機予以拆除，並將系爭屋頂平台騰空返還予原告及其他共有人全體，以及依民法第179條規定，請求被告給付（103年1月1日至107年12月31日期間之不當得利）34萬7,163元，及自起訴狀繕本送達翌日即108年2月14日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，暨請求被告給付自108年2月14日起至將系爭增建物拆除騰空為止，按月於每月14日給付原告1萬2,000元，及各期給付自每月15日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回。
五、兩造陳明願供擔保，聲請宣告假執行及免為假執行，經核原告勝訴部分，合於法律規定，分別酌定相當之擔保金額宣告之；原告其餘假執行之聲請，因訴之駁回而失所依據，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提之證據，經審酌後，核與本件結論不生影響，爰不一一贅述，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中華民國109年3月16日
民事第二庭法官林伊倫以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國109年3月16日
書記官黃品蓉