臺灣新北地方法院98年度訴字第2800號民事判決

裁判字號：臺灣新北地方法院98年訴字第2800號民事判決

裁判日期：民國99年04月06日

裁判案由：履行契約

臺灣板橋地方法院民事判決98年度訴字第2800號原告甲○○被告乙○○訴訟代理人 林慈發 律師上列當事人間履行契約事件，本院於民國99年3月23日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：原告於其所有門牌號碼台北縣板橋市○○○路○○○巷○號2樓房屋開設會計事務所，被告為原告之鄰居，被告配偶 張木樑 亦為原告舊識，因原告所有上開房屋及基地（下稱系爭房地）遭法院拍賣，原告乃於民國98年4月30日與被告簽訂協議書，商請被告及張木樑代為標購系爭房地，依協議書第2條約定：「雙方約定乙方（即原告）得於自簽訂本協議書後1年內以法拍價新台幣（下同）439萬元另加50萬元為佣金將第1條所指之法拍屋買回．．．」，嗣原告於98年7月下旬起多次向被告為請求買回系爭房地之意思表示即行使買回權，然均遭被告拒絕，爰依協議書約定之法律關係提起本件訴訟等語。並聲明：被告應於原告給付被告489萬元同時，將系爭房地移轉登記為原告所有。
二、被告則以：㈠原告所有系爭房地前因積欠債務遭法院拍賣，遂請託被告出資標回系爭房地，雙方並約定原告於簽訂協議後1年內以拍賣價格439萬元及佣金50萬元買回系爭房地。惟原告應於買回期間負擔被告銀行貸款320萬元、民間借貸53萬元之利息，並應給付使用系爭房地之租金每月1萬5,000元。詎原告自98年8月起即未依約繳納每月租金及前揭銀行、民間利息，經被告以98年9月10日板橋郵局第431號存證信函催告原告履行契約而仍不履行。㈡原告已違約在先，竟依協議書提起本件訴訟，被告再於99年1月21日委託林慈發律師以板橋南雅郵局第12號存證信函催告原告於文到1星期內應給付5個月租金7萬5,000元、銀行利息2萬6,927元、民間借貸5個月利息5萬元及已屆期清償之民間借貸金額53萬元，否則依協議書約定解除契約，惟原告則於99年1月28日以板橋民族路郵局第33號存證信函回覆明白表示拒絕給付。㈢協議書第3、4、5條約定之租金、利息及本金，原告依約應有先為給付之義務，始有買回系爭房地之權利，被告於99年1月21日以存證信函再催告原告限期繳付租金、利息及本金，並以該存證信函之送達、附停止條件為解除契約之意思表示，詎原告於收受送達後仍拒絕給付，誠屬違約，被告依合約規定自得解除雙方所有契約，是原告請求買回系爭房地自屬無理由。㈣退萬步言，若認被告解除契約不合法，被告亦主張依民法第264條同時履行抗辯之規定，於原告付清557萬1,927元（包含買賣價金489萬元及前揭租金、利息及本金共68萬1,927元）後，被告始移轉系爭房地所有權予原告等語置辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執之事實及爭執之事項：㈠不爭執之事實：
⒈兩造有簽訂系爭協議書。
⒉被告有代原告承購系爭房地。
㈡爭執之事項⒈原告主張買回有無理由？⒉原告有無違反協議書約定？⒊被告得否解除契約？
四、關於原告主張買回有無理由部分：按買回契約效力之發生，以出賣人即買回人於買回期限內，提出買回價金，向買受人即買回契約之相對人表示買回為要件，此觀民法第379條第1項之規定自明，上訴人僅於買回期限內，向被上訴人表示買回其原出賣之系爭不動產，並未將約定之買回價金提出，則買回之契約尚未發生效力（最高法院79年度台上字第2231號判例參照），是買回權之行使，法律上性質屬要物行為，非單純之意思表示即得生效。查原告主張於98年7月下旬起，多次向被告為行使買回權之意思表示云云，惟並未舉證以實其說，遑論有現實提出買回價金，依上開說明，原告空言主張買回洵無理由。
五、關於原告有無違反協議書約定部分：按經雙方協議後，甲方（即被告）將前述所指之法拍屋，以每月租金1萬5,000元整租給乙方（即原告）；甲方向銀行貸款321萬元整，所有本金利息部分概由乙方負責繳納；就購買前述法拍屋其中部分之金額53萬元整係向民間借貸，利息每月1萬元整由乙方支付，期限為6個月內乙方償還本金53萬元整，若未清償則視同毀約，甲方可立即終止本協議之內容，系爭協議書第3條前段、第4條、第5條前段分別著有明文。查原告就約定租金僅繳至98年8月5日、銀行貸款利息僅繳至98年9月13日、民間借貸利息僅繳至98年7月5日，本金53萬元則迄未返還（本院卷第63至65頁），顯已違反前述之協議書約定，原告雖主張其已於98年7月行使買回權，即無須給付租金、利息云云，惟無論原告是否已合法行使買回權而無須給付租金、利息，其未於98年4月30日起之6個月先行返還本金53萬元之違約事實，仍屬灼然。
六、關於被告得否解除契約部分：㈠按本協議書之約定，如有任何一項事項逾期未履行約定，則
形同毀約視同放棄以上所有約定之所有權利，乙方（即原告）應立即搬遷決無異議，為系爭協議書第10條所明定。查原告既有前項違約情事，依上開約定，本不得主張買回權利。㈡次按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責
任；契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限，催告其履行，如於期限內不履行時，得解除其契約，為民法第229條第1項、第254條所明定。查原告就協議書第3、
4、5條約定之租金、銀行貸款利息、民間借貸利息有遲延給付之情形，已如上述，被告就此曾委託律師以99年1月21日板橋南雅郵局第000013號存證信函（本院卷第43至46頁），催告原告於函到1星期內履行，逾期逕為解除契約之意思表示，而原告仍未履行，依上開說明，亦應認系爭協議書之契約已經解除。
七、綜上所述，原告依協議書約定之法律關係，請求被告應於原告給付被告489萬元同時，將系爭房地移轉登記為原告所有，為無理由，不應准許。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判決結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。
九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中華民國99年4月6日
民事第二庭法官連士綱以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中華民國99年4月6日
書記官吳俞玲