臺灣臺北地方法院民事判決
105年度北簡字第3466號
原 告 台灣航太科技有限公司
法定代理人 石樂山
被 告 蘇杜月嬌 即世偉飲料商店
訴訟代理人 蘇瑜偉
被 告 鄭秀菊
前2人共同
訴訟代理人 蘇倩雯
被 告 林有明 即昇華鎖匙號
訴訟代理人 林介偉
被 告 楊永住
上列當事人間請求給付租金事件，本院於民國106年3月30日言詞
辯論終結，判決如下：
主文
被告蘇杜月嬌即世偉飲料店應給付原告新臺幣捌萬肆仟元，及自
民國一０五年四月一日起至清償日止，按週年利率百分之五計算
之利息。
被告林有明即昇華鎖匙號應給付原告新臺幣貳萬貳仟元，及民國
一０五年四月一日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利
息。
被告楊永住應給付原告新臺幣貳萬伍仟參佰元，及自民國一０五
年四月一日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
被告鄭秀菊應給付原告新臺幣陸萬零捌佰元，及自民國一０五年
四月十八日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣肆仟玖佰陸拾元，由被告蘇杜月嬌即世偉飲料店
負擔新臺幣玖佰壹拾伍元，被告林有明即昇華鎖匙號負擔新臺幣
貳百肆拾元，被告楊永住負擔新臺幣貳佰柒拾陸元，被告鄭秀菊
負擔新臺幣陸佰陸拾貳元，餘新臺幣貳仟捌佰陸拾柒元由原告負
擔。
本判決第一項得假執行。但被告蘇杜月嬌即世偉飲料店以新臺幣
捌萬肆仟元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第二項得假執行。但被告林有明即昇華鎖匙號以新臺幣貳
萬貳仟元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第三項得假執行。但被告楊永住以新臺幣貳萬伍仟參佰元
為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第四項得假執行。但被告鄭秀菊以新臺幣陸萬零捌佰元為
原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、原告起訴主張：原告於民國104年1月23日與訴外人國防部福
利事業管理處（下稱國防部管理處）簽立「大直福利站-服
務部門委商經營案」（下稱系爭經營契約），由國防部管理
處委由原告從事大直福利站內1樓即臺北市○○區○○路○○○
號1樓即國防部勇固樓1樓（下稱系爭標的物）之經營管理，
原告於向國防部管理處依法承標取得5年經營權，並於重新
裝潢及設計後分租予被告4人，且分別與被告4人簽立國防部
大直福利站租賃契約（下稱系爭租約），被告蘇杜月嬌即世
偉飲料商店（下稱蘇杜月嬌）每月租金為新臺幣（下同）6
萬2,000元【包含：（租金每坪1,000元×40坪）＋（公共水
電每坪300元×40坪）＋（管理費每坪250元×40坪）＝6萬
2,000元】，租賃期間自104年4月1日至109年3月30日，但本
件原告不請求管理費，故本件被告蘇杜月嬌每月租金以5萬
2,000元計算；被告林有明即昇華鎖匙號（下稱林有明）每
月租金為1萬3,000元【包含：（租金每坪3,000元×4坪）＋
（管理費每坪250元×4坪）＝1萬3,000元】，租賃期間自10
4年4月29日至109年4月29日，但本件原告不請求管理費，故
本件被告林有明每月租金以1萬2,000元計算；被告楊永住每
月租金為1萬8,150元【包含：（租金每坪1,100元×11坪）
＋（公共水電每坪300元×11坪）＋（管理費每坪250元×11
坪）＝1萬8,150元】、租賃期間自104年5月1日至109年4月
30日，但本件原告不請求管理費，故本件被告楊永住每月租
金以1萬5,400元計算；被告鄭秀菊每月租金為3萬8,400元【
包含：租金含管理費及公共水電每坪2,400元×16坪＝3萬8,
400】，租賃期間104年4月1日至107年3月30日，但本件原告
不請求管理費，故本件被告鄭秀菊每月租金以3萬4,400元計
算。豈料，被告4人104年10、11、12月及105年1月均未依約
繳交租金，經原告催告後仍未繳納，迄今被告蘇杜月嬌尚欠
20萬8,000元、被告林有明尚欠4萬8,000元、被告鄭秀菊尚
欠13萬7,600元、被告楊永住尚欠6萬1,600元， 爰依 系爭租
約之法律關係提起本件訴訟等語。並聲明：（一）被告蘇杜
月嬌應給付原告20萬8,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起
至清償日止，按週年利率5%計算之利息。（二）被告林有明
應給付原告4萬8,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償
日止，按週年利率5%計算之利息。（三）被告楊永住應給付
原告6萬1,600元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，
按週年利率5%計算之利息。（四）被告鄭秀菊應給付原告13
萬7,600元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週
年利率5%計算之利息。
二、被告4人則以：原告於104年6月起即未繳納權利金予國防部
管理處，國防部管理處前已於105年1月27日寄發存證信函終
止其與原告間之系爭經營契約，故原告已無依系爭租約之內
容提供系爭標的物予被告4人經營之權限，又被告4人既無從
依系爭租約對系爭標的物為合法使用收益，屬可歸責於原告
之違約事由，且無法改正，被告4人前已於105年3月間以書
面向原告終止系爭租約，是兩造間已無租賃關係存在。另系
爭租約第8條第1項約定：「本建物興建期依相關規定申辦室
內裝修許可證，由甲方（即原告）統籌辦理費用由甲方負擔
，乙方（即被告4人）應充分配合之…」，然原告於簽立系
爭租約後遲未向建築主管機關申請室內裝修許可，致被告4
人無從針對系爭標的物進行合法裝修，進而展開營業，是於
原告依系爭租約交付具有室內裝修許可之系爭標的物予被告
4人使用前，被告4人得依民法第264條第1項規定行使同時履
行抗辯權，拒絕租金之給付。又倘鈞院認定被告4人不得行
使同時履行抗辯權，惟因原告前遲未繳納權利金予國防部營
業處，已構成終止系爭經營契約之事由，原告顯無法履行提
供無權利瑕疵之系爭標的物予被告4人，被告4人處於隨時喪
失系爭標的物使用權之狀態，於此情形下，若要求被告4人
繼續給付租金予原告，等同保障未履行系爭租約義務之原告
，故被告4人得類推適用民法第265條規定主張不安抗辯權，
拒絕租金之給付。再退步言，縱鈞院認定被告4人應給付租
金，被告4人先前所繳納之押租金應先予抵充，且因原告未
能提供無權利瑕疵之系爭租標的物予被告4人，依系爭租約
第11條第1項及民法第227條第1項規定，被告4人得以對原告
之損害賠償請求，與原告請求之租金互相抵銷等語，資為抗
辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、經查，原告前向國防部管理處依法承標取得系爭標的物之5
年經營權，原告於104年1月23日與國防部管理處簽立系爭經
營契約後，即將系爭標的物分租予被告4人，並與被告4人分
別簽立系爭租約，被告蘇杜月嬌之每月租金為6萬2,000元【
包含：（租金每坪1,000元×40坪）＋（公共水電每坪300元
×40坪）＋（管理費每坪250元×40坪）＝6萬2,000元】，
租賃期間自104年4月1日至109年3月30日、押租金12萬4,000
元；被告林有明每月租金為1萬3,000元【包含：（租金每坪
3,000元×4坪）＋（管理費每坪250元×4坪）＝1萬3,000元
】，租賃期間自104年4月至109年9月、押租金2萬6,000元；
被告楊永住每月租金為1萬8,150元【包含：（租金每坪1,10
0元×11坪）＋（公共水電每坪300元×11坪）＋（管理費每
坪250元×11坪）＝1萬8,150元】、租賃期間自104年5月1日
至109年4月30日、押租金3萬6,300元；被告鄭秀菊每月租金
為3萬8,400元【包含：租金含管理費及公共水電每坪2,400
元×16坪＝3萬8,400】、租賃期間104年4月1日至107年3月
30日、押租金7萬6,800元，此有系爭經營契約及系爭租約等
在卷可稽（見本院卷第6至22頁），復為兩造所不爭執，均
堪信為真實。
四、得心證之理由：
原告主張被告4人尚積欠系爭租約104年10、11、12月及105
年1月之租金，故提起本件訴訟請求等語。被告4人雖不否認
未繳納上開期間之租金，惟以前揭情詞置辯。是本件之爭點
為：（一）被告4人以原告未提供具有室內裝修許可證之系
爭標的物及遲未辦理系爭標的物之室內裝修許可證為由，依
民法第264條規定，與原告請求之104年10、11、12月及105
年1月租金為同時履行抗辯，有無理由？（二）被告4人以原
告自104年6月起未繳納權利金予國防部營業處，已構成國防
部營業處終止系爭經營契約之事由，被告4人處於隨時喪失
系爭標的物使用權之狀態，故類推適用民法第265條規定被
告4人得主張不安抗辯權，拒絕租金之給付，有無理由？（
三）被告4人以其等對原告依系爭租約第11條第4項、民法第
227條第1項所生之損害賠償請求權及所繳納之押租金，主張
與原告請求之租金互相抵銷，有無理由？茲分述如下：
（一）被告4人以原告未提供具有室內裝修許可證之系爭標的物
及遲未辦理系爭標的物之室內裝修許可證為由，依民法第
264條規定，與原告請求之104年10、11、12月及105年1月
租金為同時履行抗辯，有無理由？
1、被告辯稱：依系爭租約第8條第1項約定，原告負有提供具
有室內裝修許可證之系爭標的物予被告4人之義務云云。
然查，稽諸系爭租約第1條「租賃標的物」約定：「甲方
（即原告）同意將其承租坐落於臺北市○○區○○路○○○
號國防部福利管理處之賣店『附件一租賃建物面積及範圍
』（即系爭標的物）出租予乙方（即被告4人），…」，
可認原告依系爭租約之主給付義務僅為交付系爭標的物予
被告4人，而非交付已具有室內裝修許可證之系爭標的物
予被告4人，而被告4人依系爭租約之主給付義務則為交付
租金。又系爭租約第8條「租賃標的物之裝修、維護及修
繕」第1項固約定：「本建物興建期依相關規定申辦〝室
內裝修許可證〞由甲方（即原告）統籌辦理費用由甲方負
擔，乙方應充分配合之。正式營業後乙方於承租範圍內之
裝修工程如須依法規或經政府相關單位要求申辦〝室內裝
修許可證〞事宜，須由出租人委任之建築師事務所辦理申
報事項等，相關規費及建築師費用由承租人負擔。」，然
該約定僅係兩造另行約定原告之附隨義務，又附隨義務並
非被告主給付義務即給付租金之對待給付，故無同時履行
抗辯可言。從而，被告4人以原告未交付具有室內裝修許
可證之系爭標的物為由，依民法第264條規定拒絕已到期
租金之給付，即屬無據。
2、被告4人又辯稱：因原告遲未辦理系爭標的物之室內裝修
許可證，故被告4人亦得依民法第264條規定拒絕已到期租
金之給付云云。惟查，稽諸系爭租約第8條第1項約定：「
本建物興建期依相關規定申辦〝室內裝修許可證〞由甲方
（即原告）統籌辦理費用由甲方負擔，乙方應充分配合之
。正式營業後乙方於承租範圍內之裝修工程如須依法規或
經政府相關單位要求申辦〝室內裝修許可證〞事宜，須由
出租人委任之建築師事務所辦理申報事項等，相關規費及
建築師費用由承租人負擔。」，可知系爭租約約定，於系
爭標的物「興建期間」，原告有依相關規定統籌辦理室內
裝修許可證之義務，其費用由原告負擔，但「正式營業後
」，被告4人就其承租範圍若依法規或政府相關單位要求
需申辦室內裝修許可證，即須由原告委任之建築師事務所
辦理申報，相關規費及建築師費用由被告4人負擔。而參
諸被告自承原告自104年2月即讓被告4人進駐裝修系爭標
的物，系爭標的物正式營業日期為104年4月29日等語（見
本院卷第169頁背面），且參以系爭經營契約第4條第1項
約定：「權利金計收日：配合甲方作業，乙方須於104年4
月30日前完成室內裝修佈置及獲甲方書面同意，並於104
年5月1日前全面開始啟用，…」（見本院卷第7頁），即
國防部管理處亦約定原告經營之系爭標的物應於104年5月
1日前全面開始啟用，可認系爭租約所述系爭標的物興建
期間應為104年2月至104年4月間。又系爭租約第4條第1項
約定：「甲方同意自點交日起至租金起算日止為乙方免租
金裝修期，裝修期間免付租金。」，可認原告所負申請「
室內裝修許可證」義務之興建期間，兩造已約定該期間被
告免付租金之義務，是原告所主張被告應繳納之104年10
、11、12月及105年1月租金，因非於興建期間，則被告所
辯原告所負申請室內裝修許可證之義務與被告所應繳納之
104年10、11、12月及105年1月租金間，亦難認屬對待給
付關係。從而，被告4人以原告遲未辦理系爭標的物之室
內裝修許可證，依民法第264條規定拒絕已到期租金之給
付，亦屬無據。
（二）被告4人以原告自104年6月起未繳納權利金予國防部營業
處，已構成國防部營業處終止系爭經營契約之事由，被告
4人處於隨時喪失系爭標的物使用權之狀態，故類推適用
民法第265條規定被告4人得主張不安抗辯權，拒絕租金之
給付，有無理由？
1、按出租人應以合於所約定使用、收益之租賃物，交付承租
人，並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益
之狀態。民法第423條定有明文。又租賃物之出租人，依
民法第423條規定，固負有「以合於所約定使用、收益之
租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中保持其合於
約定使用、收益之狀態」之義務，但此所謂合於所約定使
用、收益之租賃物，乃指該租賃物在客觀上合於約定使用
、收益之狀態為已足，至於承租人能否達到使用收益之效
果，則應非所問（最高法院84年度台上字第333號判決意
旨參照）。另當事人之一方，應向他方先為給付者，如他
方之財產，於訂約後顯形減少，有難為對待給付之虞時，
如他方未為對待給付或提出擔保前，得拒絕自己之給付。
第265條定有明文。而所謂「難為對待給付之虞」，係指
他方當事人顯有未依債之本旨提出對待給付之虞而言。
2、被告4人辯稱：原告自104年6月起即未繳納權利金予國防
部營業處，業經國防部營業處於105年1月27日發函終止與
原告之系爭經營契約等情，業據提出105年2月22日國防部
福利事業處公告為證（見本院卷㈠第73頁），並有國防部
營業處函覆本院之105年5月10日民事陳報狀（下稱系爭陳
報狀）在卷可稽（見本院卷㈠第123至126頁），堪信被告
4人上開辯稱為真實。而依系爭陳報所檢附之中華郵政掛
號郵件收件回執（見本院卷㈠第126頁）可知，原告係於
105年1月28日收受國防部營業處終止系爭經營契約之意思
表示，然本件原告請求被告4人給付之104年10、11、12月
及105年1月1日至27日之租金期間，因國防部營業處尚未
終止與原告間之系爭經營契約，難認該期間被告4人就系
爭標的物有無法使用收益之狀態，又縱國防部營業處於10
5年1月28日業已合法終止與原告間之系爭經營契約，然參
以被告自承自104年4月29日起迄今都還有在系爭標的物營
業（見本院卷㈠170頁背面），且被告4人並未舉證說明10
5年1月28日至31日間有遭國防部營營業處要求停止營業而
無法使用系爭標的物之情形，故此期間亦難認原告有未依
系爭租約提供系爭標的物予被告4人使用收益之情形。從
而，被告4人類推適用民法第265條規定主張不安抗辯權拒
絕租金之給付，核與上開規定不符，應屬無據。
（三）被告4人以其等對原告依系爭租約第11條第4項、民法第22
7條第1項所生之損害賠償請求權及所繳納之押租金，主張
與原告請求之租金互相抵銷，有無理由？
1、被告4人以其等對原告依系爭租約第11條第4項、民法第22
7條第1項所生之損害賠償請求權，主張與原告請求之租金
互相抵銷部分：
⑴按系爭租約第11條第4項約定：「除本合約另有約定外，
任一方如有違反本合約之事由，致他方無法依本合約約定
正常使用，經他方書面通知限期催告後應改正而未完成改
正或違約事由性質無法改正時，未違約之他方得以書面終
止本契約，並得請求違約之一方賠償損害及所失利益。」
。又因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權
人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。因可
歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請求賠償
損害。民法第227條第1項及第226條第1項分別定有明文。
惟損害賠償之債，以實際上受有損害為成立要件，倘無損
害，即不發生賠償問題。
⑵被告4人雖辯稱：因原告自104年6月起即未繳納權利金予
國防部營業處，業經國防部營業處於105年1月27日發函終
止與原告之系爭經營契約，故自原告收受上開終止函即10
5年1月28日以後，即不能再依系爭租約提供無權利瑕疵之
系爭標的物予被告4人使用及收益，且無法補正，又被告4
人已於105年3月間發函向原告終止系爭租約，故依系爭租
約第11條第4項及民法第227條第1項規定，被告4人就系爭
租約所支付之建置成本分別為被告蘇杜月嬌31萬7,800元
、被告林有明16萬5,800元、被告楊永住44萬元、被告鄭
秀菊94萬0,472元之損害，自得與原告請求之租金互相抵
銷云云，固據提出國防部郵局第000009、000007、000227
、000006號存證信函、估價單、送貨單、銷貨單、工程合
約書及報價單等件為證（見本院卷㈠第86至100頁）。然
查，參諸被告自承自104年4月29日起迄今（即國防部接手
後）都還有在系爭標的物營業（見本院卷㈠170頁背面）
，且被告4人並未舉證說明105年1月28日以後有遭國防部
營業處要求停止營業並撤離系爭標的物之情形，自難認被
告4人受有建置成本之損害，是被告4人實際上既未受有損
害，則被告4人對於原告即無損害賠償債權，因此，被告4
人自不得與原告請求之租金主張互為抵銷。
2、被告4人以其等所繳納之押租金，主張與原告請求之租金
互相抵銷部分：
按押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租
賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其
所交付之押租金，發生當然抵充之效力（最高法院87年度
台上字第1631號民事裁判）。查被告辯稱其等前以原告未
申辦室內裝修許可證及遲未給付權利金予國防部營業處等
事由，於105年3月間以存證信函向原告為終止系爭租約之
意思表示，業據提出國防部郵局第000009、000007、0000
00號存證信函、臺北古亭郵局第000227號存證信函、中華
郵政掛號郵件收件回執及限時掛號函件執據等件為證（見
本院卷㈠第74至81頁、第201至202頁），而原告對此並不
爭執，則兩造間之系爭租約應已終止，則被告4人前所繳
納之押租金，依上開規定，與原告請求給付所欠104年10
、11、12月及105年1月間之租金當然發生抵充之效力。而
經抵充後，原告請求被告被告蘇杜月嬌給付8萬4,000元【
計算式：所欠租金20萬8,000元（每月租金5萬2,000元×4
個月）－12萬4,000元＝8萬4,000元】、被告林有明給付2
萬2,000元【計算式：所欠租金4萬8,000元（每月租金1萬
2,000元×4個月）－2萬6,000元＝2萬2,000元】、被告楊
永住給付2萬5,300元【計算式：所欠租金6萬1,600元（每
月租金1萬5,400元×4個月）－3萬6,300元＝2萬5,300元
】、被告鄭秀菊給付6萬0,800元【計算式：所欠租金13萬
7,600元（每月租金3萬4,400元×4個月）－7萬6,800元＝
6萬0,800元】，應屬有據，逾此金額，不得請求。
五、綜上所述，原告依據系爭租約請求被告蘇杜月嬌給付8萬4,0
00元、被告林有明給付2萬2,000元、被告楊永住給付2萬5,3
00元及均自起訴狀繕本送達翌日即105年4月1日（見本院卷
第43至45頁、第47頁）起至清償日止，按週年利率5%算之利
息，被告鄭秀菊給付6萬0,800元及自起訴狀繕本送達翌日即
105年4月18日（見本院卷第51頁）起至清償日止，按週年利
率5%算之利息，為有理由，應予准許。逾此範圍之請求，為
無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判
決結果無影響，爰不另予一一論述，併此敘明。
七、本件係就民事訴訟法第427條第2項訴訟適用簡易程序所為被
告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，應依職權
宣告假執行。並依同法第392條第2項規定，依職權宣告被告
預供擔保後，得免為假執行。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。本件訴訟費用額
，依後附計算書確定如主文第5項所示金額。
中華民國106年4月21日
臺北簡易庭法官陳家淳
以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭（臺北市○○○路
○段○○○巷○號）提出上訴狀。（須按他造當事人之人數附繕本）
。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國106年4月21日
書記官蘇炫綺
計算書
項目金額（新臺幣）備註
第一審裁判費4,960元
合計4,960元