臺灣南投地方法院民事簡易判決 104年度投簡字第132號
原 告
即反訴被告 瑞順建設有限公司
法定代理人 廖小慧
訴訟代理人 翁 瑋律師
林政雄
被 告
即反訴原告 陳清添
訴訟代理人 詹仕沂 律師
陳宏毅 律師
上列當事人間請求給付買賣價金事件，本院於105年2月23日言詞
辯論終結，茲判決如下：
主文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
反訴被告應給付反訴原告新臺幣參拾玖萬參仟肆佰貳拾捌元，及
自民國一百零四年六月十三日起至清償日止，按週年利率百分之
五計算之利息。
反訴原告其餘之訴駁回。
反訴訴訟費用由反訴被告負擔二分之一，餘由反訴原告負擔。
反訴原告勝訴部分得假執行。惟反訴被告如以新臺幣參拾玖萬參
仟肆佰貳拾捌元供擔保，則准免為假執行。
事實及理由
壹、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或
減縮應受判決事項之聲明，及被告於訴之變更或追加無異議
，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加。民事訴訟
法第255條第1巷第3款、第7款、第2項定有明文。又財
產權之訴訟，不合於民事訴訟法第427條前2項規定之訴訟
，得以當事人之合意，適用簡易程序，其合意應以文書證之
。不合於第1項及第2項之訴訟，法院適用簡易程序，當事
人不抗辯而為本案之言詞辯論者，視為已有前項之合意。同
法第427條第3項、第4項亦定有明文。本件被告即反訴原
告反訴聲明：㈠反訴被告應給付反訴原告新臺幣（下同）78
3,825元，及自反訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年
利率百分之5計算之利息。㈡願供擔保，請准宣告假執行。
經核反訴訴訟標的金額逾50萬元，反訴被告即原告不抗辯而
為言詞辯論，則視為兩造已合意適用簡易程序，有本院民國
104年6月23日言詞辯論筆錄可稽，嗣反訴原告於反訴狀送
達後，於105年2月18日具狀擴張聲明請求反訴被告應給付
不當得利（減少價金之溢收款項），賠償遲延利息及懲罰性
賠償金共計1,029,155元，且反訴被告無異議，而為言詞辯
論，合於上開規定，應予准許。
貳、本訴部分
一、原告起訴主張：
（一）原告與被告於102年1月27日就坐落於南○○○鎮○○○
段726-18等地號之房地（預售屋建案名稱為「荷砌」，下
稱系爭房地），簽訂房地預定買賣契約書，約定買賣總價
合計為1,008萬元（原告起訴狀誤載為1,080萬元），且
於契約附件四之「付款明細表」，清楚記載各期之應繳之
金額。依系爭買賣契約第7條：「付款…應依已完成之工
程進度所定付款明細表之規定於工程完工後繳款」；系爭
買賣契約約書第8條：「買方如逾期達五日仍未繳清期款
…時，買方應加付按逾期期款部分每日萬分之二單利計算
之遲延利息，於補繳期款時一併繳付賣方」、「如逾期二
個月或逾使用執照核發一個月不繳期款或遲延利息，經賣
方以存證信函或其他書面催繳，經送達七日內仍未繳清者
，雙方同意依違約之處罰規定處理」；系爭買賣契約書第
23條第4項：「買方違反有關『付款條件及方式』之規定
者，賣方得沒收依房地總價款百分之十五計算之金額」，
明確約定「付款條件」、「逾期付款之處理方式」，乃至
「違約之處罰」。此為雙方簽約之內容，依契約精神本應
共同恪守。系爭買賣標的物於103年下半年已順利完工，
原告並已於103年11月21日辦妥系爭房地之所有權移轉，
此有土地及建物所有權狀可證，故原告乃於103年12月24
日與被告相約進行交屋等程序。當日除依現況點交系爭房
地之外，並交付土地及建物所有權狀、使用執照、鑰匙、
契約書、契稅單與本票等文件予被告，原告亦將過戶費用
及交屋款項分點分項清楚條列，以書面方式向被告請領共
計20萬6,410元之款項（包含代收代付之餘款6,410元以
及交屋款20萬元），被告更親自於交屋單上簽名確認同意
，未有任何異議。詎被告於完成交屋程序後，迄今仍遲未
履行給付代收代付之餘款6,410元及交屋款20萬元之義務
。原告先以電話催繳，復於104年2月中旬寄出繳款通知
書，並同意延後繳款截止日期至104年2月24日，卻仍未
獲回應。原告遂於104年3月4日正式寄發存證信函，催
告被告應於104年3月11前繳款，否則將依契約之違約條
款處理，然被告收受後，迄今均未依約交付交屋尾款。依
據前揭系爭買賣契約書之約定，被告既未於約定之時限內
付款，原告除得請求交屋尾款之206,410元之外，更得依
約追加請求按逾期期款部分每日萬分之二計算之遲延利息
，並得沒收依房地總價款百分之之十五計算之金額。惟原
告為維商誼、避免爭訟，故僅請求被告應給付交屋尾款20
6,410元及遲延利息。並聲明：被告應給付原告206,410
元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率
百分之5計算之利息。
（二）對被告抗辯之陳述：
1.本次交易中，被告屢屢提出請求，原告盡量依其請求完成
，但原告每次完成後，被告又提出新的請求。被告所提出
之要求有部分並不合理，其中有部分並非系爭契約之內容
，但原告基於服務客戶之立場，部分仍予已施作。惟被告
要求將系爭房屋4樓後院水龍頭埋入壁面，2樓之 白水木
移至1樓後花園，亦非屬系爭契約之內容。原告曾告知被
告，若被告先行付清買賣尾款及代收付差額後，原告將立
即施作，並吸收相關施作費用，然被告一直沒有同意。
2.雖被告主張內政部之函釋不適用於本案，惟系爭契約乃兩
造於102年1月27日所訂立，顯早於內政部103年5月2
日內授中辦地字第0000000000號函示之日期，依內政部於
103年8月5日內授中辦地字第0000000000號函示意旨，
「一、賣方（不動產開發業）通知買方驗收時，自來水、
電力均應達接通狀態，賣方不得向買方另收自來水、電力
之內、外管線費用。但預售屋買賣契約訂約日在一百零三
年五月二日內授中辦地字第○○○○○○○○○○號函示
（未含當日）前有約定費用支付者，從其約定；未有約定
者，賣方不得向買方收取該項費用。上開日期以後（含當
日）悉依本補充規定辦理。二、有天然瓦斯地區之預售屋
買賣，除契約另有約定，並於相關銷售文件上特別標示不
予配設天然瓦斯配管外，賣方均應於房地出售範圍內，達
成瓦斯配管（內線管設施）之可接通狀態，不得向買方另
收內線瓦斯管線費。但預售屋買賣契約訂約日在一百零三
年二月二十七日內授中辦地字第○○○○○○○○○○號
函示（未含當日）前有約定費用支付者，從其約定；…」
被告仍應依系爭契約第20條第4項之約定，給付外水、外
電與外瓦斯之費用。蓋兩造於102年1月27日所訂立之系
爭契約第20條第4項乃約定：「應由買方繳交之稅費外水
外電外瓦斯費等費用，買方於辦理所有權移轉登記時，應
將此等費用全額預繳，並於交屋時結清，多退少補」，故
依據系爭契約之精神，即應被告負責繳納外水外電外瓦斯
費等費用。況原告確實於103年12月24日交屋時，附上外
水、外電與外瓦斯之費用單據供被告核對，經被告簽名確
認無誤，故原告向被告請求該些金額亦無任何之浮報。系
爭契約既是兩造於102年1月27日所訂立，顯早於內政部
103年5月2日上開函示之日期，故依據內政部於103年
8月5日內授中辦地字第0000000000號函示意旨，被告應
依系爭契約第20條第4項之約定，給付外水、外電與外瓦
斯之費用。
3.至於被告主張原告溢收金額達386,153元乙事，實則被告
係將多筆金額重複計算，被告將預約單、收據與統一發票
甚或代收金額，將其中多筆重複計算，才會造成被告已付
金額「看似」高達10,466,153元。被告所繳納之款項究為
多寡，以及原告所開立之發票金額之關係，有原告所製作
附表二供參。自原證8之說明即可知，被告於102年1月
間所支付之金額，已由原告於102年1月27日開立金額總
計50萬元之發票（發票號碼KT00000000）予被告，故被告
已有誤算。另被告103年11月5日繳交之第11、12期款項
，共計18萬元，原告復開立同日、同金額之發票（發票號
碼DF00000000）予被告；另外20萬元則為代收代付之費用
，原告乃於被告簽立原證3交屋單之同時，提示稅捐費用
與外水、外電等費用單據予被告簽認，故該20萬元並非買
賣價款，自無可能開立20萬元之發票予被告。又被告將13
6,153元之代收款項重複列入附表一計算，以上均係被告
造成附表一金額錯誤之原因（詳如附表三原告主張之計算
結果）。
4.系爭房屋並無被告所稱之瑕疵：原告於103年12月24日與
被告相約進行交屋等程序。當日除依現況點交系爭房地之
外，並交付土地及建物所有權狀、使用執照、鑰匙、契約
書、契稅單與本票等文件予被告，原告亦將過戶費用及交
屋款項分點分項清楚條列，以書面方式向被告請領共計20
6,410元之款項（包含代收代付之餘款6,410元以及交屋
款20萬元），被告更親自於交屋單上簽名確認同意，未有
任何異議。詎被告完成交屋程序後，迄今仍遲遲未履行給
付上開債務。被告甚至於104年1月5日要求「外玄關門扇
鎖更新」，復於104年1月30日提出「全棟廁所增設乾濕
分離」、「2F白水木移至1F後花園」、「1F後園藝增加4-
5片石板」、「獨立格客戶要求使用格柵遮蔽」、「4F扶
手裂縫處理」、「2F後臥客戶要求開關切與緊急壓扣移位
（全棟）、「浴缸處及全棟馬桶邊客戶要求加裝扶手」、
更於104年2月14日增加「4F後院水龍頭埋入牆面」云云
之不合理要求，被告上述要求並非系爭買賣契約之內容，
被告亦未辦理變更設計，更與買賣約定之品質無瓜葛，不
屬系爭買賣標的物之瑕疵。原告於104年1、2月間，多
次派出公司人員與被告洽談，並於104年2月14日同意將
「2F前陽台白水木移至1F後院，1F後院增設5片石板」、
「4F後院水龍頭埋入牆面」，費用並由原告自行吸收，盡
可能滿足被告種種不合理要求，此係原告服務客戶之態度
，並非承認屬於系爭買賣標的之瑕疵，詎被告仍以系爭房
屋有瑕疵，原告應負責之空泛藉口，拖延給付買賣價金之
義務。原告不得已而於104年2月中旬寄出繳款通知書，
同意延後繳款截止日期至104年2月24日，仍未獲回應。
原告遂於104年3月4日正式寄發存證信函，催告被告應
於104年3月11前完成繳款，否則將依契約約定之違約條
款處理，然被告收受後迄今均未依約交付交屋尾款。
5.系爭買賣標的物之開工日為102年3月22日，並未逾契約
約定之期間，況被告當日亦到場參加典禮，不可諉為不知
，故系爭買賣標的建築工程並未有遲延開工之情形。
6.被告所稱之房屋保固服務記錄卡、使用維護手冊、規約草
約等，原告早已交付，使用執照亦已於交屋時交付，被告
亦可自行調閱申請；且原告已依系爭契約第19條約定，繳
納系爭房地交屋前之稅賦；另有關鋼筋無輻射汙染證明及
混凝土抗壓測試氯離子檢測證明等，原告並無提供之義務
：
⑴查原告於103年12月24日與被告相約進行交屋等程序。當
日除依現況點交系爭房地外，並交付土地及建物所有權狀
、使用執照、鑰匙、契約書、契稅單與本票等文件，以及
房屋保固服務記錄卡、使用維護手冊、規約草約等交予被
告，原告亦將過戶費用及交屋款項分點分項清楚條列，以
書面方式向被告請領共計20萬6,410元之款項（包含代收
代付之餘款6,410元以及交屋款20萬元），被告更親自於
交屋單上簽名確認同意，未有任何異議。
⑵再者，原告已依系爭契約第19條之規定，繳納交屋前系爭
房屋之地價稅、房屋稅，被告辯稱原告未履行各該義務云
云，顯非事實。
⑶況且，系爭契約附件五建材設備表僅是在說明系爭房地之
結構、外觀、地坪等之建材大致為何，其中結構部分也是
在敘述鋼筋部分符合無輻射汙染證明及混凝土抗壓測試氯
離子檢測證明，符合國家耐震標準等，並無法推導出原告
負有交付「無輻射汙染證明」及「混凝土抗壓測試氯離子
檢測證明」之義務。
7.社團法人臺灣建築發展學會於105年1月20日所作成之鑑
定報告書（下稱系爭鑑定報告），其中第十點鑑定分析處
已明確表示：「（一）一樓室內空間及前院停車空間…與
契約附件三合約圖相符。（二）一樓前院地坪…與契約附
件五建材設備表相符。（三）一樓前院與契約附件五建材
設備表相符、後院契約未註明施作方式。（四）頂樓外牆
之態樣工程進度實景、銷售廣告或契約均未註明施作方式
，銷售廣告標示為A13~A17住家外觀。（五）一樓~四樓
陽台圍欄施作方式契約未註明」，在在均未表示系爭房地
有何不符契約之處，何來「瑕疵」之有。
8.縱有瑕疵，亦應由被告舉證證明之：縱使假設被告仍認系
爭買賣標的有「瑕疵」，且該瑕疵經「催告」仍未經原告
修繕的話（假設語氣，原告謹此否認之），當應由被告自
行舉證以實其說（民事訴訟法第277條本文規定參照），
。更何況，系爭買賣標的業已交付予被告，被告就此顯有
舉證之可能，更應負擔較高之舉證責任，乃屬當然。
9.綜上所述，原告業已交付無瑕疵之系爭房地予被告，經被
告收受，且亦提示代收代付之各項單據予被告簽認，被告
即有依約給付剩餘買賣價款（即20萬元）以及代收代付差
額（即6,410元）之義務。
二、被告則以：
（一）原告施工未遵守工程倫理：
⒈依據系爭契約第26條：本契約之相關附件視為本契約之一
部分。第27條：本契約如有未盡事宜，依相關法令、習慣
及平等互惠與誠實信用原則公平解決之。「誠實信用」誠
然是社會運作最重要的基礎，是倫理道德的核心。我國在
九二一大地震之後，工程界與教育界紛紛推動工程倫理教
學與相關建制；如中原大學、清華大學、台灣大學等多所
大學接續推出工程倫理教育，工程界亦由中國工程師學會
率先推展。倫理原是天性良心，為人性本具之善，乃與生
俱來。其涵蓋著法律的約束與保護、社會制度與福利、工
程法規、人際關係、經濟環境等等皆應以倫理認知、態度
與修養為依據。而原告即反訴被告為從事營建之專業公司
，原應信守工程倫理，以「誠實信用」為其執行業務之基
準與軌範。然而原告卻完全違背法規、契約及承諾，更違
反工程倫理之基本精神。
2.本件原訂於103年12月23日交屋，唯因其瑕疵太多，致被
告拒絕接受。然原告之代表人保證修繕至被告滿意止，被
告始勉為其難於103年12月24日簽字。詎原告雖於104年
1月5日更換門鎖，讓被告可進入屋內，然原告不但依約
應履行之各項義務完全棄之不顧，即使其依約應該交付之
遲延利息（系爭契約第14條第1項）。就房屋保固服務紀
錄卡、使用維護手冊、規約草約、使用執照（系爭契約第
14條第2項）、依照分擔比例應該由原告負擔之地價稅、
房屋稅（系爭契約第19條）、鋼筋無幅射污染證明、混凝
土抗壓測試氯離子檢測證明（系爭契約第16頁建材設備表
）迄今均尚未交付。遑論其各項工程瑕疵，更完全未進行
任何改善。故原告縱然以詐術騙取被告之簽署，其違法、
違約、違諾及悖離工程倫理精神。
（二）原告故意於總價上灌水：依系系爭買賣契約第1條：「賣
方應確保廣告內容之真實，本預售屋之廣告宣傳品及其所
記載之建材設備表、房屋平面圖與位置示意圖，為契約之
一部分。」、第10條：「一、本預售屋應在民國102年3
月31日之前開工，民國103年5月31日之前完成主建屋、
附屬建物及使用執照之必要設施，並取使用執照。賣方如
前款期限未開工或未取得使用執照者，每逾一日應按已繳
房地價款依萬分之五單利計算遲延利息予買方。」本件爭
契約第5條，兩造約定房地之買賣總價為1,008萬元，而
原告卻將之列為1,080萬元，兩者相差72萬元之多，被告
於104年4月20日於本院調解庭已知會原告，惟原告仍一
而再提供錯誤之數據於法院。
（三）原告未依契約確實改善系爭房屋之瑕疵：系爭契約第12條
約定「驗收…雙方驗收時，賣方應提供驗收單，如發現房
屋有瑕疵，應載明於驗收單上，由賣方限期完成修繕；買
賣雙方協議，買方於自備款部分保留房地總價百分之二作
為交屋保留款，於完成修繕並經雙方複驗合格後支付。」
系爭契約買賣總價為1008萬元，故交屋保留款應為201,60
0元（10,080,000×0.02=201,600）。兩造於103年12月
底進行交屋驗收時，被告即發現系爭房地有諸多瑕疵，並
由原告自行填具紀錄表且承諾改善，至104年2月14日被
告除當面請原告依約改善外，並多次以電話、email要求
其遵守承諾，積極進行改善工程。惟原告相關人員除口頭
承諾外，其所自行製作之書面亦多次承諾改善。然迄今都
未實施各項缺失之處理，故系爭房地即未複驗合格，顯見
原告已違反契約之驗收條款。
（四）原告尚未完成系爭契約所約定之義務，被告自得拒絕給付
尾款：
1.按因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得
拒絕自己之給付，民法第264條第1項前段定有明文。又系
爭契約第10條：「一、本預售屋之建築工程應在民國102
年3月31日之前開工，民國103年5月31日之前完成主建物
、附屬建物及使用執照所定之必要設施，並取得使用執照
…二、賣方如逾前款期限未開工或未取得使用執照者，每
逾一日應按已繳房地價款依萬分之五單利計算遲延利息予
買方。若逾期三個月仍未開工或未取得使用執照，視同賣
方違約，雙方同意依違約之處罰規定處理。」、第十二條
：「…雙方驗收時，賣方應提供驗收單，如發現房屋有瑕
疵，應載明於驗收單上，由賣方限期完成修繕；買賣雙方
協議，買方於自備款部分保留房地總價百分之二作為交屋
保留款，於完成修繕並經雙方複驗合格後支付…」、第十
四條：「一、賣方應於領得使用執照六個月內，通知買方
進行交屋，於交屋時雙方應履行下列各目義務：㈠賣方付
清因延遲完工所應付之遲延利息於買方。㈡賣方就契約約
定之房屋瑕疵或未盡事宜，應於交屋前完成修繕。㈢買
方繳清所有之應付未付款（含交屋保留款）及完成一切交
屋手續…」，即明定兩造於交屋時所應盡之義務。
2.原告固主張於103年12月24日交屋與被告，惟實際上其所
交付之鑰匙卻係錯誤之鑰匙，致使被告根本無法進入室內
。經被告一再連絡，原告都無法找到可以開門的人，嗣後
原告之工地主任始承認是其將他戶鑰匙與被告房屋之鑰匙
錯置，惟其無法確定正確的鑰匙在何人手中，原告始於10
4年1月5日改換門鎖，非如原告所述係被告蓄意要求將
外玄關門扇鎖更新。又二樓前陽台之造景（即白水木造景
），係以個別磋商條款之約定方式訂於契約內，而內含於
系爭建案售價中（詳見系爭契約第10頁），且原告於104
年2月14日已向被告表明願將系爭建物2樓前陽台白水木移
至1樓後院，1樓後院並增加5片石板、4樓後院水龍頭埋入
牆面等，原告竟主張此皆係好意贈送而非屬契約內容，顯
係扭曲事實。此外，系爭建案尚有「前院停車空間、一樓
客廳違法二次施工」、「前院地坪之鋪設不符合契約約定
及廣告模型展示樣式」、「頂樓外牆設計與廣告DM不符」
、「頂樓露台管線、水龍頭外露」、「二、三、四樓前陽
台圍欄未與牆面裝置妥善」等諸多瑕疵未予處理，被告自
得拒絕給付尾款。
3.經被告向南投縣政府查詢系爭建案使用執照，原告遲至10
2年4月22日始為開工，並遲於103年9月2日始取得使
用執照，計遲延開工22日、遲延取得使用執照93日。又經
計算後，被告於102年3月31日前已繳之房地價款共計90
萬元，依萬分之五單利計算每日遲延利息為450元，原告
遲延開工應給付之遲延利息共計9,900元（計算式：450
×22=9,900）；而被告於103年5月31日前已繳付之房地
價款共計245萬元，依萬分之五單利計算每日遲延利息為
1,225元，原告遲延取得使用執照應給付之遲延利息共計
113,925元（計算式：1,225×93=113,925)，故原告應
給付之遲延利息共計123,825元（計算式：9,900+113,92
5=123,825)。原告並未於交屋時給付遲延利息123,825
元與被告，即與系爭契約第14條之規定不符，被告亦得主
張同時履行抗辯拒絕交付尾款。
4.又依系爭契約第19條：「一、地價稅以賣方通知書所載之
交屋日為準，該日期前由賣方負擔，該日期後由買方負擔
……二、房屋稅以賣方通知書所載之交屋日為準，該日期
前由賣方負擔，該日期後由買方負擔，並依法定稅率及年
度月份比例分算稅額。」，即已明定兩造就地價稅及房屋
稅之分擔比例，惟原告就其應負擔部分迄今仍置若罔聞，
僅由被告獨自負擔，顯未秉持誠信及最大善意原則履行系
爭契約。
（五）系爭建物有許多瑕疵致損其價值，須經鑑定：被告於偶然
機會中發現原告有浮報工程進度及以破碎之化糞池埋設之
情事，經提請原告改善，但原告卻置之不理，讓被告喪失
對於原告原有之信心。而依系爭契約約定應於103年5月
即應興建完成。迄今已逾期將近一年，不但許多工程猶未
施作，甚至於查驗時發現之諸多缺失，有許多令被告質疑
之瑕疵，請鈞院送鑑定，須經鑑定項目詳如民事爭點整理
㈡狀所示。
（六）依內政部函釋，原告不得就系爭房地價金之外，向被告另
外收取內、外水電及瓦施之接管費用：依內政部103年5日
2日內授中辦地字第0000000000號函：「為兼顧企業經營
者與消費者權益，以減少預售屋買賣糾紛，本部依據消費
者保護法第17條規定，公告『預售屋買賣定型化契約應記
載及不得記載事項』，作為企業經營者與消費者訂定契約
之準據。其中應記載事項第13點(驗收)第1項規定『賣方
依約完成本戶一切主建物、附屬建物之設備及領得使用執
照並接通自來水、電力、於有天然瓦斯地區，並應達成瓦
斯配管之可接通狀態及完成契約、廣告圖說所示之設施後
，應通知買方進行驗收手續。」是以企業經營者（不動產
開發業者、建商）通知買方驗收時其自來水、電力、瓦斯
配管均應達接通狀態；亦即企業經營者不得向買方另收自
來水、電力、瓦斯之內、外管線費用」。而原告卻硬要被
告額外繳付該款項，違反內政部「不動產開發業者、建商
等預售屋買賣業，不得於不動產價款外，另向買方收取自
來水、電力、天然瓦斯之內、外管線費用」之規定。上開
情節明顯牴觸系爭函示之內容，系爭契約既為原告所提供
之定型化契約，依消費者保護法第17條之規定，牴觸系爭
函示部分應屬無效，原告自不得據此請求被告給付外水、
外電、外瓦斯費共136,153元（計算式：68,750+35,489+
31,914=136,153），原告無故受領此一款項，致被告受有
損害，自應依不當得利之規定返還。
（七）被告就系爭房地之買賣價金亦已清償完畢，原告尚有溢收
價金之情事：退步言，即便法院認為原告並無違反驗收條
款（被告否認之），然查，被告於102年1月17日給付原告
系爭房地之訂金10萬元後，每經原告要求支付各期款項即
依約匯款支付，至103年11月底已陸續支付原告系爭房地
之價金達10,466,153元，此有原告所開立之訂購房屋預約
單、客戶付款收據及統一發票等件可資為證，可知被告就
系爭房地之買賣價金亦已清償完畢，原告甚至有不當溢收
之情，其溢收之金額已多達386,153元（含原告已收受之
外水、外電、外瓦斯接戶費，詳細計算如附表一），故原
告之主張實無理由。
（八）按「二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者
，各得以其債務，與他方之債務，互為抵銷。但依債之性
質不能抵銷或依當事人之特約不得抵銷者，不在此限」，
民法第334條第1項定有明文。本件被告已就上開遲延開
工、遲延取得使用執照之延遲利息、瑕疵擔保減少價金，
及消保法懲罰性違約金之部分提起反訴，縱令原告得請求
被告給付尾款206,410元，被告亦得以該遲延利息123,82
5元及原告應減少之價金、應賠償之懲罰性違約金主張抵
銷。
（九）綜上所述，原告違反系爭契約驗收條款本無請求尾款之權
，並違反契約第10條應罰款138,200元，無故受領外水外
電外瓦斯接戶費用，又本件買賣價金被告實已給付完畢，
原告溢收款項多達386,153元，亦應依法返還予被告，且
被告亦得主張抵銷。故原告起訴請求被告給付買賣價金20
6,410元為無理由。並聲明：原告之訴駁回。
參、反訴部分
一、反訴原告主張：
（一）反訴原告於102年1月27日與反訴被告簽訂系爭契約，以
總價1,008萬元購買由反訴被告所建系爭房地。反訴原告
已陸續依反訴被告指示繳付買賣價金，反訴被告亦已辦畢
系爭房地所有權移轉登記，惟於兩造交屋驗收時，反訴原
告發現系爭房屋、前後院及屋內設施有諸多不合於系爭建
案廣告及契約所約定型式之瑕疵，經要求反訴被告改善，
詎反訴被告不但不肯改善，且聲稱其建築設計均報經主管
機關南投縣政府核准，並向本院起訴如本案反訴被告所主
張。反訴原告向南投縣政府查詢，獲南投縣政府於104年
3月18日府建管字第0000000000號函提供由反訴被告所陳
報之竣工圖，始發現反訴被告所陳報南投縣政府之設計圖
竟與其實際建築完全不同，證明反訴被告違反系爭契約，
，且反訴被告又有遲延開工及完工之延遲給付等違約情事
，故反訴被告應負瑕疵擔保、遲延給付及損害賠償之責任
：
1.系爭建案違法二次施工並有其他未符合契約及廣告之瑕疵
，反訴被告應減少系爭契約買賣價金477,688元，反訴被
告受有溢領價金之不當得利，並返還於反訴原告：
⑴按「物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第三百七十三
條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵
，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但
減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔
保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質。」、「買賣
因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者
，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解
除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。」、「買
賣之物，缺少出賣人所保證之品質者，買受人得不解除契
約或請求減少價金，而請求不履行之損害賠償；出賣人故
意不告知物之瑕疵者亦同。」民法第354條、第359條、第
360條定有明文；次按「企業經營者應確保廣告內容之真
實，其對消費者所負之義務不得低於廣告之內容。」消費
者保護法第22條定有明文。兩造所簽訂之系爭契約條款第
一條亦明定「賣方應確保廣告內容之真實，本預售屋之廣
告宣傳品及其所記載之建材設備表、房屋及停車位平面圖
與位置示意圖，為契約之一部分。」系爭契約係屬預售屋
買賣契約，而預售屋買賣因無現品可供參考，故除契約約
定外，僅能依當時之現場樣品屋、模型屋、廣告海報做為
購屋者之根據。故預售屋之現場屋樣品、模型屋、廣告海
報，基於雙方公平交易之原則，應視為雙方絕對有效契約
的一部分。從而廣告海報、樣品屋、模型屋等亦皆應納入
雙方有無依買賣契約履行之判斷標準。
⑵本件系爭建案之瑕疵爭議，經社團法人臺灣建築發展學會
鑑定後，認有「一樓室內空間及前院停車空間與竣工圖不
符，…若要回復與竣工圖相符所需費用為71642元，…若
回復與竣工圖相符會造成屋價貶損，貶損金額為356000元
整」、「一樓前院地坪與銷售模型不符，…若回復與銷售
模型相符所需費用為28000元」、「頂樓外牆之態樣…若
需以相同建材填補頂樓外牆所需費用為14201元」、「一
樓~四樓陽台圍欄施作方式…經結構分析有安全疑慮，修
補所需費用為6695元」、「四樓露台水管及水龍頭改為暗
管所需費用為1150元」之結論。
⑶數項瑕疵中，其中一樓室內空間及前院停車空間與竣工圖
不符之瑕疵，乃反訴被告於竣工後再為變更設計將室內停
車空間外推至前院，並將前院原鋪設成道路之部分挖除，
再鋪設水泥及設置花檯，造成系爭建案交屋時所見之前院
及客廳部分皆屬違建，而有違反建築法第25條、第39條之
規定，況且反訴被告為具有專業知識之建設公司，明知其
所提供系爭建物與銷售廣告均需為不合法之二次施工後，
始能符合系爭契約平面圖及宣傳廣告中之規畫設計，造成
系爭建案之一樓前院停車空間、客廳均屬違章，若遭查獲
將有遭拆除、罰鍰或需回復原狀之不利益，自屬係減少系
爭房地價值及效用之重大瑕疵，而反訴被告卻隱瞞其事，
未於銷售時告知反訴原告，致反訴原告受其欺騙而同意簽
約。且反訴被告於前院停車空間所鋪設之地坪樣式與銷售
模型所展示之鋪設大理石，間隙種植韓國草美化之樣式不
符，依最高法院對消費者保護法第22條規定之適用見解，
預售屋之現場屋樣品、廣告海報，基於雙方公平交易之原
則，應視為雙方絕對有效契約的一部分，反訴被告所鋪設
之前院地坪樣式既不合於樣品屋展示之樣式，即屬瑕疵；
又系爭建案二至四樓之陽台圍欄已經鑑定認有安全疑慮，
自屬瑕疵。
⑷系爭建案之頂樓外牆，於銷售時之模型屋所示為完整一體
覆蓋之牆面，並無於任何面向有鏤空或空缺之態樣。惟交
屋後之現狀，竟於頂樓外牆之正面、右側面轉角處各缺少
一面牆，造成外牆缺損態樣，與其繳款通知照片及銷售時
模型屋所展示之完整未缺損態樣不符，造成房屋外觀嚴重
缺陷並減少阻隔效用與外觀之整體性，此即屬瑕疵；四樓
露臺之水管外露部分，反訴被告業已承諾將頂樓露台外露
之水管管線、水龍頭埋入牆面，至今卻未處理施作，自屬
瑕疵或不完全給付。
⑸反訴原告原主張就上開瑕疵預估請求減少價金460,000元
，惟上開瑕疵經鑑定所需之回復費用及屋價貶損共計477,
688元（計算式：71,642+356,000+28,000+14,201+6,695
+1,150＝477,688)，反訴原告乃依法提出擴張請求之聲明
，減少價金477,688元，反訴被告既有溢領此價金之利益
，反訴原告自得依民法第179條之規定請求反訴被告返還
其溢領之不當得利計477,688元予反訴原告。
2.反訴被告應給付反訴原告遲延利息123,825元：
⑴按系爭契約內容：「第十條、開工及取得使用執照期限一
、本預售屋之建築工程應在民國102年3月31日之前開工，
民國103年5月31日之前完成主建物、附屬建物及使用執照
所定之必要設施，並取得使用執照…二、賣方如逾前款期
限未開工或未取得使用執照者，每逾一日應按已繳房地價
款依萬分之五單利計算遲延利息予買方。若逾期三個月仍
未開工或未取得使用執照，視同賣方違約，雙方同意依違
約之處罰規定處理。」
⑵查南投縣政府就系爭建案之使用執照影本中，獲悉反訴被
告遲至102年4月22日始為開工，並遲於103年9月2日始取
得使用執照，計遲延開工22日、遲延取得使用執照93日。
反訴被告雖辯稱其於102年3月22日開工並附上照片，惟查
當日僅係一般民俗「動土典禮」之祭拜儀式，現場並無實
際施工及進駐機具與建築材料，況若確於當日施工，使用
執照上所記載之開工日期又豈會是102年4月22日？故其所
謂102年3月22日開工之說顯屬無稽。經計算後，反訴原告
於102年3月31日前已繳之房地價款共計90萬元，依萬分之
五單利計算每日遲延利息為450元，反訴被告遲延開工應
給付之遲延利息共計9,900元(計算式：450×22=9,900)；
而反訴原告於103年5月31日前已繳付之房地價款共計24
5萬元，依萬分之五單利計算每日遲延利息為1,225元，
反訴被告遲延取得使用執照應給付之遲延利息共計113,92
5元（計算式：1,225×93=113,925)，故反訴被告應給
付之遲延利息共計123,825元（計算式：9,900+113,925=
123,825）。
3.反訴被告故意隱瞞系爭建案之一樓停車空間、客廳係違法
二次施工之違建，惡意欺騙消費者致反訴原告受有損害，
反訴原告自得依消費者保護法第51條之規定請求懲罰性賠
償金427,642元：
⑴按「企業經營者應確保廣告內容之真實，其對消費者所負
之義務不得低於廣告之內容，消費者保護法第二十二條定
有明文。此係為保護消費者而課企業經營者以特別之義務
，不因廣告內容是否列入契約而異，否則即無從確保廣告
內容之真實。預售屋之購買人與建商訂定買賣契約時，既
無何成品可供檢視，祇能信賴建商之廣告，建商以廣告內
容誘發客戶預購房屋之動機，且以廣告內容與購屋人洽談
該屋之性質，廣告之說明及樣品屋示範應成為契約內容之
一部」；次按「事業不得在商品或其廣告上，或以其他使
公眾得知之方法，對於商品之價格、數量、品質、內容、
製造方法、製造日期、有效期限、使用方法、用途、原產
地、製造者、製造地、加工者、加工地等，為虛偽不實或
引人錯誤之表示或表徵；又事業違反公平法之規定，致侵
害他人權益者，法院因被害人之請求，如為事業之故意行
為，得依侵害情節，酌定損害額以上之賠償，但不得超過
已證明損害額之3倍，公平法第21條第1項、第32條第1項
定有明文。事業違反公平法之規定，所應負之損害賠償責
任，既已明定於公平法第31條，則同法第32條所謂『損害
額之3倍』，自係全指懲罰性賠償金而言，而非如上訴人
所云包括損害本身在內。又消保法第51條前段明定：『依
本法所提之訴訟，因企業經營者之故意所致之損害，消費
者得請求損害額3倍以下之懲罰性賠償金』…」（最高法
院93年台上字第2103號判決、臺灣高等法院94年度上更㈠
字第73號判決意旨參照）。
⑵反訴被告係以設計、建造房屋之商品為營業之企業經營者
，反訴原告係以消費為目的而為交易房屋商品之消費者，
反訴被告於銷售系爭預售房屋之際，應確保廣告內容之真
實，其明知系爭建物之一樓前院停車空間及客廳室內空間
需違法二次施工後始能達合約、廣告所宣稱之態樣及使用
功能，其未依法申請改建，已違反相關建築法規，致日後
有遭主管機關拆除或處罰之危險，卻未揭露此事實予反訴
原告，反以隱瞞手段欺騙反訴原告，仍於契約及廣告中宣
傳其需違法二次施工後始能達成之態樣及使用效果，此惡
意欺瞞行為，致使反訴原告誤認系爭契約內容及廣告中之
一樓前院空間、客廳室內空間均為合法之建築，陷於錯誤
而同意購買簽約，致受有財產上之損害。
⑶反訴原告原依消保法第51條規定，請求反訴被告給付懲罰
性賠償金200,000元，惟經鑑定後，上述回復違法二次施
工前之態樣所需之費用及屋價貶損共計427,642元（計算
式：71,642+356,000=427,642），故反訴原告擴張此部分
懲罰性賠償金之請求金額為427,642元，應屬合理。
（二）爰依不當得利、給付遲延以及懲罰性賠償法律關係提起反
訴。並聲明：反訴被告應給付反訴原告1,029,155元，及
自反訴狀繕本送達反訴被告之翌日起至清償日止，按週年
利率百分之5計算之利息。
二、反訴被告則以：
（一）系爭買賣標的並未有反訴原告所稱之種種瑕疵：
1.一樓室內空間及前院停車空間部分：
⑴系爭買賣標的於103年7月申請使用執照期間，即在系爭契
約中一樓客廳處劃上明顯之停車格線，以及於前院西北側
設置陰井，而反訴原告每周至少前往施工現場一次，按通
常之檢查可輕易得知，故反訴原告至遲於103年7月間已明
知有該等情形，卻未為任何之表示（況反訴原告亦未於交
屋時為任何之表示），應視為已承認，甚至還進一步要求
反訴被告在一樓違法增建停車棚，故反訴原告所稱調閱原
始建築圖始知云云，並非事實。並且，系爭鑑定報告其中
第十點鑑定分析處已明確表示：「（一）一樓室內空間及
前院停車空間…與契約附件三合約圖相符」，則反訴被告
並未有何違反契約之「瑕疵」可言，則反訴原告就此部分
請求反訴被告賠償云云，即無理由。
⑵系爭鑑定報告附件十二之不動產估價報告書有關貶損金額
之估定，係以系爭房地一樓室內空間及前院停車空間「已
遭拆除而回復與竣工圖相符」之情況作為評估基礎，與以
系爭房地一樓室內空間及前院停車空間迄今仍繼續依據系
爭契約附件三合約圖約定狀態存在之事實不符。惟系爭房
地一樓室內空間及前院停車空間「有遭拆除之風險」及「
已遭拆除（即回復與竣工圖相符）」，乃屬兩種不同之事
實態樣。前者係指系爭房地一樓室內空間及前院停車空間
固有遭拆除之可能，但拆除之時日、甚至是否確定會遭到
拆除等皆未定，事實上仍在存續狀態中，且反訴原告尚得
繼續使用之情形；後者係指系爭房地一樓室內空間及前院
停車空間已遭拆除而不存在，致反訴原告已無法使用之情
事，故兩者不應一概而論。
⑶又依據南投縣政府違章建築處理計畫之規定，違章建築須
先經「查報」送至市府「複勘認定」，而後才有「列管拆
除」之可能。查系爭房地迄今均未曾被查報為違章建築，
更遑論由南投縣政府以違章建築列管在案，故系爭房地一
樓室內空間及前院停車空間根本無遭拆除之可能。
⑷依「無損害即無賠償」之法理，反訴原告就系爭房地一樓
室內空間及前院停車空間遭拆除所生之損害既不確定何時
發生，自無預先請求損害賠償之餘，故系爭估價報告所估
定之金額，即不得據為反訴原告在本件訴訟請求損害賠償
之憑據。
⑸縱使假設法院認系爭房地一樓室內空間及前院停車空間與
竣工圖不符，應由反訴被告負責賠償的話（假設語氣，反
訴被告否認之），至多亦應以系爭鑑定報告所稱「回復與
竣工圖相符所需費用71,642元」為限。
2.一樓前院地坪部分：
⑴系爭契約附件㈤有關前院部分僅約定「前院地坪採用壓花
地坪」，而非反訴原告所稱「大理石壓花、間隙種植韓國
草」云云，且反訴被告也確實採用壓花地坪施作，均係依
據系爭契約約定所為，毫無任何瑕疵可言。
⑵反證3照片係現場小型模型屋之照片，該模型屋所選用之
材質，亦非反訴原告所稱之大理石壓花、間隙種植韓國草
云云，也根本沒有所謂「大理石壓花」此種材質，且模型
屋僅為示意所用，實際情況仍應以契約為主。況系爭建案
分有別墅區及店面區（參原告即反訴被告所提民事陳報（
二）狀之附件二，其中戶號A開頭即為別墅區、S開頭即
為店面區），惟系爭建案銷售現場僅提供如原告即反訴被
告所提民事陳報（二）狀之附件三所示，作為示意之用之
模型屋，未完全按造別墅區及店面區各別設計外型；換言
之，該模型屋並不能直接代表特定之戶號，更無法直接得
出反訴被告就此對反訴原告負有何種義務可言。
⑶又系爭鑑定報告書亦已於鑑定分析處表示：「（二）一樓
前院地坪…與契約附件五建材設備表相符」；由此顯見，
反訴被告所為均係依據系爭契約約定，未有任何瑕疵可言
。
3.一樓前院、後院部分：
⑴查系爭鑑定報告書亦已於鑑定分析處表示：「（三）一樓
前院與契約附件五建材設備表相符、後院契約未註明施作
方式」，顯見反訴被告就此未有任何違反契約或是具有瑕
疵之處。
⑵至於後院部分，反訴被告原先施作之實景如被證3所示，
惟反訴原告竟要求大幅度之變更，除了移除部分花木、石
板增設系爭契約所無之「健康步道」外，又要求移除五葉
松、水池，詎反訴原告於反訴被告依指示施作後，竟稱後
院係草率應付、水池更全無流水功能云云，顯係自相矛盾
，並不足採。
4.頂樓外牆部分：
⑴查反訴原告所提之反證5圖片，均係另一側A13至A17小面
寬別墅區之外觀，而非系爭標的物所屬A3至A7大面寬別墅
區之外觀；並且，自反證5圖片建築物右方係兩個併排車
庫之設計亦可知，此乃被證5全區平面圖A13至A17該側之
外觀示意圖，至為灼然。
⑵系爭鑑定報告書亦已於鑑定分析處表示：「（四）頂樓外
牆之態樣工程進度實景、銷售廣告或契約均未註明施作方
式，銷售廣告標示為A13~A17住家外觀」；反訴被告根本
沒有反訴原告所稱外牆缺損、偷工減料之瑕疵可言。
5.二樓至四樓陽台圍欄部分：
⑴反訴原告所稱「反訴被告未將圍欄崁入牆面及地面」、「
僅以一或二根螺栓所入兩側牆面」，便恣意推導出圍欄不
穩固甚或正常人稍為出力即能單手使其晃動之結論，更進
而要求反訴被告應以矽力康或填縫劑填補云云，完全都是
反訴原告之個人意見，而非契約之內容，且反訴原告亦未
就影響安全云云，舉證以實其說，並不足採。
⑵系爭標的物二、三、四樓陽台圍欄所用材質不僅有品質證
明，施工廠商亦出示保固書以保證其施工品質，除非人為
因素造成局部損壞，否則在保固期間內願負修負責任，顯
見二至四樓陽台圍欄（參反訴被告所提被證8），施工品
質良好、安全無虞，根本未有反訴原告所稱瑕疵。
⑶況系爭鑑定報告書亦已於鑑定分析處表示：「（五）一樓
~四樓陽台圍欄施作方式契約未註明」，則系爭房地二至
四樓陽台圍欄所用材質不僅有品質證明，施工廠商亦出示
保固書保證其施工品質，根本未有反訴原告所稱之瑕疵。
⑷系爭鑑定報告於鑑定分析處係表示：「一樓~四樓陽台」
、於鑑定結論處又再表示：「一樓~四樓陽台」，然系爭
房地僅有二至四樓有陽台圍欄，且鈞院之鑑定要旨亦是表
示「二樓~四樓陽台圍欄」，則系爭鑑定報告所稱「經分
析有安全疑慮，修補所需費用為6,695元」云云，是否於
計算上亦存有錯誤，不無疑問。
6.四樓露台水管及水龍頭部分：查系爭標的物頂樓露台並無
任何管線外露之問題，反訴原告顯係無中生有，又此部分
未有以契約約定應如何施作，反訴被告即以一般之方式施
做，此部分亦無任何之瑕疵。
7.反訴原告所稱「衛浴部分增設固定隔間或防水拉門」、「
臥室及浴、廁設置呼救系統」、「浴廁增設水平與L型固
定扶手或搭配上下、左右可動式扶手」，根本非系爭契約
之內容，反訴被告完全沒有施作之義務。若反訴原告果有
施作需求的話，本應於依據系爭契約第十一條之規定，於
約定期間內提出變更設計之需求，復由反訴被告報價經反
訴原告同意後施作。但反訴原告所為多次工程變更，均未
曾提出該等需求，豈得任由反訴原告以「一般常識」云云
，即課與反訴被告施作之義務？至於臥室床頭開關與緊急
呼救按鈕乙事，更是子虛烏有，反訴原告顯係搬弄是非，
根本不足憑採。
8.既然系爭房地未有反訴原告所稱之種種瑕疵，則反訴原告
主張之懲罰性賠償金並無理由，應予駁回。
9.縱設法院認反訴被告有反訴原告所稱瑕疵的話（假設語氣
，反訴被告否認之），亦應由反訴原告就其所主張之損害
金額負舉證責任。
（二）系爭標的物之開工日為102年3月22日，並未逾契約約定之
期間，況反訴原告當日亦到場參加典禮，不可諉為不知，
故系爭買賣標的建築工程並未有遲延開工之情形，反訴原
告此部分之請求並無理由。
（三）縱法院認反訴原告之主張有理由的話（假設語氣，反訴被
告否認之），反訴被告亦得以對反訴原告「系爭買賣標的
物面積之找補」之債權主張抵銷：
1.按「買方購買…其土地面積125.29平方公尺…本房屋面積
共221.5平方公尺」、「依第三條計算之土地面積、主建
物或本房屋登記總面積如有誤差…其超過部分，買方只找
補百分之二為限…且雙方同意面積誤差之找補，分別以土
地、主建物、附屬建物、價款，除以各該面積所得之單價
…結算」、「一、土地價款：新台幣伍佰柒拾貳萬元整。
二、房屋價款：新台幣肆佰參拾陸萬元整」，系爭契約第
3至5條有所約定。
2.系爭房地所有權狀所載土地面積合計125.48平方公尺、房
屋總面積為226.57平方公尺，故土地部分多出0.19平方公
尺、房屋總面積部分多出5.07平方公尺；而土地部分每平
方公尺之單價為45,654元（計算式：5,720,000元÷125.
29平方公尺＝45,654.08，四捨五入至整數位）、房屋部
分每平方公尺之單價為19,684元（計算式：4,360,000元
÷221.5平方公尺＝19,683.97，四捨五入至整數位），
且以上應找補之面積均未超過百分之二。
⒊是以，反訴被告尚得向反訴原告主張找補之金額，土地部
分為8,674元（計算式:45654元×0.19平方公尺＝8674.2
6，四捨五入至整數位）、房屋部分為99,798元（計算式
:19,684元×5.07平方公尺＝99,797.88，四捨五入至整
數位），合計為108,472元（8,674＋99,798），爰依據
民法第334條第1項規定主張抵銷。
（四）並聲明：⒈反訴原告之訴駁回。⒉如受不利判決，願供擔
保請准免為假執行。
肆、兩造不爭執之事項：
（一）兩造於102年1月27日就坐落於南○○○鎮○○○段726-
18等地號之房地（預售屋建案名稱為「荷砌」），簽訂「
房地預定買賣契約書」，約定買賣總價合計為1,008萬元
，於契約附件四之「付款明細表」，記載各期之應給付金
額。本預售屋之建築工程應在102年3月31日之前開工
，103年5月31日之前完成主建物、附屬建物及使用執照
所定之必要設施，並取得使用執照。賣方如逾前款期限未
開工或未取得使用執照者，每逾一日應按已繳房地價款依
依萬分之五單利計算遲延利息予買方。
（二）系爭房屋於103年12月24日完成交屋。
（三）本件經本院於104年8月27日會同兩造履勘現場，製有勘
驗筆錄、現場照片，並囑託財團法人臺灣建築發展學會派
員鑑定。
伍、本件爭點及本院之判斷：
一、本訴部分
原告主張之事實，為被告所否認，是本件應審究之爭點在於
：原告是否已依兩造所簽訂之房地預定買賣契約書之約定為
完全給付？被告抗辯系爭房地為有瑕疵，原告尚未補正及賠
償損害前，被告自得拒絕給付，有無理由？被告主張原告有
遲延開工及完工取得使用執照之情形，原告應依約賠償損害
，有無理由？原告請求被告給付尾款206,410元及法定遲延
利息，被告是否得主張抵銷？本院之判斷如下：
（一）原告主張系爭買賣標的物於103年下半年已順利完工，原
告並已於103年11月21日辦妥系爭房地之所有權移轉，兩
造於103年12月24日相約進行交屋等程序。當日除依現況
點交系爭房地之外，並交付土地及建物所有權狀、使用執
照、鑰匙、契約書、契稅單與本票等文件予被告，原告亦
將過戶費用及交屋款項分點分項清楚條列，以書面方式向
被告請領共計206,410元之款項（包含代收代付之餘款6,
410元以及交屋款20萬元），被告更親自於交屋單上簽名
確認同意，未有任何異議。詎被告於完成交屋程序後，迄
今仍遲未履行給付上開尾款206,410元，經原告催討，亦
置不理等情，已據原告提出房地預定買賣契約書、土地及
建物所有權狀、交屋單、繳款通知書、存證信函、調解不
成立證明書等件為證，被告對原告所提上開證據固不爭執
，惟否認原告之主張，辯稱：兩造原定於103年12月23日
交屋，唯因其瑕疵太多，致被告拒絕接受。然原告之代表
人保證修繕至被告滿意止，被告始勉為其難於103年12月
24日簽字。詎原告雖於104年1月5日更換門鎖，讓被告
可進入屋內，然原告不但依約應履行之各項義務完全棄之
不顧，即使其依約應該交付之遲延利息（系爭契約第14條
第1項）。就房屋保固服務紀錄卡、使用維護手冊、規約
草約、使用執照（系爭契約第14條第2項）、依照分擔比
例應該由原告負擔之地價稅、房屋稅（系爭契約第19條）
、鋼筋無幅射污染證明、混凝土抗壓測試氯離子檢測證明
（系爭契約第16頁建材設備表）迄今均尚未交付。又兩造
於103年12月底進行交屋驗收時，被告即發現系爭房地有
諸多瑕疵，並由原告自行填具紀錄表且承諾改善，至104
年2月14日被告除當面請原告依約改善外，並多次以電話
、email要求其遵守承諾，積極進行改善工程。惟原告相
關人員除口頭承諾外，其所自行製作之書面亦多次承諾改
善。然迄今都未實施各項缺失之處理，故系爭房地即未複
驗合格，顯見原告已違反契約之驗收條款。原告尚未完成
系爭契約所約定之義務，被告自得拒絕給付尾款等語。經
查：
1、兩造於102年1月27日就坐落於南○○○鎮○○○段726-
18等地號之房地（預售屋建案名稱為「荷砌」），簽訂「
房地預定買賣契約書」，約定買賣總價合計為1,008萬元
，於契約附件四之「付款明細表」，記載各期之應給付金
額。本預售屋之建築工程應在102年3月31日之前開工，
103年5月31日之前完成主建物、附屬建物及使用執照所
定之必要設施，並取得使用執照。賣方如逾前款期限未開
工或未取得使用執照者，每逾一日應按已繳房地價款依萬
分之五單利計算遲延利息予買方。系爭房屋於103年12月
24日完成交屋之事實，為兩造所不爭執，堪信為真。
2、本件依系爭買賣契約第12條約定：「…雙方驗收時，賣方
應提供驗收單，如發現房屋有瑕疵，應載明於驗收單上，
由賣方限期完成修繕；買賣雙方協議，買方於自備款部分
保留房地總價百分之二作為交屋保留款，於完成修繕並經
雙方複驗合格後支付…」，第14條：「一、賣方應於領得
使用執照六個月內，通知買方進行交屋，於交屋時雙方應
履行下列各目義務：㈠賣方付清因延遲完工所應付之遲延
利息於買方。㈡賣方就契約約定之房屋瑕疵或未盡事宜，
應於交屋前完成修繕。㈢買方繳清所有之應付未付款（含
交屋保留款）及完成一切交屋手續…」，即明定兩造於交
屋時所應盡之義務。本件原告雖於103年12月24日交屋與
被告，然被告於收受後檢查發現原告所交付之鑰匙卻係錯
誤之鑰匙，致被告無法進入室內。經被告一再連絡，原告
都無法找到可以開門的人，嗣後原告之工地主任始承認是
其將他戶鑰匙與被告房屋之鑰匙錯置，惟其無法確定正確
的鑰匙在何人手中，原告始於104年1月5日改換門鎖。
又二樓前陽台之造景（即白水木造景），係以個別磋商條
款之約定方式訂於契約內，而內含於系爭建案售價中（詳
見系爭契約第10頁），且原告於104年2月14日已向被告
表明願將系爭建物2樓前陽台白水木移至1樓後院，1樓
後院並增加5片石板、4樓後院水龍頭埋入牆面等情，已
據被告陳述在卷，並有被告所提房地預定買賣契約書之備
註欄之記載可參（見本院卷第307頁），雖原告辯稱系本
於服務客戶之態度，並非契約之內容云云，然系爭買賣契
約備註欄已載明售價內含6人份電梯及2F前陽台造景，即
屬契約之一部；而原告既已向被告表示同意為上開之修繕
或變更，因雙方意思表示一致，契約亦已成立，原告自應
受其拘束，應依約定修繕或變更。
3、又被告辯稱：系爭建案尚有「前院停車空間、一樓客廳違
法二次施工」、「前院地坪之鋪設不符合契約約定及廣告
模型展示樣式」、「頂樓外牆設計與廣告DM不符」、「頂
樓露台管線、水龍頭外露」、「二、三、四樓前陽台圍欄
未與牆面裝置妥善」等諸多瑕疵未予處理，被告自得拒絕
給付尾款等語，已據被告提出工程進度實景照片、銷售廣
告圖片在卷可參（見本院卷第293頁至296頁、第308頁
至311頁），然為原告所否認，本件經本院於104年8月
27日會同兩造履勘現場，製有勘驗筆錄、現場照片，並囑
託財團法人臺灣建築發展學會鑑定，經該學會鑑定結果，
一樓室內空間及前院停車空間、一樓前院地坪、頂樓外牆
之態樣、二樓至四樓陽台圍欄、四樓露台水管確有瑕疵，
其修繕費用分別為71,642元、28,000元、14,201元、6,69
5元、1,150元，有社團法人臺灣建築發展學會鑑定報告
書在卷可按（見該鑑定報告書第64頁），是此部分原告亦
尚未予以補正，堪以認定。
4、按因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得
拒絕自己之給付。民法第264條前段定有明文又物之出賣
人對於買受人，應擔保其物依第三百七十三條之規定危險
移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或
減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，
無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險
移轉時，具有其所保證之品質。民法第354條定有明文。
又物之出賣人就其交付之買賣標的物，有應負擔保責任之
瑕疵，其瑕疵係於契約成立後始發生者，出賣人除負物之
瑕疵擔保責任外，同時構成不完全給付之債務不履行責任
。買受人如請求補正瑕疵，在出賣人補正前，非不得行使
同時履行抗辯權。此於種類之債，在特定時即存有瑕疵者
，買受人當然亦得請求補正或賠償損害，並有民法第二百
六十四條關於同時履行抗辯權規定之適用。苟出賣人應負
擔保責任之瑕疵於契約成立後（交付前）始發生者，買受
人如請求補正瑕疵，在出賣人補正前，買受人既非不得行
使同時履行抗辯，則該瑕疵倘係於契約成立時，即已存在
，尤無買受人不得行使同時履行抗辯權之理。最高法院98
年度台上字第1691號判決可參。本件兩造就系爭房地之買
賣，原告既有上述尚未完全給付之情事，尚未補正，且並
未賠償損害，依上開說明，被告於原告補正及賠償損害前
，就原告請求上開代收及尾款部分，主張同時履行抗辯，
於原告為給付前，拒絕自己之給付，自屬有理由。
（二）又被告抗辯：經被告向南投縣政府查詢系爭建案使用執照
，原告遲至102年4月22日始為開工，並遲於103年9月
2日始取得使用執照，計遲延開工22日、遲延取得使用執
照93日。又經計算後，被告於102年3月31日前已繳之房
地價款共計90萬元，依萬分之五單利計算每日遲延利息為
450元，原告遲延開工應給付之遲延利息共計9,900元（
計算式：450×22=9,900）；而被告於103年5月31日前
已繳付之房地價款共計245萬元，依萬分之五單利計算每
日遲延利息為1,225元，原告遲延取得使用執照應給付之
遲延利息共計113,925元（計算式：1,225×93=113,925
)，故原告應給付之遲延利息共計123,825元，迄未給付
被告，與系爭契約第14條之規定不符，被告亦得主張同
時履行抗辯拒絕交付尾款等語，已據被告提出南投縣政府
使用執照在卷可佐（見本院卷第118頁），原告則予否認
，辯稱：系爭買賣標的物之開工日為102年3月22日，並
未逾契約約定之期間，況被告當日亦到場參加典禮，不可
諉為不知，故系爭買賣標的建築工程並未有遲延開工之情
形等語，惟查依系爭房地買賣契約第10條約定：「一、本
預售屋之建築工程應在民國102年3月31日之前開工，民
國103年5月31日之前完成主建物、附屬建物及使用執照
所定之必要設施，並取得使用執照…二、賣方如逾前款期
限未開工或未取得使用執照者，每逾一日應按已繳房地價
款依萬分之五單利計算遲延利息予買方。若逾期三個月仍
未開工或未取得使用執照，視同賣方違約，雙方同意依違
約之處罰規定處理。」，為兩造所不爭執，而依本件房地
由南投縣政府核發之使用執照，其上明載：開工日期102
年4月22日，竣工日期則為103年7月10日，雖原告辯稱
開工日期係在102年3月22日，並提出照片為憑（見本院
卷第144頁），然依照片觀之，當日僅為動土之儀式，並
非系爭房地工程之實際施工日，核與工程契約之「工作天
數」之起算，尚屬有間，難認係系爭房地買賣契約第10條
所稱之開工日，此外，原告並未能舉證證明其實際開工日
即為102年3月22日，自應以使用執照上所記載之上開開
工日為可採。又原告取得上開使用執照係在103年9月1
日，亦有該使用執照之日期可按，是被告主張原告遲延開
工21日，及遲延取得使用執照92日，即屬可採，超過部分
，即非足取。另被告於102年3月31日前已繳之房地價款
共計90萬元，有被告所提付款明細表在卷可憑（見本院卷
第51頁），且為原告所未爭執，依萬分之五單利計算每日
遲延利息為450元，則原告遲延開工依約應給付之遲延利
息共計9,450元（計算式：450×21=9,450）；而被告於
103年5月31日前已繳付之房地價款共計245萬元，亦有
上開付款明細表可按，依萬分之五單利計算每日遲延利息
為1,225元，原告遲延取得使用執照應給付之損害賠償共
計112,700元（計算式：1,225×92=112,700)，故原告
應給付之損害賠償即遲延利息共計122,150元。
（三）至於被告另辯稱：依內政部103年5日2日內授中辦地字
第0000000000號函釋，原告不得就系爭房地價金之外，
向被告另外收取內、外水電及瓦施之接管費用，乃原告竟
向被告收取136,153元，自屬不當得利，應返還被告等語
，原告固不否認有收取上開費用，惟否認係屬不當得利，
辯稱：該等費用係依系爭契約第20條第4項約定而收取等
語，查兩造於102年1月27日訂立系爭房地買賣契約，而
依內政部103年5月2日內授中辦地字第0000000000號函
示之日期，依內政部於103年8月5日內授中辦地字第00
00000000號函：「一、賣方（不動產開發業）通知買方
驗收時，自來水、電力均應達接通狀態，賣方不得向買方
另收自來水、電力之內、外管線費用。但預售屋買賣契約
訂約日在一百零三年五月二日內授中辦地字第一０三六０
０二二五一號函示（未含當日）前有約定費用支付者，從
其約定；未有約定者，賣方不得向買方收取該項費用。上
開日期以後（含當日）悉依本補充規定辦理。二、有天然
瓦斯地區之預售屋買賣，除契約另有約定，並於相關銷售
文件上特別標示不予配設天然瓦斯配管外，賣方均應於房
地出售範圍內，達成瓦斯配管（內線管設施）之可接通狀
態，不得向買方另收內線瓦斯管線費。但預售屋買賣契約
訂約日在一百零三年二月二十七日內授中辦地字第一０三
六０三一五五三號函示（未含當日）前有約定費用支付者
，從其約定；…」，兩造所訂系爭房地買賣契約係在102
年1月27日，依內政部上開函示，如兩造就上開費用有約
定者，從其約定。而依兩造所訂立之系爭房地買賣契約第
20條第4項約定：「應由買方繳交之稅費外水外電外瓦斯
費等費用，買方於辦理所有權移轉登記時，應將此等費用
全額預繳，並於交屋時結清，多退少補」，而原告於103
年12月24日交屋時，就外瓦斯、外電費、外水費附上費用
單據，供被告核對後簽名確認無誤，亦有原告所提交屋單
在卷可佐（見本院卷第20頁），被告復未能舉證證明原告
有何浮報情事，是此部分被告主張原告有不當得利，應返
還被告云云，並不足採。
（四）又被告辯稱：原告於訂約後已向被告收取價金達10,466,1
53元，此有原告所開立之訂購房屋預約單、客戶付款收據
及統一發票、付款明細表等件可證，被告就買賣價金已清
償完畢，原告有不當溢收之情，其溢收之金額已多達386,
153元等語，有原告所提上開單據在卷可按（見本院卷第
42頁至51頁），然原告則予否認，辯稱：被告主張原告溢
收金額達386,153元乙事，實則被告係將多筆金額重複計
算，被告將預約單、收據與統一發票甚或代收金額，將其
中多筆重複計算所致，原告並無意收情事等語，並提出其
計算表、原告草屯鎮農會活期存款存摺（見本院卷第70頁
至78頁）為證，依原告所提計算表、草屯鎮農會活期存款
存摺，與被告所提上開收據及統一發票等，相互核對，被
告於102年1月間所支付之金額為50萬元，已由原告於10
2年1月27日開立金額總計50萬元之發票（發票號碼KT00
000000）予被告，就此部分被告似有誤算。另被告103年
11月5日繳交之第11、12期款項，共計18萬元，原告開立
同日、同金額之發票（發票號碼DF00000000）予被告；至
於依系爭房地買賣契約第20條第4項約定，應由被告繳交
之稅捐費用與外水、外電等費用，共計20萬元（詳本院卷
第78頁原告所提計算表），係屬被告應於購屋款外自行負
擔之款項，並非買賣價款，自無可能由原告開立20萬元之
發票予被告。基上，被告主張原告有溢收買賣價款，核其
刷卡及匯款予原告草屯鎮活期存戶存摺之資料，尚屬誤會
，被告此部分之抗辯，自不足採。
（五）按「二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者
，各得以其債務，與他方之債務，互為抵銷。但依債之性
質不能抵銷或依當事人之特約不得抵銷者，不在此限」，
民法第334條第1項定有明文。本件原告主張告尚欠其代
收及尾款共計206,410元，被告則主張系爭房屋尚有上開
瑕疵，原告尚未補正，縱原告得請求被告給付上開款項，
然原告應賠償被告上開遲延開工及取得使用執照之利息、
收取外水電瓦斯費用之不當得利及溢收款項、減少價金之
不當得利應賠償之懲罰性違約金，被告主張抵銷等語。經
查：
1、本件被告得請求原告給付遲延開工及取得使用執照之利息
共計122,150元，至於被告主張原告溢收價金386,153元
及收取外水電瓦斯費用之不當得利138,200元部分，並不
足採，已如上述，是此部分，僅原告應賠償之上開遲延利
息，得與被告對原告所負上開代收及尾款債務為抵銷。
2、另被告主張其於反訴主張被告原依消保法第51條規定，請
求原告給付懲罰性賠償金200,000元，惟經鑑定後，上述
回復違法二次施工前之態樣所需之費用及屋價貶損共計42
7,642元（計算式：71,642+356,000=427,642），故擴張
此部分懲罰性賠償金之請求金額為427,642元等語，為被
告所否認，辯稱：系爭房地未有被告所稱之種種瑕疵，則
被告主張之懲罰性賠償金並無理由等語，本件被告主張原
告應給付上開之懲罰性賠償金，惟按臺灣高等法院臺中分
院103年度保險上字第9號民事判決謂：消費者保護法第
51條關於懲罰性賠償金之規定，旨在促使企業經營者重視
商品及服務品質，維護消費者利益，懲罰惡性之企業經營
者，並嚇阻其他企業經營者倣效。該條所謂依本法所提之
訴訟，於當事人提起之訴訟，倘係消費者與企業者間，就
商品或服務所生爭議之法律關係，而依消費者保護法之規
定起訴者即屬之。是以，依消費者保護法第51條請求懲罰
性賠償金者，以依消保法所提之訴訟為限。」及臺灣南投
地方法院簡易判決103年度投保險簡字第2號謂：「依本
法所提之訴訟，因企業經營者之故意所致之損害，消費者
得請求損害額三倍以下之懲罰性賠償金；但因過失所致之
損害，得請求損害額一倍以下之懲罰性賠償金，消費者保
護法51條定有明文。此一規定之立法意旨係在懲罰惡性之
企業經營者，以維護消費者利益，故必須企業經營者於經
營企業本身有故意或過失，致消費者受損害，消費者始得
依上開規定請求懲罰性賠償金。」查本件兩造就系爭房地
之品質及價金之支付，是否符合契約之約定，發生爭執，
兩造依民法及契約之約定，自已得各自主張並行使權利，
依法各自負民事之責任，尚難認原告將系爭房地出售予被
告，而衍生民事糾紛，即係屬故意不法之侵權行為，且被
告仍得依法對原告行使請求補正及損害賠償請求權，並不
因之而受損，被告於反訴依消費者保護法第51條之規定，
請求原告給付懲罰性賠償金427,642元，即為無理由。
3、又被告主張系爭房地有瑕疵，業經社團法人臺灣建築發展
學會鑑定後，認「一樓室內空間及前院停車空間與竣工圖
不符，…若要回復與竣工圖相符所需費用為71,642元，…
若回復與竣工圖相符會造成屋價貶損，貶損金額為356,00
0元整」、「一樓前院地坪與銷售模型不符，…若回復與
銷售模型相符所需費用為28,000元」、「頂樓外牆之態樣
…若需以相同建材填補頂樓外牆所需費用為14,201元」、
「一樓~四樓陽台圍欄施作方式…經結構分析有安全疑慮
，修補所需費用為6,695元」、「四樓露台水管及水龍頭
改為暗管所需費用為1,150元」。上開瑕疵經鑑定所需之
回復費用及屋價貶損共計477,688元，原告既有溢領此價
金之利益，被告自得依民法第179條之規定請求原告返還
其溢領之不當得利等語，為原告所否認。經查：本件經本
院送社團法人臺灣建築發展學會鑑定後，認㈠一樓室內空
間及前院停車空間與竣工圖不符，與契約附件三合約圖相
符，若要回復與竣工圖相符所需費用為71,642元，經柏宇
不動產估價師事務所進行不動產估價調查分析，若回復與
竣工圖相符會造成屋價貶損，貶損金額為356,000元整。
㈡一樓前院地坪與銷售模型不符，與契約附件五設備表相
符。若回復與銷售模型相符所需費用為28,000元。…㈣頂
樓外牆之態樣工程進度時景、銷售廣告或契約均未註明施
作方式，銷售廣告標示為A13~A17住家外觀。若需以相同
建材填補頂樓外牆所需費用為14,201元。㈤一樓~四樓陽
台圍欄施作方式契約未註明，經結構分析有安全疑慮，修
補所需費用為6,695元。㈥四樓露台水管及水龍頭改為暗
管所需費用為1,150元。有該學會105年1月20日臺建發
學鑑（000000）字第00000000-0號鑑定報告書附卷可參，
準此，則系爭房屋之上開瑕疵之修補費用為121,688元（
71,642+28,000+14,201+6,695+1,150＝121,688），房
屋貶損金額則為356,000元，總計477,688元，則被告主
張其因系爭房屋之上開瑕疵所受損害為477,688元，為屬
可採。按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第三百七
十三條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之
瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵
。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並
應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質。買賣因
物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，
買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除
契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。民法第354
條、第359條定有明文。本件系爭房地既有上開瑕疵，致
被告受有損害，而原告則受有此部分價金之利益，則被告
主張依不當得利之法律關係，請求減少價金477,688元，
即為有理由。
4、從而，被告得主張抵銷之金額為599,838元（122,150＋
477,688＝599,838），經與原告之債權206,410元抵銷
後，被告即無積欠原告任何債務，原告請求被告給付206,
410元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年
利率百分之5計算之利息，即為無理由，應予駁回。
（六）本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法暨舉證，經審
酌後認與判決結果不生影響，爰不一一論列。
（七）訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
二、反訴部分
反訴原告主張反訴被告向反訴原告溢收477,688元，應將此
不當得利返還反訴原告，且遲延開工及取得使用執照，應給
付反訴原告遲延利息123,825元，另反訴被告違反消費者保
護法第51條規定，應給付反訴原告懲罰性賠償金427,642元
，爰依不當得利、給付遲延以及懲罰性賠償法律關係提起反
訴，請求反訴被告給付1,029,155元及法定遲延利息等語，
為反訴被告所否認，並以上開情詞置辯，是本件應究之爭點
在於：反訴原告主張系爭房屋有瑕疵，應減少價金477,688
元，反訴被告獲有溢收此部價金之利益，應依不當得例之規
定返還反訴原告，有無理由？反訴原告主張反訴被告應給付
遲延開工及取得使用執照之遲延利息123,825元，及請求反
訴被告應給付懲罰性賠償金427,642元，是否有理由？本院
之判斷如下：
（一）反訴原告主張系爭建案違法二次施工並有其他未符合契約
及廣告之瑕疵，反訴被告應減少系爭契約買賣價金477,68
8元，反訴被告受有溢領價金之不當得利，並返還於反訴
原告等語，為反訴被告所否認，辯稱：系爭房地並無反訴
原告所指之瑕疵等語，經查：按買賣因物有瑕疵，而出賣
人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契
約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，
買受人僅得請求減少價金。民法第359條定有明文。本件
經送社團法人臺灣建築發展學會鑑定後，認㈠一樓室內空
間及前院停車空間與竣工圖不符，與契約附件三合約圖相
符，若要回復與竣工圖相符所需費用為71,642元，經柏宇
不動產估價師事務所進行不動產估價調查分析，若回復與
竣工圖相符會造成屋價貶損，貶損金額為356,000元整。
㈡一樓前院地坪與銷售模型不符，與契約附件五設備表相
符。若回復與銷售模型相符所需費用為28,000元。…㈣頂
樓外牆之態樣工程進度時景、銷售廣告或契約均未註明施
作方式，銷售廣告標示為A13~A17住家外觀。若需以相同
建材填補頂樓外牆所需費用為14,201元。㈤一樓~四樓陽
台圍欄施作方式契約未註明，經結構分析有安全疑慮，修
補所需費用為6,695元。㈥四樓露台水管及水龍頭改為暗
管所需費用為1,150元。有該學會105年1月20日臺建發
學鑑（000000）字第00000000-0號鑑定報告書附卷可參（
詳見該報告書第5頁），系爭房地既有上開瑕疵，致反訴
原告受有損害，而反訴被告則受有此部分價金之利益，則
反訴原告依不當得利之法律關係（臺灣高等法院86年度重
上更（一）字第131號判決參照），請求減少價金477,68
8元【上開瑕疵之修補費用為121,688元（71,642+28,00
0+14,201+6,695+1,150＝121,688），房屋貶損金額則
為356,000元，總計477,688元】，即為有理由，應予准
許。
（二）反訴原告主張系爭建案依約應於102年3月31日前開工，
並於103年5月31日取得使用執照，反訴被告遲至102年
4月22日始為開工，並遲於103年9月2日始取得使用執
照，計遲延開工22日、遲延取得使用執照93日。又經計算
後，反訴原告於102年3月31日前已繳之房地價款共計90
萬元，依萬分之五單利計算每日遲延利息為450元，反訴
被告遲延開工應給付之遲延利息共計9,900元（計算式：
450×22=9,900）；而反訴原告於103年5月31日前已繳
付之房地價款共計245萬元，依萬分之五單利計算每日遲
延利息為1,225元，反訴被告遲延取得使用執照應給付之
遲延利息共計113,925元（計算式：1,225×93=113,925
)，故反訴被告應給付之遲延利息共計123,825元等語，
已據反訴原告提出南投縣政府使用執照在卷可佐（見本院
卷第118頁），反訴被告則予否認，辯稱：系爭買賣標的
物之開工日為102年3月22日，並未逾契約約定之期間，
況反訴原告當日亦到場參加典禮，不可諉為不知，故系爭
買賣標的建築工程並未有遲延開工之情形等語。然查：依
系爭房地買賣契約第10條約定：「一、本預售屋之建築工
程應在民國102年3月31日之前開工，民國103年5月31
日之前完成主建物、附屬建物及使用執照所定之必要設施
，並取得使用執照…二、賣方如逾前款期限未開工或未取
得使用執照者，每逾一日應按已繳房地價款依萬分之五
單利計算遲延利息予買方。若逾期三個月仍未開工或未取
得使用執照，視同賣方違約，雙方同意依違約之處罰規定
處理。」，為兩造所不爭執，而依卷附南投縣政府核發之
本件房地使用執照，其上載明：開工日期102年4月22日
，竣工日期則為103年7月10日，雖原告辯稱開工日期係
在102年3月22日，並提出照片為憑（見本院卷第144頁
），然依照片觀之，當日僅為動土之儀式，並非系爭房地
工程之實際施工日，核與工程契約之「工作天數」之起算
，尚屬有間，難認係系爭房地買賣契約第10條所稱之開工
日，此外，原告並未能舉證證明其實際開工日即為102年
3月22日，自應以使用執照上所記載之上開開工日為可採
。又原告取得上開使用執照係在103年9月1日，亦有該
使用執照之日期可按，是被告主張原告遲延開工21日，及
遲延取得使用執照92日，即屬可採，超過部分，即非足取
。另被告於102年3月31日前已繳之房地價款共計90萬元
，有反訴原告所提付款明細表在卷可憑（見本院卷第51頁
），且為反訴被告所未爭執，依萬分之五單利計算每日遲
延利息為450元，則反訴被告遲延開工依約應給付之遲延
利息共計9,450元（計算式：450×21=9,450）；另反訴
原告於103年5月31日前已繳付之房地價款共計245萬元
，亦有上開付款明細表可參，依萬分之五單利計算每日遲
延利息為1,225元，反訴被告遲延取得使用執照應給付之
損害賠償共計112,700元（計算式：1,225×92=112,700
)，故反訴原告請求反訴被告應給付之損害賠償即遲延利
息122,150元，為有理由，應予准許。
（三）另反訴原告主張反訴被告有上開違約之事實，反訴原告原
依消保法第51條規定，請求反訴被告給付懲罰性賠償金20
0,000元，惟經鑑定後，上述回復違法二次施工前之態樣
所需之費用及屋價貶損共計427,642元（計算式：71,642
+356,000=427,642），故擴張此部分懲罰性賠償金之請求
金額為427,642元等語，為被告所否認，辯稱：系爭房地
未有被告所稱之種種瑕疵，則被告主張之懲罰性賠償金並
無理由等語，惟按消費者保護法第51條關於懲罰性賠償金
之規定，旨在促使企業經營者重視商品及服務品質，維護
消費者利益，懲罰惡性之企業經營者，並嚇阻其他企業經
營者倣效。該條所謂依本法所提之訴訟，於當事人提起之
訴訟，倘係消費者與企業者間，就商品或服務所生爭議之
法律關係，而依消費者保護法之規定起訴者即屬之。是以
，依消費者保護法第51條請求懲罰性賠償金者，以依消保
法所提之訴訟為限，已如本訴部分所述。本件兩造就系爭
房地之品質及價金之支付，是否符合契約之約定，發生爭
執，兩造依民法及契約之約定，自已得各自主張並行使權
利，依法各自負民事之責任，尚難認反訴被告將系爭房地
出售予反訴原告，而衍生民事糾紛，即係屬故意不法之侵
權行為，且反訴原告仍得依法對反訴被告行使請求補正及
損害賠償請求權，並不因之而受損，本件並非依消費者保
護法所提之訴訟，反訴原告依消費者保護法第51條之規定
，請求反訴被告給付懲罰性賠償金427,642元，即為無理
由。
（四）綜上所述，反訴原告依不當得利、給付遲延以及消費者保
護法懲罰性賠償法律關係，請求反訴被告給付599,838元
（122,150＋477,688＝599,838），及自反訴狀繕本送
達翌日即104年6月13日起至清償日止，按週年利率百分
之五計算之利息之範圍內為有理由，應予准許。反訴被告
主張其對反訴原告「系爭買賣標的物面積之找補」之債權
主張抵銷，然為反訴原告所否認，此部分未據反訴原告舉
證證明之，自無可採，反訴被告主張抵銷，為無理由。而
上開反訴應予准許之部分，業經反訴原告於本訴主張與反
訴被告即本訴原告之代收及尾款債權206,410元抵銷，經
抵銷後，則反訴原告請求反訴被告給付393,428元（599,
838－206,410＝393,428），及自反訴狀繕本送達翌日
即104年6月13日起至清償日止，按週年利率百分之五計
算之利息之範圍內為有理由，應予准許，逾此範圍之請求
，即為無理由，應予駁回。
（五）本件係適用簡易訴訟程序所為之判決，就反訴被告敗訴部
分，應依職權宣告假執行。惟反訴被告聲明願供擔保，請
准免為假執行，經核於法尚無不合，爰酌定相當金額准許
之。
（六）本件反訴事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法暨未經援
用之證據，經審酌後認與判決結果不生影響，爰不逐一論
述。
（七）本件反訴訴訟費用，本院審酌兩造勝敗之情形及反訴原告
行使權利之必要，認由反訴被告負擔二分之一，餘由反訴
原告負擔為適宜，爰裁判如主文第5項所示。
（八）訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。
中華民國105年3月14日
臺灣南投地方法院南投簡易庭
法官林錫凱
附表一（被告主張其實付金額）：
┌──┬───────┬───────┬───────┐
│編號│付款日期│金額│證據資料│
││（民國）│（新臺幣）││
├──┼───────┼───────┼───────┤
│01│102年1月17日│100,000元│卷42頁│
├──┼───────┼───────┼───────┤
│02│102年1月18日│50,000元│卷41頁│
├──┼───────┼───────┼───────┤
│03│102年1月23日│100,000元│卷43頁│
├──┼───────┼───────┼───────┤
│04│102年1月28日│500,000元│卷44頁│
├──┼───────┼───────┼───────┤
│05│102年2月6日│400,000元│卷44頁│
├──┼───────┼───────┼───────┤
│06│102年5月20日│600,000元│卷44頁│
├──┼───────┼───────┼───────┤
│07│102年5月20日│150,000元│卷45頁│
├──┼───────┼───────┼───────┤
│08│102年7月8日│100,000元│卷45頁│
├──┼───────┼───────┼───────┤
│09│102年9月5日│100,000元│卷45頁│
├──┼───────┼───────┼───────┤
│10│102年10月24日│100,000元│卷46頁│
├──┼───────┼───────┼───────┤
│11│102年12月1日│100,000元│卷46頁│
├──┼───────┼───────┼───────┤
│12│102年12月25日│100,000元│卷46頁│
├──┼───────┼───────┼───────┤
│13│103年3月4日│100,000元│卷47頁│
├──┼───────┼───────┼───────┤
│14│103年3月26日│100,000元│卷47頁│
├──┼───────┼───────┼───────┤
│15│103年5月12日│100,000元│卷47頁│
├──┼───────┼───────┼───────┤
│16│103年6月4日│100,000元│卷48頁│
├──┼───────┼───────┼───────┤
│17│103年9月26日│100,000元│卷48頁│
├──┼───────┼───────┼───────┤
│18│103年11月5日│380,000元│卷49頁│
││││被告存款單為│
││││380,000元，但│
││││原告開立之統一│
││││發票為180,000│
││││元│
├──┼───────┼───────┼───────┤
│19│103年11月10日│136,153元│卷50頁│
├──┼───────┼───────┼───────┤
│20│103年11月28日│2,980,000元│卷50頁│
├──┼───────┼───────┼───────┤
│21│103年11月28日│4,070,000元│卷50頁│
├──┴───────┼───────┼───────┤
│總金額│10,466,153元││
└──────────┴───────┴───────┘
附表二（原告主張其實收之金額）：
┌─┬──┬──┬──────┬──────┬────────┬──────┐
│編│期數│付款│被告繳款金額│累計金額│發票號碼│發票金額│
│號││方式│（新臺幣）│（新臺幣）││（新臺幣）│
├─┼──┼──┼──────┼──────┼────────┼──────┤
│01│訂金│刷卡│50,000元││102年1月21日付款│500,000元│
││││100,000元│150,000元│，因未正式簽約，││
││├──┼──────┼──────┤於同年1月27日簽││
│││匯款│250,000元│400,000元│約後始補開發票││
││├──┼──────┼──────┼────────┤│
│││刷卡│100,000元│500,000元│102年1月28日││
││││││KT00000000││
├─┼──┼──┼──────┼──────┼────────┼──────┤
│02│簽約│匯款│400,000元│900,000元│102年2月6日│400,000元│
││││││KT00000000││
├─┼──┼──┼──────┼──────┼────────┼──────┤
│03│開工│匯款│600,000元│1,500,000元│102年5月20日│600,000元│
││││││MP00000000││
││├──┼──────┼──────┼────────┼──────┤
│││匯款│150,000元│16,500,00元│102年5月20日│150,000元│
││││││MP00000000││
├─┼──┼──┼──────┼──────┼────────┼──────┤
│04││匯款│100,000元│17,500,00元│102年7月8日│100,000元│
││││││NM00000000││
├─┼──┼──┼──────┼──────┼────────┼──────┤
│05││匯款│100,000元│18,500,00元│102年9月5日│100,000元│
││││││PK00000000││
├─┼──┼──┼──────┼──────┼────────┼──────┤
│06││匯款│100,000元│19,500,00元│102年10月24日│100,000元│
││││││PK00000000││
├─┼──┼──┼──────┼──────┼────────┼──────┤
│07││匯款│100,000元│20,500,00元│102年12月1日│100,000元│
││││││QH00000000││
├─┼──┼──┼──────┼──────┼────────┼──────┤
│08││匯款│100,000元│21,500,00元│102年12月25日│100,000元│
││││││QH00000000││
├─┼──┼──┼──────┼──────┼────────┼──────┤
│09││匯款│100,000元│22,500,00元│103年3月4日│100,000元│
││││││AB00000000││
├─┼──┼──┼──────┼──────┼────────┼──────┤
│10││匯款│100,000元│23,500,00元│103年3月26日│100,000元│
││││││AB00000000││
├─┼──┼──┼──────┼──────┼────────┼──────┤
│11││匯款│100,000元│24,500,00元│103年5月12日│100,000元│
││││││AW00000000││
├─┼──┼──┼──────┼──────┼────────┼──────┤
│12││匯款│100,000元│25,500,00元│103年6月4日│100,000元│
││││││AW00000000││
├─┼──┼──┼──────┼──────┼────────┼──────┤
│13││匯款│100,000元│26,500,00元│103年9月26日│100,000元│
││││││CL00000000││
├─┼──┼──┼──────┼──────┼────────┼──────┤
│14││匯款│180,000元│28,300,00元│103年11月5日│180,000元│
││││││DF00000000││
├─┼──┼──┼──────┼──────┴────────┴──────┤
│15│代收│匯款│200,000元│代收款項中，含外水電（103年11月10日，發票號│
│││││碼：DF00000000）：136元；契稅收據：39,258元│
│││││；代書費及其他費用收據：18,000元、12,999元。│
├─┼──┼──┼──────┼──────┬────────┬──────┤
│16│農會│匯款│4,070,000元│6,900,000元│103年11月28日│4,070,000元│
││貸款││││DF00000000││
│││├──────┼──────┼────────┼──────┤
││││2,980,000元│9,880,000元│103年11月28日│2,980,000元│
││││││DF00000000││
└─┴──┴──┴──────┴──────┴────────┴──────┘
附表三（原告主張本件之計算結果）：
┌───────────┬───────────────┐
│項目│計算式（新臺幣）│
├───────────┼───────────────┤
│實收金額│實開發票：9,880,000元│
││代收：200,000元│
││總計：10,080,000元│
├───────────┼───────────────┤
│應收總價│合約銷售金額：10,080,000元│
││代收：206,410元│
││總計：10,286,410元│
├───────────┼───────────────┤
│未收款項│10,080,000－10,286,410＝│
││206,410元│
├───────────┼───────────────┤
│被告於附表一重複計算部│附表一編號01│
│分│102年1月17日：100,000元│
││附表一編號02│
││102年1月18日：50,000元│
││附表一編號03│
││102年1月23日：100,000元│
││附表一編號19│
││103年11月10日：136,153元│
││重複計算共計：386,153元│
└───────────┴───────────────┘
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）；並向本院繳足上訴裁判費
。
中華民國105年3月15日
書記官蕭元鳴