裁判字號：臺灣高雄地方法院102年簡上字第441號民事判決
裁判日期：民國102年12月31日
裁判案由：遷讓房屋等
臺灣高雄地方法院民事判決102年度簡上字第441號上訴人 李思賢 被上訴人 鄭玲玲 上當事人間請求遷讓房屋等事件，上訴人對於民國102年8月30日本院102年度雄簡字第1687號第一審判決提起上訴，經本院於民國102年12月25日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人起訴主張：被上訴人於民國101年5月間經門牌號碼高雄市○○區○○街○○巷○號房屋（下稱系爭房屋）所有權人 鍾平生 授權，而將系爭房屋出租予上訴人使用，約定租賃期間自101年5月13日起至102年5月12日止，每月租金為新臺幣（下同）11,000元，押租保證金22,000元，租期屆滿上訴人即應將系爭房屋遷讓返還予被上訴人。詎上訴人自
102年1月起即未付租金，迄至102年5月12日止，共積欠
4個月租金44,000元，被上訴人多次催告限期繳納，上訴人均置之不理，且於租期屆滿後仍占用系爭房屋迄今拒不返還，而鍾平生已將其對上訴人就系爭房屋所生之請求權讓與被上訴人，另被上訴人請求之金額願扣除上訴人已給付之押租保證金22,000元，爰依租賃契約、租賃物返還請求權及不當得利之法律關係提起本訴等語，並聲明：（一）上訴人應將系爭房屋遷讓返還予被上訴人。（二）上訴人應給付被上訴人22,000元，及自102年5月13日起至遷讓返還上開房屋之日止，按月給付被上訴人11,000元。
二、上訴人未於言詞辯論期日到場，經原審審理結果，以租賃期間自101年5月13日起至102年5月12日止，每月租金11,000元，而經扣抵押租保證金22,000元後，上訴人現尚積欠租金22,000元，且於租期屆滿後至今仍占用系爭房屋，兩造間就系爭房屋所訂定之租賃契約，約定每月租金為11,000元，應可認為無權占有系爭房屋所受有相當於租金之不當得利，被上訴人請求上訴人自102年5月13日起至遷讓返還系爭房屋之日止，每月以11,000元作為計算相當於租金之不當得利基礎亦屬有據，而為被上訴人全部勝訴之判決。
三、上訴人不服原審判決提起上訴，並主張：102年2月雙方即協議要搬家，租金由押租金扣抵，如有不足再以現金補貼，
3月份請上訴人之父親前往搬家，竟遭被上訴人強行搶走鑰匙導致無法進入屋內搬家，自3月份起就沒有再進入屋內，所有家具全部都鎖在該房屋內，房東都一直以未付房租為由拒絕上訴人進入租屋處等語，並聲明：㈠原判決廢棄；㈡上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。被上訴人則陳稱：否認有與上訴人達成協商，上訴人在付不出房租後即避不見面，102年3月份上訴人父親才主動和被上訴人聯絡搬家，並告知租不到房子要求家具要暫時存放於租屋處，被上訴人要求先付清1、2月份房租，上訴人父親表示要搬家時才要付清。102年3月30日晚上10點36分左右，上訴人父親之女友親自將一副鑰匙交到被上訴人手中，而雙方均進入租屋處，但上訴人父親不願繳清房租，還打電話通知警察說有人強行侵入民宅，經警察協調仍不願給付租金，並無上訴人所稱無法進入租屋處，家具被強鎖在房屋內之情形等語。並聲明：上訴駁回。
四、兩造不爭執事項
（一）、兩造間就門牌號碼高雄市○○區○○街○○巷○號房屋，
訂有租賃契約，租賃期間自101年5月13日起至102年
5月12日止，每月租金11,000元，押租保證金22,000元。
（二）、上訴人於102年5月12日租期屆滿後迄今尚未搬離。
五、被上訴人請求上訴人遷讓返還系爭房屋部分：按租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅。承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；租賃物有生產力者，並應保持其生產狀態，返還出租人，民法第450條第1項、第455條定有明文，再依兩造租約第10條第4項規定租賃期滿，應即將房屋誠心按照原狀遷讓交還（見原審卷第8頁）之語。兩造租約既已於102年5月12日屆滿，被上訴人請求上訴人遷讓返還系爭房屋，即屬有據，應予准許。
六、被上訴人請求上訴人應給付未付租金及不當得利部分：
（一）、積欠租金部分：
1、上訴人於101年5月8日簽訂租約時已給付5月份之租金11000元及押金22000元，經記載於兩造之契約，此有租約在卷可證（原審卷10頁）。
2、上訴人分別於101年6月14日、7月25日、8月25日、10月31日、102年1月4日匯款11000、11000、11000、22000、22000元予被上訴人，此業據被上訴人提出上訴人給付租金之匯款記錄為證（原審卷第17頁）。
3、本件租期自101年5月13至102年5月12日止共一年12個月，其應給付之租金為132000元，而上訴人所支付之租金為88000元（11000+11000+11000+11000+22000+22000＝88000元），距租期屆滿時尚有44000元未給付，扣除被上訴人願先抵付之押租金22000元，尚有22000元之租金未給付。而上訴人迄未提出除前揭給付之租金外，尚有何給付被上訴人租金之證據，則被上訴人請求上訴人給付22000元之應付未付租金，即有理由，應予准許。
（二）、不當得利部分：
1、按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益；雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條定有明文。而無權占有他人之土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，最高法院61年台上字第1695號判例可資參照。
2、上訴人於102年5月12日租期屆滿後，依約即應遷讓返還系爭房屋，然上訴人仍繼續占有系爭房屋，可免向他人承租房屋之支出，因而受有免付租金之利益，而致出租人受有無法將該房屋出租與他人收取租金之損害；上訴人依前揭規定即應返還該利益。
3、兩造間就系爭房屋所訂定之租賃契約，本約定每月租金為11,000元，上訴人無權占有系爭房屋所受有相當於租金之不當得利，亦應以此等標準為計算依據，從而被上訴人請求上訴人自102年5月13日租期屆滿起至遷讓返還系爭房屋之日止，每月以11,000元作為計算相當於租金之不當得利基礎，亦屬有據，應予准許。
4、上訴人雖主張102年2月雙方即協議要搬家，租金由押租金扣抵，如有不足再以現金補貼，3月份請上訴人之父親前往搬家，竟遭被上訴人強行搶走鑰匙導致無法進入屋內搬家。自3月份起就沒有再進入屋內，被上訴人都未付房租為由拒絕上訴人搬遷，並非上訴人不願搬遷云云：然查：
（1）、上訴人此部分之主張已為被上訴人所否認，上訴人復未
能舉證加以證明，已難認雙方已有協議終止及被上訴人拒絕上訴人搬遷之事實。
（2）、又上訴人欲提前於租約尚未屆滿前終止租約，依兩造租
約第十條第二項約定亦必須於一個月前以書面通知，並須獲得對方之同意，擬終止契約之一方須支付一個月租金予相對方（見原審卷第8頁租約約定）。而本件上訴人辯以已為提前終止租約，惟其並未提出書面通知，亦未提出給付出租人一個月租金之證明，其終止租約即非合法，出租人於承租人未付清租金及終止後之一個月租金前，依法行使留置權，拒絕承租人搬遷亦屬有據。
（3）、況若確屬可歸責於被上訴人之事由而無法遷讓房屋，上
訴人亦應於提存應付之租金後，定期以書面催告出租人同意承租人搬遷，若出租人仍不同意，始能免除不當得利之責任。本件上訴人一方面拒繳租金，一方面又不願搬遷，其主張難認為合法。
七、綜上所述，本件被上訴人主張上訴人應將系爭房屋遷讓返還予被上訴人，並給付22,000元及自102年5月13日起至遷讓返還上開房屋之日止，按月給付11,000元，即屬有據，應予准許。原審據此為上訴人敗訴之判決，核無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘陳述及攻擊防禦方法核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，附此敘明。
九、據上論結，本件上訴為無理由。依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第78條，判決如主文。
中華民國102年12月31日
民事第三庭審判長法官黃宏欽
法官陳芸珮法官陳樹村以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中華民國102年12月31日
書記官鄧思辰