臺灣新北地方法院三重簡易庭民事判決
109年度重建簡字第72號
原 告 王清洽
訴訟代理人 藍麗卿
被 告 劉興誠
訴訟代理人 劉冠賢
周佩玲
複代理人 劉冠廷
上列當事人間請求修復漏水等事件，於民國110年11月3日言詞辯
論終結，本院判決如下：
主文
被告應將其所有新北市○○區○○路○段○○○號四樓建物修復
至不漏水狀態，修復方法為依社團法人新北市建築師公會一一○
年六月二十三日新北市建師鑑字第二九一號鑑定報告書第五頁及
附件六所記載關於新北市○○區○○路○段○○○號四樓修復項
目、方法及費用（如附件）為修繕。
被告應給付原告新臺幣肆萬陸仟玖佰伍拾貳元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行。
事實及理由
壹、程序事項：
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之
基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2
款定有明文。本件原告起訴時原請求：被告應自行修繕其所
有坐落新北市○○區○○路0段00號4樓房屋（下稱系爭4樓
房屋）使其不漏水，並就原告所有坐落新北市○○區○○路
0段00號3樓房屋（下稱系爭3樓房屋）房屋因漏水所生之損
壞修復。嗣原告於民國110年8月19日當庭變更聲明為：(一)
被告應將其所有系爭4樓房屋修復至不漏水狀態，修復方法
為依社團法人新北市建築師公會110年6月23日新北市建師鑑
字第291號鑑定報告書（下稱系爭鑑定報告）第五頁及附件
六所記載關於系爭4樓房屋修復項目、方法及費用為修繕。(
二)被告應給付原告新臺幣（下同）5萬2,100元。核其請求
之基礎事實同一，揆諸首揭規定，應予准許。
貳、實體事項：
一、原告主張：
（一）原告所有系爭3樓房屋與被告所有系爭4樓房屋屬同棟建物
之上下樓層。系爭3樓房屋之主臥室廁所天花板，以及公
用廁所內天花板及廁所門上方天花板、後陽台天花板自多
年前起即有漏水現象，一再試圖與被告協調，均未獲被告
之回應。本件社團法人新北市建築師公會鑑定後，亦認系
爭3樓房屋之主臥室廁所、後陽台天花板、公用廁所及廁
所門上方等處之天花板確有漏水現象，漏水原因與系爭4
樓房屋之廚房、浴廁地坪漏水有關，是被告確實有侵權行
為，並致原告所有系爭3樓房屋因漏水受有損害，侵害原
告之居住權益甚明。
（二）系爭3樓房屋現況係於原始起造時即已設定如現況，管路
亦非原告所修改，故原告從未自行變更系爭3樓房屋狀況
，反觀系爭4樓房屋方曾二次施工。原告與建商交屋迄今
已30餘年，如果漏水係因更改格局所致，應於交屋後即應
有漏水情事，是本件漏水並無可歸責原告情事。
（三）爰提起本件訴訟，並聲明：（一）被告應將其所有系爭4
樓房屋修復至不漏水狀態，修復方法為依系爭鑑定報告第
五頁及附件六所記載關於系爭4樓房屋修復項目、方法及
費用為修繕。（二）被告應給付原告新臺幣5萬2,100元。
二、被告則以：
（一）否認原告所稱系爭4樓房屋有漏水之情。系爭3樓房屋漏水
係因原告將後陽台外推，將其改為房間，建物之主臥室廁
所也遭打除等破壞結構行為所導致，至於公用廁所部分，
被告查看時並無漏水現象。原告所主張之漏水位置對應至
系爭4樓房屋，分別為四樓主臥室廁所、公用廁所及後陽
台。
（二）系爭鑑定報告結果不足採信：
1、系爭鑑定報告有以下錯誤應予更正：
ぇ就「鑑定標的物為地上5層地下1層鋼筋混凝土構造之建築
物，屋齡約為25年」等語（第2頁標題七第1點），應更正
為「鑑定標的物為地上5層地下1層鋼筋混凝土構造之建築
物，屋齡約為35年。」
え鑑定分析及鑑定結果（第4頁標題九第1、第2點）均未提
及系爭3樓房屋之室內格局與新北市政府工務局原始照竣
工平面圖（附件七）不符。
ぉ系爭3樓房屋之平面圖室內格局（附件五第1頁）之標示有
如下錯誤：系爭3樓房屋並無陽台及廚房，主臥室廁所亦
已改建為連接二樓之內梯，與附件七之標示不符；此外，
「原先數字標示5、6、16、17位置有誤」等語亦應更正為
「以附件五、第1頁，加以標示手繪紅色數字標示。」。
另因主臥室廁所已改建為連接二樓之內梯，故於附件九第
3頁之編號6照片說明記載之「三樓主臥室上方」天花板粉
刷剝落等語，應更正為「三樓內梯上方」。
お於附件九之編號7、編號9照片說明處雖分別記載「四樓廁
所地坪試水後三樓公用廁所天花板漏水」、「四樓廁所地
坪試水後三樓公用廁所天花板漏水。」云云，惟依附件四
第2頁之會勘紀錄表所載，並無前開二處漏水之紀錄，且
現場勘查時前開二處亦均無漏水痕跡，故此部分之說明自
應予以更正。
か於附件九編號8、編號17照片說明雖分別記載「四樓廁所
地坪試水後主臥室天花板漏水」、「三樓廚房天花板粉刷
剝落」云云，惟現況之3樓房屋並無主臥室廁所，亦無廚
房與陽台，此部分之文字說明自應予以更正。
が於附件九編號10照片說明處雖記載：「公共廁所塑膠天花
板破損。」等語，惟該廁所並無漏水痕跡，現場勘查時亦
判定並未漏水，前開照片上亦無漏水之水痕。且天花板之
實際材質應為木板，於貼上塑膠皮後自然風受損，而非系
爭鑑定報告所稱之塑膠天花板，故前開記載自應更正為
「公共廁所廁所木板天花板自然破損」。
2、另查，系爭鑑定報告中並未提及系爭建物之原始竣工圖，
與系爭3樓房屋之建物現況明顯不符，此外亦未提及建
物結構問題，被告認為原告二次施工，更改房屋格局之行
為造成結構受損，其主臥室廁所之管路亦因格局修改而漏
水至浴室外之走廊等語置辯，並聲明：請求駁回原告之訴
。
三、得心證之理由：
（一）原告主張其與被告分別為系爭3樓、4樓房屋所有權人之事
實，業據提出臺北市大安地政事務所建物登記第三類謄本
為證，且為被告不爭執，洵堪認定。
（二）原告主張被告所有系爭4樓房屋有滲漏水情事，導致滲進
其所有系爭3樓房屋，造成主臥室廁所、公用廁所內及廁
所門上方、後陽台等處之天花板多年來均有漏水現象，被
告應予修復並賠償系爭3樓房屋因漏水所受損害等語，經
被告否認並以前詞置辯。是本件爭點應為：1.系爭3樓房
屋主臥室廁所天花板、後陽台天花板、公用廁所天花板及
廁所門上方天花板是否漏水？如有，漏水原因為何？是否
為被告所有之系爭4樓房屋所致？2、原告主張之修復方法
、項目及費用，以及被告應賠償系爭3樓房屋所受損害有
無理由？茲分述如下：
1、系爭3樓房屋主臥室廁所天花板、後陽台天花板、公用廁
所天花板及廁所門上方天花板是否漏水？如有，漏水原因
為何？是否為被告所有之系爭4樓房屋所致？
（1）原告主張被告所有系爭4樓房屋有滲漏水情事，導致滲
進其所有系爭3樓房屋，造成主臥室廁所、公用廁所內
及廁門上方、後陽台等處之天花板多年來均有漏水現象
等情，業經提出系爭3樓房屋漏水照片為證。又經本院
囑託兩造合意之鑑定單位即社團法人新北市建築師公會
鑑定後，所提110年6月23日新北市建師鑑字第291號鑑
定報告書（即系爭鑑定報告）記載：「一、鑑定分析：
■虒g由4樓浴廁地坪試水後，研判滲漏原因是當浴室地
坪上積水浸泡飽和加上澡盆底下防水施作不良會慢慢由
四樓滲進入三樓浴廁天花板再滴入三樓塑膠天花板上，
四樓廚房地坪亦是相同原因，加上洗衣機排放水管直接
放在地板排水口上更是加重滲漏至三樓廚房天花板滲漏
水出來此皆為造成三樓天花板漏水主因，詳照片か至く
。■狾茪T樓臥室牆面油漆剝落原困，歸責標的物右側外
牆面裂紋雨水滲入而產生詳照片ぇえ。」、「二、鑑定
結果：系爭房屋門牌號碼新北市○○區○○路○段00號
3樓房屋主臥室廁所天花板、後陽台天花板、公用廁所
天花板及廁所門上方天花板是否漏水？如有，漏水原因
為何？是否與被告劉興誠所有之新北市○○區○○路○
段00號4樓房屋有關？其修復方法、項目及費用為何？
並鑑定系爭3樓房屋因漏水所受損害修復方法、項目及
費用。■虓s北市○○區○○路○段00號3樓房屋主臥室
廁所天 花板、後陽台天花板、公用廁所天花板及廁所
門上方天花板是否漏水？是有漏水，其漏水原因，詳鑑
定分析1.項，是與其上層即新北市○○區○○路路○段
00號4樓廚房、浴廁地坪漏水有關，其修復方法、項目
為將廚房地坪磁磚打除清除後重新施作防水劑，再鋪設
原材質磁磚，亦將浴廁牆面及地坪磁磚打除，牆面打至
梁下、原浴缸、馬桶、洗臉盆更換後先施作防水粉刷再
貼原材質式樣磁磚，其修復費用詳附件六，系爭3樓房
屋因漏水所受損害修復方法、項目及費用，為待四樓將
廚房陽台及廁所修復至不漏水後，再將其天花板粉刷剝
落部分刮除後再以同原材質粉飾之，其修復費用詳附件
六。■狺T樓臥室牆面粉刷剝落是標的物外牆龜裂雨水滲
入所致，與四樓陽台廁所地坪漏水無關。」及該公會
110年9月27日新北市建師技字第436號函文所認：「（
一）標記物屋齡為25年筆誤應更正為35年。（二）至鑑
定於標的物3樓廚房、後陽台、主臥室廁所取消改設室
內梯乙節，是主管建築機關核發使用執照不嚴謹，依建
築法規定須辦理變更設計後，將上述缺失修整後再核發
使用執照書圖，就不會有與4樓格局不符產生之困擾，
然與此次漏水案無關，詳鑑定報告書中鑑定分析，合先
敘明。（三）有關樓廁所天花板塑膠皮翹起原因，是4
樓廁所地坪漏水先滲入樓板後，再滴在天花板上，加上
3樓長期無人居住密閉潮濕氣嚴重，促使天花板變形後
塑膠皮翹起，非風吹所引起的；…。」等情，有系爭鑑
定報告及前開函文在卷可參，堪以認定除系爭3樓房屋
臥室牆面粉刷剝落是標的物外牆龜裂雨水滲入所致，與
系爭4樓房屋陽台廁所地坪漏水無關外，其餘廚房陽台
、浴廁天花板漏水均乃因系爭4樓房屋廚房、浴廁地平
坪防水未做好造成滲漏所致。
（2）被告雖辯稱略以：系爭鑑定報告中並未提及建物之原始
竣工圖及建物結構問題，系爭3樓房屋之漏水狀況係因
原告二次更動建物結構所致、以及漏水為大樓老舊外牆
漏水原告又不願與其他住戶做防水處理乃導致云云，然
為原告所否認。而被告復未就原告曾於取得系爭3樓房
屋所有權後再為改建行為，致系爭3樓房屋之結構損壞
以及漏水係因大樓年久漏水所致等情，舉證以實其說；
況系爭3樓房屋之現況與原始竣工圖不符之情形，亦經
鑑定機關於前開函文認定：「至鑑定於標的物3樓廚房
、後陽台、主臥室廁所取消改設室內梯乙節，是主管建
築機關核發使用執照不嚴謹，依建築法規定須辦理變更
設計後，將上述缺失修整後再核發使用執照書圖，就不
會有與4樓格局不符產生之困擾，然與此次漏水案無關
」等語，且就關於大樓外牆老舊所致之漏水抗辯，鑑定
報告並已明確說明與系爭4樓房屋無關之部分為3樓臥室
牆面粉刷剝落部分，被告將系爭3樓房屋漏水原因全部
推諉為大樓老舊、原告變更格局所致云云，自非有據。
是被告前開空言抗辯，尚難採信，堪認原告所有系爭3
樓房屋之主臥室廁所、後陽台、公用廁所及廁所門上方
等處之天花板漏水，確為被告所有系爭4樓房屋之廚房
、浴廁地坪防水未做好漏水所致，應屬有據。
2、原告主張之本件修復方法、項目及費用，以及被告應賠償
系爭3樓房屋所受損害有無理由？
（1）按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償
責任。所有人對於妨害其所有權者，得請求除去之。民
法第184條第1項前段、第767條中段分別定有明文。又
土地上之建築物或其他工作物所致他人權利之損害，由
工作物之所有人負賠償責任。但其對於設置或保管並無
欠缺，或損害非因設置或保管有欠缺，或於防止損害之
發生，已盡相當之注意者，不在此限。前項損害之發生
，如別有應負責任之人時，賠償損害之所有人，對於該
應負責者，有求償權。同法第191條亦有明文。又負損
害賠償責任者，除法律另有規定或契約另有訂定外，應
回復他方損害發生前之原狀。同法第213條第1項規定亦
可參照。而物被毀損時，被害人除得依民法第196條請
求賠償外，並不排除民法第213條至第215條之適用。依
民法第196條請求賠償物被毀損所減少之價額，得以修
復費用為估定之標準，但以必要者為限（例如：修理材
料以新品換舊品，應予折舊）。
（2）原告所有系爭3樓房屋之主臥室廁所、後陽台、公用廁
所及廁所門上方等處之天花板漏水，係因被告所有系爭
4樓房屋之廚房、浴廁地坪漏水所致，已如前述，是依
上開規定，原告請求被告應自行依系爭鑑定報告所示系
爭4樓房屋之修復項目、方法及費用為修復（如附件）
，致系爭3樓房屋不再漏水之狀態，即屬有據。
（3）原告所有系爭3樓房屋因本件漏水受損，有其所提照片
可稽，並有系爭鑑定報告佐參，原告請求被告就修繕費
用負損害賠償責任，應屬有據。查系爭3樓房屋之主臥
室廁所、後陽台、公用廁所及廁所門上方等處之天花板
，因漏水所致損害之修繕費用為5萬2,100元，有系爭鑑
定報告附件六可參，而修繕費用5萬2,100元，其中屬材
料更換部分為新作塑膠天花板之5,720元，該部分自應
予折舊，衡酌原告係92年12月5日取得系爭3樓建物所有
權，此有建物所有權狀可稽（本院卷第47頁），復參以
系爭建物於75年12月28日興建完成，推估裝潢期間，迄
至漏水發生時，以約使用10年計，本院依行政院所頒固
定資產耐用年數表及固定資產折舊率表之規定，房屋附
屬設備中其他設備耐用年數為10年，依定率遞減法之折
舊率為千分之206，其最後一年之折舊額，加歷年折舊
累積額，總和不得超過該資產成本原額之十分之九之計
算方法，上開更換材料之費用，折舊所剩之殘值為十分
之一即572元（小數點以下四捨五入），是就前開折舊
後之材料，加計其他無需折舊之費用4萬6,380元，原告
得請求被告賠償之系爭3樓建物必要修復費用為4萬
6,952元（即4萬6,380元＋572元），逾此範圍之請求，
則屬無據。
（三）從而，原告基於上開規定請求判決如主文第一項、第二項
所示，為有理由，應予准許；逾此部分之其餘請求，則無
理由，應予駁回。
（四）本件原告勝訴部分係適用簡易訴訟程序所為被告敗訴之判
決，應依職權宣告假執行。
（五）本件事證已經明確，兩造其餘攻擊防禦方法及未經援用之
證據，經斟酌後，認均不影響本判決結果，爰不再逐一論
駁，併此敘明。
五、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。
中華民國110年12月3日
臺灣新北地方法院三重簡易庭
法官王雅婷
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中華民國110年12月3日
書記官陳芊卉