裁判字號：最高法院88年台上字第1067號民事判決
裁判日期：民國88年05月20日
裁判案由：返還不當得利
最高法院民事判決八十八年度台上字第一○六七號
上訴人甲○○被上訴人乙○○右當事人間請求返還不當得利事件，上訴人對於中華民國八十七年七月六日台灣高等法院高雄分院第二審判決（八十七年度上字第一五○號），提起上訴，本院判決如左：
主文原判決關於命上訴人給付暨該訴訟費用部分廢棄，發回台灣高等法院高雄分院。
理由本件被上訴人主張：伊於民國八十五年三月間，就伊所有坐落高雄市○○區○○段○○○號土地及其上建物即門牌號碼高雄市○○街○○號房屋（下稱系爭房地），與聖林代書事務所（下稱聖林事務所）簽訂委任代理銷售契約書（下稱銷售契約書），由上訴人代表簽約，嗣於同年四月二十四日由該事務所仲介訴外人 朱源濬 以總價新台幣（下同）一千一百五十萬元買受系爭房地，先由朱源濬給付價金一百七十萬元，餘款九百八十萬元由上訴人向朱源濬保證能代為向銀行貸款支付。上訴人因而取得四十六萬元仲介費，惟嗣後上訴人不能依其承諾貸得上開款項，朱源濬乃於同年八月五日解除該買賣契約，該買賣契約之解除，係因可歸責於上訴人之事由所致，上訴人自不得收取該仲介費。另系爭房地移轉登記於朱源濬係由第一審共同被告 葉金田 辦理，且系爭房地買賣契約之解除，亦由葉金田協調，葉金田與上訴人顯有串通等情，為此依不當得利之法律關係，求為命上訴人與第一審共同被告葉金田給付四十六萬元並加計自訴狀繕本送達上訴人之翌日即八十六年九月二十七日起按週年利率百分之五計算遲延利息之判決。（第一審為被上訴人敗訴之判決後，被上訴人聲明不服，提起第二審上訴，原審將第一審就被上訴人請求上訴人給付四十六萬元本息部分所為被上訴人敗訴之判決廢棄，改判上訴人敗訴，而關於被上訴人請求第一審共同被告葉金田給付部分，原審維持第一審所為被上訴人敗訴之判決，駁回其就該部分之上訴，未據被上訴人聲明不服）。
上訴人則以：伊僅係聖林事務所之職員，該四十六萬元仲介費係代收性質，並於八十五年四月二十四日及同年五月十日已分次繳回該事務所，被上訴人縱有損害，得利者為聖林事務所而非伊，被上訴人請求伊返還該佣金，為無理由。又依前揭銷售契約書第六條約定，聖林事務所僅負責介紹被上訴人訂約機會，並於買賣雙方簽訂契約後，即受報酬，嗣後該買賣契約雖經解除，惟該事務所並不擔保買賣契約之履行，對該事務所取得佣金，當無影響等語，資為抗辯。
原審將第一審就被上訴人請求上訴人給付四十六萬元本息部分所為被上訴人敗訴之判決廢棄，改判上訴人敗訴，無非以：被上訴人主張伊所有系爭房地，與聖林事務所簽訂委任代理銷售契約，由上訴人代表簽約，嗣於八十五年四月二十四日由該事務所仲介訴外人朱源濬以總價一千一百五十萬元買受系爭房地，由朱源濬給付購屋款一百七十萬元，上訴人已由該購屋款中取得四十六萬元仲介費，並由第一審共同被告葉金田辦妥系爭房地所有權移轉登記於朱源濬，嗣後系爭房地不能取得貸款，朱源濬乃於八十五年八月五日解除該買賣契約之事實，業據被上訴人提出該銷售契約書等件為證，且為上訴人所不爭執，堪信為真實。又查被上訴人與聖林事務所簽訂系爭房地銷售契約時，上訴人即係以聖林事務所代表人身分與被上訴人簽訂等情，有該銷售契約書足稽，上訴人既以聖林事務所代表人與被上訴人簽訂該銷售契約書，足證上訴人為聖林事務所之負責人。至上訴人所提出之高雄市違反環境衛生行為案件處分通知書、行政罰鍰繳款單及繳付該仲介費之簽收單，暨證人 溫中和 所為證言，均不足採為上訴人有利之證據。又依該銷售契約書第六條約定，被上訴人雖同意於簽訂系爭房地買賣契約時，一次付清系爭房地總價百分之四之服務費，惟聖林事務所須服務至被上訴人收清系爭房地買賣尾款為止，該事務所之契約責任始行了結。再被上訴人將其所有系爭房地與聖林事務所簽訂該銷售契約書後，經由聖林事務所之仲介，上訴人於八十五年四月二十四日以總價一千一百五十萬元，將系爭房地出賣於訴外人朱源濬，雙方約定先由朱源濬給付購屋款一百七十萬元，餘款九百八十萬元向銀行貸款支付，貸款不足部分以金額在八十萬元以下為限，雙方同意分期支付等情，有該不動產買賣契約書足憑，而系爭房地僅能貸得七百餘萬元，朱源濬無力支付買賣價金，雙方乃於八十五年八月五日解除系爭房地之買賣契約等情，業據證人朱源濬證述明確，且為上訴人所不爭執，並有解除該買賣契約之切結書及被上訴人退回一百七十萬元購屋款之本票足稽，則依前揭銷售契約書第六條約定，聖林事務所須負責為被上訴人收清尾款，其契約責任方為終了，茲上訴人代表聖林事務所與被上訴人所簽訂之銷售契約，因不能貸得足額之款項，致買受人朱源濬不能支付價金，而解除系爭房地之買賣契約，足見聖林事務所尚未完全履行該銷售契約。上訴人依該銷售契約書，於與朱源濬簽訂買賣契約時，由被上訴人取得系爭房地買賣總價百分之四即四十六萬元之服務費（即仲介費），嗣該買賣契約因未能獲得足額貸款而經雙方合意解除，聖林事務所既未依該銷售契約履行其契約責任，且迄該銷售契約至八十五年六月二十八日期限屆滿，該事務所亦未能將系爭房地出售，為兩造所不爭執，則聖林事務所取得該四十六萬元服務費之法律上原因，因系爭房地買賣契約之解除，而已不存在。從而，被上訴人依不當得利之法律關係，請求代書事務所之負責人即上訴人返還該四十六萬元本息，即屬有據，應予准許等詞，為其判斷之基礎。
惟查上訴人於原審一再抗辯：聖林事務所之負責人為「 鄭美月 」而非伊，且伊已將收取之仲介費四十六萬元轉交鄭美月收受等語，並提出載有違反人及受罰人均為「鄭美月」之高雄市違反環境衛生行為案件處分通知書、行政罰鍰繳款單，暨載有主管為「鄭美月」之繳付該仲介費之簽收單兩張為證（見一審卷三九頁後附），按高雄市違反環境衛生行為案件處分通知書及行政罰鍰繳款單均為公文書，其上既載有違反人及受罰人「鄭美月」，則上訴人所稱之「鄭美月」似非無其人，尚非不得進一步向高雄市政府環保或戶政單位查明。又縱認上訴人為該事務所之負責人，本件兩造所立之前開銷售契約書，其法律上之性質為何，亦即兩造間之法律關係為何，係委任或居間或其他法律關係﹖亦應先為究明。查原判決先謂被上訴人係經由聖林事務所之「仲介」，而將系爭房地出賣於訴外人朱源濬，繼稱上訴人所收取之四十六萬元為「服務費」（即仲介費），似又認兩造間之法律關係為居間，究屬何者，原審未遑仔細研析，遽認上訴人取得該四十六萬元服務費（仲介費）之法律上原因，因系爭房地買賣契約解除而不存在，亦嫌速斷。況查上訴人似未承認其向系爭房地之買受人朱源濬保證，其能代為向銀行貸款以支付被上訴人之買賣價金（見一審卷一八頁背面、二○、二三頁背面、原審卷二二頁背面、五一頁），抑且，前開銷售契約書及買賣契約書似均未載有上訴人保證系爭房地能貸得九百八十萬元以支付被上訴人買賣價金之情事，則被上訴人與買受人朱源濬間嗣後合意解除其買賣契約，能否據以謂上訴人有何可歸責之事由，亦滋疑義，亟待澄清。此外，被上訴人雖主張：上訴人與第一審共同被告葉金田有串通情事云云，惟其訴之聲明則謂：請求上訴人與第一審共同被告葉金田「應給付」該四十六萬元本息等語（見一審卷三頁背面、一八頁、原審卷六六頁），按四十六萬元之給付為可分之債，則依民法第二百七十一條規定，除法律另有規定或契約另有訂定外，上訴人及第一審共同被告葉金田二人似應平均分擔之。原審未推闡明晰，竟命上訴人給付該四十六萬元本息全部，亦有未合。上訴論旨，執以指摘原判決不利於己部分為不當，求予廢棄，非無理由。
據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第一項，判決如主文。
中華民國八十八年五月二十日
最高法院民事第七庭
審判長法官朱錦娟
法官蘇茂秋法官蘇達志法官顏南全法官葉賽鶯右正本證明與原本無異
書記官中華民國八十八年六月四日