臺灣高雄地方法院民事判決 98年度雄小字第2566號
原 告
即反訴被告 早安您好管理委員會
法定代理人 乙○○
訴訟代理人 丙○○
被 告
即反訴原告 甲○○
訴訟代理人 丁○○
上列當事人間給付管理費事件，本院於中華民國98年8月18日言
詞辯論終結，判決如下：
主文
原告之訴駁回。
訴訟費用新臺幣壹仟元由原告負擔。
反訴被告應給付反訴原告新臺幣叁萬伍仟元及自民國九十八年六
月二十五日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
反訴原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣壹仟元由反訴被告負擔。
本判決第三項得假執行，但反訴被告如以主文第三項所示金額為
反訴原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
甲、程序事項：
本件被告於言詞辯論終結前，向本院對原告提起反訴，經核
無民事訴訟法第260條規定之情事，依同法第259條之規定
，自應准許。
乙、實體事項：
壹、本訴部分兩造之聲明及陳述：
一、原告起訴主張：被告為原告所管理早安你好大樓社區門牌號
碼高雄市○○區○○路○○號13樓之2建物之區分所有權人，
且同時為該大樓地下二樓編號第28號機械停車位（下稱系爭
停車位）之專用權人。是依公寓大廈管理條例及住戶規約相
關規定，以每月為期，被告每期應繳納新臺幣（下同）400
元車位清潔費。詎被告自民國93年4月起迄至98年3月止均
未繳納車位清潔費，共計積欠24,000元，經原告催討後，迄
今均未繳納。是以，爰依法提起本件訴訟請求被告如數給付
等情。並聲明：被告應給付原告24,000元，及自起訴狀繕本
送達翌日起至清償日止按年息百分之5計算之利息。
二、被告則以：伊固為系爭停車位之專用權人，且迄未繳納上揭
車位清潔費，然此實係因原告以被告迄未能提出系爭停車位
相關權利證明文件為由，而拒絕將系爭停車位交予被告使用
，況原告自92年6月起復於系爭停車位加裝感應器，並拒絕
提供感應器予被告，致使被告無從使用該停車位，直至被告
於98年4月19日止提出系爭停車位使用證明後，原告始將系
爭停車位之感應器交予被告。因之，被告於取得系爭停車位
感應器前，實際上既無從使用系爭停車位，則原告請求被告
應繳納該期間內之停車位清潔費，自無理由；再者，縱認被
告負有繳納停車位清潔費之義務，惟原告於上揭期間內既無
法律上原因、實際占有系爭停車位，而受有利益，並造成被
告無法使用該停車位致受有損害，則被告自得請求原告返還
於占用期間所受相當於租金之不當得利，是以，以該大樓停
車位每月出租平均可獲得租金利益1,000元、以及被告於98
年5月4日曾寄發存證信函催告原告返還不當得利開始回溯
5年計算，則原告自93年5月7日起至98年4月19日交還系
爭停車位時為止，所獲得相當於租金之不當得利數額為59,0
00元，則被告自得以此等不當得利數額為抵銷等語，資為抗
辯。並聲明：原告之訴駁回。
貳、反訴部分兩造之聲明及陳述：
一、反訴原告主張：承本訴部分所述，反訴原告既為系爭停車位
之專用權人，而反訴被告於93年5月7日至98年4月19日之
期間內，除拒絕將其所保管之系爭停車位交予反訴原告使用
外，復加裝感應器，致反訴原告無從使用系爭停車位，是依
本訴部分所述，反訴被告自應其於上揭期間內占用系爭停車
位所受相當於租金之利益，返還予反訴原告，並聲明：反訴
被告應給付反訴原告59,000元，並自反訴起訴狀繕本送達翌
日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。
二、反訴被告則以：反訴被告固於上揭期間內保管系爭停車位，
且經反訴原告請求返還後，迄至98年4月19日始將系爭停車
位併同感應器歸還予反訴原告使用，然此係因反訴原告迄未
能提出系爭停車位相關使用權源證明文件，且依大樓原始起
造建商交接予反訴被告之相關資料，亦均未能證明反訴原告
係系爭停車位之專用權人，是以，依區分所有權人會議授權
反訴被告制訂之大樓汽機車停車管理辦法第1、2條規定，
反訴被告自無須將系爭停車位交付予反訴原告使用等語，資
為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
叁、本件兩造不爭執事項：
一、被告為原告所管理早安你好大樓社區門牌號碼高雄市○○區
○○路○○號13樓之2房屋之區分所有權人，且同時為該大樓
地下二樓編號第28號機械停車位之專用權人。
二、原告自92年6月起即於系爭停車位加裝感應器，並保管該感
應器，而若未持該感應器，則無法開啟系爭停車位使用；另
原告經被告多次請求後，均以被告未能提出相關文件證明其
為系爭停車位之專用權人為由，而拒絕交付系爭停車位及感
應器供被告使用，迄至98年4月19日經被告提出系爭停車位
使用特別約定切結書證明其為專用權後，原告始將系爭停車
位及其感應器交付予被告。
三、原告所管理之社區大樓地下停車位，各該停車位專用權人每
月應依住戶規約約定繳納車位清潔費400元；被告自93年4
月起至98年3月止均未繳納車位清潔費。
四、原告所管理之社區大樓停車位，其出租予他人使用時，平均
每月可獲得租金金額約為1,000元。
肆、本院得心證理由：
一、本訴部分：
㈠、被告應為系爭停車位之專用權人：
⒈按「共用部分：指公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬
專有之附屬建築物，而供共同使用者。」「約定專用部分：
公寓大廈共用部分經約定供特定區分所有權人使用者。」公
寓大廈管理條例第3條第4款、第5款分別定有明文。是建
築物區分所有權之共用部分，尚非不得約定為專用部分，僅
須該共用部分經全體區分所有權人約定由特定人使用者即可
；次按區分所有建物，依土地登記規則第81條第1款：「同
一建物所屬各種共用部分，除法令另有規定外，應依各區分
所有權人使用情形，分別合併，另編建號，單獨登記為各相
關區分所有權人共有。但部分區分所有權人不需使用該共用
部分者，得予除外。」之規定可知，公寓大廈之停車位與其
他公共設施併同登記為一建號，由區分所有權人全體共有，
如購買車位者取得較多之應有部分，自得對該特定之車位享
有專用權。是以，公寓大廈區分所有建物之買賣，若已由建
商或起造人與各承購戶定明停車位之使用權者及其範圍者，
當可解釋為係一種共有物之分管契約，具有拘束各該分管契
約當事人之效力（參見最高法院96年台上字第1152號判決意
旨）；又「最高法院48年台上字第1065號著有判例『共有人
於與其他共有人訂立共有物分割或分管之特約後，縱將其應
有部分讓與第三人，其分割或分管契約對於受讓人繼續存在
。』就維持法律秩序之安定性而言，固有其必要，惟應有部
分之受讓人若不知悉有分管契約，亦無可得而知之情形，受
讓人仍受讓與人所訂分管契約之拘束，有使善意第三人受不
測損害之虞，與憲法保障人民財產權之意旨有違，首開判例
在此範圍內，嗣後應不再援用。」司法院大法官會議第349
號解釋可資參照。依此解釋，共有人於訂立共有物之分管契
約後，如其中一人將其應有部分讓與第三人，若受讓人知悉
有分管契約，或有可得而知之情形，仍應受分管契約之拘束
，並非共有人中有將應有部分移轉他人致所有人有所變更時
，分管契約即失效力。至善意第三人自願受分管契約之拘束
者，該分管契約對善意第三人自始有效，自不待言。另共有
物分管契約不以共有人明示之意思表示為限，共有人默示之
意思表示，亦包括在內。而所謂默示之意思表示，係指依共
有人之舉動或其他情事，足以間接推知其效果意思者而言。
倘地下室登記為共有，由共有人全體劃分停車位分別停車使
用者，應視為全體共有人就該地下室有分管之約定，最高法
院87年度台上字第1359號、81年度台字第1060號判決意旨亦
可資參照。另揆諸公寓大廈管理條例第24條第1項規定：「
區分所有權之繼受人，應於繼受前向管理負責人或管理委員
會請求閱覽或影印第35條所定之文件，並應於繼受後遵守原
區分所有權人依本條例或規約所定之一切權利義務事項。」
之立法意旨，應認共有人若為共有物應有部分之轉讓，除非
受讓人不知有分管協議，亦無可得而知之情形外，應認受讓
人均應繼受分管協議之權利義務。
⒉經查，本件系爭停車位坐落之地下2層停車空間之共同使用
部分，僅編列1個建號○○○區○○段515建號，而系爭停
車位則未另編定獨立建號並為所有權登記一節，有卷附系爭
區分所有建物登記謄本在卷可稽（見本院卷第10頁），惟被
告於購買系爭區分所有建物時，業與原始起造建商九陸建設
股份有限公司簽訂之「地下汽車停車之權屬及使用特別約定
切結書」，約定系爭停車位由被告取得專用權一節，則為兩
造所不爭執，且據被告提出上揭「地下汽車停車之權屬及使
用特別約定切結書」為證（見本院卷第36頁），而上揭各情
亦為兩造所不爭執，是以，揆諸前揭說明及判決意旨可知，
上揭約定既具共有物分管契約之性質，則除對於契約當事人
間發生效力外，該共有部分之繼受人自亦應受其拘束。從而
，被告就系爭停車位具有專用權之事實，自堪認定。
㈡、被告負有繳納系爭停車位清潔費之義務：
又原告主張被告既屬系爭停車位之專用權人，則自應給付車
位清潔費等語，雖為被告所否認，並辯稱系爭停車位於98年
4月19日前均係由原告保管占用，是其並無繳納該等期間內
清潔費之義務等語，資為抗辯。然查，原告於92年6月起即
於系爭停車位加裝感應器，並保管該停車位及感應器，而若
未持該感應器，則無法開啟系爭停車位使用，又系爭停車位
迄至98年3月前均係由原告保管，雖經被告曾多次請求原告
將系爭停車位交付供其使用，惟均遭被告未能提出停車位專
用權證明為由，而拒絕交付等情，均為兩造所不爭執，固如
前述；惟參以上揭「地下汽車停車之權屬及使用特別約定切
結書」第貳條約定記載內容：「本人基於使用者付費之原則
，願意承購本大廈地下2樓28號汽車停車位，於繳清價金時
起享有該車位之永久使用權，並切確遵守大廈管理委員會所
訂定汽車停車位應負擔之合理管理及維護費用，...」等語
，因之，被告既屬系爭停車位之專用權人，且依上揭具分管
契約性質之切結書記載，被告亦應負擔該車位之管理維護費
用，則被告自應受該等分管契約約定內容之拘束，而負有繳
納車位管理費之義務。至被告於上揭原告保管系爭停車位之
期間內，固因原告拒絕交付該停車位致未能實際使用，惟此
僅係被告得否另向原告求償之問題，尚不得據此作為免繳納
車位清潔費之依據，從而，原告主張被告應繳納93年4月至
98年3月間之車位清潔費計24,000元，尚非無據。
㈢、被告以原告占用系爭停車位所應返還之不當得利債權，據以
抵銷清潔費繳納債務，應屬可採：
⒈按「無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其
利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。」民
法第179條定有明文；又無權占有他人土地，可能獲得相當
於租金之利益為社會通常之觀念，最高法院61年度臺上字第
1695號判例可資參照。本件系爭停車位之專用權人為被告，
然自93年5月7日起至98年4月19日為止，該停車位均係由
原告保管，且該停車位經原告於92年6月間加裝感應器後，
若未持有該感應器則無法使用停車位，而被告於上揭期間內
多次請求原告將車位及感應器交付予被告，惟均經原告以被
告未能提出專用權證明而拒絕等情，均為兩造所不爭執。因
之，原告於上揭期間內既保管系爭停車位之感應器，而對系
爭停車位有事實上管領力，則其有占用系爭停車位之事實，
自堪認定；至原告雖主張其係因被告迄未提出系爭停車位專
用權證明，始依依區分所有權人會議授權反訴被告制訂之大
樓汽機車停車管理辦法第1、2條規定，拒絕將系爭停車位
交付予被告使用，是其保管系爭停車位並非無法律上原因云
云。然姑且不論依前述具分管契約性質之切結書約定，被告
本為系爭停車位之專用權人，各該區分所有權人應受此分管
契約約定內容拘束，而不得再以被告事後未能提出權利證明
文件而否認被告專用權存在之事實，縱參以原告所提出之大
樓汽機車停車管理辦法第1、2條規定，亦僅有：「地下室
停車場僅供已購買（或租用）停車位使用權之本大樓住戶使
用，未具停車位使用權之住戶或非本大樓住戶車輛，一律不
得進入。本停車場之停車位使用權所有人，如出讓或出租使
用權者，須向本大樓管理委員會報備，否則不得進入停車場
」等記載，而未見該辦法有何原告上揭所陳專用權人需提出
權利證明文件後，始能使用停車位之規定，是以，原告主張
其係依上揭汽機車停車管理辦法規定而保管系爭停車位，係
屬有法律上原因云云，自屬無據；另原告所管理之社區大樓
停車位，其出租予第三人使用時，平均每月可獲得租金金額
約為1,000元一節，為兩造所不爭執，因之，揆諸前揭規定
及說明，被告以前揭租金金額為計算標準，辯稱原告自93年
5月7日起至98年4月19日返還系爭停車位時為止，受有相
當於租金之不當得利計59,000元，自屬有據。
⒉末按「二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者
，各得以其債務，與他方之債務，互為抵銷。但依債之性質
不能抵銷或依當事人之特約不得抵銷者，不在此限。前項特
約，不得對抗善意第三人。」民法第334條定有明文。本件
兩造對他方分別負有給付停車位清潔費24,000元、不當得利
返還金額59,000元之債務，且均屆期尚未清償等情，俱如前
述，又被告復於本院98年6月24日審理期日當庭前揭不當得
利債權為抵銷之意思表示，是依上揭規定，則被告所為抵銷
抗辯，於法有據，從而，以兩造債權金額相互抵銷後，被告
對原告所負之停車位清潔費給付義務，自歸於消滅。
㈣、綜上所述，原告依法請求被告應給付停車位清潔費24,000元
，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息百分之5計
算之利息，為無理由，應予駁回。
二、反訴部分：
㈠、反訴原告係屬系爭停車位之專用權人，而反訴被告自93年5
月7日起至98年4月19日返還系爭停車位時為止，保管系爭
停車位並拒絕返還予反訴原告，係無法律上原因，並同時受
有相當於租金之不當得利計59,000元等情，均如本訴部分所
述，是以，反訴原告依據不當得利請求權之規定，請求反訴
被告相當於租金之不當得利，自屬有據。
㈡、惟反訴原告於本訴訴訟審理期日中，業已就其對反訴被告所
得主張之不當得利請求權與反訴被告之停車位清潔費請求權
，互為抵銷一節，亦如前述，是以，於上揭抵銷範圍內，反
訴原告對反訴被告之不當得利請求權，自亦同歸於消滅。準
此，反訴原告依據不當得利之法律關係，請求反訴被告應給
付35,000元及自反訴起訴狀繕本送達翌日即98年6月25日起
起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，為有理由，應
予准許；至逾此部分之不當得利請求權，則業因抵銷權之行
使而歸於消滅，反訴原告仍據為請求，為無理由，應予駁回
。
伍、本件反訴部分係適用小額程序所為反訴被告敗訴之判決，爰
依民事訴訟法第436條之20規定，於反訴被告敗訴範圍內依
職權宣告假執行，並依同法第392條第2項規定，依職權宣
告反訴被告如預供擔保後，得免為假執行。
陸、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊與防禦方法均與判決結果
不生影響，不再一一論述，附此敘明。
柒、本件訴訟費用額為裁判費，金額確定為如主文所示。
中 華 民 國 98 年 9 月 2 日
高雄簡易庭法官鄭子文
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，須以違背法令為理由，應於判決送達後20日內向
本庭提出上訴狀（須按他造當事人之人數附繕本）。
書記官林國龍
中 華 民 國 98 年 9 月 2 日