臺灣高雄地方法院民事判決 97年度雄簡字第3942號
原 告 丞鎂公寓大廈管理維護有限公司
法定代理人 戊○○
訴訟代理人 丁○○
1
乙○○
被 告 世紀經典大廈管理委員會
法定代理人 甲○○
訴訟代理人 丙○○
上列當事人間請求損害賠償事件，本院於中華民國97年10月1日
言詞辯論終結，判決如下：
主文
被告應給付原告新臺幣貳拾陸萬肆仟陸佰元，及自民國九十七年
六月二十四日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決得假執行。但被告以新臺幣貳拾陸萬肆仟陸佰元為原告預
供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、原告起訴主張：原告與被告於民國96年9月間簽訂委任管理
維護合約（下稱系爭合約），合約期間自96年10月1日起至
97年9月30日止，為期1年，約定就被告所屬世紀經典大廈
之一般事務如管理服務、清潔環境衛生及四周環境安全防災
等事宜，委由原告管理維護。詎被告竟於97年5月26日發函
表示，因原告對於留駐於被告所屬大樓值勤人員所犯之缺失
，未能如期改善，被告本於系爭合約第7條第1、2項及第
12條第2項第2款之約定，於97年5月31日終止系爭合約。
然依該條之約定，被告應以書面要求原告改善，並待原告未
能於15日內改善時方得終止系爭合約，惟被告既未以書面通
知，復原告實際上已按照97年5月9日被告第4次臨時委員
會會議紀錄（下稱5月9日會議紀錄）之決議內容進行改善
，是被告所為終止系爭合約之意思表示，即與系爭合約第12
條第2項第2款之要件不符，而應認僅係依第12條第1項所
為之任意終止，基此，依系爭合約第12條第1項之約定，原
告自得向被告請求賠償相當於2個月服務費用總額之違約金
。為此爰依系爭合約之法律關係，請求被告給付新臺幣（下
同）264,600元（即132,300元×2個月）等語，並聲明如
主文第1項所示。
二、被告則以：被告於97年5月26日所寄發之存證信函內，已表
明將5月9日會議記錄視為正式書面之通知，而終止系爭合
約之日即97年5月31日，距離前開書面通知已逾15日，符合
系爭合約第12條第2項第2款之要件：且原告是否已有所改
善，應依被告之標準認定之，則對於被告所屬大樓銅質消防
送水口失竊事件之處理，原告僅以加強巡邏作為改善措施，
已不合理：又原告所派駐之人員並未善盡管制地下停車場車
道之責，任令住戶以外之人所駕駛之車輛進出被告所屬大樓
，住戶安全堪慮：再原告所聘僱之人員素質良莠不齊，曾發
生擅離職守及因執勤事宜對被告主委、委員出言不遜等情，
履經被告要求改善，但均未獲良好回應，是原告確有無法遵
期改善之情事，被告基於系爭合約第7條第1、2項及第12
條第2項第2款之約定終止合約，於法自屬有據，原告請求
被告給付相當於2個月服務費用之違約金，並無理由等語，
資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執之事項：
㈠系爭合約已於97年5月31日終止之事實。
㈡原告於5月9日會議後已依照該次會議紀錄內容，以每半小
時巡邏1次，並更換不適任之擅離職守、且對被告主委、委
員出言不遜之 莊姓保 全員，另就97年4月30日凌晨2時34分
許在被告所屬大樓發生之銅質消防送水口失竊事件，提出賠
償金額建議等方式執行改善計畫之事實。
四、得心證之理由：
原告主張被告於期前任意終止系爭合約，應給付相當於2個
月服務費用之違約金，惟此為被告所否認，並以前開情詞置
辯，則本件之爭點厥為：被告所為終止系爭合約之意思表示
，是否符合系爭合約第12條第2項第2款約定之要件，而可
認係因可歸責於原告之事由而終止？茲分述本院之判斷如下
：
㈠依系爭合約第12條第2項第2款之約定，乙方（即原告）違
反系爭合約第7條、第8條約定，經甲方（即被告）以書面
要求改善，乙方未能於15日內改善時，甲方得終止系爭合約
。又依系爭合約第7條第1、2項之約定，乙方對於系爭合
約所訂應提供之管理維護服務（含治安維護及緊急事故處理
），應盡善良管理人之注意義務。乙方於執行業務時，應遵
守誠實信用之原則，不得有不正當行為或廢弛其職務。是依
系爭合約第12條第2項第2款之約定，如原告違反第7條第
1、2項時，被告應先以書面通知原告，並限期令原告改善
而原告仍未改善時，方得謂係因可歸責於原告之事由而終止
系爭合約。經查，本件被告以其於97年5月26日所寄發之存
證信函內，已表明將5月9日會議記錄視為正式書面之通知
為由，而認合於上開書面通知之要件，此固有被告所提上開
存證信函可證，惟查，觀諸該次會議紀錄內容，僅係雙方就
銅質消防送水口遭竊一事，以及對原告所雇用之莊姓保全員
擅離職守及出言不遜等情之後續處理，作出決議，此有會議
記錄1份在卷可稽，其間並未提及如原告未於15日內改善，
被告即依系爭合約第12條第2項第2款之約定終止系爭合約
等語，是當難認5月9日會議記錄得作為被告於終止合約前
所為之書面通知。
㈡再按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任
，民事訴訟法第277條訂有明文。查被告固一再陳稱所謂改
善與否，應依被告之標準認定之，然被告對於原告於97年5
月9日會議後，已以加強巡邏並更換不適任之管理人員，且
就97年4月之失竊事件提出賠償金額建議等方式改善等情則
不予爭執，顯見原告並非全無改善之動作，則被告如仍認原
告所為尚不足認定為該條所稱之改善，對於原告如何未能達
到被告所要求應改善之程度，即應負舉證之責。對此被告雖
復以：原告派駐之管理員值勤位置緊鄰地下室停車場車道入
口，對於相關車輛之進出並非無法管理，然仍縱令住戶以外
之人進出該停車場，住戶之安全未受保障；又就管理大樓失
竊事件，原告僅以加強巡邏為改善措施，並不合理云云，而
認原告未善盡改善職責，然對於銅質消防送水口遭竊一事，
雙方既於5月9日會議中達成以加強巡邏之方式作為改善方
法之決議，原告亦確實按照此等方式加以執行，此另有大樓
巡邏表1份附卷可查，是原告對此即非未予改善。被告如對
於此方式之執行結果仍有所質疑，應採取與原告另行協商之
方式，以謀求其他更有效之替代改善方法，而非就經過雙方
達成共識之改善方法之合理性復行爭執。原告既已依照5月
9日會議決議之內容為履行，除被告能另行舉證證明原告有
何於該次會議後，就會議決議內容以外之其他事項，有未盡
善良管理人義務之缺失，或就會議決議所提解決方案認為執
行效果不彰，經另行與原告協商後，原告卻未履行替代之改
良方案，而經被告再次以書面通知限期改善卻仍不為改善之
事實外，應認原告已盡其改善之責。被告就此始終未能舉證
以實其說，僅一再就該次會議決議之事項為爭執，揆諸上開
說明，本院自難為對被告有利之認定。
㈢另關於被告所稱，原告對於被告所屬大樓地下室停車場之管
制有所疏失一節，經查，該等情事並不在5月9日會議紀錄
討論內容之列，有該次會議紀錄1份在卷足憑，原告無從依
該次會議紀錄進行改善，自難以該次會議紀錄視為對原告要
求改善之書面通知，且被告亦未給予原告改善之期間，核與
系爭合約第12條第2項第2款之要件不符，是被告辯稱已依
該條約定終止系爭合約云云，洵屬無據。
㈣綜上所述，被告固無從依系爭合約第12條第2項第2款之約
定終止系爭合約，但兩造間既對於系爭合約已由被告於97年
5月31日終止之事實咸未爭執，堪信為真，本院自應採為裁
判之基礎，而原告復未主張系爭合約係因可歸責於被告之事
由終止，亦未就被告未依系爭合約第12條第1項之約定要件
，踐行於1個月前以書面通知他方之程式進行爭議，是應可
認系爭合約已經被告於期前依約合法任意終止。而依系爭合
約12條第1項後段之約定，被告即需賠償原告2個月之服務
費用即264,600元，故原告起訴請求被告應給付原告
264,600元，為有理由，應予准許。
五、本件係就民事訴訟法第427條之訴訟適用簡易程序所為被告
敗訴之判決，爰依同法第389條第1項第3款之規定，依職
權宣告假執行。並依同法第392條第2項，依職權宣告被告
為原告預供擔保，得免為假執行。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所提之證
據，經本院審酌後，認為均不足以影響本判決之結果，亦與
本案爭點無涉，自無一一詳予論駁之必要，附此敘明。
據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第
389條第1項第3款、第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 97 年 10 月 15 日
高雄簡易庭法官許勻睿
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 97 年 10 月 15 日
書記官王楨珍