臺灣嘉義地方法院民事判決 97年度朴簡字第75號
原 告 丙○○
05巷
訴訟代理人 黃文力 律師
被 告 甲○○
之31
22弄
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，於中華民國97年9月30日言
詞辯論終結，本院判決如下：
主文
被告應將坐落在嘉義縣太保市○○段406之13號土地上、建號為
嘉義縣太保市○○段○○○號、門牌號碼為嘉義縣太保市○○里○
○路○段○○○巷○○弄○號之房屋（如附圖所示）遷讓返還原告。
被告應自民國96年12月5日起至房屋遷讓返還原告之日止，按月
給付原告新台幣壹萬伍仟元。
訴訟費用由被告負擔。
本判決得假執行。
事實及理由
一、原告主張：㈠原告經由本院強制執行程序（96年度執字第
9519號）拍賣坐落在嘉義縣太保市○○段406之13號土地上
、建號為嘉義縣太保市○○段○○○號、門牌號碼為嘉義縣太
保市○○里○○路○段○○○巷○○弄○號房屋一棟全部之所有權
（下簡稱系爭房屋，現況如附圖所示）程序取得所有權，並
於96年12月5日受領系爭房屋權利移轉證書而取得所有權，
而系爭房屋之現狀如附圖所示，而系爭房屋於拍賣時之公告
記載「拍賣標的物現由第三人（即本件被告）甲○○陳報承
租，租金每月新台幣（下同）15,000元，租期自民國94年6
月1日起至99年5月30日止，拍定後不點交」等情，原告固不
爭執被告與原執行債務人乙○○間之租約，然原告於取得所
有權後，本於民法第767條為所有權人，並依民法第425條第
1項規定成為租約之繼受人而有收取租金之權利，而原告催
告被告給付租金，詎被告置之不理未於期限內給付，伊再發
函終止租約，被告已於民國97年3月25日收受，則系爭租賃
契約業已於該日合法終止，而租約終止後，被告應將系爭房
屋遷讓返還與原告。㈡又原告於96年12月5日取得系爭建物
之所有權，自96年12月5日起訖97年3月27日止，自得依租約
按月請求被告給付租金15,000元，而自租約終止迄遷讓返還
前，並請求被告給付租金額一倍之違約金即15,000元。並聲
明：1、被告應將如附圖所示系爭房屋遷讓交還原告；2、被
告應自民國96年12月5日起至房屋遷讓返還原告之日止，按
月給付原告新台幣15,000元。㈢對被告抗辯則以：否認被告
所辯已經將租金預付五年之事實，而租賃契約書原屋主乙○
○固有簽收525,000元，然被告所述與租約約定不符，依照
租約六個月收取一次租金，常情承租人不會未到期即給付全
部租金，何況被告的錢係借來的。另外依民法第864條規定
，本件抵押物被查封後效力即於法定孳息，法定孳息依民法
第69條規定包括租金，故乙○○也無權收取租金，退步言之
，縱令被告確有給付，亦非向債權人或其他有受領權人為給
付而不生清償效力。再者，被告表示喜歡該屋而請朋友投標
，表示被告經濟能力不錯，惟又陳述租金係依借貸而來，且
被告於開庭時陳稱租金係從台灣銀行之帳戶提領，嗣後又改
口表示前都是其母向人借貸而無法提供資料，第三次開庭時
又稱係簽本票向朋友借貸而來，前後三次開庭所述不一又無
法舉證，顯見被告所述並不可採等語。
二、被告則以：系爭房屋係由其承租，因執行債務人乙○○說缺
錢，故伊已預付剩餘租金約54萬元，且係以現金方式一次付
清給原屋主乙○○，這筆錢是其母向朋友借款幫忙出27、8
萬，伊自己出20幾萬向朋友借貸，且有訂立本票，約定每個
月還1萬元，因伊喜歡係爭房屋，因此去年就一次付清租金
。支付租金時屋主並未說系爭房屋已被查封，因此並不知情
，只知道乙○○和銀行有糾紛。待收到原告存證信函時，伊
有找過乙○○表示要向他買房屋，且於今年拍賣時，伊亦請
朋友參與投標等語答辯。並聲明：請求駁回原告之訴。
三、本件爭點：本件原告主張返還系爭房屋、請求被告給付租金
、違約金，應審究者，乃被告有無預付尚未到來且長達五年
租金之事實？原告終止系爭租約是否合法？
四、本院之判斷：㈠被告所辯預付長達五年尚未到來租期之租金
之事實不足採信：原告主張系爭房屋經拍賣程序於96年12月
5日受領系爭房屋權利移轉證書而取得所有權一情，業據原
告提出權利移轉證書、土地房屋登記謄本等為證，且為被告
所不爭執，且業據本院調閱本院96年度執字第9519號執行卷
證，審閱無訛，堪予採信；而系爭房屋固於拍賣時之公告記
載「拍賣標的物現由第三人（即本件被告）甲○○陳報承租
，租金每月15000元，租期自94年6月1日起99年5月30日止，
拍定後不點交」等情，原告亦不爭執被告與原執行債務人間
之租約，然原告於96年12月5日起取得系爭房屋之所有權後
，本於民法第767條為所有權人地位，原告自受讓系爭房屋
所有權後，並依民法第425條第1項規定成為租約之繼受人而
有收取租金之權利；因之被告自原告成為系爭房屋所有權人
後，應負有向原告給付租金之義務；然被告自原告繼受成為
所有人後，被告均未給付租金，原告並催告被告給付租金，
未於期限內給付後乃發函終止租約，並由被告於97年3月25
日收受一情，業據原告提出存證信函為證；被告固辯稱已經
一次給付自96年7月1日起迄99年5月30日止之租金共計52萬
5千元之租金與乙○○，為了給付租金其資金是部份由其母
親所給，部分是向朋友所借，並提出系爭房屋之租約一份為
證，惟查：被告所提出系爭房屋租約上，固有原系爭房屋所
有人乙○○簽收52萬5千元之記載，並載明係收取96年7月1
日起迄99年5月30日止之租金一情，有該租約在卷可佐，惟
比較系爭租約先前之租金之收取，自94年6月1日起迄96年5
月30日止均係以每半年收取9萬元之方式收取租金，竟然到
了系爭房屋行將遭法院拍賣之際（96年7月間），突然改成
由承租人之被告預付長達五年之租金，且金額高達五十餘萬
元之現金，衡諸常理，此預付長期租金之方式，不僅使得為
承租人之被告處於是否能繼續使用系爭房屋之風險無法確定
之負擔卻立即得付出高達五十餘萬元之租金現金，顯然為此
間社會常情所難以想像；而被告所辯給付租金之來源竟是「
部份母親所給，部分向朋友所借」一情，更加離奇詭異，豈
會有人為了一個未來能否履行不明確的承租標的物先行預付
現金、履行承租人之義務，而使承租人方面處於極為不利之
狀態，然被告又無法舉證證明其資金之來源究何所來；更何
況系爭房屋已因拍賣程序而由原告所繼受，所有權因發生變
動而使得出租人之契約要素已然發生重大改變，益加佐證被
告所辯上情之詭異而反於常情，本院實難加以採信；因之，
本件被告所辯稱已經付清五年之租金云云，顯係空言，無法
證明。㈡原告於取得系爭房屋所有權時，即取得出租人之地
位，且被告未給付任何租金等事實，已如前述，原告主張被
告未付租金違反系爭房屋之租賃契約，自屬有理由；又原告
主張於97年3月3日催告被告給付租金，被告於同年月13日收
受一情，有存證信函在卷可佐；又被告未付租金，顯然已經
欠租超過兩期以上，因而復於97年3月25日通知被告終止租
約，於同年月27日被告收受時發生效力，此亦有存證信函為
證，且為被告所不爭執；則系爭房屋之租約應認已因原告之
終止而於97年3月27日消滅，被告仍占有系爭房屋，自負有
遷讓返還租賃標的物之系爭房屋之義務。㈢原告主張繼受系
爭房屋所有權以及原本存續的租賃契約而取得出租人地位，
被告於97年3月27日終止租約前係承租人，負有給付租金之
義務，依據系爭租約之約定為每月15,000元，被告自應於終
止租約前按月給付租金15000元與原告；又系爭租約經終止
後，被告未立刻遷讓返還系爭房屋而繼續占有使用，依據系
爭租約第六條約定：「乙方（承租人）於租期屆滿時，除經
甲方同意繼續出租外，應即日將租賃房屋誠心按照原狀遷空
交還甲方（出租人），不得藉詞推諉或主張任何權利，如不
即時遷讓交還房屋時，甲方每月得向以方請求按照租金五倍
之違約金至遷讓完了之日止，乙方及連帶保證人丙方，絕無
異議」一情，有系爭租約明文記載可佐；本件原告主張因被
告欠租而合法終止租約，已如前述，被告自負有返還系爭房
屋之義務，今被告拒未遷讓返還，原告請求自終止租約時起
至遷讓返還為止，按月依照租金一倍之數額即15,000元請求
給付違約金，衡之常情，與原告因未能收回房屋約受有相當
於租金之損害即按月計算15000元之金額，堪稱相當，亦應
准許；因此，原告請求：被告自96年12月5日起迄遷讓返還
系爭房屋時止，按月給付15000元（亦即於系爭租約終止前
之97年3月27日，為租金給付請求權，於租約終止後迄遷讓
返還前，為違約金請求權，均按照每月15,000元之數額計算
），與法相合，核屬有理由。
五、從而，原告請求被告遷讓返還系爭房屋、並自96年12月5日
起迄遷讓返還系爭房屋時止，按月給付15000元，為有理由
，應予准許。
六、本件係依據簡易程序所為原告勝訴之判決，爰依職權宣告假
執行。
七、結論：本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第
389條第1項第3款，判決如主文。
中 華 民 國 97 年 10 月 14 日
臺灣嘉義地方法院嘉義簡易庭
法 官 黃國益
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本庭（嘉義市○○路
308之1號）提出上訴狀（均須按他造當事人之人數附繕本）。
民事訴訟法第436條之24第2項規定：對小額程序之第一審裁判之
上訴或抗告，非以其違背法令為理由，不得為之。
中 華 民 國 97 年 10 月 14 日
書記官陳湘蓉