裁判字號：臺灣臺北地方法院99年訴字第5475號民事判決
裁判日期：民國100年03月17日
裁判案由：給付服務報酬
臺灣臺北地方法院民事判決99年度訴字第5475號原告益通不動產經紀有限公司法定代理人 黃雙財 訴訟代理人 陳家鴻
李淑寶 律師被告 謝秀鑾 訴訟代理人 林鄭秀珍
李岳霖 律師上列當事人間請求給付服務報酬事件，本院於民國100年2月24日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按當事人得以合意定第一審管轄法院，但以關於由一定法律關係而生之訴訟為限；前項合意，應以文書證之，民事訴訟法第24條定有明文。經查，依兩造簽訂之不動產專任委託銷售契約書第19條約定，雙方合意以臺灣臺北地方法院為第一審管轄法院，是依前揭法條規定，本院自應有管轄權，合先敘明。
二、次按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者不在此限，民事訴訟法第255條第3款定有明文。經查，原告原起訴聲明為：「被告應給付原告新臺幣（下同）52萬元」，嗣於本院審理中變更為：
「被告應給付原告20萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息」（見本院卷第68、76頁），核屬減縮應受判決事項之聲明，揆諸前揭規定，並無不合，應予准許。
貳、實體事項：
一、原告起訴主張：被告於民國99年11月5日與原告公司簽訂不動產專任委託銷售契約書（下稱系爭契約），委託原告仲介銷售臺北市○○區○○街○○號4樓房地（下稱系爭房地），委託銷售價格為1538萬元，委託銷售期間自民國99年11月5日起至99年12月31日止，被告於99年11月8日同意將委託銷售總價修正為1300萬元，並簽立委託銷售契約內容變更合意書（下稱系爭變更合意書），系爭變更合意書內容第3項其他變更事項載明：「成交金額為1300萬元整。仲介服務費為20萬元整。屋主實收金額為1280萬元整」，嗣於99年11月9日有買方即訴外人 魯國真 願意以1300萬元購買系爭房地並支付定金10萬元予原告，原告之經紀人即訴外人 楊慶昌 、 陳美燕 於同日以電話通知被告，並即與被告聯絡至其上班處所簽署買賣議價委託書（下稱系爭議價委託書），及約期與買方簽訂不動產買賣契約書，惟被告拒絕簽署系爭議價委託書，原告遂以存證信函函請被告於99年11月12日前出面簽訂買賣契約，並配合後續所有權移轉等流程，詎被告於99年11月12日以存證信函撤銷專任委託契約書，且以未給與其3日以上之合理審約期間，依消費者保護法（下稱消保法）第11條之
1規定為由，主張該紙定型化契約無效，原告既已完成仲介義務，縱被告拒不簽署系爭議價委託書，被告仍需支付原告服務報酬，為此，爰依系爭契約第5條第1款及第11條第1項第4款之約定提起本件訴訟等語。並聲明：㈠被告應給付原告20萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。㈡願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：
（一）系爭契約之效力業經解消，原告無從依系爭契約約定訴請被告給付服務報酬：
⒈被告在與原告簽立系爭契約前，業已將系爭房地以1538
萬元之銷售價格委託多家房仲業者同時代為銷售，而被告亦為此與多家房家業者簽有一般銷售契約書，嗣因原告探聽被告有系爭房地預進行銷售，遂屢與被告接洽並要求被告將系爭房地亦委託於原告，然因被告已委託多間仲介公司代為銷售，故表示無意再將系爭房地銷售事宜更委託於原告，爾後因原告之業務人員屢屢拜訪，被告方勉為其難地同意將系爭房地銷售事宜同時委託予原告，惟於同意當下，更明確向其業務人員陳美燕表示，因系爭房地已有委託多間仲介公司同時進行銷售，故僅願意比照與其他家仲介公司簽約模式與其簽立一般銷售契約，藉以防免銷售期間內因任一仲介公司偶然居間成功，被告卻陷於必須重覆給付服務報酬之窘境，加上被告在簽立系爭契約前，原告之業務人員在與被告接洽過程中，即央求被告帶其前往查看系爭房地之現況，被告因公務繁忙，遂委由當時已受被告委託銷售系爭房地事宜，且持有被告所交付鑰匙之住商不動產業務員帶領原告之業務員前往查看系爭房地現況，因該仲介人員皆身著公司制服，故原告對於被告將系爭房地已委由其他仲介公司進行銷售乙事，早已知之甚詳。
⒉嗣於99年11月8日，原告之業務員突然攜帶系爭契約前
往被告上班地點要求被告簽署，因當時正值被告公務應接不暇之際，是被告當下並未詳細審閱契約內容，加上被告思及先前即已明確向原告表示僅願意比照與其他家仲介公司簽約模式與其簽立一般銷售契約，且原告係國際知名房仲業者（21世紀臺北南門加盟店），應當不至於以欺瞞手段招攬業務，遂以為原告業務員所攜帶前來要求簽立者，亦為一般銷售契約書，被告倉卒間未予細究內容乃於系爭契約上簽名，故系爭契約上雖記載日期為99年11月5日，惟實際簽約日期實為99年11月8日，詎料，簽約之翌日（即99年11月9日）原告旋發函表示，雙方曾簽有如系爭契約之「專任」委託銷售契約，且已有訴外人願以變更後之1300萬元應買系爭房地，故而要求被告履約，衡情論理，被告根本不可能以變更後之銷售價格特別以「專任委託」之方式將系爭房地銷售事宜，至此被告始驚覺原告先前所要求簽署者並非一般銷售契約，為此，被告即以臺北漢中街支局第583號存證信函撤銷與原告簽訂系爭契約之意思表示，系爭契約之效力既經解消，原告自無從依系爭契約約定訴請被告給付服務報酬。
⒊原告主張：原告經紀人前往被告上班處簽署系爭契約時
，已事先電話聯絡被告，才依約前往，被告於簽署系爭議價委託書時，並未提出任何理由，僅以考慮看看為由，拒絕簽名云云，與事實不符，事實上，原告經紀人楊慶昌及陳美燕雖事先與被告電話聯絡，惟被告當場即在電話中拒絕其2人前來，然其2人不顧被告之拒絕，仍自行前來，並一直懇求被告，被告一時心軟，始與原告簽署系爭契約，詎至99年11月9日，原告經紀人楊慶昌及陳美燕又故技重施，再至被告上班處，要求被告簽署系爭議價委託書，被告當場即質疑系爭議價委託書有關海砂屋檢測負擔事宜，惟楊慶昌及陳美燕僅虛與委蛇，口頭表示不會有問題，隨即要求被告簽署，被告為保障自己權益，始未簽名。
⒋依系爭契約第18條約定，系爭契約乃原告預定用於同類
委託銷售契約條款而訂定之契約，故其性質上確屬定型化契約無疑，依消保法第11條之1規定，應有30日以內之合理期間以供審閱全部條款內容，則原告於99年11月8日攜帶系爭契約前來被告上班地點，在未依法給予被告合理審閱期間旋即要求本人簽名委託，顯已違反消保法第11條之1規定，應解為無效。再者，系爭契約前文記載：「注意！依內政部公告，委託人有3天以上之契約審閱權，委託人於契約簽立前可要求將本契約影本攜回審閱。故委託人簽立本契約時係（請勾選）：□業已行使契約審閱權利，並已充分了解本契約條文。□業已充分了解本契約條文，因此自願放棄行使契約審閱權利」，惟99年11月8日被告在簽名之際，因原告並未給予3日審閱期間，故被告當下並未在系爭契約前文內勾選願意放棄契約審閱權利，何以原告所提之證物1上，卻有勾選被告願意放棄契約審閱權利之註記？足見系爭契約前文內所為之勾選，顯係原告所自行填載。
（二）系爭議價委託書被告並未予簽署確認，買賣契約並未成立：
⒈系爭契約實際係於99年11月8日簽立，然原告卻能在短
短不到1日即為被告覓得買家，故被告否認原告與訴外人魯國真間就系爭房地購屋承諾之真實性。依內政部92年6月26日內授中辦地字第0920082745號公告修正之不動產銷售契約書範本，要約書簽約注意事項中規定，要約書之性質為預約，簽訂要約書後，買賣雙方有協商簽立本約（不動產買賣契約）之義務，系爭議價委託書之性質，依前揭內政部公告修正之範本要約書簽約注意事項，其性質至多僅為「預約」，即雙方簽訂系爭議價委託書後，始有成立本約之可能，被告並未於系爭議價委託書簽署確認，要約與承諾並未合致，故被告並無與魯國真簽訂本約（不動產買賣契約）之義務，本件買賣契約根本未成立。
⒉又買賣成立之條件，除標的物及價金外，其他交易條件
亦須雙方意思表示合致，買賣契約始能成立，訴外人魯國真與被告就系爭房地承購條件並未一致，故買賣契約本即未成立，更遑論被告未曾簽署承諾出售！原告豈能以買方出價達於委託價格時，即認買賣成立，而要求被告支付服務費報酬？原告請求，顯無理由至明。
（三）系爭契約第11條第1項第4款約定，違反誠信原則，對消費者亦顯失公平，自屬無效：
⒈系爭契約第11條第1項第4款約定：「委託人如有下列情
形之一者，視為委託人已完成仲介之義務，委託人仍應全額1次支付委託銷售價格百分之4服務報酬予受託人…（第4款）買方書面承購價格已達委託人之最低委託出售
價格，而委託人卻拒絕簽署確認者…」，顯係在減輕原告居間代售系爭房地之報告義務，加重被告之責任，剝奪被告決定是否同意買方承購條件之權利，使出賣人事先放棄其房屋出售與否之決定權，對被告誠屬不利，而違反誠信原則，依民法第247之1條第2款、消保法第12條、消保法施行細則第14條之規定，此條款應屬無效。
又訴外人魯國真簽立之系爭議價委託書，其承購價格雖已達被告之最低委託價格，惟被告仍應有決定是否同意買方承購條件之權利，此觀諸系爭議價委託書之條款內容至明，被告並未承諾買方魯國真之要約，意思表示並未一致，若謂系爭不動產買賣契約自始未曾有意思表示合致而成立，卻因系爭定型化契約條款之故而強要消費者負「買賣契約『視為』成立」、「給付『仲介』報酬」之義務，豈有公平可言！⒉系爭契約第11條第1項第4款約定，不符內政部公告之不
動產銷售契約書範本之精神，內政部92年6月26日內授中辦地字第0920082745號公告修正之不動產銷售契約書範本第11條明訂：「違約之處罰：委託人如有下列情形之一者，視為受託人已完成仲介之義務，委託人仍應支付第5條約定之服務報酬，並應全額1次付予受託人：
㈠委託期間內，委託人自行將本契約不動產標的物出售或另行委託第三者仲介者。㈡簽立書面買賣契約後，因可歸責於委託人之事由而解除買賣契約者。㈢受託人已提供委託人曾經仲介之客戶資料，而委託人於委託期間屆滿後2個月內，逕與該資料內之客戶成交者。但經其他不動產經紀業仲介成交者，不在此限」，系爭契約第11條第1項第4款約定事項，顯非內政部公告修正之契約書範本內容，更遑論其顯已違反消保法之規定。
⒊原告另主張依系爭契約第7條第5項約定，買方出價達於
委託價格時，受託人即得全權代理收受定金及安排買賣雙方簽約事宜，並保管定金至買賣雙方完成簽訂買賣契約書為止，委託人並同意買賣契約於受託人收受定金時成立生效云云，然系爭議價委託書始為買賣雙方要約及承諾之憑據，此亦為原告執之強行要求被告簽署確認之因，況所謂買賣成立之條件，除標的物及價金外，其他交易條件亦須雙方意思表示合致，買賣契約方始成立生效，如前所言，訴外人魯國真與被告就系爭房地承購條件並未一致，原告豈能以買方出價達於委託價格時，即認買賣『成立』？無視賣方根本未曾有承諾之意思表示！而要求被告支付服務費報酬？⒋系爭議價委託書第3條約定：「本書據經賣方『簽章同意
』買方承購條件時，『買賣即成立』，受託人即得『全權代理』買方將斡旋金轉為買賣定金之一部分，…」，顯見原告所收受之10萬元僅為斡旋金而已，須待被告簽章同意魯國真之承購條件時，買賣方為成立（亦即民法第153條、第157條所指之承諾、契約成立），該斡旋金始有轉為買賣定金之可言！至原告所提買方定金收款憑證，僅為訴外人魯國真與原告間之收款憑據而已，其上復查無任何被告之簽章或同意，實不足以約束被告之權利至明。職是，本件買賣契約根本未成立。
（四）倘系爭契約第11條第1項第4款約定合法有效，被告亦無違約之情：
⒈依系爭契約第16條檢測約定，委託人同意於買賣成交簽
訂買賣契約書後，配合買方進行房屋輻射含量或混凝土氯離子含量自費檢測之請求，是以，系爭房屋之輻射含量或混凝土氯離子含量檢測，依系爭契約之約定，應由買方自費負擔，詎系爭議價委託書上買方其他承購條件欄竟載稱：「此價格如屋主同意出售時，屋主需負擔海砂屋檢測，如檢測在合格範圍內，買方要簽約，反之，無條件解約」，承此，訴外人魯國真之承購條件，即與系爭契約第16條檢測約定不符，被告自有權不同意買方承購條件而拒絕簽署確認，要無違反系爭契約之義務可言，從而，亦無須給付服務報酬予原告。
⒉另有關海砂屋檢測乙節，依原告所提系爭議價委託書記
載「屋主『需做』海砂屋檢測」，此即意指被告需負擔檢測費用無疑，又被告就此負擔檢測費用之疑問，於原告經紀人楊慶昌、陳美燕前來要求被告簽約時，早已向其詢問關於是項承購條件之記載，原告經紀人非但未向被告明確說明，以釋被告疑惑，反而僅搪推說不會有問題，即要求被告立刻簽約，實不合理！再者，買賣房屋乃人生大事，豈可如此隨意決定？原告公司指稱原告未表示任何意見，只稱考慮看看且拒不簽署，係故意悔約不賣云云，均非實情，要係臨訟狡稱之詞。又原告另稱氯離子檢測費用至多僅5000元，系爭房地價值為1300萬元，而認是項費用並非簽訂買賣契約所需考慮之因素云云，惟被告就系爭房地原本願意出售之價格為1538萬元，嗣因原告公司建議，調降至1300萬元，中間價差已達238萬元外，又要求被告另行負擔海砂屋檢測費用，此與系爭契約之約定不符。
⒊再者，訴外人魯國真對於本件買賣契約並未成立之一事
，亦有認知，並於鈞院99年度司北簡調字第1860號案件調解成立，其無條件撤回對被告之任何請求在案，由此益證原告以仲介之身分與便利，巧取文字，伺機主張所謂「仲介服務費用」給付條件之成就，其於本件之行為，甚且亦不為第三人（買方）所認同！在在足見原告有失誠信，依上所述，被告更無任何違反系爭契約之情形，原告之請求實無理由等語置辯。並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
四、兩造不爭執之事項：
（一）被告於99年11月5日與原告簽訂系爭契約，委託原告銷售被告所有之系爭房地，委託銷售期間自99年11月5日起至99年12月31日止，委託銷售價格為1538萬元。
（二）嗣兩造於99年11月8日簽訂系爭變更合意書，委託銷售金額修正為1300萬元，仲介服務費為20萬元。
（三）訴外人魯國真於99年11月9日與原告簽訂買方定金收款憑證，其上第2條載明：「甲方（即訴外人魯國真）簽訂本約給付之定金壹拾萬元整，由乙方（即原告）代表賣方收悉無誤，雙方並議定買賣總價款為壹仟參佰萬元整」。
五、本件之爭點為：
（一）系爭契約是否違反消保法第11條之1規定？
（二）系爭契約第11條第1項第4款是否違反誠信原則，依民法第247之1條第2款、消保法第12條、消保法施行細則第14條之規定無效？
（三）系爭房地之買賣契約是否成立？原告是否已完成仲介之義務？被告應否依約給付服務報酬20萬元？
六、得心證之理由：
（一）系爭契約是否違反消保法第11條之1規定？⒈企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有30日以內
之合理期間，供消費者審閱全部條款內容；違反前項規定者，其條款不構成契約之內容，但消費者得主張該條款仍構成契約之內容，消保法第11條之1第1項、第2項固定有明文，惟上開條文之立法目的，係在使消費者能充分瞭解契約之內容，避免消費者匆忙間不及瞭解其依契約所得主張之權利及應負之義務，致訂定顯失公平之契約而受有損害，僅於消費者因未於合理期間審閱某條款，始得主張該條款不構成契約之內容，非謂任何定型化契約均應給消費者30天之審閱期間，亦非違反上開規定之契約即屬無效，消費者於簽約審閱契約條款內容之期間，雖未達規定期間，惟企業經營者未有妨礙消費者事先審閱契約之行為，消費者有充分了解契約條款之機會，且於充分了解後同意與企業經營者成立契約關係，基於其他考量而選擇放棄審閱期間者，要僅係消費者自行放棄權利，法無禁止拋棄之明文，則在現代私法自治及契約自由原則之下，並無不可。
⒉查系爭契約第1頁前言載明：「依內政部公告，委託人
有3天以上之契約審閱權，委託人於契約簽立前可要求將本契約影本攜回審閱。故委託人簽立本契約時係（請勾選）：□業已行使契約審閱權利，並已充分了解本契約條文。□業已充分了解本契約條文，因此自願放棄行使契約審閱權利」，被告勾選其中「業已充分了解本契約條文，因此自願放棄行使契約審閱權利」，並於該條款下親自簽名確認（見本院卷第9頁），應認被告確已充分瞭解系爭契約之內容，縱令被告於簽約前並未有3天以上之審閱期間，然其既持有系爭契約而得隨時查閱，復於簽約後之99年11月8日再簽訂系爭變更合意書（見本院卷第8頁），難認其有未能充分瞭解契約內容，致造成不公平之情事，是被告抗辯：系爭契約違反消保法第11條之1規定，且原告未給予3日審閱期間，應為無效云云，為不可採。
（二）系爭契約第11條第1項第4款是否違反誠信原則，依民法第247之1條第2款、第3款、第4款、消保法第12條之規定無效？⒈按「依照當事人一方預定用於同類契約之條款而訂定之
契約，為左列各款之約定，按其情形顯失公平者，該部分約定無效：加重他方當事人之責任者。使他方當事人拋棄權利或限制其行使權利者。其他於他方當事人有重大不利益者」、「定型化契約中之條款違反誠信原則，對消費者顯失公平者，無效」，民法第247之1條第2款、第3款、第4款及消保法第12條分別定有明文。
⒉經查，系爭契約第11條第1項第4款約定：「委託人如
有下列情形之一者，視為受託人已完成仲介之義務，委託人仍應全額一次支付委託銷售價格百分之4服務報酬予受託人：⒋買方書面承購價格已達委託人之最低委託出售價格，而委託人卻拒絕簽署確認者；或委託人簽署確認後卻不履行簽訂買賣契約書之義務者」（見本院卷第10頁），該約定係限制被告不得違約及違約之處罰，乃為保障合意購買第三人交易之安全，並保障原告履約後之權益，核與市場上其他房屋仲介之定型化契約條款並無甚大差異，再考量受託人接受委託後，勢將付出推廣銷售、帶客戶看屋、居間磋商議價等勞務，倘委託人無故解除契約或藉故不賣，受託人因此向委託人請求相當於服務報酬之違約金，難認有何加重一方當事人責任，使他方當事人拋棄權利、限制其行使權利或對其有重大不利益而顯失公平之情事，是被告抗辯系爭契約之違約條款違反民法第247之1條第2款、第3款、第4款、消保法第12條之規定，應為無效云云，不足採取。
⒊被告雖抗辯：系爭契約第11條第1項第4款約定，並非內
政部公告之不動產銷售契約範本內容，應為無效云云，惟查，內政部針對委託房屋仲介業者銷售房屋之定型化契約，固曾公告「房地產委託銷售契約範本」（見本院卷第49至65頁）供消費者選擇，其中第11條「違約之處罰」明定：「委託人如有下列情形之一者，視為受託人已完成仲介之義務，委託人仍應支付第5條約定之服務報酬，並應全額1次付予受託人：㈠委託期間內，委託人自行將本契約不動產標的物出售或另行委託第三者仲介者。㈡簽立書面買賣契約後，因可歸責於委託人之事由而解除買賣契約者。㈢受託人已提供委託人曾經仲介之客戶資料，而委託人於委託期間屆滿後2個月內，逕與該資料內之客戶成交者。但經其他不動產經紀業仲介成交者，不在此項」，然內政部公告之內容僅係供當事人訂定該類型契約時之參考而已，並未限制當事人另行加註條款，於具體個案當事人擬為如何之約定，當事人自有決定之權利，非謂於內政部公告之不動產銷售契約範本內所未記載之內容，即屬顯失公平。
（三）系爭房地之買賣契約是否成立？原告是否已完成仲介之義務？被告應否依約給付服務報酬20萬元？⒈按買賣契約當事人就標的物及其價金互相同意，買賣契
約即為成立，民法第345條第2項定有明文，該條所謂標的物及價金，非僅謂當事人就買賣契約標的物及價金之特定而言，尚應包括當事人對標的物交付、所有權移轉登記時期、價金之給付方式等在內，若當事人於買賣契約協商斡旋之過程中，雖就買賣標的物及價金為約定，惟就其餘具體內容，例如付款方法、所有權移轉登記時期、標的物交付、稅負、點交、費用及違約等重要事項，均未約定，且無法達成合意，自難認買賣雙方就買賣契約之必要之點已有互相同意。
⒉原告雖主張：訴外人魯國真願以1300萬元購買系爭房地
，已達委託價格，且支付定金10萬元予原告，系爭房地買賣契約成立，原告已完成仲介之義務等語，並提出系爭變更合意書、買方定金收款憑證、系爭議價委託書等件為證（見本院卷第82至85頁），惟被告抗辯：訴外人魯國真之承購條件與系爭契約第16條檢測約定不符，雙方意思表示不一致，被告拒絕簽署系爭議價委託書，故系爭房地買賣契約並未成立等語，查系爭契約第16條檢測約定載明：「委託人同意於買賣成交簽訂買賣契約書後，配合買方進行房屋輻射含量或混凝土氯離子含量自費檢測之請求」（見本院卷第10頁），該條所稱「房屋輻射含量或混凝土氯離子含量檢測」包括海砂屋檢測乙節，為兩造所不爭執（見本院卷第100頁背面），依其文義觀之，倘買方僅求進行系爭房地輻射含量或混凝土氯離子含量自費檢測（包括海砂屋檢測）時，被告同意配合檢測人員進入屋內檢測，是檢測費用係由買方負擔，此亦為原告所是認（見本院卷第100頁背面），惟依原告與買方魯國真簽訂之系爭議價委託書第2條第2款其他承購條件記載：「此價格如屋主同意出售時，屋主需做海砂屋檢測，如檢測在合格範圍內，方可實施簽約，反之，無條件解約」（見本院卷第85頁），則約明屋主即被告負海砂屋檢測之義務，是海砂屋檢測費用自係由被告負擔，要與系爭契約第16條之約定不一致，參以系爭議價委託書第3條載明：「本書據經賣方簽章同意買方承購條件時，買賣即成立」，然被告並未在其上簽章同意買方魯國真之承購條件，顯見原告與魯國真雖就買賣標的物及價金已予擬定，但其2人對於系爭房地之交付時間、所有權移轉登記時期、價金之給付方式及海砂屋檢測費用負擔等重要事項尚未意思表示合致，揆諸前開說明，尚難認買賣契約已成立。
⒊又原告主張：訴外人魯國真出價1300萬元已達委託價格
，依系爭契約第7條第5款約定，原告即得全權代理被告收受定金，被告並同意買賣契約於原告收受定金時成立生效云云，惟查，系爭契約僅係規範兩造之居間關係，並非買賣契約之內容，被告與訴外人魯國真間之買賣契約是否成立，端視其2人意思表示是否合致而定，原告此部分主張，已乏依據，佐以系爭定金收款憑證第3條付款方式約定：「⒈簽約時給付（簽約款）壹佰參拾萬元整（含定金）」及系爭議價委託書第3條約定：「本書據經賣方簽章同意買方承購條件時，買賣即成立，受託人即得全權代理買方將斡旋金轉為買賣定金之一部分」（見本院卷第84、85頁），足認原告向買方魯國真收受之10萬元為斡旋金，須待被告簽章同意買方承購條件時，始轉為定金之一部分，被告既未在系爭議價委託書上簽章同意買方之承購條件，買賣契約即未成立，原告以其已代理被告收受買方定金10萬元為由，主張系爭房地買賣契約已成立，被告負給付服務報酬之義務云云，並非可採。
⒋原告另主張：買方魯國真出價1300萬元已達被告之最低
委託出售價格，被告卻拒絕簽署買賣契約，依系爭契約第11條第1項第4款約定，視為原告已完成仲介之義務，被告仍應給付服務報酬云云，惟依系爭變更合意書第3條其他變更事項載明：「成交金額為壹仟參佰萬元整。仲介服務費為貳拾萬元整。屋主實收金額為壹仟貳佰捌拾萬元整」，既約明屋主即被告實收金額為1280萬元，且兩造約定系爭房屋海砂屋檢測費用係由買方負擔，業如前述，則買方之出價自須扣除海砂屋檢測費用後，已達該實收價款之金額，始得謂為成交，原告自承一般海砂屋檢測費用約5000元等語（見本院卷第74頁背面），則買方出價至少須達1300萬5000元，扣除仲介服務費20萬元及海砂屋檢測費用後，被告始可能實收1300萬元，然買方魯國真之出價僅1300萬元，且於系爭議價委託上其他承購條件加註「屋主需做海砂屋檢測」等字樣，換言之，買方魯國真之出價1300萬元扣除仲介服務費、海砂屋檢測費用後，顯未達被告之最低出售價格，買賣契約即未成立，是被告拒絕簽署買賣契約，難認有何違約之情事。從而，原告依系爭契約第11條第1項第4款約定，請求被告給付相當於服務報酬之違約金，即為無理由，不應准許。
七、綜上所述，原告依系爭契約第5條第1款及第11條第1項第4款之約定，請求被告給付服務報酬或相當於服務報酬之違約金
20萬元，暨自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5％計算之法定遲延利息，均屬無據，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判決結果無影響，爰不予一一論列，附此敘明。
九、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中華民國100年3月17日
民事第二庭法官鍾素鳳以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國100年3月17日
書記官林玗倩