裁判字號：臺灣新北地方法院103年訴字第3020號民事判決
裁判日期：民國104年06月02日
裁判案由：債務不履行損害賠償
臺灣新北地方法院民事判決103年度訴字第3020號原告即反訴被告 蔡宗翰 被告即反訴原告 王明亮
王秀鸞 共同訴訟代理人林凱律師
林哲安 律師上列當事人間債務不履行損害賠償事件，本院於民國104年5月19日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
反訴被告應將付款銀行為永豐銀行民安分行、支票號碼ＡＨ0000000、票面金額新台幣貳佰萬元、發票日為民國一０三年八月十二日之支票返還予反訴原告。
反訴訴訟費用由反訴被告負擔。
本判決第三項於反訴原告以新台幣陸拾陸萬柒仟元供擔保後，得假執行。但反訴被告得以新台幣貳佰萬元預供擔保而免為假執行。
事實及理由
壹、本訴部分：
一、原告起訴主張：㈠原告與被告於民國103年8月5日簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭契約），雙方約定於簽約時由被告給付原告定金新台幣（下同）200萬元做為第1期款項，當日被告即開立付款銀行為永豐銀行民安分行、支票號碼為AH0000000、票面金額為200萬元、發票日為103年8月12日之支票1張（下稱系爭支票）交付原告，然而系爭支票卻因存款不足於同年8月12日遭退票，原告屢次催討均未獲置理，原告於同年8月19日以存證信函正式解除契約，合於民法第254條規定，而解除合約後之訂金，依民法第249條第2款規定，契約因可歸責於付定金當事人之事由，致不能履行時，定金不得請求返還。㈡又依系爭契約第10條第3款約定，違反合約者需按每日以買賣總價萬分之5，作為遲延違約之懲罰性違約金，本買賣契約價款為5,788萬元，原告已於同年8月19日正式解除契約，由簽約隔日至解除日共14日，違約罰金40萬5,160元等語。並聲明：㈠被告應給付原告200萬元及自103年8月6日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。㈡被告應給付原告延遲違約罰金40萬5,160元。
二、被告則以：㈠被告為購買土地以作為興建廠房之用，適原告於103年7月間委託嘉禾不動產投資顧問有限公司（下稱仲介公司）代為出售坐落新北市○○區○○段成福小段825-1、826-29、873-1、315-17、315-20地號土地（下稱系爭5筆土地），仲介公司提出之產權說明表及地籍圖謄本顯示系爭5筆土地之使用分區為丁種建築用地，仲介公司亦表明可全部供興建廠房，符合被告之需求，被告始於103年7月28日經由仲介公司向原告表明願購買系爭5筆土地，經仲介公司斡旋後就系爭5筆土地之價金為5,719萬元，而被告於103年8月5日簽約時因信任仲介公司委任之地政士所填載之契約書內容，當場未予細究即簽訂系爭契約，嗣被告返家後發現系爭契約第1條記載：「不動產標示：新北市○○區○○段○○○段0000000000000000000地號使用地類別：丁種建築用地」，另第15條第3項記載不動產標示部分873-1地號土地之使用類別標示為丁種建築用地、315-17地號土地之使用類別標示為暫未編定，已與原約定不符，嗣再經被告查證始知系爭315-20地號土地之使用地類別為暫未編定，該315-20與315-17地號土地皆未能供被告建築廠房之用，與兩造最初係以系爭土地作為被告興建廠房之用之約定不合，即系爭契約係以不能之給付為契約標的者，則系爭契約應屬無效；被告為此與原告及仲介公司協商應退還被告用以支付第1期價款200萬元之支票，惟遭拒絕，被告唯恐權益受損，只得通知銀行止付該筆票款。㈡系爭契約第1條不動產標示部分載明系爭315-20地號土地之使用地類別為建築用地，實際上之使用地類別卻為暫未編定，已如上所述，致使被告無法作為興建廠房之用，故應認為係可歸責於原告事由致給付不能者，因此，被告於103年8月20日以存證信函通知原告解除系爭契約，而系爭契約既經被告合法解除，則原告即不得請求作為訂金之支票款項，更不得向被告請求給付違約金，反之，依民法第249條第3款規定，原告尚應加倍返還其所收受之200萬定金作為違約之賠償。又近日原告再委託仲介公司銷售系爭土地，其所附之土地產權說明書及地籍圖謄本上已將原載明為全部係丁種用地之系爭土地，更改部分53.54坪為暫未編定之類別，此亦足資認為係可歸責於原告所提供之錯誤資訊致被告無法以系爭土地作為興建廠房之用而給付不能，準此，被告自得合法解除系爭契約，並請求原告加倍返還所收受之定金。㈢系爭契約第1條不動產標示部就系爭315-20地號土地載明之使用地類別為丁種建築用地，惟實際上卻為暫未編定，致使被告無法以原約定之全部系爭5筆土地作為建築基地，俾興建1完整之廠房，而原告身為系爭土地之地主，應知悉系爭土地之使用地類別為何，且其委任之仲介公司身為土地銷售之專業人員，亦應清楚知悉系爭土地之使用類別為何，卻提出錯誤之土地產權說明表，亦即原告及其委託之仲介人員明知被告購買系爭5筆土地係為作廠房之用，竟刻意提出錯誤之產權說明表且契約亦載明錯誤之使用地類別，致使被告陷於錯誤進而簽署系爭契約，自應認為被告得撤銷其受詐欺之意思表示，準此，系爭契約經撤銷後視為自始無效，原告自應負回復原狀之義務，將作為訂金之支票返還予被告。㈣綜上，原告依系爭契約之內容請求給付票款及違約金，其請求無據等語置辯。並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、原告主張伊與被告於103年8月5日簽訂系爭契約，雙方約定於簽約時由被告給付原告定金200萬元做為第1期款項，當日被告即開立系爭支票交付原告，然而系爭支票卻因存款不足於同年8月12日遭退票，原告屢次催討均未獲被告置理之事實，業據提出系爭支票、台灣票據交換所退票理由單、系爭契約、新莊思源路郵局第000187、000190號存證信函等件影本為證（本院訴字卷第10至19頁），且為被告所不爭執，堪信為真實。
四、原告復主張伊已於103年8月19日以存證信函正式解除契約，，依民法第249條第2款規定，契約因可歸責於付定金當事人之事由，致不能履行時，定金不得請求返還；又依系爭契約第10條第3款約定，違反合約者需按每日以買賣總價萬分之5，作為遲延違約之懲罰性違約金，本買賣契約價款為5,788萬元，系爭契約已於103年8月19日正式解除，由簽約隔日至解除日共14日，違約罰金40萬5,160元，為此請求被告給付票款200萬元及遲延違約罰金40萬5,160元等情。被告則抗辯系爭契約係以不能興建房屋為標的無效；縱認非屬無效，亦屬因可歸責於原告之事由致給付不能，被告自得解除契約，並請求原告加倍返還所收受之定金；退步言，被告簽訂系爭契約之意思表示亦係經原告詐欺所為，被告自得撤銷其意思表示等語。經查：
㈠按當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約
即為成立；以不能之給付為契約標的者，其契約為無效，民法第153條及第246條訂有明文。查被告抗辯其為購買土地以作為興建廠房之用，適原告於103年7月間委託仲介公司代為出售系爭土地，被告向仲介公司業務員 翁健瑋 表明買賣之目的為供興建廠房之用，面積需求為400至500坪，翁健瑋向被告提出之產權說明表及地籍圖謄本顯示系爭土地之使用分區為丁種建築用地，其亦表明可全部供興建廠房，符合被告之需求等情，業據證人 王善平 證稱：「（本件買方在買賣過程中，是否有明確向仲介或賣方表明土地要供建築使用？）有。我們有跟 翁建偉 （應為翁健瑋之誤植）講」等語（本院訴字卷第126頁背面）；證人 鄧棋 即仲介公司店長證稱：「（本件買賣雙方有無提到土地要供建築使用？）丁種部分是供建築使用。買方買丁種就是要蓋廠房」、「（所以嘉禾不動產仲介公司是明確知道本件買方購買土地要蓋廠房，而為雙方仲介，是否如此？）是」、「（提示被證一產權說明表/地籍圖這是否為嘉禾不動產仲介公司就本件土地所提供的？）是」等語（同卷第127頁）可資佐證，可見被告抗辯兩造有口頭約定系爭土地係供被告興建廠房之用乙節，堪予採信。雖被告於103年8月5日簽約時因信任仲介公司所委任之地政士所填載之契約書內容，當場未予細究即簽訂系爭契約，然系爭契約第1條記載：「不動產標示：新北市○○區○○段○○○段0000000000000000000地號使用地類別：丁種建築用地」，另第15條第3項記載不動產標示部分873-1地號土地之使用類別標示為丁種建築用地、315-17地號土地之使用類別標示為暫未編定，已與原約定不符，且系爭315-20地號土地之使用地類別為暫未編定（同卷第52、53頁），該315-20與315-17地號土地皆未能供被告建築廠房之用，與兩造最初係以系爭土地作為被告興建廠房之用之約定不合，是被告抗辯系爭契約係以不能之給付為契約標的，應屬無效等語，已非無據。
㈡次按不可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債務人免給
付義務；債權人於有第二百二十六條之情形時，得解除其契約；契約因可歸責於受定金當事人之事由，致不能履行時，該當事人應加倍返還其所受之定金，民法第226條、第256條、第249條第3款分別定有明文。查原告所委託之仲介公司所提供之產權說明書及地籍圖謄本載明土地皆為丁種建築用地，且系爭契約第1條不動產標示部分載明系爭31520地號土地之使用地類別為丁種建築用地，實際上之使用地類別卻為暫未編定，已如前述，縱認系爭契約並非當然無效，然被告抗辯系爭土地無法作為興建廠房之用，係可歸責於原告事由致給付不能，而於103年8月20日以存證信函（同卷第54、55頁）通知原告解除系爭契約，於法亦無不合，則系爭契約既經被告合法解除，則原告即不得請求被告給付系爭票款，亦不得請求給付違約金。
五、從而，原告依民法第254條、第249條第2款規定、系爭契約第10條第3款約定（應即買賣契約法律關係）請求：㈠被告應給付原告200萬元及自103年8月6日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。㈡被告應給付原告延遲違約罰金40萬5,160元，均無理由，應予駁回。
貳、反訴部分：
一、反訴原告主張：兩造於103年8月5日簽訂系爭土地買賣契約，雙方約定係以可供興建廠房之建築用地作為買賣之標的，惟系爭315-17及315-20地號土地之使用地類別為暫未編定，無法供反訴原告興建廠房之用，顯係以不能之給付為契約標的者，則系爭契約應屬無效，反訴被告收受上開支票即屬無法律上原因，依不當得利法律關係，自應返還上開支票予反訴原告；退步言之，縱認系爭契約非屬無效，而反訴原告買受系爭土地之意思表示既遭反訴被告以錯誤之土地資訊詐欺或因可歸責於反訴被告之事由致反訴原告陷於錯誤者，反訴原告自得以103年8月20日之存證信函作為撤銷其買受系爭土地之意思表示，反訴被告所受領系爭支票即屬無法律上原因，依不當得利法律關係，反訴被告自應負返還其收受反訴原告所給付系爭支票之義務；退萬步言，縱認反訴原告之撤銷並無理由，反訴原告亦得以系爭土地具有不能興建廠房之瑕疵為由，以民事答辯㈢暨反訴起訴狀之送達為解除系爭契約之意思表示，反訴被告自應負回復原狀之義務，將系爭支票返還予反訴原告等語。並聲明：㈠反訴被告應將系爭支票返還予反訴原告。㈡反訴原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、反訴被告則以：㈠反訴原告從未明確與反訴被告或反訴被告所委任之仲介公司約定以可供興建廠房之建築用地做為買賣之標的；細查雙方所簽訂之土地買賣合約書中均無此項約定，實難要求反訴被告履行。㈡系爭315-17及315-20地號土地之使用類別為暫未編定，雙方在簽約前，反訴原告已經知情，且買賣契約書第15條當中已經清楚載明「315-17地號地目雜使用分區山坡地保育區暫未編定土地」，換言之，反訴原告簽約時已明知所購得之5筆土地不可能全部興建成為廠房之用，若要全部興建成為廠房之用，也必須經由變更土地使用類別而達成。㈢反訴原告在與反訴被告之代理人仲介公司接洽之初，雖取得標示不清楚之產權說明書，但隨後在103年7月21日，仲介公司已提供土地登記謄本等相關土地資訊供王善平審閱。另外，雙方在103年8月5日簽約當日，仲介公司亦在提供當日早上10點06分從網路申領土地登記謄本作為簽約之用。換言之，反訴被告並無主觀上詐欺反訴原告之故意，客觀上亦多次提供土地相關資訊供反訴原告審閱，故無所謂以錯誤之土地資訊詐欺反訴原告；若反訴原告仍因此陷入錯誤，係出於自己本身之過失並且怠於審視合約，非反訴被告造成。㈣反訴原告主張自得以103年8月20日之存證信函作為撤銷其買受系爭土地之意思表示，惟反訴原告在同年8月5日開立系爭支票作為定金之用，經反訴被告於同年8月12日提示後竟不獲兌現，即使經過同年8月13日寄出存證信函催告後，反訴原告仍置之不理，為避免損害擴大，反訴被告於同年8月19日以存證信函告知雙方解除買賣契約，依民法第249條第2款規定，契約因可歸責於付定金當事人之事由，致不能履行時，定金不得請求返還。㈤綜上，反訴被告並非無法律上原因而受領系爭支票，故反訴原告以不當得利請求，顯為無據等語置辯。並聲明：㈠反訴原告之訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、按法律行為之一部分無效者，全部皆為無效；無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第111條前段、第179條前段定有明文。又契約因可歸責於受定金當事人之事由，致不能履行時，該當事人應加倍返還其所受之定金；契約因不可歸責於雙方當事人之事由，致不能履行時，定金應返還之，同法第249條第3、4款亦有明文。查兩造於103年8月5日簽訂系爭契約，雙方約定係以可供興建廠房之建築用地作為買賣之標的，惟系爭315-17及315-20地號土地之使用地類別為暫未編定，無法供反訴原告興建廠房之用，顯係以不能之給付為契約標的者，則系爭契約應屬無效，反訴被告收受系爭支票即屬無法律上原因，依不當得利法律關係，自應返還系爭支票予反訴原告。縱認系爭契約並不當然無效，惟系爭契約亦係因不可歸責於反訴原告之事由而給付不能（即係可歸責於反訴被告或不可歸責於兩造之事由而給付不能），反訴原告仍得請求反訴被告返還系爭支票，併此敘明。
四、從而，反訴原告本於不當得利法律關係，請求反訴被告應將系爭支票返還予反訴原告，為有理由，應予准許。又兩造均陳明願供擔保，請准宣告假執行及免為假執行，經核均無不合，爰分別酌定相當擔保金額，併准許之。
參、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及攻擊防禦方法，核與判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。
肆、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中華民國104年6月2日
民事第一庭法官連士綱以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國104年6月2日
書記官鍾惠萍