臺灣臺北地方法院民事簡易判決 107年度北簡字第4617號
原 告 東勇 作
被 告 秦鴻立
上列當事人間請求返還房屋等事件，於中華民國107年8月1日言
詞辯論終結，本院判決如下：
主文
被告應給付原告新臺幣玖萬陸仟伍佰元，及其中新臺幣參萬陸仟
伍佰元自民國一百零六年十二月十日起至清償日止按年息百分之
五計算之利息，其中新臺幣陸萬元自民國一百零七年八月二日起
至清償日止按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔五分之一，餘由原告負擔。
本判決得假執行，但被告如以新臺幣玖萬陸仟伍佰元為原告預供
擔保，得免為假執行。
事實及理由
甲、程序事項：按訴狀送達後不得變更或追加他訴，但擴張或減
縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法255條第1
項第3款定有明文。查本件原告起訴時請求被告給付新臺幣
（下同）18萬元，嗣於民國107年8月1日具狀擴張為被告應
給付原告54萬元及自民國105年8月25日起至清償日止，按年
利率百分之5計算之利息，核屬擴張應受判決事項之聲明，
並無不合，應予淮許。
乙、實體事項
一、原告主張：原告將其位在臺北市○○區○○路0段000巷00弄
0號4樓之房屋（下稱系爭房屋）出租予被告，雙方簽定租期
自105年8月25日至106年8月25日，租金每月6萬元，須於每
月25日前支付，押金12萬元之租約（下稱系爭租約），然被
告自106年6月25日給付至同年7月25日之房租後，即未再繼
續給付租金，且持續使用系爭房屋至106年12月底，故被告
業已積欠106年7月26日起至12月底，共5個月之房租，經扣
除被告給付之押金12萬（相當於2個月租金）後，被告仍欠
繳3個月房租18萬元。又依系爭租約第8條規定「乙方於租期
屆滿時，除經甲方同意繼續續租外，不得藉詞推諉或主張任
何權利，如不即時遷讓交還房屋時，甲方每月得向乙方請求
按照租金貳倍之違約金至遷讓完了之日止，乙方及連帶保證
人丙方決無異議。」，故被告應賠償積欠3個月房租之2倍即
36萬元（18萬×2=36萬）。並聲明：被告應給付原告新臺幣
54萬元及自民國105年8月25日起至清償日止，按年利率百分
之5計算之利息。
二、被告答辯稱：系爭房屋入住後發現主臥室無熱水，伊一直聯
絡原告修理，原告都沒有處理，其後，系爭房屋漏水狀況日
益嚴重，發霉腐敗，甚至漏水影響到樓下住戶。伊承租系爭
房屋期間，就系爭房屋支出之修繕費用，應自租金內扣除。
並聲明：原告之訴駁回。
三、得心證之理由
㈠本件原告請求被告給付自106年7月26日至同年12月底之租金
18萬元，並給付上開租金2倍之違約金36萬元等，業據其提
出房屋租賃契約、存證信函、雙方對話紀錄等為證（見本院
卷第38至55頁），是本件之爭點為：①兩造之租約何時終止
？②原告請求被告給付租金18萬元有無理由？③原告請求被
告給付36萬元之違約金有無理由？④被告辯稱其就系爭房屋
之修繕費用應自積欠之租金中扣除抵銷，有無理由？
㈡本件原告雖稱因被告未給付自106年7月25日後之租金，故系
爭租約業於106年8月25日即終止，並提出其告知被告租約終
止之存證信函為證（見本院卷第42至45頁），惟查，兩造固
於105年8月25日簽定租期至106年8月25日之書面租賃契約，
然兩造於106年8月25日書面租約到期前之106年6月間，已另
行達成合意再續租一年，亦即兩造已同意租期延展至107年8
月25日，嗣後兩造又於106年9月4日，變更協議為租期於106
年10月20日終止，此有原告所提出之對話紀錄可證（見本院
卷第46至47頁），故可認雙方最終均同意系爭租約於106年
10月20日合意終止。至原告所稱系爭租約於106年8月25日即
已終止，及被告所辯系爭租約伊並未同意終止租約等，均與
上開對話紀錄顯示之證據內容不符，俱無可採。
㈢承上所述，兩造間之租約既於106年10月20日終止，則原告
請求該日期前被告積欠之租金自為有理，又雙方均不爭執被
告給付租金至106年7月25日，則被告尚積欠107年7月26日
至10月20日之租金共17萬元【60000+60000+60000（30/25）
=170000】，又上開17萬元以被告曾支付之押金12萬元抵扣
後，被告仍積欠原告5萬元之租金（17萬+12萬=5萬）。
㈣又按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其
利益。不當得利之受領人，除返還其所受之利益外，如本於
該利益更有所取得者，並應返還。但依其利益之性質或其他
情形不能返還者，應償還其價額，民法第179條前段、第181
條分別定有明文。又依不當得利之法則請求返還不當得利，
以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其條件，故
其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為限，非以請求
人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可以獲得相當於
租金之利益為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695
號判例參照）。又所謂相當於租金之利益，係指因其本質上
並非合法契約下所稱之租金，而僅係因占有人使用收益之結
果，致所有人無法將之出租而收取租金，形同占有人受有相
當於租金之利益，所有人則受有相當於租金之損害，故於認
定占有人應返還之利益時，得以若占有人以承租方式占有使
用時所應支出之租金為依據，則此項相當租金利益之認定，
自可參酌原先出租時之租金額，而不受法定租金額之限制(
臺灣高等法院99年上字第484號判決參照)。本件原告固請求
被告給付租金至106年12月底，然因兩造間租約業於106年10
月20日合意終止，則被告於租約終止後，即無合法之正當權
源，原告請求租金之真意，當係指被告使用房屋所獲得相當
於租金之利益甚明。查，被告已自承使用系爭房屋至106年
12月27日（見本院卷第30頁背面），核與原告所述被告使用
系爭房屋至106年12月底乙情相符，是被告自106年10月21日
起至106年12月27日止占用系爭房屋68日，而受有相當於租
金之利益，致原告受有相當於租金之損害，參以被告之前係
以每月租金6萬元相當於每日租金2千元（60000÷30=2000）
，向原告承租系爭房屋，則依前開說明，原告請求被告給付
自106年10月21日至106年12月27日占用系爭房屋之不當得利
金額共136,000元（68×2000元=136000元。），為有理由。
㈤再按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法
第252條著有明文。違約金之酌減是否相當須依一般客觀事
實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定標準，
而債務已為一部履行者，亦得比照債權人所受利益減少其數
額（最高法院49年台上字第807號、79年台上字第1915號判
例意旨參照）。查，系爭租約第8條雖約定被告應給付相當
於租金金額2倍之違約金，惟本院審酌原告因被告未於租約
終止日後即返還房屋所受損害，即為租金收益及利息損失，
而此相當於租金之損害，業經本院核可如上㈣所述，且參以
原告亦自承系爭房屋因正在進行修繕至今尚未出租等情，等
認原告請求違約金36萬元顯屬過高，殊非公允，爰依職權酌
減為6萬元為適當，故逾此範圍之違約金請求，即予駁回。
㈥按承租人就租賃物支出有益費用，因而增加該物之價值者，
如出租人知其情事而不為反對之表示，於租賃關係終止時，
應償還其費用。但以其現存之增價額為限，民法第431條第1
項定有明文。本件被告稱積欠之租金應扣除其修繕系爭房屋
之金額，並提出103年8月24日雨林水電五金工程估價單金額
25,800元、葳陵冷凍空調工程103年7月13日至106年4月22日
之估價單共13紙，金額共149,500元（見本院卷第59至71頁
），並以此提出抵銷抗辯，原告雖否認上情並稱系爭房屋在
103年8月24日尚未出租被告，故該日期前之估價單應非被告
為修繕系爭房屋而支出，且被告雖曾經在租賃期間內告訴伊
房子有問題但沒有說哪裡有問題，也沒通知伊修繕等語。然
查，本件被告提出之修繕估價單上之工程地址與系爭房屋之
地址相同，可見修繕處均為系爭房屋，又原告雖爭執103年8
月24日時尚未出租系爭房屋予被告，惟由所有估價單上所載
之工程地址及工程名稱項目均可知，修繕者必須進入工程地
址方得進行維修，可知被告所提出之估價單，確係其因租賃
系爭房屋後甫令工程人員進入勘看並進行修繕。再參以原告
自承被告曾告知系爭房屋有問題，且樓下有反應有漏水等情
，而原告得知上情，竟未主動要求修繕，亦未明示反對被告
修繕，而由被告所提出之估價單所載之工程項目，均屬為使
系爭房屋及屋內設備延長使用年限並增加價值而支出之有益
費用，是被告應依上開規定請求原告償還上開費用，並自租
金中抵銷，自無不合。
㈦綜上所述，原告請求被告給付租金5萬元、相當於租金之不
當得利136,000元、違約金6萬元，共246,000元，經與被告
就系爭房屋支出之有益費用149,500元抵銷後，被告仍應給
付原告96,500元（50000+136000+00000-000000=96500）。
四、末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經
其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權
人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他
相類似之行為者，與催告有同一之效力；又按遲延之債務，
以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延
利息，但約定利率較高者，仍從其約定利率；應付利息之債
務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5%，民
法第229條第2項、第233條第1項、第203條分別定有明文。
查本件原告對於被告之租金及相當於租金之不當得利請求權
雖屬定有給付期限之金錢債權，惟被告既已提出抵銷之抗辯
，則依民法第335條之規定，溯及最初得為抵銷時債務消滅
，故依時間順序陸續先抵銷租金5萬元、再與相當於租金不
當得利金額抵銷後，剩餘最106年12月份被告使用系爭房屋
之不當得利金額36500元，又原告於106年12月9日始寄送存
證信函催告被告為此給付，則此部分利息之起算日，則應以
106年12月10日翌日起算法定利息，其餘6萬元違約金，則為
未確定給付期限之債務，依上開規定，應自原告起訴請求並
擴張聲明之翌日即107年8月2日起算，是原告請求被告給付
96,500元，及其中36,500元自106年12月10日起至清償日止
按年息百分之五計算之法定利息，暨其中6萬元自107年8月2
日起至清償日止按年息百分之五計算之法定利息，為有理由
，逾此範圍，為無理由。
五、綜上所述，原告請求被告給付96,500元，及其中36,500元自
106年12月10日起至清償日止按年息百分之五計算之利息，
其中6萬元自107年8月2日起至清償日止按年息百分之5計算
之利息，為有理由，應予准許，逾此範圍為無理由，不應淮
許。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，於本判決結果
不生影響，爰不一一論述，併此敘明。
七、假執行之宣告：本件原告勝訴部分，係就民事訴訟法第427
條訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依同法第389條
第1項第3款規定，應依職權宣告假執行，並依同法第392條
第2項規定，依職權宣告被告如預供擔保，得免為假執行。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。本件訴訟費用額
，依後附計算書確定如主文所示之金額。
中華民國107年8月15日
台灣台北地方法院台北簡易庭
法官郭力菁
計算書
┌──────┬────────┬─────────┐
│項目│金額（新臺幣）│備註│
├──────┼────────┼─────────┤
│第一審裁判費│5,340元│原告部分敗訴，故訴│
│││訟費用元由被告負擔│
│││五分之一，餘由原告│
│││負擔。│
├──────┼────────┼─────────┤
│合計│5,340元││
└──────┴────────┴─────────┘
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭提出上訴狀，並按
他造當事人之人數附繕本；如委任律師提起上訴者，應一併繳納
上訴審裁判費。
中華民國107年8月15日
書記官陳福華