臺灣臺北地方法院92年度訴字第5622號民事判決

裁判字號：臺灣臺北地方法院92年訴字第5622號民事判決

裁判日期：民國93年08月31日

裁判案由：遷讓房屋等

臺灣臺北地方法院民事判決九十二年度訴字第五六二二號
原告丁○○訴訟代理人 楊金順 律師複代理人 陳佳雯 律師
曾朝誠 律師
參加人新店市七張地區五峰自辦市地重劃區重劃會法定代理人庚○○訴訟代理人 游朝義 律師被告乙○○訴訟代理人 粘舜權 律師右當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於中華民國九十三年八月十七日言詞辯論終結，判決如左：
主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
參加訴訟費用由參加人負擔。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將訴變更或追加，但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第二百五十五條第一項第二、三、七款定有明文。本件原告原以兩造間之買賣契約已合法解除為由，依民法第七百六十七條、第一百七十九條、第一百八十四條，請求「被告應將坐落新店市○○段第三五一、三五八、三五八之一、三五九、三五九之一、三六○、三六二之一、三六二之二地號土地上之建物騰空返還予原告。被告應給付原告新台幣（下同）一百六十萬元，及自起訴狀送達翌日起至清償日止按週年利率百分之五計算之利息。被告應自九十二年十一月一日起至遷讓房屋之日止按月給付原告十六萬元。」，嗣於於起訴狀繕本送達後，再執買賣契約為據，追加請求被告應將座落於新店市○○段三五一、三五八之一、三五九、三五九之一、三六○、三六二之一、三六二之二地號上之建物騰空返還予原告之備位聲明，另原訴之聲明變更為「被告應將坐落新店市○○段第三五一、三五
八、三五八之一、三五九、三五九之一、三六○、三六二之一、三六二之二地號土地上之建物騰空返還予原告。被告應給付原告一百三十一萬七千二百九十六元，及自起訴狀送達翌日起至清償日止按週年利率百分之五計算之利息。被告應自九十二年十一月一日起至遷讓房屋之日止按月給付原告七萬七千四百八十八元。」，核其追加或變更之聲明，或請求之基礎事實同一，或屬減縮應受判決事項之聲明，均不甚礙被告之防禦及訴訟之終結，為法之所許，合先敘明。
二、原告起訴主張：
㈠、本件系爭坐落台北縣新店市○○段第三五一、三五八、三五八之一、三五九、三五九之一、三六○、三六二之一、三六二之二地號土地上之建物（下稱系爭建物）為原告所有，系爭建物原出租與被告使用，嗣兩造於民國九十一年五月九日簽訂不動產買賣契約書，由原告出售台北縣新店市○○段○○○○號之土地予被告，總價三千五百萬元予被告，並將上開建物全部供被告無償使用。其後新店市七張地區五峰自辦市地重劃案經台北縣政府核准在案，被告知悉後乃以配合重劃案進行及重劃後依法出賣人將降低繳納土地增值稅等事由找原告協議，價金由原先三千五百萬元減為三千一百五十萬元，兩造並協議於該不動產重劃完成後，辦理過戶，是依兩造間買賣契約、協議書之約定，被告有配合市地重劃之義務。而本件系爭建物除坐落於台北縣新店市○○段第三五八地號土地部分以外，均坐落於市○○○○道路預定地上應予以拆除，市地重劃順利進行原告始能移轉土地所有權予被告，系爭不動產買賣契約才能順利履行。詎被告明知其占有使用之系爭建物之部分坐落於市○○○○道路用地上，原告多次函催被告將坐落台北縣新店市○○段第三五八地號土地以外之系爭建物騰空返還原告，另新店市五峰自辦市地重劃會亦曾依「台北縣與辦公共工程用地地上物拆遷補償救濟自治條例」之規定明確列出遷補費予被告，均置未獲置理，被告迄今仍未將之騰空返還原告，阻隢市地重劃之進行，進而導致雙方契約之無法履行，故原告自可依民法第二百五十四條遲延給付之規定解除雙方之買賣契約，而本件系爭契約經解除後，被告現已無占有系爭建物之權源，為此，原告自得依民法第七百六十七條、民法一百七十九條、一百八十四條之規定，請求被告遷讓系爭建物之全部，返還無權占用原告所有土地及建物所受之不當利益，賠償因此所受之損害等情，並為先位聲明如下：⑴被告應將坐落新店市○○段第三五一、三五八、三五八之一、三五九、三五九之一、三六○、三六二之一、三六二之二地號土地上之建物騰空返還予原告。⑵被告應給付原告一百三十一萬七千二百九十六元，及自起訴狀送達翌日起至清償日止按週年利率百分之五計算之利息。⑶被告應自九十二年十一月一日起至遷讓房屋之日止按月給付原告七萬七千四百八十八元。⑷願供擔保請准予宣告假執行。
㈡、又縱本件系爭買賣契約未經合法解除，然因被告依照原契約也有返還、拆除坐落台北縣新店市○○段第三五八地號土地以外之系爭建物配合重劃之義務，為免阻礙市地重劃之進行及兩造契約之履行，爰此依買賣契約之九十二年一月十日協議書第二段之約定，請求被告遷讓返還上開建物，並為備位聲明如下：⑴被告應將座落於新店市○○段三五一、三五八之一、三五九、三五九之一、三六○、三六二之一、三六二之二地號上之建物騰空返還予原告。⑵願供擔保請准宣告假執行。
三、參加人參加意旨：本件原告丁○○所有坐落於台北縣新店市○○段二六二、二六
三、二七一、二七二、二八四、二八五、二九一、二九四、二九五、三五八、三五八之一、三五九地號之土地係位於新店市七張地區五峰自辦市地重劃區內，故為本重劃會之當然成員。而原告所有坐落於台北縣新店市○○段三五一、三五八之一、三五九、三六○、三六二之一、二六二之二地號土地上之地上物，位於○○○區○道路用地上，為重劃之進行須將上開建物交付參加人拆除，且原告亦出具拆除同意書予參加人，惟因系爭建物現為被告所佔用，致重劃事宜遲遲無法進行，故本件訴訟之勝敗攸關參加人得否順利進行重劃，是為輔助原告而為訴訟參加。本件兩造間之買賣協議書第二段已清楚記載：「：：並於該不動產完成後，辦理過戶：：」故為契約能順利履行，被告當速將系爭建物騰空交付原告拆除，並俟重劃完成後，能順利履行兩造之契約，否則被告一日不交付，重劃一日無從完成，兩造之契約亦無從續行，是被告將系爭建物騰空交付予原告，再由原告交付參加人拆除，以利市地重劃之進行。
四、被告則以：兩造間確實有就系爭新店市○○段三五八等地號土地簽訂買賣契約，惟買賣標的除土地外並包含坐落其上之系爭建物，且約定需辦理土地買賣之預告登記並就地上建物辦理地上權設定。而系爭買賣契約簽定後因原告以其土地設定抵押供他人向中國國際商業銀行貸款，有未按時清償之事致遭上開銀行向法院申請拍賣抵押之土地，被告應原告之請遂出面協助處理，並同意於九十一年十二月三十一日提前給付二千萬元之買賣價款給原告以協助其處理債務，買賣價金則減為三千一百五十萬元，原告並交付二千萬元之本票（背面記載：本票據供新店市○○段358、358-1地號買賣移轉之用承買人辛○○於九十一年十二月三十一日清償丁○○之銀行貸款新台幣二千萬元整）予被告，且與被告簽立協議書，約定減少後之買賣價金及提前付款方式，並約定重劃完成稅單核下後，再交付二百五十萬元，其餘二百萬元則於登記完畢後分期給付，因此協議書簽訂原因係被告提前付款協助原告處理債務，本件買賣契約與其後簽定之協議書，自始至終均未有約定被告需配合辦理市地重劃之隻字片語，被告並無配合辦理市地重劃之義務，原告以被告給付遲延經定期催告仍未給付而解除買賣契約並無理由。至於系爭協議書第二段約定「：：並於該不動產重劃完成後辦理過戶：：」，係基於因該地區擬辦理市地重劃故協議書載明原告在重劃完成後，始有辦理過戶之義務，亦即重劃完畢係移轉土地所有權之停止條件，不可據此推論被告有配合辦理市地重劃之義務；又本件系爭買賣契約如合法解除，且被告確有不當得利或侵權行為等情事，則原告應返還買賣價金，被告以此返還價金債權與原告之損害賠償債權（或返還不當得利債權）抵銷等語置辯，並聲明：⑴原告之訴駁回。⑵如受不利判決，願供擔保請准宣告免假執行。
五、經查，本件⑴兩造於九十一年五月九日簽定不動產買賣契約書，由原告出售台北縣新店市○○段○○○○號土地予被告，價金約定為三千五百萬元。⑵原告就本件系爭買賣事宜授權訴外人甲○全權代理為之。⑶兩造九十二年一月十日簽訂協議書，合意將系爭土地售價變更為三千一百五十萬元。⑷被告就系爭契約業已支付原告買賣價金共二千七百萬元，其中二千萬元係由訴外人辛○○於九十一年十二月三十一日分別以轉帳或匯款方式匯轉予原告指定之人。原告並開立本票一紙（卷附五八頁）予被告收執。⑸原告曾於九十二年九月十七日委請律師函催告被告將坐落系爭台北縣新店市○○段○○○○號以外土地上之建物騰空並返還予原告；被告於翌日收受前揭函件。⑹本件系爭三五一、三五八、三五八之一、三五九之一、三六○、三六二之一、三六二之二地號土地上之建物，自九十一年五月九日起至今均由被告占有使用中等情，為兩造所不爭執，且有不動產買賣契約書、協議書、本票、匯款申請書代收入傳票、存摺交易、景德法律事務所九十二法律字第五○四五號函等件附卷足憑，自堪信為真實。至原告主張兩造間買賣契約業因被告給付遲延，經其合法解除，故被告應返還系爭建物及所受之不當利益予原告，賠償原告所受之損害，又縱系爭契約未解除，唯被告依約亦有返還、拆除坐落台北縣新店市○○段第三五八地號土地以外之系爭建物之義務云云，則為被告所否認，且以前揭詞情置辯，是本件應審酌者厥為：依系爭不動產買賣契約被告有無配合辦理市地重劃之義務，原告以被告未將坐落系爭台北縣新店市○○段○○○○號以外土地上之建物騰空並返還予原告為由，解除系爭不動產買賣契約，請求遷讓返還系爭建物、返還所受不當利益、賠償原告之損害有無理由，如系爭買賣契約業經合法解除，則被告以契約解除後返還價金債權，與原告主張之返還不當得利債權、損害賠償債權抵銷有無理由等項，茲分論如下：
（一）經查，原告主張系爭不動產買賣契約業經合法解除云云，無非以被告依買賣契約之協議書約定，被告有配合市地重劃之義務，而被告占有使用之本件系爭建物除坐落於台北縣新店市○○段第三五八地號土地部分以外，均坐落於市○○○○道路預定地上應予以拆除，經原告請催被告將坐落台北縣新店市○○段第三五八地號土地以外之系爭建物騰空返還，均置未獲置理，被告有遲延給付情事經催告仍未履行，伊已以起訴狀向被造為解除系爭不動產買賣契約之意思表示為據，然查：
１、本件原告主張系爭不動產買賣契約之買賣標的僅有台北縣新店市○○段第三五八地號（其後分割為三五八、三五八之一地號）土地一節，有兩造不爭執其真正之不動產買賣契約書附卷可稽，堪信為真實。至被告執系爭契約書曾約定設定地上權為據，辯稱系爭不動產買賣除台北縣新店市○○段第三五八地號土地外尚包含系爭建物云云，惟按「解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解。」經最高法院十七年上字第一一一八號判例揭示甚明，而查，本件系爭不動產買賣契約之買賣標的，土地坐落欄明載為「坐落台北縣新店市○○段第三五八地號，權利範圍全部，面積四七五點六八平方公尺」，建物欄部分則經兩造特加刪除（卷附第一三頁之不動產買賣契約書參照），而上開契約就地上權之登記雖加記載，然此與原告是否出售系爭建物並無必然之關係，如兩造果有就系爭建物併行買賣之意，則為杜紛爭並明權義，兩造豈有將契約書建物欄部分加以刪除之理，是被告就此所辯並無可採。至被告所舉證人即承辦本件不動產買賣之代書戊○○、丙○○雖證稱：「（買賣契約三千五百萬元價金所包括之不動產範圍為何？）包括九十一年五月八日原告委託書所載之地號土地及被告正在使用汽車修理廠之建物。」、「（九十一年五月九日兩造訂定之不動產買賣契約，買賣標的物為何？當時系爭三五八地號土地上是否有建物坐落其上？有關建物部分約定如何處理？）當時並不是只有買賣三五八地號之土地，包括如九十一年五月八日原告委託書所載之地號土地及其上之建物，都包含買賣價金之內。」，核與原告所舉當日在場之證人己○證稱：「（當時在談論買賣契約土地有幾筆？）當時雙方在談論過程中，所提的土地有不少筆，有一筆是建地，其他是道路用地，印象是被告買的是比較大比較完整的地（即本件系爭台北縣新店市○○段第三五八、三五八之一地號土地），詳細的地號我不清楚。」等語相杆格，是證人戊○○、丙○○所證是否屬實，即非無疑，而撰寫本件系爭買賣契約之證人戊○○既證稱：「這個不動產契約買賣協議書是我寫的，我在現場按照兩造的合意，撰寫後交給他們簽名：」等語屬實，是系爭不動產契約書所表彰者為兩造合意之契約內容，核與常情相符，應屬可採，此外，另參酌兩造於系爭協議書內容、原告簽發之本票面註記，均表明兩造買賣標的為台北縣新店市○○段第三五八、三五八之一地號土地，無一語提及系爭建物，是證人戊○○、丙○○證稱本件不動產買賣標的包括如九十一年五月八日原告委託書所載之地號土地及其上之建物云云，應無足取。
２、次查，本件兩造增補系爭買賣契約內容之協議書第二段第二行固有「並於該不動產重劃完成後，辦理過戶」一語之記載，唯綜觀該段文字前後文為「雙方：
：並於該不動產重劃完成後，辦理過戶待土地增值稅單核下後，甲方交付乙方新台幣二百五十萬元正，並於登記移轉完畢後，尾款新台幣二百萬元分三十六期，分別給付：：」，是兩造上開約定旨在表明原告履行所有權移轉登記之契約義務之清償期為「不動產重劃完成後」，而被告給付所餘價款四百五十萬元之清償期各為該不動產重劃完成後，辦理過戶過程中俟土地增值稅單核下後給付二百五十萬元，尾款二百萬元則分三十六期分別給付，兩造顯係預期該不動產買賣標的（即台北縣新店市○○段第三五八、三五八之一地號土地）將來必有重劃之事實，而以該事實之發生為既存債務（所有權移轉登記、給付價款）之清償期，兩造既非以之為發生債務之停止條件，亦非為被告應配合該地區重劃之合意甚明。此外，系爭不動產買賣契約書所約定者復無隻字片語提及土地重劃之配合（不動產買賣契約書附卷第一○至一三頁參照），是原告執系爭買賣契約及協議書主張被告有配合重劃之義務云云、被告辯稱上開約定為停止條件云云，均無可採。
３、綜上所述，本件被告依系爭買賣契約（含協議書）並無配合新店市七張地區五峰自辦市地重劃之義務，從而，原告以被告未依買賣契約（含協議書）之約定配合重劃，經其催告仍拒不返還或拆除系爭建物，顯有給付遲延情事為由，解除兩造間之買賣契約，於法自有未合。
（二）末查，本件系爭買賣契約締定之後，原告將系爭建物無償供被告使用一節，為原告所自認（九十三年二月二十五日言詞辯論筆錄參照），並據證人甲○至庭證述無訛，據此，被告占有使用系爭建物，係依兩造間使用借貸契約而為，非無法律上之原因，亦非對原告之不法侵害，尤與兩造間之買賣契約是否解除無涉各情，即足認定，原告主張被告無權占有使用系爭建物云云，要無可採。從而，原告以系爭不動產買賣契約業經解除，被告占用系爭建物已無正當權源為由，依民法第七百六十七條、民法一百七十九條、一百八十四條之規定，先位聲明被告應將坐落新店市○○段第三五一、三五八、三五八之一、三五九、三五九之一、三六○、三六二之一、三六二之二地號土地上之建物騰空返還予原告。並應給付原告一百三十一萬七千二百九十六元，及自起訴狀送達翌日起至清償日止按週年利率百分之五計算之利息，及自九十二年十一月一日起至遷讓房屋之日止按月給付原告七萬七千四百八十八元，自嫌乏據。而其另以買賣契約為據，備位聲明被告應將座落於新店市○○段三五一、三五八之一、三五九、三五九之一、三六○、三六二之一、三六二之二地號土地上之建物騰空返還予原告，亦屬無據，均應與其假執行之聲請併予駁回。
六、本件因事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所為之立證，經核與判決之結果不生影響，無庸逐一論述，併予敘明。
七、結論：原告之訴為無理由，爰依民事訴訟法第七十八條、第八十六條第一項前段規定，判決如主文。
中華民國九十三年八月三十一日
民事第四庭法官周玫芳右為正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中華民國九十三年八月三十一日
書記官郭麗琴