裁判字號：臺灣桃園地方法院95年訴字第1625號民事判決
裁判日期：民國96年04月26日
裁判案由：租佃爭議
臺灣桃園地方法院民事判決95年度訴字第1625號原告壬○○
丁○○丑○○○
9號2癸○○○ 林王百合 甲○○丙○○乙○○
號3樓辛○○己○○庚○○戊○○上列十一人共同訴訟代理人 紀亙彥 律師上列十一人共同複代理人 鈕則慧 律師被告寅○○住桃園縣
巳○○住同上路午○○住同上路申○○住同上訴訟代理人午○○住同上被告卯○○住桃園縣訴訟代理人子○○住同上被告未○○住桃園縣
辰○○住同上上列當事人間請求租佃爭議事件，於民國96年4月12日辯論終結，本院判決如下：
主文被告應將坐落桃園縣○○鄉○○○段崁腳小段第七之五地號、地目田、面積七千三百九十四平方公尺土地內，如附圖所示編號（1）、（2）、（3）、（4）部分，面積共計五千八百四十六平方公尺土地；及坐落同段同小段第七之四地號、地目建，面積一千九百九十九平方公尺土地內，如附圖所示（5）、（6）、
（7）、（8）、（9）、（10）、（16）、（17）、（18）面積共計九百九十九平方公尺土地交還原告。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新台幣壹仟柒佰貳拾叁萬捌仟萬元為被告供擔保後，得假執行。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按「出租人與承租人間因耕地租佃發生爭議時，應由當地鄉（鎮、市、區）公所耕地租佃委員會調解；調解不成立者，應由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會調處；不服調處者，由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會移送該管司法機關，司法機關應即迅予處理，並免收裁判費用」、「前項爭議案件非經調解、調處，不得起訴」耕地三七五減租條例第26條第1項、第2項前段定有明文。本件耕地租約之爭議曾由原告聲請桃園縣大園鄉公所耕地租佃委員會調解、桃園縣政府耕地租佃委員會調處，均未能成立，而由桃園縣政府以民國95年10月2日府地用字第0950294020號函送本院審理，依上揭法律規定，原告確已經先行調解、調處程序，核無不合，合先敘明。
二、按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加。民事訴訟法第256條定有明文。原告在桃園縣政府耕地租佃委員會將本件移送本院審理後，以95年11月22日民事補正起訴狀補正其訴之聲明為：被告應將坐落桃園縣○○鄉○○○段崁腳小段第7-5地號、地目田、面積7394平方公尺土地內，如附圖所示著橙色部分面積5846平方公尺土地；及座落同段同小段7-4地號、地目建、面積1999平方公尺土地內，如附圖所示著橙色部分面積999平方公尺土地交還原告。嗣經本院依職權履勘現場並囑請桃園縣蘆竹地政事務所勘測土地複丈成果圖後，原告復以96年4月12日民事補正起訴狀聲明以：被告應將坐落桃園縣○○鄉○○○段崁腳小段第7-5地號、地目田、面積7394平方公尺土地內，如實測圖所示著咖啡色部分，即如附表所示編號為（1）、（2）、（3）、（4），面積計5846平方公尺土地；及座落同前段同前小段7-4地號、地目建、面積1999平方公尺土地內，如實測圖所示著咖啡色部分，即如附表所示編號為（5）、（6）、（7）、（8）、（9）、（10）、
（16）、（17）、（18），面積999平方公尺土地（下稱系爭土地）交還原告，核屬補充或更正事實上之陳述，揆諸首揭規定，自應准許。另查桃園縣政府將本件函送本院審理時，雖僅書明申請人壬○○等11人，惟上開土地之所有權人尚有林王百合，且原告訴訟代理人亦於本院96年4月12日言詞辯論期日以言詞追加原告林王百合，再觀諸本件租佃爭議調處不成立案全宗，林王百合均有到場等情，本件原告原即應有12位，桃園縣政府上開函文應為繕打錯誤，併與敘明。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：被告寅○○等7人共同承租原告壬○○等12人所有坐落桃園縣○○鄉○○○段崁腳小段第7-5地號、地目田、面積7394平方公尺土地內，如實測圖所示著咖啡色部分，即如附表所示編號為（1）、（2）、（3）、（4），面積計5846平方公尺土地；及坐落同前段同前小段7-4地號、地目建、面積1999平方公尺土地內，如實測圖所示著咖啡色部分，即如附表所示編號為（5）、（6）、（7）、
（8）、（9）、（10）、（16）、（17）、（18），面積
999平方公尺土地，並定有「園田字第39號」私有耕地租約。惟65年1月5日大園都市計畫將7-5地號編定為工業區，7-4地號編定為乙種工業區，原告業於95年3月1日向大園鄉公所耕地租佃委員會申請調解時，依耕地三七五減租條例第17條第1項第5款規定向被告為終止租約之意思表示，爰再以本書狀之送達代終止租約之意思表示。而被告於終止租約後，自應返還系爭土地。為此，爰依耕地三七五減租條例第17條第1項第5款之規定，提起本件訴訟。並聲明：除假執行之擔保金額外，餘均如主文所示。
二、被告則以：系爭土地自其先祖父時代承租至今已70餘年，被告並曾於92年間單方申辦變更「園田字第39號」私有耕地租約登記，主管機關桃園縣大園鄉公所亦同意核准之。另耕地三七五減租條例第17條第1項第5款僅規定出租人「得」終止租約，而非「應」終止，原告單方遽行終止本件租約，實令被告錯愕，況依同法規定原告亦應給予被告補償之必要條件，始得終止，被告並願意以每坪新台幣（下同）70,000元之代價與原告達成補償之協議。若鈞院認原告之訴有理由，亦請審酌兩造得以協議分割耕地、終止租約之方式辦理，以期公平合理。又系爭土地雖經65年都市計畫編定為非耕地使用，惟在其使用期限前，被告應仍得為從來之使用，而無違法之虞，且被告現亦尚在系爭土上地耕種等語資為抗辯。並聲明以：原告之訴駁回。
三、本件不爭執事項：兩造曾就桃園縣○○鄉○○○段崁腳小段第7-5地號土地內，面積5846平方公尺土地；及坐落同前段同前小段7-4地號土地內，面積999平方公尺土地，定有「園田字第39號」私有耕地租約，該租約至原告提起本件終止租約訴訟前，皆屬有效存在。本件耕地租佃爭議經桃園縣大園市公所耕地租佃委員會調解及桃園縣政府耕地租佃委員會調處，均告不成立。
四、本院判斷：
⑴、按「耕地租約在租佃期限未屆滿前，非有左列情形之一不得
終止：五、經依法編定或變更為非耕地使用時。」、「依前項第5款規定，終止租約時，除法律另有規定外，出租人應給予承租人左列補償：一、承租人改良土地所支付之費用。但以未失效能部分之價值為限。二、尚未收穫農作物之價額。三、終止租約當期之公告土地現值，減除土地增值稅後餘額三分之一。」耕地三七五減租條例第17條第1項第5款、第2項分別定有明文。經查，系爭土地中7-4地號土地之使用分區確已經桃園縣政府編定為乙種工業區，7-5地號則經編定為工業區乙節，此有原告所提出之桃園縣政府都市計畫土地使用分區（或公共設施用地）證明書2紙為證，堪信為真實。故就系爭土地之使用分區之變更部分即已符合前述法文規定，即系爭土地業已「經依法變更為非耕地使用」，原告依此主張以本訴狀繕本送達被告以為終止之意思表示，請求被告返還現占有使用之系爭土地，於法有據，應屬可採。
⑵、至被告抗辯，原告應給予被告補償之必要條件，始得終止；
系爭土地雖經65年都市計畫編定為非耕地使用，惟在其使用期限前，被告應仍得為從來之使用，而無違法之虞；且因配合政府稻田轉作休耕經核定有案者，無耕地三七五減租條例第17條第1項第4款之適用；並請本院審酌兩造間得以協議分割耕地、終止租約之方式辦理，以期公平云云。按「耕地三七五減租條例第17條第2項規定之補償，與同條第一項第五款所規定之終止租約收回耕地，並非立於互為對待給付之關係，自不發生同時履行抗辯問題。」最高法院83年度台上字第2400號判決可資參照。故被告要求原告提供補償，非本件被告所得執為訴訟上抗辯之事項，就被告此部分之權利應由被告另訴處理之。且所謂系爭土地雖編定為非耕地使用，惟在其使用期限前，仍得為從來之使用云云，應係指土地雖經行政程序進行使用分區之編定而由農業區編定為工業區，但在系爭土地出售供工業用地使用之前，土地之使用人若仍維持從來之使用，行政機關不得取締為違法使用，並非指土地所有權人因此被賦予強迫與佃農締約之義務。再論本件原告係依據耕地三七五減租條例第17條第1項第5款請求與被告終止租約，返還土地，自與同條例第17條第1項第4款之規定無涉，被告此部分抗辯，亦不足採。末按本件兩造間既非屬協議分割之情狀，則被告請求以分割方式終止租約，亦為原告所不同意，故被告此部分請求，於法無據。況耕地三七五減租條例雖係依據憲法第143條第4項扶植自耕農之農地使用政策，以及同法第153條第1項改良農民生活之基本國策，為合理分配農業資源而制訂，但在時移勢移，鼎鑊革新的現代社會，此項保護農業政策具有強大社會性意義之立法目的，有無存在之必要性，當有其檢驗與討論之空間，但在耕地三七五減租條例仍有效存在時，兩造間之契約關係即應依據該條例而為適用，系爭土地確已經經依法變更為非耕地使用，而原告亦因此取得終止兩造間之耕地三七五租約之終止權，原告依法行使其終止權等情，並無可議之處，被告空言為上揭抗辯，即屬臨訟編纂之詞，不足採信。
⑶、綜上，兩造間就系爭土地訂定之耕地三七五租約，既已因系
爭土地依法變更為非耕地使用，且原告以本訴狀繕本送達為終止之意思表示，被告確已合法收受，則兩造間之三七五租約應認已經原告單方面合法終止在案，從而，原告根據終止契約後回復原狀之返還請求權，請求被告返還如主文所示之土地，即屬有據，應予准許。
據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第39
2條第2項，判決如主文。中華民國96年4月26日
民事第三庭法官陳清怡以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中華民國96年4月26日
書記官王羽潔