裁判字號：臺灣臺東地方法院90年重訴字第37號民事判決
裁判日期：民國91年11月18日
裁判案由：交還房屋及土地
臺灣臺東地方法院民事判決九十年度重訴字第三七號
原告甲○○訴訟代理人乙○○被告丁○○訴訟代理人丙○○右當事人間請求交還房屋及土地事件，本院判決如左：
主文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：原告之妻即訴外人乙○○於民國八十八年一月十一日向被告買受坐落臺東縣○○鄉○○段○○○○號（下稱系爭土地）、文泰段一四九地號、文泰段一五○地號、文泰段一五四地號等四筆土地，及位於系爭土地上門牌號碼臺東縣○○鄉○○村○○路○○號（下稱系稱房屋○○○鄉○○路○○號房屋，買賣價金總額為新臺幣（下同）一千萬元，以被告積欠乙○○之借款本息約一千萬元扺充，並約定系爭土地及房屋須借予被告居住三年，嗣訴外人乙○○依約指定原告為受讓人，系爭土地雖於八十八年三月十五日移轉登記予原告，惟因被告一直未點交系爭房屋及土地予原告，因此雙方未依約訂定租約，因被告無權占有系爭房屋及土地，爰基於民法第七百六十七條所有物返還請求權之法律關係，請求被告返還系爭房地等語，並聲明：被告應將系爭土地及房屋返還予原告；被告則以：被告與訴外人乙○○簽訂之買賣所有權移轉契約書（下稱系爭買賣契約書）第一條係約定：「本案買賣價金即以原乙方（即被告）積欠甲方（即原告）之借款及乙方積欠台東企銀之貸款抵充之，未另付款。」，惟訴外人乙○○及其指定移轉登記之原告均未曾代其償還積欠台東區中小企業銀行（下稱東企）之貸款，因此伊不負有交付系爭土地及房屋之義務等語，資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回。
二、原告主張訴外人即其妻乙○○於八十八年一月十一日向被告買受系爭房地，雙方簽定系爭買賣契約書，並指定原告為受讓人，惟系爭房地雖經移轉登記予原告，經過三年後被告仍未交付等請，業據其提出系爭買賣契約書、土地登記謄本、房屋稅籍證明書各一件為證，且為被告所不爭執，堪信為真實
三、按以契約訂定向第三人為給付者，要約人得請求債務人向第三人為給付，其第三人對於債務人，亦有直接請求給付之權；又債務人得以由契約所生之一切抗辯，對抗受益之第三人，民法第二百六十九條第一項、第二百七十條分別定有明文。查系爭買賣契約書第十一條約定：「甲方可指定其他第三人為登記名義人，另本案買賣地上物全部包含在內。」，而被告已依約將系爭土地部分移轉登記予原告，惟尚未交付系爭房屋及土地予原告，是依前開規定，原告即為第三人利益契約之第三人，對於債務人即被告，即有直接請求給付系爭房地之權，但被告得以由本契約所生之一切抗辯，對抗原告，合先敘明。
四、再按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第七百六十七條第一項前段固定有明文。惟按不動產之出賣人，在不動產所有權移轉登記於買受人後，仍占有不動產時，非為無權占有，蓋出賣人雖已喪失所有權，但是否有占有權源並不以所有權為限，出賣人依民法第三百四十八條第一項規定，僅負交付標的物之義務，於未交付前，利益尚歸於出賣人享有，自難謂無占有之正當權源（否則成為惡意占有）（謝在全，民法物權論上冊，第一五一、一五二頁參照）。是本件爭點在於被告就系爭房屋及土地是否為所有權人，被告就系爭房屋及土地是否有占有權源？經查：
（一）系爭房屋部分：被告與訴外人乙○○於系爭買賣契約書第十一條雖約定：「甲方可指定其他第三人為登記名義人，另本案買賣地上物全部包含在內。」，惟本件系爭房屋係未辦保存登記之建物，業經本院調閱本院八十六年度執字第一九四二號民事執行卷，核閱屬實，且為兩造所不爭執，是被告與訴外人乙○○就系爭房屋之買賣，亦僅使原告取得對系爭房屋之事實上之處分權，而非所有權。因此，原告本於所有權人之地位，主張民法第七百六十七條之所有物返還請求權，請求被告返還系爭房屋，為無理由。
（二）系爭土地部分：末按解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解（最高法院十七年上字第一一一八號判例參照）。本件系爭買賣契約書第一條約定：「本案買賣價金即以原乙方（即被告）積欠甲方（即原告）之借款及乙方積欠台東企銀之貸款抵充之，未另付款。」，而被告前因擔任主債務人即訴外人 廖吳素蓮 之連帶保證人向東企借款本金三百七十五萬（含利息共計三百九十六萬二千六百七十一元），尚欠東企三百七十五萬元，有台東區中小企業銀行九十一年三月五日（九十一）東企銀營字第二十三號函附卷可參，原告雖主張系爭買賣價金不包括被告積欠東企之借款，上開約定之真義為被告必須將積欠東企之三百七十五萬元還清後，將上開四筆土地（包含系爭土地）及位於其上之二棟建物（包含系爭房屋）移轉登記予原告或原告指定之受讓人等語，證人即原告之妻乙○○亦附和其詞，並證稱：上開第一條之約定係代書誤寫云云（見本院九十一年十一月四日言詞辯論筆錄），惟查證人乙○○為原告之妻，且為系爭買賣契約之買受人，對本案有直接利害關係，其證言已難遽信，而證人即系爭買賣之承辦代書 洪月 甚證稱：上開第一條之約定係伊按照兩造的意思記載，當時兩造有說他們會去處理等語（見本院九十一年七月五日準備程序筆錄），核與被告所辯相符，堪予採信，且代書如有證人乙○○所指筆誤之情形，豈有不立即請代書當場更正，反而在契約書上簽章同意之理？凡此均與常情有違，足見原告之主張及證人乙○○所證均不足採信。是本件原告既自承系爭買賣契約之買受人乙○○並未為被告清償積欠東企之借款，揆諸首開規定，被告自得以上開事由對抗契約當事人即訴外人乙○○，亦得以同一事由對抗乙○○所指定之受益第三人即原告，被告對系爭土地自亦有占有之正當權源。
五、綜上所述，原告依民法第七百六十七條所有物返還請求權之法律關係，請求被告返還系爭土地及房屋，為無理由，應予駁回。
六、結論：本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第七十八條，判決如主文。
主文中華民國九十一年十一月十八日
臺灣臺東地方院法院民事庭
審判長法官李昆曄
法官林永村法官徐文瑞右為正本係照原本製成。
如不服本判決應於收受判決後二十日內向本院提出上訴狀。（需附繕本）中華民國九十一年十一月二十八日
法院書記官陳敏捷