臺灣新北地方法院三重簡易庭民事判決
109年度重建簡字第18號
原 告 蔡潔欣
被 告 林素霞
法定代理人 邱永德
上列當事人間請求損害賠償事件，於民國109年4月30日言詞辯
論終結，本院判決如下：
主文
被告應給付原告新臺幣玖萬玖仟陸佰陸拾元，及自民國一百零九
年四月三十日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之四十八，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或
減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255
條第1項第3款定有明文。本件原告起訴聲明請求：被告應
給付原告新臺幣（下同）208,090元及自起訴狀繕本送達翌
日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。嗣於民國10
9年4月30日言詞辯論期日，原告當庭追加聲明為：被告應
給付原告213,090元及自109年5月1日起至清償日止，按
年息百分之5計算之利息，核屬擴張應受判決事項之聲明，
揆諸首揭規定，應予准許。
二、原告起訴主張：原告為坐落新北市○○區○○路○○○號12樓
房屋（下稱系爭12樓房屋）之所有權人，被告為新北市○○
區○○路○○○號13樓房屋（下稱系爭13樓房屋）之所有權人
，為同棟大樓之上、下層鄰居，原告就系爭12樓房屋原以每
月租金新臺幣（下同）3萬元出租予訴外人 張智偉 （下稱房
客），房客於107年間發現系爭13樓房屋漏水，滲漏至系爭
12樓房屋，致系爭12樓房屋浴室及兩側主臥室、和室之天花
板、牆壁等處殘留水漬、潮溼、發霉，被告雖於108年4月
間將系爭13樓房屋之漏水修繕完畢，惟原告已因其房屋漏水
受有213,090元之損害：⒈系爭12樓房屋抓漏、修繕之工程
款90,000元（75,000元＋10,000元＋5,000元）。⒉浴室燈
座損壞更換費用400元。⒊浴室電暖氣送風馬達損壞更換費
用2,690元。⒋自107年7月起至108年7月之系爭12樓房
屋原訂每月3萬元租金，因浴室、主臥室、和室天花板漏水
，不適宜居住，且因必須等系爭13樓房屋修繕漏水完畢，才
能修繕，故至108年7月始修繕完畢，故就此一年之租金均
減為每月2萬元，並自108年7月起續約一年之每月租金扣
減補償之，共受有12萬元之租金損失。為此，爰依侵權行為
法律關係，請求被告應給付原告213,090元，及自109年5
月1日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。
三、被告則求為判決駁回原告之訴，並辯稱：被告所有系爭13號
房屋係因浴室冷熱水管老舊及防水層地板老舊而漏水，惟10
8年4月間就已經修繕完畢。原告的房客是在107年7月入
住後，於9月間反應浴室、主臥室天花板滴水，被告第一時
間就找社區總幹事上去看，後來找廠商來看確定被告家漏水
，被告當下就答應趕快修繕，107年11月本來要修繕，但是
房客表示因為懷孕，所以不答應被告進去動工，希望等到過
年後，嗣後被告於108年4月間發包漏水修復工程，10天即
4月20日就完工，被告並沒有拖延。又系爭12樓房屋修繕費
用只有75,000元，租金損失部分，被告所在社區是27年的老
舊社區，沒有很好的房價，不能歸到被告身上。另依照公寓
大廈管理條例，共用樓地板大家要一起維修等語。
四、得心證之理由：
（一）原告主張其為系爭12樓房屋之所有權人，被告為系爭13樓
房屋之所有權人，為同棟大樓之上、下層鄰居，系爭12樓
房屋因系爭13樓房屋漏水，致浴室及兩側主臥室、和室之
天花板、牆壁等處殘留水漬、潮溼、發霉等事實，業據提
出建物登記謄本、照片等件為證，且為被告自認系爭13樓
房屋因浴室冷熱水管老舊及防水層地板老舊而漏水之事實
，原告主張，洵堪採信。
（二）按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責
任；故意以背於善良風俗之方法，加損害於他人者亦同；
違反保護他人之法律，致生損害於他人者，負損害賠償責
任；但能證明其行為無過失者，不在此限；又土地上之建
築物或其他工作物所致他人權利之損害，由工作物之所有
人負賠償責任；但其對於設置或保管並無欠缺，或損害非
因設置或保管有欠缺，或於防止損害之發生，已盡相當之
注意者，不在此限，民法第184條、第191條第1項分別
定有明文。查被告就其所有之系爭13號房屋浴室之冷熱水
管及取水層設施，本應注意管理及維護，防免造成相鄰房
屋之損害，而被告既未能證明其就浴室冷熱水管及防水層
之設置、維護無欠缺及就防止損害之發生已盡相當之注意
，應認其有過失，致漏水滲入原告所有系爭12樓房屋，其
對原告因此所受損害，自應負賠償責任。被告雖另辯稱依
公寓大廈管理條例規定，共用樓地板大家要一起維修云云
，惟查：依公寓大廈管理條例第10條第1項規定：「專有
部分、約定專用部分之修繕、管理、維護，由各該區分所
有權人或約定專用部分之使用人為之，並負擔其費用。」
第12條規定：「專有部分之共同壁及樓地板或其內之管線
，其維修費用由該共同壁雙方或樓地板上下方之區分所有
權人共同負擔。但修繕費係因可歸責於區分所有權人之事
由所致者，由該區分所有權人負擔。」，可知，應由共同
壁雙方或樓地板上下方之區分所有權人共同負擔維修費用
者，應僅限於共同壁及樓地板內之共用管線，並不及於各
區分所有權人專有部分之專用管線；而系爭13樓房屋之漏
水乃係因浴室冷熱水管及防水層之老舊破損，已如前述，
此乃屬系爭13樓房屋專有部分之專用管線及地板防水層，
其負責修繕、管理及維護責任者乃係被告，自無由樓下之
系爭12樓房屋所有權人共同負擔之餘地，被告所辯，要無
可採。
（三）按負損害賠償責任者，除法律另有規定或契約另有訂定外
，應回復他方損害發生前之原狀；第1項情形，債權人得
請求支付回復原狀所必要之費用，以代回復原狀，民法第
第213條第1項、第3項定有明文。茲就原告請求金額及
項目審酌如下：
1、原告主張系爭12樓房屋因漏水，致浴室及兩側主臥室、和
室之天花板、牆壁等處殘留水漬、潮溼、發霉，修復費用
共90,000元等語，固據提出鴻孚工程行報價單及收據、大
堂室內裝修工程有限公司收據、匯款單等件影本為證，被
告則抗辯依鴻孚工程行請款單顯示修繕費用只有75,000元
等語，並提出鴻孚工款請款單影本為證，查：依原告所提
鴻孚工程款訂金及尾款收據之記載，可知鴻孚工程行就系
爭12樓房屋之修繕費用共為75,000元，核與被告所提鴻孚
工程行請款單相符，此部分費用，應堪認定；原告另主張
：一開始是房客是找大堂室內裝修公司抓漏修繕，花費1
萬元，後來因為社區總幹事有建議其他廠商，所以又找了
鴻孚工程行修繕，花了75,000元等語，亦提出大堂室內裝
修估成有限公司之收據為證，而依原告所提系爭12樓房屋
格局圖及照片，可知浴室及兩側之和室、主臥室之天花板
、牆壁均有因漏水受損，並參以原告與房客間108年1月
14日及7月10日LINE對話紀錄所示，108年1月間原告之
房客即先找人拆除主臥室之天花板及浴室天花板，此部分
費用為10,000元，核與大堂室內裝修公司所出具108年1
月20日收據相符，且觀以嗣後接手修繕工程之鴻孚工程行
請款單上所列修復項目已無「主臥室天花板及浴室天花板
之拆除」項目之情，堪認此筆大堂室內裝修公司之拆除費
用，亦屬必要費用。綜上，原告修復系爭12樓房屋因漏水
所受損害之必要費用應為85,000元（75,000元+10,000元
），逾此部分之請求，則屬無據。
2、原告主張浴室燈座及浴室電暖氣送風馬達因漏水損壞更換
，共計3,090元（400元＋2,690元）等語，業據其提出
統一發票及免用統一發票收據為證，且為被告不爭執，本
院認原告所稱之受損設備均為一般家庭浴室之配備，惟已
使用相當期間，本院認以新品更換舊品經折舊後之價值應
為100元、1,000元，是原告得請求被告賠償之此部分必
要費用應為1,100元；逾此部分，則屬無據。
3、原告主張因系爭13樓房屋漏水，其所出租予 張智傑 居住之
系爭12樓房屋，因浴室、主臥室、和室天花板漏水，不適
宜居住，且必須等系爭13樓房屋修繕漏水完畢，才能修繕
，故至108年7月始修繕完畢，因此就107年7月起至10
8年7月之原訂每月3萬元租金，均減為每月2萬元，並
於108年7月起續約一年之每月租金扣減補償之，原告共
受有12萬元之租金損失等語，固據提出其與房屋間107年
7月15日至108年7月14日房屋租賃契約書及108年7月
15日至109年7月14日房屋租賃契約書為證，且為被告不
爭執契約書之真正，僅辯稱社區老舊，房價不高，租金損
失不可歸責於被告等語，查：
⑴按損害賠償，除法律另有規定或契約另有訂定外，須填補
債權人所受損害與所失利益。而依通常情形，或依已定之
計劃、設備，或其他特別情事，可得預期之利益，視為所
失利益，民法第216條第1、2項定有明文。準此，凡依
外部客觀情事觀之，足認其已有取得利益之可能，因責任
原因事實之發生，致不能取得者，即為所失之利益，應由
債務人賠償，不以確實可取得之利益為限。
⑵系爭12樓房屋於107年7月15日起至108年7月14日止，
確以每月3萬元出租予張智傑，另於108年7月15日起至
109年7月15日止，改為租金每月2萬元，已有前開租賃
契約書在卷可稽，可認原告就系爭12樓房屋有持續出租之
計劃及客觀事實，依外部客觀情事觀之，足認其確有取得
租金利益之可能。
⑶又依卷附原告與其房客間之LINE對話紀錄，可知房客於10
7年7月6日即發現系爭12樓房屋浴室天板會漏水而向原
告反應，並於107年11月22日，房客再以：浴室及主臥室
、和室之天花板發霉、牆壁有壁癌，主臥室及和室已屬無
法睡覺之狀況，影響女兒出生後之規劃等情為由，要求原
告處理，直至108年1月15日因房客之女兒剛滿月，已由
房客太太帶回娘家，始由房客委託工程行拆除主臥室及浴
室天花板以檢查漏水之原因，房客並於108年4月7日告
知原告經與總幹事、廠商及系爭13樓房屋多次勘查抓漏後
，確定為系爭13樓房屋之浴室漏水，而於108年5月17日
房客再以系爭12樓房屋預定108年5月27日進行修繕，約
7至10個工作天，期間必須安置家人為由，請求原告酌減
租金，並經原告承諾於下期租約再補償房客，房客則於10
8年7月9日回報原告房屋整修後之狀況等情，並參以被
告抗辯：原告的房客是在107年7月入住後，於9月間反
應浴室、主臥室天花板滴水，被告第一時間就找社區總幹
事上去看，後來找廠商來看確定被告家漏水，被告當下就
答應趕快修繕，107年11月本來要修繕，但是房客表示因
為懷孕，所以不答應被告進去動工，希望等到過年後，嗣
後被告於108年4月間發包漏水修復工程，10天即4月20
日就完工，被告並沒有拖延等語，可知實際上系爭12樓房
屋因漏水而影響房客使用及居住主臥室、和室之時間應自
107年11月中至108年7月初而以8個月計算，是原告主
張因系爭13樓房屋漏水，致其以減免每月租金1萬元補償
房客無法使用租賃物之租金損失，應僅有80,000元（即10
,000元×8個月），並與被告之本件侵權行為間具有相當
因果關係，原告請求被告賠償租金利益之損失80,000元，
自屬有據。逾此部分，則屬無據。
⑷綜上，原告得請求被告賠償之損害金額為166,100元（85
,000元+1,100元+80,000元）。
（四）惟按損害之發生或擴大，被害人與有過失者，法院得減輕
賠償金額，或免除之；前2項之規定，於被害人之代理人
或使用人與有過失者，準用之，民法第217條第1項、第
3項明文規定。又本條所謂損害之發生或擴大，被害人與
有過失云者，係指被害人苟能盡善良管理人之注意，即得
避免其損害之發生或擴大，乃竟不注意，致有損害發生或
擴大之情形而言，是與固有意義之過失，以違反法律上注
意義務為要件者，尚屬有間（最高法院70年台上字第375
號判決意旨參照）。亦即，此所稱之過失，係指被害人固
有過失而言。而其法理基礎，係因被害人未盡社會上共同
生活應為之注意，此屬於誠信原則上的注意義務。被害人
對於防衛自己利益，單純不注意或怠慢時，為免加重加害
人之賠償責任，被害人為防衛自己利益而採取合理的行動
，應為社會生活所期待。換言之，與有過失（過失相抵）
制度，係在損害賠償範圍內，就加害人與被害人相互間如
何分擔損害，尋求正當化之過程。在採取完全賠償原則下
，加害人較輕微之過失、或違法性程度較低之行為，可適
當作為減輕加害人賠償責任之事由。另基於危險領域原理
，對於自己活動領域內的特別危險，應由自己承擔損害。
就本件而言，原告將系爭12樓房屋出租予張智傑居住使用
，張智傑即為原告之使用人，則因原告或張智傑之因素，
於發現系爭12號房屋有滲漏水情事後，遲未檢查確認漏水
原因，並通知或同意被告為適當之修繕、處置，就該怠慢
情事，被害人即原告自亦應承受之。本院審酌系爭13樓房
屋之漏水係浴室地板內之冷熱水管及防水層老舊損壞，外
觀難以察覺及查看，在此情況下，如仍課以被告有隨時管
理、維護並更換之義務，似未見公允；而本件原告之房客
承租系爭12樓房屋使用，就其管理之空間，本得輕易查看
及注意天花板有無漏水、牆壁有無壁癌之狀況，即時反應
予原告處理及找出漏水原因並進行修繕，乃原告之房客於
107年7月6日即發現浴室天花板有漏水，仍怠於要求原
告即時處理查明漏水原因，嗣已漫延擴及浴室兩側主臥室
及和室天花板及牆壁時，又因房客之太太將生產而延宕相
關拆除、抓漏及修復工程，直至108年4月間始確定漏水
原因為系爭13樓房屋之浴室，被告隨即於108年4月間修
繕漏水完畢，再由原告於108年5月底就系爭12樓房屋之
損害進行修繕，本院審酌兩造間之過失程度及原因力之大
小，認原告就損害之發生與擴大，與有過失，應負擔百分
之40之過失責任，即原告得向被告請求賠償之金額經過失
相抵後，為99,660元（即166,100元×60%＝99,660元）
。
（五）末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，
經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任，其經
債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或
為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務
，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之
遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律
可據者，週年利率為百分之五，民法第229條第2項、第
233條第1項前段、第203條分別定有明文。本件原告請
求被告賠償損害，併請求自起訴狀繕本送達翌日起至清償
日止，按年息百分之5計算之法定遲延利息，惟此乃非屬
有確定期限之給付，自應以被告受催告時起負遲延責任，
而卷內雖查無起訴狀繕本曾送達被告之法定代理人，惟原
告於本院109年4月30日行言詞辯論程序時，業已當庭向
被告之法定代理人為此部分訴之聲明，應認被告之法定代
理人已於是日受原告之催告，依前揭規定，被告應自109
年4月30日起負遲延責任。從而，原告依侵權行為法律關
係，請求被告給付99,660元，及自109年4月30日起至清
償日止，按年息百分之5計算之利息，為有理由，應予准
許；逾此部分之請求，則無理由，應予駁回。
（六）本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法，及未經
援用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之
結果，自不再予以一一論駁，併此敘明。
（七）本判決原告勝訴部分，係依簡易程序而為被告敗訴之判決
，爰依職權宣告假執行。至原告敗訴部分，其假執行之聲
請，即失所附麗，應併予駁回。
五、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。
中華民國109年5月14日
臺灣新北地方法院三重簡易庭
法官葉靜芳
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中華民國109年5月14日
書記官林穎慧