臺灣 臺北 地方法院民事簡易判決 102年度北簡字第12127號
原 告 周武雄
訴訟代理人 林禮模 律師
被 告 富利食品股份有限公司
法定代理人 張 樑
訴訟代理人 王詩瑋 律師
黃郁珊 律師
上列當事人間遷讓房屋等事件，本院於民國103年3月11日言詞
辯論終結，判決如下︰
主文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用新臺幣玖萬伍仟柒佰肆拾叁元由原告負擔。
訴訟標的及理由要領：
壹、程序方面
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或
減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255
條第1項但書第3款定有明文。本件原告起訴時，訴之聲明
第1項請求：被告應將門牌號碼臺北市○○區○○路○○號1
樓及70號1樓之1房屋騰空遷讓返還原告，並給付原告新臺
幣（下同）804,000元；嗣於103年1月17日具狀到院，變
更該項聲明為：被告應將門牌號碼臺北市○○區○○路○○號
1樓及70號1樓之1房屋騰空遷讓返還原告，並給付原告92
3,000元，參諸前揭規定，應予准許，合先敘明。
貳、實體方面
一、原告部分：
㈠原告起訴主張其所有坐落臺北市○○區○○路○○號1樓及70
號1樓之1房屋（下稱系爭房屋）自96年8月28日起出租被
告供其營業使用，租賃期間自96年8月28日起至101年8月
27日，為期5年，並經公證。原告於上開期限屆滿前即101
年8月10日以台北西園郵局第126號存證信函通知被告，倘
被告欲再為續約，須將被告先前未經原告同意而施工所造成
之系爭房屋破壞回復原狀，及將施工所施作之新設施拆除後
騰空返還原告，原告並將系爭房屋遭破壞之現況及將來應行
回復至如何之情形，詳細列載該信函中。被告於接獲原告存
證信函後，復於101年8月28日再與原告簽署為期1年，租
賃期間自101年8月28日起至102年8月27日止之房屋租賃
契約，雙方並將租賃契約連同台北西園郵局第126號存證信
函一併至臺灣臺北地方法院所屬民間公證人 趙原孫 事務所進
行公證，公證人並以101年度北院民公原字第0543號公證書
公證在案。詎上開租賃期間屆滿後，被告並未依兩造間之約
定將系爭房屋回復原狀並騰空返還予原告，原告復於102年
8月28日再以台北信維郵局第7599號存證信函通知被告於函
到5日內將所施作之設施拆除並回復原狀後，將租賃標的物
交還予出租人。惟至目前為止，被告仍未將系爭房屋依雙方
約定回復原狀並騰空返還予原告，原告乃委請第三人就系爭
房屋現況予以估算回復原狀所需進行之工程費用為923,000
元。並依民法第455條、兩造之租賃契約法律關係，請求原
告將坐落臺北市○○區○○路○○號1樓及70號1樓之1房屋
騰空後遷讓返還予原告，及給付系爭房屋回復原狀之費用92
3,000元。
㈡系爭房屋租賃期間於102年8月27日屆滿，被告無占有系爭
房屋之合法權源，然至今仍未返還系爭房屋，自屬不當得利
，而系爭房屋原租金按月72,000元，為此，依民法第179條
不當得利之法律關係，請求被告自102年8月28日起至騰空
遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告72,000元之相當於
租金之不當得利。復依兩造間之租賃契約第8條違約罰則：
「租約屆滿乙方未於五日內返還房屋時，每逾一日應付甲方
相當於日租金二倍之違約金。如非可歸責於乙方之事由時，
則此項規定不在此限。」之規定可知，被告應於租賃期滿5
日依約返還房屋，惟被告自租賃期滿（即102年8月28日
）起，並未於5日內即於102年9月2日前依約返還房屋予
原告。為此，依上揭約定，請求自102年9月3日後至102
年9月10日（起訴前）止，按日租金2倍計算違約金，即38
,400元（計算式：每月租金（含稅）72,000；每日租金2,40
0（72,000/30天=2,400/天）；至起訴前共遲延8日（即
102.9.4~102.9.10）；違約金：遲延8天×每日租金2,
400×2倍=38,400元），及自101年9月11日起至遷讓返
還房屋之日止，按日租金2倍即4,800元計算之違約金。並
聲明：㈠被告應將門牌號碼臺北市○○區○○路○○號1樓及
70號1樓之1房屋騰空遷讓返還原告，並給付原告923,000
元；㈡被告應給付自102年8月28日起至騰空遷讓返還上開
房屋之日止，按月給付原告72,000元；㈢被告應給付原告38
,400元及自102年9月11日起至騰空遷讓返還上開房屋之日
止，按日給付原告4,800元；㈣願供擔保請准宣告假執行。
㈢對被告答辯所為之陳述：
⒈兩造房屋租賃契約第4條第2項、第5項約定：乙方應以善
良管理人之注意義務保管租賃物，因乙方（被告）或其員工
之過失所致租賃物毀損或滅失者，乙方應按實際損害賠償甲
方（原告）；乙方得自費改裝租賃物之設施，但不得影響租
賃標的物之結構安全，因違反本項規定而致租賃物毀損時，
乙方應負損害賠償責任。租期屆滿或本租約終止時依租賃物
當時現況騰空返還甲方，乙方之一切裝潢物及改裝租賃物之
設施需拆除。而本件租賃契約續約前，原告即曾以台北西園
郵局第126號存證信函通知被告如不願續約，應將系爭房屋
毀損破壞的項目予以維修回復，並就其新設改裝的項目予以
拆除。更於續約簽訂本件租賃契約並經公證時，將上開存證
信函做租約附件而一併委請公證人公證，以茲信守。而被告
於公證當時亦無異議同意將上開存證信函內容所述之破壞毀
損或滅失項目予以修繕回復，及新設改裝項目予以拆除等事
項做為公證書所公認租約之附件，故上開存證信函當然已成
為租約一部分，並產生與租約條款相同之拘束效力，被告當
應遵守。詎被告辯稱上開經公證之租約附件即上開存證信函
並無法律效果及拘束力云云，顯無足取。
⒉依系爭租賃房屋之現況，被告本應以善良管理人之注意義務
保管租賃物。惟卻任意破壞毀損或滅失租賃物設備，造成系
爭租賃物原有之地板、管線、不銹鋼電動鐵捲門、硫化銅門
、長遮陽雨棚、浴缸、天花板、防盜系統、騎樓天花板及四
方型燈座、室內電路管線及開關蓋等設施毀損滅失。
⒊系爭租賃物迄至102年9月24、25、26日被告仍占有系爭房
屋並繼續施作拆除回復工程，有施工相片及電費收據為憑。
被告辯稱被告已於102年9月13日會同公證人至現場辦理返
還點交云云，顯不生點交效力，亦無足取。再者，被告果如
欲點交系爭房屋，依約係應點交於出租人即原告，始謂適法
。詎被告卻將系爭房屋點交予公證人，公證人亦未與原告為
任何聯繫或通知點交事宜，顯違反系爭租賃契約之約定，自
不生點交效力，亦不合法。況被告並未通知原告到場清點租
賃物辦理點交，反通知未受原告委任處理租賃物點交事宜之
林禮模律師，且林律師亦未受被告之委任，當亦無轉告原告
之義務。據此，被告遽以存證信函通知林律師轉告原告定期
點交事宜云云，亦乏依據，原告當不受任何通知或約束之效
力甚明。
㈣證據：提出建物所有權狀、96年度北院民公原字第0432號公
證書、台北西園郵局（三支局）存證信函第126號及收件回
執、101年度北院民公原字第0543號公證書、台北信維郵局
存證信函第7599號、三耀鋼鋁門窗行工程估價單102.9.6、
建物登記謄本、照片、台灣電力公司102年11月電費通知及
收據、永昶水電工程行報價單等件為證，並聲請訊問證人趙
原孫。
二、被告則以下揭情詞置辯，並聲明：㈠原告之訴駁回；㈡如受
不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
㈠依兩造於96年8月28日簽訂之房屋租賃契約（下稱舊租約）
及101年8月28日簽訂之房屋租賃契約（下稱新租約）第2
條第1項、第4條第5項及第6項，均規定被告無需經原告
之同意，得自費改裝租賃物之設施，且於返還系爭租賃物時
，僅需依當時現狀返還，而無回復原狀之義務。原告於舊租
約期限屆至前，故以函通知被告「如不續約」需回復原狀云
云，然與租約之規定相違，自屬無據。況被告未曾答應原告
之要求，兩造並已於101年8月28日簽訂新租約，已非屬該
信函指稱之「如不續約」之情形，甚且，兩造簽訂新租約亦
未將上述信函之要求列入新租約規範內，故原告該信函之主
張，無法律效果，對被告無拘束力。況被告亦已依約將自行
裝設之裝潢物及改裝租賃物之設施拆除，且已將廣告招牌回
復原狀，且將此狀態委請公證人到場公證，有102年度北院
民公坤字第100170號公證書所附照片可稽。從而，原告指稱
，被告未將所施作之設施拆除並將所破壞之設施予以回復原
狀，應給付系爭租賃物回復原狀之費用云云，自不足採。
㈡依據證人趙原孫之證詞可知，兩造將101年8月10日台北西
園郵局第126號存證信函與101年8月28日簽訂之房屋租賃
契約書新租約一併辦理公證，僅是單純作為新租約之附件，
被告事實上並沒有同意原告於前揭存證信函之要求，依此，
前揭存證信函對被告不生任何法律效果，故原告指稱前揭存
證信函已成為新租約一部份，被告有依前揭存證信函主張內
容負回復原狀之義務云云，顯不可採。
㈢依新租約之規定，被告無需經原告之同意即有權自行自費改
裝系爭租賃物之設施，且於返還系爭租賃物時，需將自費改
裝之設施拆除，故才造成系爭租賃物原有之地板、牆面、不
銹鋼電動鐵捲門、硫化銅門、長遮陽雨棚、騎樓天花板等設
施有所變更，自符合新租約之規定。原告指稱被告任意破壞
毀損系爭租賃物原有設備云云，自不可採。
㈣被告於102年8月26日前已依新租約規定，將系爭租賃物內
自行裝設之相關設備完全拆除清空完畢，且經原告於102年
8月26日到場檢視，惟原告竟額外要求被告施作非新租約所
約定之多項設備，因其要求無租約上依據，被告礙難應允，
乃又於102年9月13日再次辦理點交返還租賃物予原告，可
知，被告業已依約將系爭租賃物返還予原告，孰料，原告收
到存證信函後，預告將拒絕到場辦理再次點交返還租賃物之
事宜，被告遂委請公證人於102年9月13日到場見證系爭租
賃物之返還點交過程，原告拒絕與被告見面點交在先，致被
告無從交還系爭租賃物之鑰匙，豈有事後以被告未交還鑰匙
指摘被告仍持續占有系爭租賃物之理。原告所提台灣電力公
司102年11月電費通知及收據所載之102年9月4日至11月
4日之用電度數僅40度，與去年同期用電度數14680度相差
甚遠，顯見，被告已未繼續占有使用該租賃物。至被告雖曾
於102年9月24日至25日派員至系爭租賃物，實乃係為了清
空少許遺留物品。系爭租約第9條雖規定，被告於遷出租賃
物後，如留有任何傢私雜物於租賃物內，任憑原告處置，惟
被告為了避免增加原告困擾，基於善意，始於102年9月24
日至25日派員至系爭租賃物清除少許遺留物品。並於102年
10月8日致函原告，不再負保管責任，依法已免除被告返還
租賃物之義務。
㈤證據：提出102年度北院民公坤字第100170號公證書、永吉
郵局存證信函第302號、台北長安郵局004059號存證信函、
照片等件為證。
三、得心證之理由：
原告所有系爭房屋自96年8月28日起出租被告供其營業使用
，租賃期間自96年8月28日起至101年8月27日、為期5年
，並經公證，嗣原告於上開5年租賃契約期滿前即101年8
月10日以台北西園郵局（三支局）存證信函第126號通知被
告，其後兩造復於101年8月28日再簽訂為期1年，租賃期
間自101年8月28日起至102年8月27日止之房屋租賃契約
，並將租賃契約連同上述台北西園郵局存證信函一併公證，
而上開租賃契約已於102年8月27日屆滿等情，為兩造所同
陳，並有建物所有權狀、96年度北院民公原字第0432號公證
書、台北西園郵局（三支局）存證信函第126號及收件回執
、101年度北院民公原字第0543號公證書等在卷可稽，堪信
為實在。至原告主張被告至今未騰空返還系爭房屋，並應給
付回復原狀之費用及相當於租金之不當行利、違約金等，為
被告所否認，並以前詞置辯。從而，本件爭點厥為：被告是
否未依兩造租賃契約之約定，回復原狀，而有違約情事？茲
述之如下：
㈠按探求契約當事人之真意，應通觀契約全文，依誠信原則，
從契約之主要目的及經濟價值等作全盤之觀察，若契約文字
，有辭句模糊，或文意模稜兩可時，固不得拘泥於所用之辭
句，但解釋之際，並非必須捨辭句而他求，倘契約文字業已
表示當事人真意，無須別事探求者，即不能反捨契約文字更
為曲解（最高法院17年上字第1118號判例、86年度台上字第
3873號判決要旨參照）。次按民法第432條規定：承租人應
以善良管理人之注意，保管租賃物，租賃物有生產力者，並
應保持其生產力。承租人違反前項義務，致租賃物毀損、滅
失者，負損害賠償責任。但依約定之方法或依物之性質而定
之方法為使用、收益，致有變更或毀損者，不在此限。經查
，兩造就系爭房屋於96年8月28日、101年8月28日分別簽
訂之租約其第2條第1項、第4條第5項均約定：乙方（即
被告）應於租期屆滿後5日內將租賃標的物依當時現況騰空
返還甲方，不得藉詞拖延或要求甲方（即原告）補貼任何費
用；乙方得自費改裝租賃物之設施，但不得影響租賃標的物
之結構安全，因違反本項規定而致租賃損壞時，乙方應負損
害賠償責任。租期屆滿或本租約終止時依租賃物當時現況騰
空返還甲方，乙方之一切裝潢物及改裝租賃物之設施需拆除
。另其他改裝租賃物之設施及因裝修之必須致使牆面及天花
板釘孔或油漆之折舊無需恢復原狀。地坪之裝修材料則依當
時現況返還無需恢復原狀。顯已就租賃物之使用、收益其方
法為約定，是兩造間關於租賃物之返還義務，及其變更或毀
損之認定，自應依上開約定為之。詳言之，被告除自費改裝
之設施影響租賃標的物之結構安全，應負損害賠償責任外，
被告就系爭租賃標的物悉依租期屆滿當時現況騰空返還原告
即可，而無需回復原狀。原告雖於101年8月10日曾以台北
西園郵局（三支局）存證信函第126號向被告表示：如不續
約，應依信函所示回復原狀云云。然核該函乃原告片面之意
思表示，初難解為兩造係就上揭租賃契約為變更約款之合意
；況依該函用語乃稱「如不續約」需回復原狀，然兩造嗣已
於101年8月28日簽訂新約，核亦與該函所稱「如不續約」
之情迥異。本院再審酌兩造簽訂新租約時固將該存證信函列
為公證書之附件，惟實未將上述存證信函之要求列入新租約
款或為何以之補充租賃契約之約定，並經證人即公證人趙原
孫具結證述：「承租人僅知悉有收到存證信函，並同意將該
信函做為附件，但未同意修復，也無任何表示．．一般言，
單純收受存證信函並不會把該信函做為附件，若雙方對修復
內容有協議，會將之做為契約的條款，本件並沒有同意，只
是單純做附件。出租人希望把他主張承租人有毀損的情形在
續約中表明，所以才將存證信函做為附件。但雙方對於是否
有毀損或應否賠償之情形並無達成協議，所以未列入契約條
款。（問：一般言，如要對現場是否毀損，是否要公證人會
同兩造到現場針對是否毀損，由兩造及公證人當場辨明才能
公證？）本件當事人請求做成租約的公證，是一個契約的公
證，並不是私權事實之公證，所以公證人對於雙方的合意即
契約做成公證，並不就事實上是否有毀損之情形做認定。」
（見102年12月26日筆錄）等語明確。從而，兩造間就租賃
物之返還義務，當仍應依契約之約定，而無遽以該存證信函
變更契約約款之情。
㈡而查，被告抗辯其於102年8月26日前已將租賃物內自行裝
設之相關設備拆除，並經原告於同月26日到場檢視乙情，為
原告所不爭執，原告雖於同月28日由原告訴訟代理人寄發台
北信維郵局存證信函第7599號表示應將系爭租賃物之大理石
地板、前門之不銹鋼鐵捲門及玻璃自動門、後門之硫化銅門
、大樓外牆面、長蔽陽雨棚、浴室及天花板、防盜系統、騎
樓天花板、配電、室內管路及管線、金屬管線、開關、燈具
等設施為回復，並提出三耀鋼鋁門窗行工程估價單102.9.6
、永昶水電工程行報價單為據。然核原告上所指項目，實均
與兩造契約第4條第5項約定應由被告負損害賠償責任之所
謂「影響租賃標的物之結構安全」無涉，且細核兩造所提照
片比對上揭項目，堪認應屬被告因應其營業目的之需求而為
之改裝設施，尚非故意或過失所致損害，揆諸兩造同條、項
之約定，被告僅需將一切裝潢物及改裝租賃物之設施拆除；
其他改裝租賃物之設施及因裝修之必須致使牆面及天花板釘
孔或油漆之折舊無需恢復原狀、地坪之裝修材料則依當時現
況返還無需恢復原狀，而於租約終止時依租賃物當時現況騰
空返還。原告以與契約內容不符之回復原狀所為請求，尚乏
所據。而按債權人預示拒絕受領之意思，或給付兼需債權人
之行為者，債務人得以準備給付之事情，通知債權人，以代
提出；又在債權人遲延中債務人僅就故意或重大過失，負其
責任，民法第235條但書、第237條分別定有明文。查，系
爭租賃契約於102年8月27日屆期終止，而被告已於同月26
日通知被告到場點交，但原告以業經本院認定契約所無之回
復原狀義務而拒絕受領，難認被告有違約情事。又原告訴訟
代理人另於102年8月28日以台北信維郵局存證信函第7599
號通知被告其受原告委任處理本事件，並要求被告於函到5
日內將所施作之設施拆除並回復原狀等語，則被告於同年9
月6日以永吉郵局存證信函第302號通知原告訴訟代理人將
於同月13日再次派員與原告辦理點交等語，實未逾原告訴訟
代理人於102年8月28日存證信函自承受委任處理之範圍，
詎原告於本院審理時，主張被告通知未受其委任處理租賃物
點交事宜之林禮模律師，且林律師亦無轉告原告之義務云云
，洵無可採。又原告既不爭執其當時未前往辦理交接，益證
本件被告確已將準備返還系爭房屋乙事通知原告，係原告拒
絕受領，自應由原告負受領遲延之責。
㈢末查，原告固主張被告於102年9月24日至26日仍占有系爭
房屋並繼續施作拆除回復工程云云，然本件被告依兩造契約
並無需回復原狀之情，已如前述；本院並審酌照片所示載貨
卡車上之物品，僅為些許木板、不銹鋼管等雜物，依兩造契
約第9條就遺留物之處理乃約定：乙方於租期屆滿或本契約
終止時如留有任何傢私雜務於租賃物內者視為廢棄物，任憑
甲方處置，乙方不得異議，並應負擔甲方處置所發生之費用
。原告本得應約執行，而無逕以之為被告仍占有使用本件租
賃物之認定。
四、綜上，本院認被告於租約屆期終止後，已依兩造間租賃契約
之約定，將系爭房屋依現況返還原告，係原告無正當理由拒
絕受領。是原告主張依租約而請求被告將系爭不動產騰空遷
讓返還，並給付923,000元；及自102年8月28日起至騰空
遷讓返還上開房屋之日止，按月給付72,000元之相當於租金
之不當得利；並給付原告38,400元及自102年9月11日起至
騰空遷讓返還上開房屋之日止，按日給付原告4,800元之違
約金，均無理由，其假執行之聲請，亦失所附麗，爰併予駁
回。
五、本件判決事證已明，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判
決結果無影響，爰不另一一論述。
六、本件訴訟費用額，依後附計算書確定如主文所示金額。
中華民國103年3月28日
臺北簡易庭法官王幸華
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本院（臺北市○○○路
○段○○○巷○號）提出上訴狀。（須按他造當事人之人數附繕本
）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國103年3月28日
書記官薛德芬
計算書
項目金額（新臺幣）備註
第一審裁判費95,743元
合計95,743元