臺灣南投地方法院民事簡易判決 105年度投簡字第26號
原 告 侯惠麗
被 告 南投縣水里鄉農會
法定代理人 蕭志全
訴訟代理人 陳信傑
上列當事人間第三人異議之訴事件，本院於105年2月26日言詞
辯論終結，茲判決如下：
主文
原告之訴駁回。
訴訟費用新臺幣壹仟柒佰柒拾元由原告負擔。
事實及理由
一、本件原告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴
訟法第386條各款所列情形，爰依被告聲請，由其一造辯論
而為判決。
二、原告起訴主張：
（一）原告於民國86年間即與債務人 陳寶璋 雙方合意，由原告承
租陳寶璋所有坐落南投縣○里鄉○○街○○號整棟房屋經營
零售生意，有里長、左鄰右舍、進貨廠商為證，且原告承
租迄今從未間斷經營。因債務人陳寶璋於99年9月26日死
亡後，其繼承人並未向法院聲明拋棄繼承或限定繼承及陳
報遺產清冊，債務人陳寶璋所有上開抵押物部分，由其子
侯愛民 、 侯體民 繼承，並已辦畢繼承登記。故原告迄今與
侯愛民、侯體民仍有租賃關係，不曾中斷，且係在設定抵
押權予被告之前，即已存在。
（二）縱退萬步言，債務人 王惠芳 因財務困難向原告借款，而於
101年11月15日公證之不動產租賃契約，並不與原告於86
年間就與債務人陳寶璋雙方合意租賃相左，而造成中斷狀
況。原告確有優先續約承租權，得接續原有之租賃權繼續
承租系爭不動產，原告原先租約及其優先承租之約定，早
於抵押權人設定抵押權前即已存在，自得對抗抵押權。不
容事後任意除去原告之租賃權，而免除抵押權人設定抵押
權時已存在之風險。依強制執行法第15條之規定，並未限
制所謂足以排除強制執行之權利種類，故應檢視第三人就
執行標的物是否有足以排除強制執行之權利。且本件原告
據以提出異議之訴之權利，究竟是否符合強制執行法第15
條之規定，本即為本件訴訟應審酌之實體事項，不得僅以
原告所憑之權利為租賃權，即直接認為原告不得提起本件
訴訟。且依最高法院44年台上字第561號之反面解釋，第
三人之租賃權若一旦受到影響時，則第三人有提起異議之
訴之權利。學者亦認第三人異議之訴之提起，須第三人就
執行標的物有足以排除強制執行之權利，所謂『足以排除
強制執行之權利』係指所有權或其他足以阻止物之交付或
讓與之權利而言。除所有權外，應依該權利在實體法上之
性質與效力及執行之目的或方法為之。凡第三人在執行標
利物上所存在之權利，無忍受強制執行之法律上理由者，
均可據以提起本訴訟。第三人對於強制執行之不動產雖有
租賃權，然不動產之拍賣不影響租賃，自無足以排除強制
執行之權利。但如拍賣後為執行點交時，除有第99條第2
項之情形即有妨礙承租人權利之行使，應解為有排除強制
執行之權利。是原告自得提起本件第三人異議之訴。
（三）系爭執行標的物上之租賃權並未影響被告抵押權之行使，
按辦理強制執行應行注意事項第57項第4目規定，除去租
賃權之前提要件，除須於設定抵押權之後方成立租賃關係
外，尚須抵押權因此而發生價值減少之情形，方可除去租
賃。本件系爭執行標的物無人應買，係因房屋老舊、價高
、政府政策、水里鄉觀光不比以前好，非原告租賃權所致
。
（四）如第三人係查封前占有，且非為債務人占有，自非上開規
定之債務人，執行法院不得點交予買受人或債權人。最高
法院50年台抗字第284號判例意旨可參。執行法院應依實
際狀況，以為決定拍定後點交與否之依據，如第三人另主
張本於其他法律關係有權占有查封之房屋，雖執行法院不
得就第三人所主張之法律關係是否實在為實體上之審認，
然仍應就第三人是否於查封前即占有之事實依職權調查明
確後，再決定拍定後使否點交，本件經確認為不點交，才
在104年10月6日進行第1次拍賣。本件雖設定新臺幣（
下同）6,000,000元之最高限額抵押權，然實際上借款為
3,200,000元，第1次拍賣5,810,000元，足以滿足借貸
金額，而所謂抵押物上租賃權之存在，對於抵押權有影響
，係指拍賣抵押物時有出價不足清償抵押債權之情形而言
，況拍定人可立即承接異議人之租賃，故被告聲請除去租
賃權為無理由。
（五）爰依強制執行法第15條之規定，提起本件異議之訴，並聲
明：鈞院104年度司執字第11157號就原告於系爭不動產
租賃權所為除去租賃權之執行命令應予撤銷。
三、被告則以：被告係依強制執行法所規定之程序拍賣抵押物，
且債務人有提出無租賃切結書。對於鈞院所調取之104年度
司執字第11157及15733號執行卷均無意見，本件已拍定，
目前分配中，尚未終結等語置辯。並聲明：原告之訴駁回。
四、兩造不爭執之事項：
（一）債務人陳寶璋於87年3月19日邀同王惠芳以其等所有坐落
南投縣○里鄉○里段○○○○○○○○號土地及其上174建號
即門牌號碼南投縣○里鄉○○街○○號房屋，設定最高限額
6,000,000元抵押權予被告水里鄉農會，存續期間自87年
3月17日起至117年3月17日止，債務清償其依照各個契
約約定之清償日期，並經登記，以擔保陳寶璋向被告借款
債務之清償。陳寶璋於99年7月19日邀同王惠芳為連帶保
證人，向被告借款2,700,000元及500,000元，約定於10
2年7月19日清償，利息按年息3.67%計算，及自102年
8月20日起至清償日止，逾期六個月以內者，按上開利率
百分之10，逾期超過六個月以上者，按上開利率百分之20
計算之違約金，陳寶璋於99年9月26日死亡，其應有部分
由侯愛民、侯體民繼承，上開債務清償期屆至並未清償。
（二）被告因債務人屆期未清償，聲請本院拍賣抵押物，經本院
以103年度司拍字第69號裁定准予拍賣，於103年12月4
日確定。被告並於104年6月2日以本院上開准予拍賣抵
押物裁定及確定證明書，聲請對上開抵押物強制執行，經
本院民事執行處以104年度司執字第11157號函請南投縣
水里地政事務所於同年6月4日查封登記，原告於104年
6月26日本院實施查封時，主張上開土地上之房屋為其所
承租，並提出101年11月15日公證之房屋租賃契約（租期
自101年11月15日起至106年11月14日止）。本院民事執
行處於104年7月15日委託臺灣金融資產服務股份有限公
司拍賣抵押物，於104年10月6日以拍賣最低價額5,800,
000元執行第1次拍賣，無人應買；嗣於104年10月27日
執行第2次拍賣，拍賣最低價額4,660,000元，因其土地
上有租賃情形，經債權人即本件被告具狀聲請除去租賃權
，故停止第2次拍賣。經本院民事執行處依債權人聲請以
104年10月20日投院裕104司執德字第11157號執行命令
予以除去租賃權，經原告聲明異議，由本院民事執行處以
104年度司執字第11157號民事裁定駁回，經原告聲明異
議，由本院民事庭以104年度執事聲字第39號裁定駁回確
定。臺灣金融資產服務股份有限公司於105年1月12日執
行第3次拍賣，拍賣最低價額為3,740,000元，經第三人
陳建漢 拍定買受，由本院民事執行處於105年1月20日核
發不動產權利移轉證書予買受人。
五、本件爭點及本院之判斷：
原告主張之事實，為被告所否認，並以前揭情詞置辯，是本
件應審究之爭點在於：本院民事執行處104年度司執字第11
157號就原告於系爭不動產租賃權所為除去租賃權之命令，
得否提起第三人異議之訴予以撤銷？原告提起本件第三人異
議之訴，有無理由？本院之判斷如下：
（一）債務人陳寶璋於87年3月19日與王惠芳以其等所有上開土
地及房屋，設定最高限額6,000,000元抵押權予被告水里
鄉農會，存續期間自87年3月17日起至117年3月17日止
，債務清償其依照各個契約約定之清償日期，並經登記，
以擔保陳寶璋向被告借款債務之清償。陳寶璋於99年7月
19日邀同王惠芳為連帶保證人，向被告借款2,700,000元
及500,000元，約定於102年7月19日清償，及上開之利
息及違約金。嗣陳寶璋於99年9月26日死亡，其應有部分
由侯愛民、侯體民繼承，上開債務清償期屆至並未清償。
，被告乃聲請本院拍賣抵押物，經本院以103年度司拍字
第69號裁定准予拍賣，於103年12月4日確定。被告並於
104年6月2日以本院上開准予拍賣抵押物裁定及確定證
明書聲請強制執行，經本院函請南投縣水里地政事務所於
同年6月4日查封登記，原告於104年6月26日本院實施
查封時，主張上開土地上之房屋為其所承租，並提出上開
公證之房屋租賃契約。本院民事執行處於104年7月15日
委託臺灣金融資產服務股份有限公司拍賣抵押物，於104
年10月6日以拍賣最低價額5,800,000元執行第1次拍賣
，無人應買；嗣於104年10月27日執行第2次拍賣，拍賣
最低價額4,660,000元，因其土地上有租賃情形，經債權
人即本件被告具狀聲請除去租賃權，故停止第2次拍賣。
經本院民事執行處依債權人聲請以104年10月20日投院裕
104司執德字第11157號執行命令予以除去租賃權，經原
告聲明異議，由本院民事執行處司法事務官以104年度司
執字第11157號民事裁定駁回，經原告提起抗告，由本院
民事庭以104年度執事聲字第39號裁定駁回確定。臺灣金
融資產服務股份有限公司於105年1月12日執行第3次拍
賣，拍賣最低價額為3,740,000元，經第三人陳建漢拍定
買受，由本院民事執行處於105年1月20日核發不動產權
利移轉證書予買受人之事實，為兩造所不爭執，並經本院
依職權調取本院上開民事執行卷核閱屬實，堪信為真。
（二）按不動產所有人設定抵押權後，於同一不動產上，得設定
地上權或其他以使用收益為目的之物權，或成立租賃關係
。但其抵押權不因此而受影響。前項情形，抵押權人實行
抵押權受有影響者，法院得除去該權利或終止該租賃關係
後拍賣之。民法第866條第1項、第2項定有明文。又不
動產所有人設定抵押權後，如與第三人訂立租賃契約而影
響抵押物之售價以致抵押權無法受清償者，該租賃契約對
於抵押權人不生效力，抵押權人因屆期未受清償，聲請拍
賣抵押物時，執行法院自可依法以無租賃狀態逕予執行，
亦經司法院以院字第1446號解釋在案。故只須其租賃權係
發生在抵押權設定之後，且影響抵押物之售價以致抵押權
無法受清償者，法院即可為除去租賃權之裁定。而抵押權
人聲請執行法院除去租賃權，法院所為准駁之處分或裁定
，並無確定實體上法律關係存否之效力，實體上就法律關
係有爭執之人，為求保護其權利，仍應另提起訴訟，以求
解決。最高法院86年度台抗字第160號裁判要旨可參。又
執行法院除去租賃權為執行方法，除去租賃權之裁定，為
執行法院之處分，而非民事裁定。受處分人如對該執行方
法不服，認為侵害其權益時，應依強制執行法第12條第1
項規定，聲明異議，亦有最高法院74年度台抗字第273號
裁判要旨可按。是原告就本院民事執行處除去其系爭土地
上房屋之租賃權，認為侵害其權益時，自應依強制執行法
第12條第1項之規定聲明異議甚明。經查：原告以本院民
事執行處依債權人即被告之聲請以104年10月20日投院裕
104司執德字第11157號執行命令予以除去原告主張之租
賃權，經原告聲明異議，由本院民事執行處司法事務官以
104年度司執字第11157號民事裁定駁回，經原告提起抗
告，由本院民事庭以104年度執事聲字第39號裁定駁回，
而為確定。此有本院調取之本院104年度執事聲字第39號
民事裁定（見本院卷第86頁至90頁）及本件聲明異議終結
確定通知附於本件執行卷內可參（見執行卷第3次拍賣公
告後頁），是原告主張本院民事執行處104年度司執字第
11157號就原告於系爭不動產租賃權所為除去租賃權之命
令，聲明異議，業經本院民事庭以上開裁定駁回，並為確
定，應堪認定。
（三）原告主張其就上開土地上之房屋有租賃權，依強制執行法
第15條規定，提起第三人異議之訴，請求撤銷本院民事執
行處104年度司執字第11157號就原告於系爭不動產租賃
權所為除去租賃權之命令等語，固據提出土地及建物第二
類謄本為證，然為被告所否認。按第三人就執行標的物有
足以排除強制執行之權利者，得於強制執行程序終結前，
向執行法院對債權人提起異議之訴。如債務人亦否認其權
利時，並得以債務人為被告。強制執行法第15條定有明文
。而強制執行法第15條，所謂就執行標的物有足以排除強
制執行之權利者，係指對於執行標的物有所有權、典權、
留置權、質權存在情形之一者而言。占有，依民法第940
條之規定，不過對於物有事實上管領之力，自不包含在內
。最高法院44年台上字第721號判例可資參照。又臺灣高
等法院暨所屬法院65年度法律座談會民事類第50號研討結
果：強制執行法第15條所謂就執行標的物，有足以排除強
制執行之權利者，係指對於執行標的物有所有權、典權、
留置權、質權存在情形之一者而言，租賃權不包括在內。
本件原告主張其就系爭土地上之房屋有租賃權，縱為屬實
，依上開說明，其並無足以排除強執行之權利，從而，原
告依強制執行法第15條之規定，提起本件第三人異議之訴
，請求撤銷本院104年度司執字第11157號就原告於系爭
不動產租賃權所為除去租賃權之執行命令，即為無理由，
應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法暨舉證，經審酌
後認與判決結果無影響，爰不一一論列，併此敘明。
七、本件訴訟費用1,770元，應有敗訴之原告負擔，爰確定如主
文第2項所示。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中華民國105年3月11日
臺灣南投地方法院南投簡易庭
法官林錫凱
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中華民國105年3月14日
書記官蕭元鳴