臺灣高等法院91年度上更㈢字第165號民事判決

裁判字號：臺灣高等法院91年上更㈢字第165號民事判決

裁判日期：民國91年12月24日

裁判案由：移轉土地所有權登記等

臺灣高等法院民事判決九十一年度上更㈢字第一六五號
上訴人 倪福坤
丁○○甲○○被上訴人乙○○
丙○○右當事人間請求返還土地所有權登記等事件，上訴人對於中華民國八十五年六月十日臺灣新竹地方法院八十四年度訴字第一０三八號第一審判決提起上訴，經最高法院第三次發回更審，本院判決如左：
主文原判決關於駁回上訴人後開第二、三項之訴部分，及除確定部分外訴訟費用之裁判，均廢棄。
確認上訴人與被上訴人乙○○間就坐落新竹縣○○鎮○○段竹東小段三五之一地號土地，地目建，面積０點０七八三公頃，所有權應有部分十萬分之八四八及同所三五之一三地號土地，地目建，面積０點一二九二公頃，所有權應有部分十萬分之八四八之買賣關係不存在。
被上訴人丙○○應將右開土地所有權移轉登記與上訴人共有。
第一、二審及發回前第三審訴訟費用均由被上訴人負擔。
事實
甲、上訴人方面：
一、聲明：求為判決：（一）原判決廢棄。（二）確認上訴人與被上訴人乙○○間就坐落新竹縣○○鎮○○段竹東小段三五之一地號土地，地目建，面積０點０七八三公頃，所有權應有部分十萬分之八四八及同所三五之十三地號土地，地目建，面積０點一二九二公頃（上訴人誤載為平方公頃），所有權應有部分十萬分之八四八之買賣關係不存在。（三）被上訴人丙○○應將上開土地所有權移轉登記與上訴人共有。
二、陳述：除援用原判決之記載及本院歷次前審判決之記載外，並補稱：
（一）被上訴人乙○○所買受之停車位非屬訴外人富國建設股份有限公司（下稱富國公司）違反行政規定所增設之停車位，而係合法停車位，故不因富國公司受行政處罰而影響其使用權，至富國公司所提出交付被上訴人之停車位均與彼等間所訂定之買賣契約內容相符，並無何違反契約約定之瑕疵給付。被上訴人於拒繳買賣價金時，及提起本件訴訟時，均未曾主張停車位之問題，則不得再據該事由主張行使同時履行抗辯權。其於事後再追加此項抗辯，不得解免其拒繳價金之違約行為責任。
（二）縱認富國公司房屋給付有瑕疵，然上訴人已將土地過戶與被上訴人，該土地並無瑕疵，上訴人自無須負違約責任。況縱認契約聯立，然本件給付係屬可分，被上訴人既不履行給付土地價金之義務，自應返還系爭土地與上訴人。此外，行使同時履行抗辯權，其抗辯內容與拒絕履行之義務應為相當，否則即為過大抗辯，本件被上訴人所主張同時履行抗辯之內容，實與拒繳系爭房地價金顯不相當，其抗辯顯不成立，故仍應負給付價金義務，其拒不給付即屬違約，上訴人自得行使解約權。
三、證據：援用原審之立證方法。
乙、被上訴人方面：
一、聲明：求為判決：上訴駁回。
二、陳述：除援用原判決之記載及本院歷次前審判決之記載外，並補稱：
（一）本件損害係因富國公司違反誠信原則，使用易於引人錯誤之用語「使用面積」及「公共面積」所致，自應由其承擔損失，而非由被上訴人承受。
（二）被上訴人並未取得合法及與契約相符之停車位，訴外人富國公司所為之給付並不符合債之本旨，被上訴人自得拒絕給付價金。
（三）定型化契約對被上訴人顯失公平，本得合法拒絕給付全部價金，故被上訴人所為之同時履行抗辯並無過大抗辯之問題。
三、證據：援用原審之立證方法。理由
一、本件上訴人起訴主張：被上訴人乙○○於民國（下同）八十一年四月二十六日，向伊等購買坐落新竹縣○○鎮○○段竹東小段三五之一及三五之一三地號建地、所有權應有部分各十萬分之八四八（下稱系爭土地），及向訴外人富國公司購買在該土地上所興建之「長春帝國大廈」Ｃ棟十三樓房屋。伊等已依約將上開土地所有權應有部分移轉登記予被上訴人乙○○所指定之被上訴人丙○○，上開房屋亦早已興建完成並通知被上訴人交屋。惟被上訴人乙○○尚積欠房地價款共新台幣（下同）三百八十萬元未為給付，經伊等及富國公司催告未果後，由伊等及富國公司解除系爭房地買賣契約等情，爰依民法第二百五十九條及第一百七十九條之規定，求為確認伊等與被上訴人乙○○間就系爭土地之買賣關係不存在，及命被上訴人丙○○應將系爭土地所有權應有部分移轉登記予上訴人之判決(上訴人另請求確認伊等與被上訴人丙○○間就系爭土地之買賣關係不存在部分，業經本院更一審判決上訴人敗訴確定)。
被上訴人則以：被上訴人乙○○向訴外人富國公司買受之房屋，經地政機關丈量登記之面積僅九三．八三平方公尺即二八．三八坪，較房屋銷售廣告上所載之使用面積減少七．０九坪。又富國公司未依約使被上訴人取得停車位之單獨所有權，並擅自增設停車位，而車道之寬度亦不符規定，其給付顯具有重大瑕疪，為不完全給付，而上訴人與被上訴人乙○○所訂定之土地買賣契約，因與被上訴人乙○○與訴外人富國公司所訂定之房屋買賣契約，係聯立契約，互相牽連，故被上訴人乙○○得以對抗富國公司之事由，對抗上訴人，從而在訴外人富國公司補正房屋及停車位之瑕疵前，被上訴人乙○○自得拒絕給付價金，是上訴人以被上訴人拒付價金為由，解除系爭土地買賣契約，洵屬無據云云，資為抗辯。
二、經查上訴人主張被上訴人乙○○於八十一年四月二十六日，向伊等購買坐落新竹縣○○鎮○○段竹東小段三五之一及三五之一三地號建地、所有權應有部分各十萬分之八四八，及向訴外人富國公司購買在該土地上所興建之「長春帝國大廈」Ｃ棟十三樓房屋。伊等已依約將上開土地所有權應有部分移轉登記予被上訴人乙○○所指定之被上訴人丙○○，上開房屋亦早已興建完成並通知被上訴人交屋。
惟被上訴人乙○○尚積欠房地價款共三百八十萬元未為給付之事實，業經其等提出預定土地買賣契約書、預定房屋買賣契約書及土地登記簿謄本為證（見原審卷第六頁至三四頁），並為被上訴人所不爭執，自堪信為真實。至上訴人主張伊等已因催告被上訴人乙○○給付價金未果後，解除系爭土地買賣契約等語，亦據其等提出存證信函為證（見原審卷第三五頁及第三六頁），堪認為真實。惟被上訴人否認上訴人得合法解除系爭土地買賣契約，並以前開情詞置辯。經查：
（一）被上訴人乙○○與訴外人富國公司所訂定之預定房屋買賣契約書第十四條及與上訴人所訂定之預定土地買賣契約書第十二條均約定彼二契約為聯立契約，違反或解除其中一契約，另一契約亦同其效果（見原審卷第二四頁及第三三頁背面），而此亦為兩造所不爭執，故被上訴人所為伊等得以對抗訴外人富國公司之事由對抗上訴人之抗辯，自屬可取。
（二）被上訴人抗辯富國公司所提出之房屋有坪數短少之瑕疵云云，業為上訴人所否認。經查被上訴人乙○○與富國公司所訂定之預定房屋買賣契約書第一條第一項係記載：「建物標示及買賣權利範圍：（一）座落竹東縣竹東段．．．土地上所興建之竹東「長春帝國大廈」Ｃ棟拾參樓（如總配置圖）約三八．九０坪之房屋（上開坪數係包括陽台、花台、平台、露台及所分擔公共面積）等面積。精確面積依據地政機關複丈後登記之面積為準。唯誤差在百分之二以內（含）者不計加減帳，．．．」（見原審卷第二五頁）。而富國公司所提出之系爭房屋面積包括房屋本身建號三七四０部分之建物面積七八．四三平方公尺、陽台十四．七一平方公尺、花台０．六九平方公尺，共計九三．八三平方公尺，折合二八．三八坪（一平方公尺折０．三０二五坪）；及共同使用部分之建號三七六０建物，即停車場、避難室等公共設施二０六一．五五平方公尺、中庭
一九二．六八平方公尺、管理室一六．二四平方公尺、車道五二．八九平方公尺，合計二三二三．三六平方公尺，應有部分為萬分之一００，則此部分應有部分面積為二三．二三平方公尺，折計為七．０二坪；暨共同使用部分建號三七六二建物，即樓梯等公共設施六０二．七四平方公尺、屋頂突出物五０．三八平方公尺、機械室五０．三八平方公尺、水箱五０．三八平方公尺，共計七
五三．八八平方公尺，應有部分為萬分之三七二，則應有部分面積為二八．０四平方公尺，折計為八．四八坪（見原審卷第一０九頁至第一二六頁之竹東地政事務所建物測量成果圖、使用執照、建物登記簿謄本及共同使用部分附表），總計系爭房屋含公共設施分擔面積之總面積為四三．八八坪（其計算式為：
28.38+7.02+8.48=43.88），與上開契約所約定之面積三八．九０坪相比並未減少。至被上訴人乙○○抗辯伊於訂約時有與富國公司約定，買賣標的為依廣告圖說（見原審卷第五二頁）所載之房屋使用面積為三五．九一坪，公共面積為二．九九坪，而使用面積即係室內面積，茲富國公司所交付之室內使用面積僅為二八．三八坪，使用面積顯有短少云云。惟上訴人主張上開使用面積係包括應由被上訴人分擔之當層樓之電、樓梯間面積，並非指室內專屬被上訴人所有之面積等語。按解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解（最高法院十七年上字第一一一八號及十八年上字第一七二七號判例參照）。查系爭預定房屋買賣契約並無關於使用面積之文字記載，而廣告圖說亦未經列入契約之一部，故由契約書本身並不能證明被上訴人乙○○與富國公司間有以廣告圖說之使用面積內容做為契約之內容。又證人 姜月秋 、 曾賢文 、 薛清梅 、 彭壽林 、 張春梅 ，雖在原審到場證述：伊等向富國公司購買房屋時，銷售人員有講使用面積即係室內面積云云（見原審卷第一三七頁至第一四０頁），惟查上開證人與被上訴人乙○○均係未依約繳納價金，遭上訴人解約，且彼等亦共同告訴富國公司負責人詐欺，並因同一理由涉訟（見本院上字卷第一四０頁、本院上更一字卷第三一頁至第三三頁及第三六頁），故彼等間利害關係顯屬一致，已難期其等為公正客觀之證詞。再徵諸證人姜月秋係證稱：「我訂購Ｋ棟十二樓」、「有（問銷售人員使用面積及範圍），使用面積三十點八坪，包括室內面積、陽台、花台」、「當時認為公共面積是陽台、花台、樓梯，銷售人員並沒有解釋清楚」、「沒有問（中庭面積）」、「沒有問（香榭大道的公共設施面積）」云云；證人薛清梅亦證稱：「我訂購Ｂ棟，．．銷售人員告知使用面積是進入房內的，公共面積則是花台、陽台」云云，惟其二人上開證述均與證人彭壽林證稱：「我訂購Ｄ棟十二樓．．．銷售人員告知使用範圍面積以進入房內使用面積，包含花台、陽台．．．公共使用面積中庭、樓梯間都算公共面積．．．」云云，關於花台及陽台是否為公共面積抑使用面積之陳述已有所出入，並不足以據為證明富國公司關於使用面積內涵之真意；又證人曾賢文證稱：「我訂購Ｂ棟六樓」、「我當時有問銷售人員使用範圍面積，銷售人員告知以登記給我們的面積是進入房內所使用的面積．．．至於停車場是否在公共設施面積及使用面積我們不知道」云云，則應認證人曾賢文與銷售人員所談論者係使用範圍面積，及登記面積，並非全係使用面積之定義；另證人張春梅雖證稱：「我訂購Ａ棟十二樓，當時告知使用面積是以房屋內為使用面積，房屋外是公共使用面積」云云，惟查廣告圖說所示之Ａ棟十二樓之公共面積僅為二．六四坪（見原審卷第五二頁），而系爭大樓高達十三樓，除有中庭外，尚有香榭大道、停車場及屋頂空間，所占據之面積龐大，果如證人 張香梅 所云房屋外是公共面積，則其所分擔之坪數顯難僅為二．六四坪，故與一般經驗法則有違，其證詞自難認為真實。況上開證人所證述之情節均係伊等訂購時之情形，故亦不足以據為證明被上訴人乙○○與富國公司訂約時有何關於房屋面積之特別約定。再查系爭房屋當層樓之電、樓梯間設施（即三七六二建號建物）面積為六０二．七四平方公尺，依被上訴人應有部分萬分之三七二計算，為二二．四二平方公尺，折計為六．七八坪，如加計系爭房屋本身即建號建物面積二八．三八坪，則為三五．一六坪，與系爭買賣契約書所約定之
三五、九一坪僅差０．七五坪，且屬系爭預定房屋買賣契約書第一條規定之容許範圍。則被上訴人所為此部分之抗辯，亦不足取。至富國公司於八十一年間銷售房屋時，所使用之廣告圖說內標示「使用面積」之行為，因未同時表示其確實定義，而遭公平交易委員會於八十四年九月四日函示該行為有引人錯誤之情事（見原審卷第一０三頁背面），惟查於八十一年間尚無公平交易委員會提出監督指正此項提供房屋交易資訊之標準。而查以「使用面積」及「公共面積」作為房屋面積之標示方式，係八十一年間當時不動產銷售業界共通之行為習慣（見本院上字卷第四六頁至第五一頁所附之中華民國建築投資商業同業公會全國聯合會函），是富國公司遵行業界所共認之方式及習慣為上開廣告圖說之標示行為，充其量僅能謂其未充分提供訂約前之說明服務，尚難據此認其有何惡意引人錯誤或違反誠信原則，故被上訴人以富國公司違反誠信原則，拒絕給付價金，難認有據。
（三）被上訴人乙○○抗辯富國公司未提出有獨立產權之停車位云云，業為上訴人所否認。經查系爭預定房屋買賣契約書第一條第二項係約定：「停車位機械式地下二樓一０號：：本大樓地下停車場，不屬公共設施範圍悉歸各所有人管理使用，甲方（即被上訴人乙○○）依約定停放車輛」（見原審卷第二六頁）。並未明定被上訴人乙○○就地下二樓一０號之停車位有何獨立所有權，而僅係約定被上訴人乙○○對之有「管理使用」權，否則何須特別表示「不屬公共設施範圍悉歸各所有人管理使用」，蓋如被上訴人乙○○就該停車位有獨立之所有權，本得排除他人之使用，何須另以契約文字說明之？至證人曾賢文雖在原審到場證稱有買停車位，但亦證稱並未問停車場是否為含在公共設施裡面（見原審卷第一三八頁背面及第一三九頁）；證人薛清梅亦證稱有買停車位，惟先稱銷售人員曾說有權狀，但嗣復稱並不知買停車位另有權狀（見原審卷第一三九頁背面）；至證人彭壽林及張春梅則證稱有買停車位，且有權狀（見原審卷第一四０頁正反面），足證停車位買賣視各買受人於訂約時各別之約定而有不同，各買受人訂約之情況既有不同，則本件自難據上開證人之證詞為有利於被上訴人乙○○之認定。此外被上訴人乙○○就其與富國公司間關於停車位買賣有約定獨立所有權之事實，並不能舉證以實其說，則其所為此部分之抗辯，即不足取。又被上訴人抗辯富國公司擅自增設停車位，且停車場之車道寬度不足云云。經查富國公司所興建之停車場雖有因擅自增設停車位，致須將原單向車道改為雙向車道之車寬，迄未改善，而遭新竹縣政府處罰鍰六萬元，並勒令改善在案（見本院上更二字卷第四五頁）。惟查被上訴人乙○○與富國公司所訂定之停車位買賣契約中並未就地下二樓停車場內應有多少數量之停車位及車道之寬度為特別限制約定，故富國公司既依約交付停車位供被上訴人管理使用，即已盡其履行買賣契約之義務。至因增設停車位及車道未依規定改變為雙向車道，則純係被上訴人違反行政管理之規定，須依行政主管機關之指示為改善而已，況被上訴人乙○○所購買之停車位之價金僅為五十五萬元（見原審卷第一九二頁），乃竟據此主張同時履行抗辯，拒絕給付房屋及土地買賣價金三百八十萬元，顯有權利之濫用，其所為同時履行之抗辯，自屬無據。
（四）被上訴人丙○○部分：本件上訴人既已合法解除與被上訴人乙○○間之系爭土地買賣契約，則被上訴人丙○○依該土地買賣契約之買受人即被上訴人乙○○之指定而取得系爭土地所有權之法律上原因，已不復存在，是上訴人本於不當得利之法則，請求被上訴人丙○○返還即移轉上開土地所有權登記予上訴人共有，自屬有據。至被上訴人乙○○對上訴人之已付價金返還請求權，與被上訴人丙○○之返還不當得利間，並無同時履行之關係，被上訴人就此部分之同時履行抗辯，並不足取。亦一併說明之。
三、綜上所述，本件上訴人本於民法第二百五十九條之規定及不當得利之法則，請求確認上訴人與被上訴人乙○○間就坐落新竹縣○○鎮○○段竹東小段三五之一地號土地，地目建，面積０點０七八三公頃，所有權應有部分十萬分之八四八及同所三五之十三地號土地，地目建，面積０點一二九二公頃，所有權應有部分十萬分之八四八之買賣關係不存在；及被上訴人丙○○應將上開土地所有權移轉登記與上訴人共有，均屬有據，應予准許。從而，原審就此部分所為上訴人敗訴之判決，尚有未合。上訴論旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由。
四、至兩造其餘之攻擊或防禦方法，及未經援用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。
五、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第四百五十條、第七十八條、第八十五條第一項前段，判決如主文。
中華民國九十一年十二月二十四日
臺灣高等法院民事第十三庭
審判長法官劉清景
法官王聖惠法官謝碧莉右正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後二十日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後二十日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第四百六十六條之一第一項但書或第二項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
中華民國九十一年十二月二十六日
書記官王秀雲附註：
民事訴訟法第四百六十六條之一（第一項、第二項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。