裁判字號：最高法院92年台上字第560號民事判決
裁判日期：民國92年03月21日
裁判案由：土地所有權移轉登記等
最高法院民事判決九十二年度台上字第五六○號
上訴人乙○○訴訟代理人 林思銘 律師
苗繼業 律師上訴人丁○○訴訟代理人林思銘律師被上訴人丙○○
戊○○甲○○右當事人間請求土地所有權移轉登記等事件，上訴人對於中華民國九十一年十二月二十四日台灣高等法院第二審更審判決︵九十一年度上更㈢字第一六五號︶，提起上訴，本院判決如左：
主文原判決廢棄，發回台灣高等法院。
理由本件被上訴人主張：上訴人乙○○於民國八十一年四月二十六日，向 伊等 購買坐落新竹縣○○鎮○○段竹東小段第三五之一、第三五之一三號建地，應有部分各十萬分之八四八︵下稱系爭土地︶，及向訴外人富國建設股份有限公司︵下稱富國公司︶購買該土地上所興建之﹁長春帝國大廈﹂Ｃ棟第十三樓房屋︵下稱系爭房屋︶。伊等已依約將土地所有權移轉登記予乙○○所指定之丁○○。該房屋亦已興建完成並通知交屋。惟上訴人乙○○尚積欠房地價款共新台幣︵下同︶三百八十萬元未為給付，經催告未果，伊等及富國公司已解除買賣契約等情。求為確認伊等與上訴人乙○○間就系爭土地之買賣關係不存在，及命上訴人丁○○將系爭土地移轉所有權登記予伊等之判決︵另被上訴人請求確認伊等與上訴人丁○○間就系爭土地之買賣關係不存在部分，業經判決被上訴人敗訴確定︶。
上訴人則以：上訴人乙○○向訴外人富國公司買受之系爭房屋，經地政機關丈量登記之面積僅九三‧八三平方公尺即二八．三八坪，較房屋銷售廣告上所載之使用面積減少七‧○九坪。又富國公司未依約使上訴人取得停車位之單獨所有權，並擅自增設停車位，而車道之寬度亦不符規定，其給付具有重大瑕疵，且屬不完全給付，在富國公司補正以前，伊自得拒絕給付價金，不負遲延責任。而上訴人乙○○與被上訴人訂立之土地買賣契約，及與富國公司訂立之房屋買賣契約，有互相聯立之關係，上訴人自得以對抗富國公司之事由，對抗被上訴人。被上訴人及富國公司之解除契約均非合法等語，資為抗辯。
原審將第一審所為被上訴人敗訴之判決，除確定部分外廢棄，改判確認被上訴人與上訴人乙○○間就系爭土地之買賣關係不存在，及命上訴人丁○○將系爭土地移轉登記與被上訴人，係以：㈠上訴人乙○○於八十一年四月二十六日，向被上訴人購買系爭土地，價金三百七十七萬元，向富國公司購買系爭房屋，價金一百六十一萬元，合計五百三十八萬元，上訴人乙○○僅給付一百五十八萬元，餘款未付，被上訴人已將系爭土地移轉登記予上訴人丁○○之事實，為兩造所不爭，並有預定土地買賣契約書、預定房屋買賣契約書、土地登記簿謄本為證，堪信為真正。依土地買賣契約第十二條、房屋買賣契約第十四條之約定，兩者屬契約之聯立，違反或解除其中一契約，另一契約亦同其效果。㈡房屋買賣契約第一條約定，系爭房屋約三八‧九○坪︵包括陽台、花台、平台、露台、及所分擔公共面積︶，精確面積以地政機關複丈後登記之面積為準。該房屋業已建造完成，並以富國公司之名義辦妥所有權第一次登記。依建築改良物登記簿謄本之記載，系爭房屋之建號為三七四○號，另共同使用部分則有二個建號，即三七六○及三七六二號，全部面積為四三‧八八坪，較買賣契約所定之三八‧九○坪並無短少。上訴人乙○○雖抗辯訂約時有與富國公司約定，買賣標的依廣告圖說所載之房屋使用面積為三五．九一坪，公共面積為二．九九坪，使用面積即係室內面積，而富國公司所交付之室內使用面積僅為二八．三八坪，使用面積顯有短少云云。然查系爭預定房屋買賣契約並無關於使用面積之文字記載，廣告圖說亦未列入契約之一部，不能證明上訴人乙○○與富國公司間有以廣告圖說之使用面積內容做為契約之內容。至富國公司於八十一年間銷售房屋時，所使用之廣告圖說內標示「使用面積」之行為，因未同時表示其確實定義，而遭公平交易委員會於八十四年九月四日函示該行為有引人錯誤之情事，惟查於八十一年間尚無公平交易委員會提出監督指正此項提供房屋交易資訊之標準，且「使用面積」及「公共面積」作為房屋面積之標示方式，係當時不動產銷售業界共通之行為習慣，是富國公司充其量僅能謂其未充分提供訂約前之說明服務，尚難據此認其有何惡意引人錯誤或違反誠信原則，上訴人以富國公司違反誠信原則，拒絕給付價金，難認有據。㈢上訴人乙○○另辯稱其購買之停車位並無獨立產權，與約定不符，且富國公司擅自增設停車位，且地下停車場之車道寬度亦有不足云云。惟預定房屋買賣契約第一條約定：﹁停車位機械式地下二樓一○號……。本大樓地下停車場，不屬公共設施範圍悉歸各所有人管理使用，甲方︵即上訴人︶同意依約定停放車輛﹂，並未明定上訴人乙○○就地下二層編號第十號之停車位有何獨立所有權。另富國公司擅自增設停車位，且地下停車場之車道寬度不足，遭新竹縣政府科處罰鍰六萬元，並勒令改善在案。惟系爭停車位買賣契約中並未就地下二樓停車場內應有多少數量之停車位及車道之寬度為特別限制約定，故富國公司既依約交付停車位供上訴人管理使用，即已盡其履行買賣契約之義務。至因增設停車位及車道未依規定改變為雙向車道，則係違反行政管理之規定而已，上訴人乙○○所購之停車位價金僅為五十五萬元，乃竟據此主張同時履行抗辯，拒絕給付房屋及土地買賣價金三百八十萬元，顯屬權利之濫用。被上訴人請求確認其與上訴人乙○○間就系爭土地之買賣關係不存在，洵屬有據。㈣系爭買賣既已合法解除，上訴人丁○○依上訴人乙○○之指定取得系爭土地所有權之法律上原因，即不復存在，被上訴人依不當得利之法律關係，請求上訴人丁○○移轉系爭土地所有權登記與被上訴人，即屬正當，應予准許等詞，為其判斷之基礎。
按受發回或發交之法院，應以第三審法院所為廢棄理由之法律上判斷為其判決基礎，民事訴訟法第四百七十八條第三項定有明文。經查：㈠民事法律無規定者，始適用習慣，此觀民法第一條之規定自明。又行為有無違反法律之規定，應依法律之文義認定，無待於行政機關之解釋，亦非於行政機關之解釋後始發生違反法律之效力。查行政院公平交易委員會八十四年九月四日(84)公參字第六八三六號函，引用該會八十三年八月三日第一四七次委員會議之決議，認建商於預售屋廣告上，以﹁使用面積﹂、﹁公共面積﹂等非法定用語，表示建物之面積時，倘未充分載明其意義，致交易之相對人對面積之數量產生誤認，則其廣告涉有違反︵八十八年二月三日修正前之︶公平交易法第二十一條所定引人錯誤之情事︵見一審卷第一０三頁背面︶，係指建商於預售屋廣告有上開情事時，即屬違反公平交易法第二十一條之規定，並非須待該委員會有所決議，且自決議後始認該行為違法，本院前次發回意旨已予指明。詎原審既認富國公司之房屋銷售廣告，有上開情事，竟違反發回意旨所示之法律上判斷，仍謂於八十一年間尚無公平交易委員會提出監督指正此項提供房屋交易資訊之標準，且以「使用面積」及「公共面積」作為房屋面積之標示方式，係八十一年間當時不動產銷售業界共通之行為習慣，是富國公司充其量僅能謂其未充分提供訂約前之說明服務，尚難據此認其有何引人錯誤云云，揆諸上開說明，顯然違背法令，殊有可議。㈡建商興建停車位，其法定停車空間之尺寸大小，車道之寬度等，本即應依相關法令之規定為之，無待於當事人之約定，建商如未依法令規定興建停車位，不僅違反行政管理之規定，亦係未依債務之本旨履行契約，自有民法第二百六十四條行使同時履行抗辯權之適用，本院前次發回意旨亦已指明。依新竹縣政府八十八年六月三日八八府建都字第五六八三八號函載明：依據內政部函文規定，增加之停車位如係做為法定停車空間時，尺寸大小應合於停車空間相關法令規定，且該等停車空間數總計達五十輛者，另應適用建築設計施工編第六十條第三款後段規定應為雙車道寬度。本案停車輛數，使用執照核准記載為四十九輛，唯經現場勘查結果該地下室第二層自行增設之停車位車輛數已超過五十輛，且車道寬度未達五．五公尺，與規定不符等語︵見原審更㈡卷第四十五頁︶；而上訴人乙○○在第一審亦提出之地下停車場照片八紙所示，停車場車道狹窄處寬三‧一公尺，最寬處亦僅四‧六公尺，餘處約寬為三‧六公尺，均未符合五‧五公尺之規定；又依使用執照之記載，核准停車位為四十九輛，唯現場勘查結果該地下室第二層之停車位車輛數為五十八輛，超過九輛停車位︵見原審更㈡卷第七十四頁背面︶。則富國公司似為規避停車空間數總計達五十輛者，應設雙車道寬度之規定，而僅申請四十九輛車之停車位，然後再擅自增設九輛停車位，顯係故意違反設計圖及相關規定施工，有自始即不欲依債務本旨履行之嫌，為憑空賺取暴利︵如以每一車位五十五萬元計，即可獲利四百九十五萬元，尚不包括未設雙車道寬度所獲之利益︶，不惜犧牲承購戶之權利及生活品質，亦有違誠信原則。富國公司前開引人錯誤之銷售廣告，及其故意違反設計圖與相關規定增設停車位，所為之不完全給付，倘上訴人不得行使同時履行抗辯權，而仍須先行給付全部價金，對在定型化契約下的弱勢消費者顯失公平。惟原審無視本院前次發回意旨所示之法律上判斷，竟謂系爭停車位買賣契約中並未就地下二樓停車場內應有多少數量之停車位及車道之寬度為特別限制約定，故富國公司既依約交付停車位供上訴人管理使用，即已盡其履行買賣契約之義務。至因增設停車位及車道未依規定改變為雙向車道，則係違反行政管理之規定而已，上訴人乙○○所購之停車位價金僅為五十五萬元，乃竟據此主張同時履行抗辯，拒絕給付房屋及土地買賣價金三百八十萬元，顯屬權利之濫用云云。因認富國公司未違反公平交易法及誠信原則，其解除契約為合法，而為上訴人敗訴之判決，自屬違背法令。上訴意旨，指摘原判決不當，求予廢棄，非無理由。
據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第一項，判決如主文。
中華民國九十二年三月二十一日
最高法院民事第一庭
審判長法官李錦豐
法官楊鼎章法官吳麗女法官謝正勝法官陳淑敏右正本證明與原本無異
書記官中華民國九十二年四月十日