宣示判決筆錄 97年度士簡字第1585號
原 告 戊○○
庚○○
乙○○
丁○○
己○○
共 同
訴訟代理人 廖芳萱 律師
陳鴻琪 律師
被 告 丙○○
兼
訴訟代理人 甲○○
上列當事人間請求返還共有物事件，於中華民國97年10月28日言
詞辯論終結，並於97年11月7日，在本院士林簡易庭第一法庭公
開宣示判決，出席職員如下：
士林簡易庭法 官 蔡文育
書記官 陳麗如
通 譯 宋明德
朗讀案由兩造均未到庭。
法官朗讀主文宣示判決，並諭知將判決主文、所裁判之訴訟標的
及其理由要領，記載於後：
主文
被告應將坐落於台北縣○○鎮○○○段一九八六○建號如附圖所
示部分（面積五點八五平方公尺）之增建物拆除，騰空回復原狀
，並返還予原告及全體共有人。
訴訟費用新臺幣壹仟元由被告負擔。
本判決得假執行。
訴訟標的及理由要領：
一、原告主張渠等分別為門牌號碼台北縣○○鎮○○街○○○號7
樓、282號7樓、284號7樓、286號7樓及288號7樓之
所有權人，被告則分別為同棟大樓288號3樓、286號3樓
（下稱：系爭2建物）之所有權人，而台北縣○○鎮○○○
段19860建號（下稱：19860建號）為該棟大樓之共用部分
，包含屋頂突出物、陽台、地下層、騎樓以及1～7樓之梯
間範圍，現登記為兩造及該大樓其他區分所有權人分別共有
。詎被告未經19860建號全體共有人同意，擅自將位於系爭
2建物原有出入口前方，增設1扇共用大門，並將19860建
號如附圖所示部分（面積5.85平方公尺），擴建納入系爭2
建物室內打通使用範圍之一部分，排除其他共有人所有權之
行使，為此爰依民法第767條、第821條之規定，聲明請求
判決如主文所示等語。
二、被告辯稱：被告乃兄弟關係，渠等父親於民國90年間，同時
向建商購買系爭2建物，建商告知系爭2建物可以連同1986
0建號號如附圖所示部分全部打通使用，另於現有位置設置
1扇共用大門，且興建完成時即為現狀，並非被告購屋後自
行改建；且被告購屋時，大部分房屋尚未出售，建商同意即
代表未出售之房屋所有權人同意，至於建商未於原告購屋時
，告知有系爭占用情形，應由原告向建商主張所交付之物有
瑕疵，縱要訴請拆除，亦應由原告請求建商拆除，且拆除占
用部分涉及整棟大樓結購及人身安全，實應由建商為之；何
況，現狀與公共安全無關，5樓也有相同情形，對於其他住
戶，並不發生影響等語。
三、原告主張兩造為19860建號共有人，19860建號如附圖所示
部分（面積5.85平方公尺），現屬系爭2建物室內打通使用
範圍之一部分，為被告共同占用等事實，為被告所並不爭執
，且有19860建號登記謄本在卷可佐（附於本院卷宗第34～
37頁），並經本院至現場履勘，囑託地政事務所測量，制有
複丈成果圖可憑，復有台北縣淡水地政事務所97年10月7日
北縣淡地測字第0970012643號覆函1件可稽（附於本院卷宗
第68、69頁），應認為真實。
四、本件兩造之爭點在於：被告是否有權占用19860建號如附圖
所示部分？
（一）按公寓大廈共用部分不得獨立使用供做專有部分。其為連
通數個專有部分之走廊或樓梯，及其通往室外之通路或門
廳者，並不得為約定專用部分，公寓大廈管理條例第7條
第2款定有明文。又按公寓大廈之起造人或建築業者，不
得將共用部分，包含法定空地、法定停車空間及法定防空
避難設備，讓售於特定人或為區分所有權人以外之特定人
設定專用使用權或為其他有損害區分所有權人權益之行為
，同條例第58條第2項亦規定甚明。被告占用19860建號
如附圖所示位置，位於該大樓第3層之梯間，有該建號建
物測量成果圖（附於本院卷宗第30-1頁）及土地複丈成果
圖可憑，該處乃供數個專有部分通往樓梯、電梯之公共走
道，屬於共用部分建物，此有原告提出之現場照片（詳見
本院卷宗第18頁）可參，並有淡水地政事務所97年8月21
日北縣淡地資字第0970010212號覆函1件及謄本1份在卷
可證（附於本院卷宗第34～37頁），應堪認定。參照上開
條文規定，被告占用19860建號如附圖所示範圍，非僅不
得約定為專用部分，且建商亦不得讓售於特定人，縱認被
告辯稱：被告父親向建商購買系爭2建物，建商告知系爭
2建物可以連同19860建號號如附圖所示部分全部打通使
用，另於現有位置設置1扇共用大門，建商乃代表當時尚
未出售之房屋所有權人表示同意被告專用此範圍等語屬實
，被告與建商之合意，應認因違反上開強制規定而為無效
。
（二）何況，司法院大法官會議另做成釋字第349號解釋，認：
「最高法院48年度台上字第1065號判例，認為『共有人於
與其他共有人訂立共有物分割或分管之特約後，縱將其應
有部分讓與第三人，其分割或分管契約，對於受讓人仍繼
續存在』，就維持法律秩序之安定性而言，固有其必要，
惟應有部分之受讓人若不知悉有分管契約，亦無可得而知
之情形，受讓人仍受讓與人所訂分管契約之拘束，有使善
意第三人受不測損害之虞，與憲法保障人民財產權之意旨
有違，首開判例在此範圍內，嗣後應不再援用。」等語。
是依上開解釋意旨，共有人與其他共有人訂立共有物分管
之特約後，僅於受讓應有部分之第三人知悉或可得知悉之
情形下，對於受讓人繼續存在。本件被告既未舉證證明原
告知悉被告與建商間之分管特約，難認原告應受分管約定
之拘束，是被告占有19860建號如附圖所示部分範圍，對
於原告而言，自屬無權占有。
五、按所有人對於無權占有其所有物者，得請求返還之，對於妨
害其所有權者，得請求除去之；又按各共有人對於第三人，
得就共有物之全部為本於所有權之請求，但回復共有物之請
求，僅得為共有人全體之利益為之，民法第767條、第821
條分別規定甚明。因此，原告依民法第767條之規定，請求
被告將19860建號如附圖所示部分（面積5.85平方公尺）之
增建物拆除，騰空回復原狀，併依民法第821條之規定，請
求被告於拆除騰空後，將所占用之範圍返還予原告及全體共
有人，為有理由，應予准許。至於被告所占用如附圖所示增
建部分，是否由建商僱工興建完成、被告日後拆除增建部分
是否會對大樓結構及人身安全造成影響，均與上開認定無關
。
六、本件係就民事訴訟法第427條第1項訴訟適用簡易程序所為
被告敗訴之判決，爰依同法第389條第1項第3款之規定，
依職權宣告假執行。
七、本件判決之基礎已臻明確，被告其餘抗辯，經斟酌後，認與
判決結果不生影響，無一一論述之必要，附此敘明。
八、本件訴訟費用額，依後附計算書確定如主文所示金額。
中 華 民 國 97 年 11 月 7 日
士林簡易庭法官 蔡文育
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 97 年 11 月 7 日
書記官 陳麗如
計算書：
金 額 （新臺幣)
第一審裁判費 1,000元