裁判字號：臺灣高等法院高雄分院103年上易字第255號民事判決
裁判日期：民國103年09月30日
裁判案由：拆屋還地
臺灣高等法院高雄分院民事判決103年度上易字第255號上訴人 林鈺美 訴訟代理人 郭福三 律師被上訴人 李宗雄 上列當事人間請求拆屋還地事件，上訴人對於民國103年6月27日臺灣高雄地方法院102年度訴字第1299號第一審判決提起上訴，本院於103年9月24日言詞辯論終結，判決如下：
主文原判決廢棄。
被上訴人應將坐落高雄市○○區○○段○○○○○○○號土地上如附圖所示ＡＢＣ範圍內面積共九十平方公尺建築物拆除，並將該基地交還上訴人及其餘共有人。
第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
事實及理由上訴人起訴主張：上訴人與訴外人 林陳榮珠 共有高雄市○○區
○○段○○○○○○○號土地（應有部分各2分之1，下稱系爭土地），遭被上訴人無權占用如複丈成果圖所示ABC範圍內面積共90平方公尺，爰依民法第767條、第821條之規定為本件請求等語。求為判決：㈠被上訴人應將坐落系爭土地內，如複丈成果圖所示ABC範圍內面積共90平方公尺建築物拆除，並將該基地交還上訴人及其餘共有人。㈡願供擔保准予宣告假執行。（原審為上訴人敗訴之判決，經上訴人聲明不服）於本院聲明如
主文所示。被上訴人則以：系爭土地原為訴外人 林玉堂 即上訴人父親與訴
外人 林壬祿 共有，嗣林玉堂於民國99年間死亡，由上訴人於10
0年1月24日繼承登記取得系爭土地2分之1所有權；另林壬祿於101年11月30日將其應有部分贈與配偶林陳榮珠。因被上訴人於84年6月20日向訴外人 劉朝賜 購得坐落系爭土地之建物即門牌號碼高雄市○○區○○路○○巷○號（下稱系爭建物）後，林壬祿即向被上訴人表示代理系爭土地共有人林玉堂一併向被上訴人收取租金，被上訴人均按期繳納，自非無權占有系爭土地等語。於本院聲明：上訴駁回。
兩造不爭執之事項如下：
㈠上訴人於100年1月24日，因分割繼承取得系爭土地應有部分
2分之1，另系爭土地共有人林陳榮珠為原所有權人林壬祿之配偶，係於101年11月30日因夫妻贈與登記取得系爭土地應有部分2分之1。
㈡系爭建物之電錶係於57年1月1日設置，被上訴人於84年6月
20日向訴外人劉朝賜購得系爭建物之事實上處分權。又被上訴人購得之系爭建物確實坐落系爭土地上，且面積達90平方公尺。
㈢系爭土地共有人林陳榮珠（配偶林壬祿）之子 林明伸 因其父林
壬祿曾同意李宗雄使用系爭土地，才指示林明伸定期向被上訴人收取款項。每期原為3千元，嗣提高500元，每期為3,500元迄102年止，且每期為1年。
㈣系爭土地自89年起迄102年止之地價稅均由林玉堂、林壬祿繳納，每人分別為418元、836元、874元、798元不等。
㈤上訴人曾於101年間對被上訴人提出刑事竊佔告訴，嗣經臺灣
高雄地方法院檢察署檢察官以101年度偵字第32186號認定，被上訴人因給付租金與共有人之子，確信自己為有權使用系爭土地，乃無竊佔犯意，且系爭建物占用系爭土地多年，被上訴人復於84年間即取得系爭建物，迄上訴人告訴時已逾10年追訴權時效期間，乃為不起訴處分確定。
協商整理兩造之爭點如下：
㈠系爭土地共有人之子林明伸向被上訴人收取使用系爭土地之對
價，是否係因被上訴人與原共有人林玉堂、林壬祿有租賃關係，而非無權占有系爭土地？㈡上訴人得否依所有權法律關係請求被上訴人拆屋還地？按共有土地之出租，為共有物管理行為，依民法第820條第1
項規定，除契約另有訂定外，應由共有人全體共同為之，如共有人中之一人擅將共有土地出租與他人，對其他共有人應不生效力（參照最高法院92年度台上字第1734號民事裁判要旨）。
次按各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求，但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之，民法第821條定有明文。倘共有人中之一人起訴時，在聲明中請求應將共有物返還於共有人全體，即係為共有人全體利益請求，無須表明全體共有人之姓名，最高法院84年台上字第339號民事判例要旨。再按原告對於自己主張之事實已盡證明之責後，被告對其主張，如抗辯其不實並提出反對之主張者，則被告對其反對之主張，亦應負證明之責，此為舉證責任分擔之原則，最高法院18年上字第2855號民事判例要旨可資參照。
經查：
㈠上訴人於100年1月24日，因分割繼承取得系爭土地應有部分
2分之1，另系爭土地共有人林陳榮珠為原所有權人林壬祿之配偶，係於101年11月30日因夫妻贈與登記取得系爭土地應有部分2分之1，而坐落其上之系爭建物之電錶係於57年1月1日設置，被上訴人係於84年6月20日向訴外人劉朝賜購得系爭建物之事實上處分權。且被上訴人購得之系爭建物確實坐落系爭土地上，且面積達90平方公尺一節，為兩造所不爭執（見本院卷第29頁至第30頁），並有土地登記第二類謄本、台灣電力股份有限公司用電證明書、房屋買賣契約等影本、原審勘驗筆錄暨現場圖、高雄市政府地政局旗山地政事務所102年12月4日高市地旗測字第00000000000號函附土地複丈成果圖在卷可稽（見原審卷第6頁、第25頁至第27頁、第68頁至第71頁、第73頁至第74頁），足認被上訴人所有之系爭建物乃坐落非其所有，而為上訴人與訴外人林陳榮珠共有之系爭土地上。是以揆諸首揭說明，被上訴人占用他人共有之系爭土地上，業經共有人之一請求拆屋還地，被上訴人既主張其基於租賃契約有權占有系爭土地，自需舉證以實其說。
㈡系爭土地共有人林陳榮珠（配偶林壬祿）之子林明伸因其父林
壬祿曾同意李宗雄使用系爭土地，才指示林明伸定期向被上訴人收取款項。每期原為3千元，嗣提高500元，每期為3,500元至102年，每期1年，而系爭土地自89年起迄102年止之地價稅均由林玉堂、林壬祿繳納，每人分別為418元、836元、
874元、798元不等一情，亦為兩造所不爭執（見本院卷第29頁至第30頁），並有收據及通知函、高雄市東區稅捐稽處旗山分處103年8月22日旗稅密分土字第00000000000號函在卷可憑（見臺灣高雄地方法院檢察署101年他字卷第1855號偵查卷第19頁、第20頁、原審卷第28頁至第31頁、本院卷18頁至第20頁），核與證人林明伸於臺灣高雄地方法院檢察署101年度他字第1855號竊佔案件偵查中結證稱：不清楚林壬祿於何時開始租系爭土地給李宗雄，因相關事情原都是林壬祿在處理，我是從93年起開始接手向李宗雄收租金等語相符（見同上偵查卷第29頁、第66頁），固足認林壬祿確曾以其為系爭土地共有人，而將系爭土地出租與被上訴人使用，並每年收取租金。惟被上訴人提出之收據及通知函均僅載以「茲收到李宗雄先生地基稅3,500元林明伸」或「茲收到李宗雄先生土地租金3,500元林明伸」、「敬啟者：茲本年度之土地價稅已到期，本人將於11月15日至貴府拜訪，屆期敬請備之是幸！林壬祿敬上」等節，有該等收據及通知函在卷可據（見原審卷第28頁至第31頁），另被上訴人提出由林壬祿具名之89年收條，亦僅有林壬祿具名（見本院卷第44頁），足認林壬祿或林明伸均未曾於收據或通知函載明併代理共有人向被上訴人收取租金。況且林明伸於上開案件偵查中復證述：我向被上訴人收到補貼地價稅費用後，都拿去繳納地價稅，並未與上訴人平分，也未與上訴人商談如何處理系爭土地等語（見同上偵查卷第18頁）；佐以系爭土地係於52年11月26日因分割而由林壬祿、林玉堂共有，再因林玉堂死亡於100年1月24日由上訴人因分割繼承應有部分所有權、因夫妻贈與於101年11月30日由林陳榮珠取得應有部分所有權一節，有系爭土地異動索引查詢資料在卷可參（見本院卷第64頁），足認系爭土地於57年1月1日系爭建物電錶設置前即已由林壬祿、林玉堂共有，且林壬祿於84年間向被上訴人表示出租系爭土地與其並收取對價租金時，林壬祿僅為共有人之一。因被上訴人僅提出由林壬祿或林明伸具名之收據及通知函，如此自無從僅以系爭土地之共有人林壬祿曾與被上訴人成立租賃契約及收取租金，即逕予認定林壬祿或林明伸係受共有人林玉堂或上訴人之委任，而代理林玉堂或上訴人與被上訴人就系爭土地成立租賃契約。亦即林壬祿將共有系爭土地出租之共有物管理行為，依首揭說明，本應與共有人林玉堂共同為之，其既未為之，則上訴人主張：共有人中之一人即林壬祿擅將共有系爭土地出租與被上訴人，對其應不生效力等語，應屬可採。㈢至被上訴人主張：其於84年6月20日向訴外人劉朝賜購得系爭
建物後，林壬祿即表示代理系爭土地共有人林玉堂一併向其收取租金，被上訴人均按期繳納，自非無權占有系爭土地等語，並引用收據暨通知函，及證人林明伸於竊占案件警詢中所述：對李宗雄所述其使用系爭土地上之建物係地主林壬祿所知情，且占用之初林壬祿即來收取土地租金，嗣由其子林明伸收，又林壬祿曾告知系爭土地是他弟兄共有，由他代表出來收取租金等語，沒有意見，當時父親林壬祿有同意讓李宗雄使用，才會向他收取補貼。每期繳納之土地租金原為3千元，後來提高50
0元，每期為3,500元至今，每期為1年，是因每年土地要徵收地價稅，土地是李宗雄在使用所以才向他收取該筆費用補貼地價稅等語（見偵查卷第17頁至第18頁）。惟查：
⒈被上訴人提出之收據暨通知函均僅有林壬祿或林明伸之署名，
並無林玉堂或上訴人之署名，業如前述，自無從據以認定林壬祿或林明伸曾表明有權代理林玉堂或上訴人與被上訴人就系爭土地成立租賃契約及收取該租約之租金。
⒉證人林明伸雖曾於警詢時為上開陳述，惟其僅係就被上訴人之
主張表示無意見，況其復同時說明：我父親有同意讓被上訴人使用，才會向他收取補貼等語，乃未曾陳稱「我父親有代表林玉堂共同出租系爭土地與被上訴人」，或「林玉堂有同意出租系爭土地與被上訴人，並由我父親代表林玉堂向被上訴人收取租金」等語，而係表示：我向被上訴人收到補貼地價稅費用後，都拿去繳納地價稅，並未與上訴人平分，也未與上訴人商談如何處理系爭土地等語（見同上偵查卷第18頁），足認證人林明伸並無隻字片語證述兩造間、或被上訴人與系爭土地前共有人林玉堂有租賃關係。再者，證人林明伸乃於偵查中結證稱：不清楚林壬祿於何時開始租系爭土地給李宗雄，因相關事情原都是林壬祿在處理等語（見同上偵查卷第29頁、第66頁背面）；於原審審理時結證稱：父親林壬祿為系爭土地共有人，他未說土地租給被上訴人，只是指示我去向被上訴人收錢繳納地價稅，不清楚父親有無出租土地給被上訴人等語（見原審卷第47頁至第50頁），足認林明伸並不知悉林壬祿及林玉堂究有無與被上訴人就系爭土地成立租賃關係，抑且，林明伸未曾將收取之款項分與上訴人。如此自無由以林明伸未對被上訴人所為主張表示意見，即認林明伸已證明林壬祿及林玉堂曾與被上訴人就系爭土地成立租賃關係，並共同收取租金。是以被上訴人上開主張及舉證，均不足以證明林壬祿曾得林玉堂之同意及委任，始共同將系爭土地出租與被上訴人。亦即被上訴人與系爭土地原共有人之一林壬祿間之租賃契約，對另共有人即林玉堂或其繼承人上訴人並不生效力。從而依首揭判例要旨，上訴人主張：被上訴人乃無權占有系爭土地，其對被上訴人，得本於所有權，就系爭土地全部為共有人全體之利益，請求被上訴人應將系爭土地返還於共有人全體等語，即屬有據，應為可採。
綜上所述，上訴人主張本於民法第767條、第821條所有權之
法律關係，請求被上訴人應將坐落系爭土地內，如附圖所示AB
C範圍內面積共90平方公尺建築物拆除，並將該基地交還上訴人及其餘共有人，為有理由，應予准許。原審為上訴人敗訴之判決，尚有未洽。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由。爰由本院予以廢棄改判，如主文第二項所示。
據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第450條、第78條，判決如主文。
中華民國103年9月30日
民事第四庭
審判長法官徐文祥法官賴文姍法官謝靜雯以上正本證明與原本無異。
本件不得上訴。
中華民國103年9月30日
書記官盧雅婷