裁判字號：臺灣彰化地方法院101年事聲字第75號民事裁定
裁判日期：民國101年11月30日
裁判案由：清償債務強制執行
臺灣彰化地方法院民事裁定101年度事聲字第75號異議人 許揚 相對人 黃能 詳上列異議人就債權人彰化縣彰化區漁會與債務人黃金象間清償債務強制執行事件，異議人對於民國101年9月28日本院民事執行處司法事務官所為100年度司執字第49017號裁定提出異議，本院裁定如下：
主文原裁定廢棄。
理由
一、本件異議意旨略以：按耕地承租人依土地法第107條規定得主張優先購買權者，以其對於該耕地有租賃關係存在為要件，倘其對該耕地無租賃關係，即無優先購買權可言，是本院執行處既已依民法第866條規定除去債務人黃金象與相對人間之租賃關係後拍賣，相對人 黃能詳 即無租賃關係，則相對人對拍定之耕地，應已無優先承買權，惟本院拍賣公告第6點卻仍記載耕地拍賣時，承租人黃能詳有優先承買權，應屬有誤，為此請求廢棄原裁定等語。
二、按強制執行事件，由法官或司法事務官命書記官督同執達員辦理之。本法所規定由法官辦理之事項，除拘提、管收外，均得由司法事務官辦理之，強制執行法第3條及法院組織法第17條之2第1項第2款分別定有明文。又當事人或利害關係人，對於執行法院強制執行之命令，或對於執行法官、書記官、執達員實施強制執行之方法，強制執行時應遵守之程序，或其他侵害利益之情事，得於強制執行程序終結前，為聲請或聲明異議；前項聲請或聲明異議，由執行法院裁定之，亦為強制執行法第12條第1項、第2項所明定。故司法事務官於強制執行程序中就當事人或利害關係人依強制執行法第12條所為之聲請或聲明異議，自得立於執行法院之地位先為准駁之裁定（處分）。次按司法事務官處理事件所為之處分，與法院所為者有同一之效力。當事人對於司法事務官處理事件所為之終局處分，得於處分送達後10日之不變期間內，以書狀向司法事務官提出異議。司法事務官認前項異議有理由時，應另為適當之處分；認異議為無理由者，應送請法院裁定之。法院認第一項之異議為有理由時，應為適當之裁定；認異議為無理由者，應以裁定駁回之。民事訴訟法第240之3條及第240之4條亦依序定有明文。又依民事訴訟法第495條規定，依規定應為抗告而誤為異議者，視為已提起抗告；應提出異議而誤為抗告者，視為已提出異議。上開規定依強制執行法第30條之1規定，得準用之。本件異議人原係對於本院民事執行處司法事務官所為准許承租人有優先承買權之處分聲明異議，經司法事務官於民國101年9月28日就該聲明異議為駁回之裁定，異議人對該裁定不服而提出「抗告」，惟其既係對於原裁定聲明不服，應以視為聲明異議辦理。嗣司法事務官認其異議無理由而送請本院為裁定，經核與上開條文規定及意旨相符，合先敘明。
三、末按抵押權為擔保物權，不動產所有人設定抵押權後，於同一不動產上，固仍得為使用收益，但如影響於抵押權者，對於抵押權人不生效力，故土地所有人於設定抵押權後，在抵押之土地上設定地上權或其他以使用為目的之物權，或成立租賃關係，致影響於抵押權者，抵押權人自得聲請法院除去或終止，依無地上權或無租賃狀態拍賣，此乃民法第866條第1、2項規定之所由設。是以法院依該條項規定裁定除去地上權或終止租賃關係而拍賣時，因在該執行程序中，地上權或租賃關係被除去或終止者，依強制執行法第98條第2項但書規定，不隨同不動產之拍賣而移轉，執行法院發給權利移轉證書時，仍應依職權通知地政機關塗銷該地上權之登記（同法第11條第1項），並應認該地上權或租賃關係已失其存在。於此情形，該被除去或終止之地上權人或租賃權人自不得對抵押權人或拍定人主張地上權或租賃權，進而對抵押不動產之拍賣享有優先承買權（最高法院100年度台上字第802號判決意旨參照）。經查：
㈠、本件強制執行事件，相對人即承租人黃能詳就彰化縣○○鄉○○○段6-25及6-37地號之租賃權經本院民事執行處司法事務官於101年5月31日以彰院恭100司執辛字第49017號執行命令予以除去確定後，並在第三次拍賣、特別拍賣及第四次拍賣公告附表中均載明：「拍賣之不動產為第三人黃能詳租用中，期間自民國99年9月3日起至106年10月1日止，惟前開租賃影響抵押權人債權實現，經抵押權人聲請執行法院除去租賃關係後拍賣，業經本院以執行命令除去，債務人、承租人逾期未異議，故拍定後得點交。」等情，業經本院調取本院100年度司執第49017號執行卷宗查核明確，本件彰化縣○○鄉○○○段6-25及6-37地號上之租賃關係既經執行法院處分除去確定，相對人黃能詳自不得就該地號再對抵押權人或拍定人主張有租賃關係存在，亦不得對拍定人主張行使優先承買權。又本件執行法院拍賣公告附表第6點雖另記載：「耕地拍賣時：承租人黃能詳有優先承買權（土地法第107條）。」等文字，然相對人黃能詳既無優先承買權已如前述，則前揭拍賣公告之誤載內容，並無創設使相對人就彰化縣○○鄉○○○段6-25及6-37地號之土地取得優先承買權之效力，併此敘明。
㈡、至相對人黃能詳就彰化縣○○鄉○○○段○○號上之租賃權雖亦經本院民事執行處於101年5月31日以執行命令一併除去，惟該地號土地並未設定抵押權予債權人彰化縣彰化區漁會，嗣執行法院發現債權人聲請有誤後，遂於101年9月27日以彰院恭100司執辛字第49017號執行命令撤銷該部分除去租賃之執行命令等情，亦經本院調取該執行卷宗查明無誤。是本院民事執行處既已就彰化縣○○鄉○○○段○○號土地撤銷該部分除去租賃之執行命令，則相對人黃能詳對該地號土地仍有租賃權，自得就該地號土地對拍定人行使優先承買權。
四、綜上所述，本件相對人於101年9月21日向本院聲明優先承買係對彰化縣○○鄉○○○段6-25、6-37及6地號之土地為之，其中該段6-25及6-37地號土地上租賃關係既已處分除去，，相對人對拍定人即無行使優先承買之餘地，故原裁定以相對人之租賃權雖經除去，惟其非即喪失優先承買權為由駁回異議人此部分之聲明異議，於法尚有違誤。異議意旨指摘原裁定不當，求予廢棄，為有理由，爰裁定如主文，並發回原執行法院另為適法之處分。
五、依強制執行法第30條之1，民事訴訟法第240條之4第3項前段，裁定如主文。
中華民國101年11月30日
民事第一庭法官康弼周以上正本係照原本作成。
如不服本裁定，應於裁定送達後10日內，以書狀向本院提出抗告，並繳納抗告費新臺幣1,000元。
中華民國101年12月3日
書記官沈淑媛