裁判字號：臺灣臺北地方法院103年訴字第2326號民事判決
裁判日期：民國104年03月18日
裁判案由：遷讓房屋等
臺灣臺北地方法院民事判決103年度訴字第2326號原告 張昭儀 訴訟代理人 張宏年
陳淑貞 律師被告 周庭棟 訴訟代理人 郭芳宜 律師上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國104年2月4日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應自門牌號碼臺北市○○區○○○路○○○○巷○號八樓即建號臺北市○○區○○段○○段○○○○○號之房屋全部遷讓返還原告。
被告應自民國一百零三年五月六日起至遷讓返還第一項房屋之日止，按月給付原告新臺幣貳萬叁仟零叁拾壹元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
壹、程序部分：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。本件原告起訴時訴之聲明第2項主張被告應自起訴狀繕本送達之日起，至遷讓返還房屋之日止，按月給付原告新臺幣（下同）5萬5,000元。嗣於本院審理中，將上開訴之聲明減縮為被告應自起訴狀繕本送達之翌日即民國103年5月6日起，至遷讓返還房屋之日止，按月給付原告5萬5,000元（見本院卷第175頁），依前揭說明，自應准許。
貳、實體部分：
一、原告主張：坐落臺北市○○區○○段0○段000地號、權利範圍24000分之285土地，及其上建物門牌號碼臺北市○○區○○○路○○○巷○號8樓房屋（即建號臺北市○○區○○段○○段00000號，下稱系爭房屋）原為訴外人即原告之父 張唐天 所有，張唐天於90年6月6日死亡後，由原告繼承全部並於93年10月5日辦理分割繼承登記，原告並承諾供訴外人即其母 魏國秀 居住至百年之後。因原告長年旅居國外，系爭房屋均由魏國秀居住使用，地價稅、房屋稅由原告支付，託魏國秀代繳。被告為魏國秀與前夫所生之子，未經張唐天收養，於100年3、4月間，未經原告同意，即遷入系爭房屋與魏國秀同住，且於103年3月18日魏國秀死亡後，竟以房屋繼承人自居。則被告無權占有系爭房屋，已對原告所有權之行使造成損害，並致原告就該屋無法為使用收益而受有損害，原告自得請求被告遷讓返還系爭房屋。另被告占有系爭房屋之權狀面積為209.6平方公尺即約63.4坪，以系爭房屋同地段區域租金行情每坪每月均價約879元計算，該屋每月租金約為5萬5,000元（即：63.4坪×879元＝5萬5,728.6元），故原告亦得請求被告按月給付5萬5,000元相當租金之不當得利。爰依民法第767條第1項前段、第179條前段等規定提起本件訴訟等語。並聲明：⒈如主文第1項所示。⒉被告應自起訴狀繕本送達之翌日即103年5月6日起，至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告5萬5,000元。
二、被告則抗辯：㈠系爭房屋為張唐天之遺產，魏國秀、原告、訴外人 張幼嫻 、
張幼吾 （後2人即張唐天之子 張鳴遠 之子女）為繼承人；就系爭房屋魏國秀除有3分之1繼承權外，另以自購之銀行本票給付張幼吾、張幼嫻（2人應繼分共3分之1），再取得該屋3分之1所有權，而以分割繼承借名登記予原告名下，此由系爭房屋一直為魏國秀管理使用、負擔各項稅捐可證。被告於98年間應魏國秀要求搬入系爭房屋對其就近照顧，於100年7月21日辦理戶籍遷入登記。魏國秀於103年3月18日死亡，其借名登記予原告之系爭房屋3分之2所有權部分，因被告為魏國秀之子，當然與原告公同繼承上開權利，故被告居住系爭房屋，有正當權源。又被告自住進系爭房屋至魏國秀死亡前，原告曾多次返國探視魏國秀，對於被告之住用，從未表示異議，由原告向臺北市松山區戶政事務所撤回申請將被告遷至戶政事務所一事，可證原告對被告有權使用系爭房屋已予承認。
㈡依原告提出之繼承協議書第1項載明：「依照被繼承人張唐
天89年7月1日訂立之密封代筆遺囑…。」，證明該遺囑（下稱系爭遺囑）為封緘遺囑，則依民法第1213條第1項、第2項規定，原告應提出系爭遺囑在親屬會議或法院公證處開視之紀錄，否則即未具備法定方式。又張唐天於死亡前未告知魏國秀其立有系爭遺囑，此由魏國秀於張唐天死亡後3個月委任被告就其本人因繼承張唐天之遺產所需辦理申報、分割等事宜，有代理其處理權限之授權書面可為佐證，而4位見證人均無一人知悉張唐天之死亡訊息，此從事隔3年才由陳淑貞律師見證張唐天之繼承協議書，另據陳淑貞律師陳稱代筆見證人 楊翠玲 係其事務所之人員等語，則系爭遺囑之見證人4人是否為張唐天指定，不無可疑。系爭遺囑由見證人楊翠玲筆記，卻由見證人陳淑貞律師宣讀、講解，亦與由筆記之見證人宣讀、講解之要件不符。基上，系爭遺囑既與法定方式不符，於法不生效力。又繼承協議書第1條載明依照系爭遺囑系爭房屋由原告繼承，則系爭遺囑為無效，繼承協議之前提已不存在，繼承協議書亦應屬無效。
㈢繼承協議書上甲方「張幼嫻」3字係由張幼吾代簽，卻未提
出代理授權書，亦未表明代理行為之意思表示，則縱有張幼嫻之印文，因非其本人用印，應不生代理效力。
㈣依系爭遺囑所載遺產僅有系爭房屋，但依遺產分割協議書另
有郵局、銀行之存款共1萬5,176元及現金135萬元，然該135萬元非張唐天之遺產，原告之代理人竟在該分割協議書列為遺產，予以分割，倘涉及不法而致該分割協議書無效，則系爭房屋雖登記為原告所有，135萬元為魏國秀所給付，而將其3分之2所有權借名登記予原告等情，確屬真實，故被告本於對魏國秀遺產有繼承權，就系爭房屋當屬有權使用。另，依臺灣民間習俗，出殯後3年乃是孝子服喪時期，被告居住使用系爭房屋，於每月初1、15日向魏國秀拜祀，且期間為3年，俟魏國秀完成三年合爐儀式後，被告再遷移系爭房屋應屬合理。
㈤如認被告為無使用權源，原告得請求返還系爭房屋租金之利
益，應以不超過土地及其建物申報總金額年息10％為限，以被告在系爭房屋依臺灣習俗祭拜魏國秀，租金更應低於申報總金額年息3％以下，則原告請求每月租金5萬5,000元，顯然過高。並聲明：原告之訴駁回。
三、得心證之理由：原告主張系爭房屋及坐落土地原為張唐天所有，張唐天於90年6月6日死亡後，於93年10月5日辦理分割繼承登記於原告名下，現仍登記為原告所有等情，業據其提出土地登記第二類謄本及建物登記第二類謄本為證（見 司北 調卷第6頁，本院卷第41頁），復為被告所不爭執，自堪信為真實。至原告主張為系爭房屋之惟一所有權人，被告係無權占有系爭房屋，則為被告所否認，並以前詞置辯。是以，本件應審酌者厥為：㈠被告是否無權占有系爭房屋，原告請求被告遷讓返還系爭房屋，有無理由。㈡原告請求被告給付相當於租金之不當得利，有無理由。茲分述如下：
㈠關於被告是否無權占有系爭房屋，原告請求被告遷讓返還系爭房屋有無理由之部分：
⒈於90年6月6日張唐天死亡後，就張唐天遺產之系爭房屋，經
張唐天之繼承人即原告、魏國秀、張幼吾、張幼嫻4人協議由原告1人取得所有，並辦理遺產分割登記等情，有遺產分割協議書、繼承協議書及臺北市松山地政事務所103年6月19日函所附登記申請案影本足佐（見本院卷第11-33、48、127頁），復經證人張幼吾到庭結證：伊祖父張唐天於90年6月間往生後，就張唐天所遺留遺產，伊只知道有一間房子，其他遺產伊不清楚。張唐天是要把該房屋給女兒即原告，伊記得有簽協議，就是伊祖母魏國秀協議房子是給原告，是在律師處所簽，協議書上還有伊姐姐張幼嫻。當時伊、張幼嫻、魏國秀與原告協議把系爭房屋給原告，因為張唐天在過世前有表示系爭房屋就是要給原告。當時協議將系爭房屋給原告，是因為伊等自己都有自己之房地產，不需要系爭房屋。93年6月4日繼承協議書（即本院卷第127頁）就是伊上稱在律師事務所簽立的協議書。繼承協議書第2條第1項所載伊要配合用印，伊就是依據本條項約定，在送地政事務所之協議書（即本院卷30頁）上由伊用印等語明確（見本院卷第118頁反面-122頁），是原告主張系爭房屋經張唐天全體繼承人協議由原告1人單獨取得所有權等語，應堪信採。
⒉被告雖抗辯：系爭房屋魏國秀除有3分之1繼承權外，另以自
購之銀行本票共135萬元給付張幼吾、張幼嫻，而取得該2人共3分之1所有權（該2人應繼分共3分之1），魏國秀並以分割繼承之方式借名登記予原告名下等語。惟查，系爭房屋經全體繼承人協議分由原告單獨所有，已經證人張幼吾證述明確，並有遺產分割協議書、繼承協議書可佐，已如上述。而證人張幼吾及張幼嫻依遺產分割協議書、繼承協議書另取得135萬乙情，則據證人張幼吾結證：「（問：何以依照剛剛的協議書《即本院卷第30頁》你們還是分到135萬的遺產？）因為魏國秀就表示要給我、張幼嫻130幾萬，我為何不收。而且爺爺張唐天已經過世了，如果魏國秀要給我跟姐姐，為什麼不收」等語明確（見本院卷第119頁反面），則依其證述，證人張幼吾及張幼嫻所取得之135萬元，其原因關係並非為證人張幼吾及張幼嫻出賣其關於系爭房屋之所有權之買賣價金，被告以證人張幼吾有取得魏國秀所給予之135萬元臺灣銀行支票，主張有借名登記之事實存在，並無可採。⒊被告另抗辯：繼承協議書上甲方「張幼嫻」3字係由張幼吾
代簽，卻未提出代理授權書，亦未表明代理行為之意思表示，則縱有張幼嫻之印文，因非其本人用印，應不生代理效力等語。然張幼嫻確有授權證人張幼吾，已經證人張幼吾證述明確（見本院卷第120頁），上開所指未有書面代理授權書，非本人用印，應不生代理效力等語，於法均無所據，無從以之遽認證人張幼吾未經張幼嫻之授權。
⒋被告雖提出松山區戶政事務所103年4月11日北市00000
00000000000號函（見司北調卷第22頁），主張原告向臺北市松山區戶政事務所撤回申請將被告戶籍遷至戶政事務所一事，可證原告對被告有權使用系爭房屋已予承認。惟查：此部分據原告主張：當時臺北市松山戶政事務所於103年4月11日函覆原告，因戶政機關催告被告辦理遷徒登記，被告有簽收回執，是未符合戶籍法之規定，請原告待被告全戶遷離系爭房屋後，再行申請戶籍遷出，故原告始先行撤回申請，非如被告所辯原告已予承認被告有權使用系爭房屋等語，並提出臺北市松山區戶政事務所103年4月11日北市0000000000000000號函為證（見本院卷第51頁），則原告主張實屬有據，被告上開抗辯並無可採。
⒌被告雖辯稱張唐天之代筆遺囑與法定方式不符，於法不生效
力等語，然本件係張唐天繼承人全體協議系爭房屋由原告取得，並以遺產分割協議書向臺北市松山地政事務所辦理登記等情，已如上述，是上開遺囑效力如何，與原告為系爭房屋所有人並無影響。被告另以向魏國秀拜祀為由，主張有權占有系爭房屋，於法實屬無據，亦無可採。
⒍據上，原告依民法第767條第1項前段，請求被告遷讓返還系爭房屋為有理由。
㈡關於原告請求被告給付相當於租金之不當得利部分：
⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利
益；但依其利益之性質不能返還者，應償還其價額，民法第
179條前段、第181條但書分別定有明文，又無權占用他人房屋或土地者，依社會通常之概念，可能享有相當於租金之利益，並致所有人受有無法使用收益之損害，房屋或土地所有權人得請求占用人返還該利益（最高法院61年台上字第1695號判例要旨參照）。是原告依民法第179條前段規定，請求被告自起訴狀繕本送達之翌日即103年5月6日起，至遷讓返還系爭房屋之日止，占用系爭房屋相當於租金之不當得利，即屬有據。
⒉按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價
年息百分之10為限，土地法第97條第1項定有明文，本條所稱「土地價額」，係指法定地價而言，此為土地法施行法第25條所明定，而依土地法第148條規定，土地所有權人依土地法所申報之地價為法定地價，則土地法第97條第1項所謂土地申報價額即指該土地之申報地價。又基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置、工商業繁榮之程度、承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，，以為決定（68年臺上字第3071號判例意旨參照）。經查，系爭房屋坐落臺北市○○區○○○路○○○巷弄間，於86年7月18日建築完成，屋齡約17年，共12層，位處第8層，地處臺北市○○○段，南臨南京東路辦公大樓區及銀行等，南京東路底另緊接環東快速道路；北近民生東路，另與松山機場、松山火車站相近，交通便利，另附近亦有醫院、市場，生活機能佳等情，有建物登記第二謄本、系爭房屋照片及據原告 陳明 在卷（見司北調卷第6頁，本院卷第37、42-45頁），是本院審酌系爭房屋之屋齡、坐落位置、繁榮程度、經濟用途、交通便利性、生活機能完善度等情，認本件租金以土地申報地價及系爭房屋課稅現值百分之10為適當。而依原告提出之103年房屋稅繳款書所載，系爭房屋之課稅現值為61萬8,300元（見司北調卷第5頁），則每月相當於租金之不當得利為5,152.5元（即：61萬8,300元×10％12個月＝5,152.5元）。復系爭房屋坐落之基地即臺北市○○區○○段0○段000地號土地（權利範圍24000分之285）之申報地價為每平方公尺4萬8,050元（見本院卷第41頁），則每月相當於租金之不當得利為1萬7,878.6元（即：4萬8,050元/㎡×面積3,760㎡×權利範圍285/24000×10％12個月=17878.6），是系爭房屋及坐落土地每月相當於租金之不當得利為2萬3,031元（即：5,152.5＋17878.6＝23,031.1，元以下4捨5入）。至原告雖提出依內政部不動產資訊平台，臺北市○○區○○○路32.94坪房地之實際租金行情每月均價為每坪790元；依591租屋網，系爭房屋同地段電梯大廈整層住家為每坪904.08元；以及依臺灣租屋網，同地段2至3房之住宅平均租金行情為每月均價每坪867.66元，其中與系爭房屋同樣位處臺北市○○區○○○路○○○巷內之24坪住宅，每坪為895.83元，而主張本件以每坪879元計算請求每月5萬5,000元相當於租金之不當得利。惟原告所提上開標的，乃隨機排列，各該地點、格局、坪數、樓層或屋齡等情形，與系爭房屋亦有不同，原告以上開為據主張每坪879元計算，尚有不妥，自難採之。
⒊是以，本件原告請求被告自起訴狀繕本送達翌日即103年5月
6日起至返還系爭房屋之日止，按月給付相當於租金之不當得利2萬3,031元，為有理由，應予准許，逾此部分則屬無理由，應予駁回。
四、綜上所述，原告依民法第767條第1項前段、第179條前段等規定，請求被告遷讓返還系爭房屋，及自起訴狀繕本送達翌日即103年5月6日起，至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告2萬3,031元，為有理由，應予准許。其逾此範圍之請求，則屬無據，應予駁回。
五、本件事證已臻明確，被告其餘調查證據之請求，核無調查之必要；兩造其餘攻擊防禦方法及所為舉證，核於判決結果無影響，爰不逐一論述，附此說明。
六、訴訟費用負擔之依據：本院審理結果雖認原告之訴一部有理由，一部無理由，惟該敗訴部分，僅係就不當得利部分為原告部分敗訴之判決，本院審酌此部分屬民事訴訟法第77條之
2第2項規定之附帶請求，本即未計入訴訟標的價額，爰依民事訴訟法第79條規定，命被告負擔本件訴訟費用，。
中華民國104年3月18日
民事第七庭審判長法官蘇嘉豐
法官曾育祺法官黃愛真以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國104年3月18日
書記官王曉雁