裁判字號：臺灣臺中地方法院106年重訴字第84號民事判決
裁判日期：民國107年03月29日
裁判案由：返還價金等
臺灣臺中地方法院民事判決106年度重訴字第84號原告 李崑炎 訴訟代理人 黃翎芳 律師複代理人 劉明璋 律師被告 李書瑜 訴訟代理人 林見軍 律師上列當事人間請求返還價金等事件，經本院於民國107年3月8日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應給付原告新臺幣貳仟零貳拾萬元，及自民國一○六年二月四日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新臺幣陸佰柒拾叁萬元為被告供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣貳仟零貳拾萬元為原告預供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序方面：本件被告經合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面：
一、原告主張：㈠原告經由群義不動產經紀股份有限公司（下稱群義公司）仲
介，於民國104年4月24日以價金新臺幣（下同）2020萬元，向被告買受坐落臺中○○○區○○段554之11地號土地，暨其上門牌號碼臺中○○○區○○路○段○○○巷○○號（即同段511建號建物）房屋（下稱系爭房地），並簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約）。原告已依約給付被告全部價款，被告亦於104年6月23日辦理系爭房地所有權移轉登記，並點交予原告。因原告經鄰人告知系爭房屋有占用他人土地之情事，乃於105年8月31日向中正地政事務所申請複丈測量，於105年10月6日測量後發現系爭房屋確有占用鄰地即同段551之42地號土地（起訴狀誤繕為554之42，下稱系爭鄰地）之情事，原告發覺上情後旋與被告連繫，然被告置之不理。
㈡民法第354條第1項前段及民法第359條前段規定，出賣人應
擔保其物無滅失或減少通常效用之瑕疵，如買賣之物有瑕疵，買受人得解除契約或請求減少價金。系爭買賣契約範圍除系爭土地面積136平方公尺、權利範圍全部外，尚包括其上建物即系爭房屋。然系爭房屋經臺中市中正地政事務所測量，如臺中市中正地政事務所複丈成果圖（下稱附圖）所示A面積1.3平方公尺、B面積4.1平方公尺、C面積3.9平方公尺、D面積12.7平方公尺，均坐落在他人所有系爭鄰地。系爭房屋上開越界部分如經拆除，將影響建物安全，且附圖B面積4.1方公尺為系爭房屋主牆、樓梯、樑柱所在位置，拆除會使系爭房屋傾倒，應屬重大瑕疵，原告自得依民法第354條第1項前段及民法第359條前段規定，以系爭房屋具有重大瑕疵為由解除系爭買賣契約。另依不動產現況說明書，被告在系爭房屋是否占用他人土地一欄勾選「否」，應認被告有可歸責事由。又建物與土地無法分離，系爭房屋既有重大瑕疵，依民法第363條規定，原告得主張解除全部買賣契約。被告雖表示系爭鄰地所有權人已不能請求拆除系爭房屋，但原告對系爭鄰地所有人於系爭房屋建築時知情而未異議等情，並未舉證證明，難認屬實。
㈢倘認為原告解除契約顯失公平，拆除系爭房屋占用系爭鄰地
面積部分，除造成建物本身價值減損外，更需支出重建圍牆之損失，故原告就系爭房屋占用系爭鄰地拆除之損害，建物價值減損至少為500萬元，原告依民法第359條但書規定請求減少價金500萬元。並聲明：被告應給付原告2020萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按週年利率百分之5計算之利息；原告願供擔保請求准予宣告假執行。
二、被告答辯：依系爭房屋登記時建物平面圖所示，系爭房屋並無越界，後來縱因地政或其他測量技術呈現系爭房屋有越界之狀態，該越界部分僅有如附圖所示A、B、C部分，然此不可歸責於被告。又系爭買賣契約標的物係依所有權狀所示，兩造買賣範圍不包含系爭房屋如附圖A、C之增建部分，縱系爭房屋有越界，亦僅止於附圖B部分。自原告起訴迄今，系爭鄰地所有權人並未向原告或被告請求拆除系爭房屋，另原告主張系爭鄰地所有權人於106年1月25日起訴前已知系爭房屋越界，依民法第796條第1項或第796條之1之規定，系爭鄰地所有權人已喪失請求拆除系爭房屋之權利，只能請求占用人支付償金或價購占用土地。故系爭房屋縱有瑕疵，僅係原告將來可能需就系爭房屋如附圖B部分占用土地為補償或價購，此屬金錢損害賠償，並非拆除系爭房屋之瑕疵，且縱拆除系爭房屋如附圖B部分，亦不會影響系爭房屋之結構安全，原告主張解除系爭買賣契約為無理由。並聲明：原告之訴駁回；如受不利判決，被告願供擔保請准宣告免為假執行。
三、本院之判斷：㈠原告主張兩造於104年4月24日簽訂系爭買賣契約，由原告以
價金2020萬元向被告買受系爭房地，原告已給付全部買賣價金，此為被告所不爭執，並有系爭買賣契約書在卷可證（見本院卷第8至14頁），原告此部分主張堪信為真實。
㈡原告得否解除系爭買賣契約：
⒈原告主張被告於不動產說明書保證系爭房屋未占用他人土
地，然系爭房屋主結構部分越界占用系爭鄰地，系爭房屋有重大瑕疵，為被告所否認，應由原告舉證證明。查被告於系爭買賣契約不動產現況說明暨確認書中，就系爭房屋是否有占用他人土地部分勾填「否」，有該確認書在卷可證（見本院卷第21頁），足見被告確有保證系爭房屋無占用他人土地之情形。又系爭房屋坐落基地位置，經本院會同兩造及臺中市中正地政事務所（下稱中正地政）測量人員現場履勘後，囑託中正地政測量人員將系爭房屋坐落基地測繪於複丈成果圖，中正地政於106年12月15日以中正地所二字第1060012940號函檢附複丈成果圖（即附圖），系爭房屋如附圖所示A、B、C部分均坐落在他人所有系爭鄰地，系爭房屋主結構B部分越界面積達4.1平方公尺（見本院卷第91頁），且B部分包括系爭房屋主要牆壁、柱子及樓梯所在位置，有履勘現場照片在卷可證（見本院卷第
68、69頁），該越界建築部分若遭拆除，系爭房屋將無法居住，致喪失其通常效用。是被告確未依其所保證之內容提供未占用他人土地之房屋予原告。且原告購買系爭房地，係基於被告於不動產現況說明暨確認書保證系爭房屋全部坐落於其所購買之土地上，而有合法使用基地之權源，然系爭房屋卻有部分範圍越界建築，可能遭受系爭鄰地土地所有權人對其請求拆除而遭受房屋權利之不完整，且需承受額外之土地使用對價等法律上風險，此雖非買賣標的物所有權全部遭剝奪，但客觀上存有可能須為拆除或需另支付相當對價始可使用基地之不預期負擔，應已構成通常效用之瑕疵；且依一般不動產交易市場，就有法律上瑕疵風險之物件，願意買受之人較少，此時該買賣標的之市價必然受影響，蓋買受人既需承受額外之土地使用對價之法律上風險，故該買賣標的之交易上價值將受影響，自亦構成價值之瑕疵，自屬物之瑕疵範疇。
⒉系爭契約第9條第4項約定：「有關本買賣標的物之瑕疵擔
保責任，悉依民法及其他有關法令規定辦理」，故被告即應依民法相關規定，就系爭房屋負瑕疵擔保責任。按買賣因物有瑕疵，而出賣人應負擔保之責者，除有顯失公平之情形外，買受人得解除契約，民法第359條規定甚明。買受人此項解除權，為特殊的法定解除權，無待於催告出賣人先行修補瑕疵，即得行使（最高法院99年度台上字第2443號判決參照）。買賣因物有瑕疵，出賣人依民法第354條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金，但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金，民法第359條定有明文。所謂顯失公平，應就買賣雙方因契約解除所生損害或所得利益，加以衡量，非得僅以其使用現況影響輕微，遽認買受人之損害較小，進而謂買受人解除契約有失公平。且依民法第359條規定，出賣人應負物之瑕疵擔保責任者，買受人本有權選擇解除契約或請求減少價金，惟例外因解除契約將造成出賣人重大損失而顯失公平者，方限制買受人僅得請求減少價金，是解除契約對出賣人有顯失公平情形，自應由出賣人負舉證之責。系爭房屋存有占用他人土地之瑕疵，已如前述，雖系爭房屋所占用他人土地之面積非鉅，然附圖B越界部分為系爭房屋主牆壁、柱子及樓梯所在位置，該處拆除後系爭房屋顯無法再供居住使用，實難認此屬損害輕微之瑕疵，原告依民法第359條特殊法定解除權之規定，主張解除系爭買賣契約，核屬有據。
⒊又前項情形，當事人之任何一方，如因有瑕疵之物，與他
物分離而顯受損害者，得解除全部契約，民法第363條第2項定有明文。另系爭房地雖分屬上訴人所有，然兩造真意乃就同一房地而為不可分離之一個買賣性質。依民法第363條第2項規定，買賣標的之數物中，一物有瑕疵者，買受人如因有瑕疵之物與他物分離，而顯受有損害者，得解除全部契約（最高法院83年度台上第57號判決參照）。查系爭土地為系爭房屋之基地，原告係為供居住使用而向被告購入系爭房地，若系爭房屋遭拆除，系爭土地使用效益顯受有損害，且系爭買賣契約第10條亦約定，兩造若有違約他方得解除全部買賣契約，是兩造真意乃就系爭房地為不可分離之一個買賣契約，是系爭買賣契約雖僅系爭房屋有瑕疵，原告依民法第363條第2項規定解除系爭買賣契約，亦屬有據。
⒋至被告辯稱依民法第796條、第796之1規定，551之42地號
土地所有權人不得請求拆除系爭房屋，房屋所占用之他人土地為道路用地，應不致遭他人訴請拆除，且依民法第796條第1項但書規定，該被占用鄰地之土地所有人僅得請求支付償金，不得請求拆除該部分建物，然民法第796條係以「土地所有人建築房屋非因故意或重大過失逾越地界」及「鄰地所有人如知其越界而不即提出異議」為前提要件，此應由被告舉證證明，被告雖聲請通知鄰地所有權人到庭作證，並聲請本院發函予被告提出系爭鄰地第一類登記謄本，以利其確認證人姓名地址，然事後被告僅陳報系爭鄰地自53年起即登記為臺灣臺中農田水利會所有，並未陳明證人姓名及住址，本院自無從調查，被告此部分抗辯既未舉證證明，難認為真實。且被告未舉證證明解除系爭買賣契約有何顯失公平，原告依前揭規定解除系爭買賣契約，自屬有據。
㈢契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規定
或契約另有訂定外，依左列之規定：一、由他方所受領之給付物，應返還之；二、受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之，第259條第1款及第2款分別定有明文。
原告主張已交付系爭買賣契約之價金2020萬元予被告，為被告所未爭執，而系爭買賣契約既經原告合法解除，依民法第259條第2款規定，原告請求被告返還已付價金2020萬元，自屬有據。
㈣末按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責
任。給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力。為民法第229條第1項、第2項所明定。又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。但約定利息較高者，仍從其約定利率；而應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5，民法第233條第1項、第203條亦有明文。原告依解除契約請求被告返還買賣價金，核屬無確定期限之給付，既經原告提起民事訴訟，且起訴狀繕本已於106年2月3日送達被告，有送達證書在卷為憑（見本院卷第25頁），被告迄未給付，自應負遲延責任。是原告請求自起訴狀繕本送達翌日即106年2月4日起至清償日止，按年息百分之5計算之法定遲延利息，核屬有據。
四、綜上，系爭買賣契約既經原告合法解除，原告依民法第259條規定，請求被告返還價金2020萬元，及自起訴狀繕本送達翌日即106年2月4日起至清償日止，按週年利率百分之5計算的法定遲延利息，為有理由，應予准許。兩造分別陳明願供擔保請准宣告執行及免予假執行，核均無不合，爰分別酌定相當之擔保金額併准許之。
五、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中華民國107年3月29日
民事第七庭法官吳國聖正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國107年3月30日
書記官黃鴻鑑附圖：臺中市中正地政事務所土地複丈成果圖。