臺灣高雄地方法院96年度重訴字第30號民事判決

裁判字號：臺灣高雄地方法院96年重訴字第30號民事判決

裁判日期：民國98年12月30日

裁判案由：拆屋還地

臺灣高雄地方法院民事判決96年度重訴字第30號原告乙○○訴訟代理人 陳景裕 律師
王伊忱 律師 鄭美玲 律師被告甲○○
丁○○○丙○○上三人共同訴訟代理人 高慶福 律師上列當事人間拆屋還地事件，本院民國98年12月23日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告甲○○、丁○○○、丙○○向原告所承租如附表「承租土地位置及面積」欄所示之土地之月租金，均應自民國九十七年三月一日起，調整為按附表「承租土地位置及面積」欄所示面積依各年土地申報地價年息百分之五之十二分之一計算之金額。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之三十五，餘由原告負擔。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一，且不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第7款定有明文。原告原係主張被告甲○○、丁○○○、丙○○係無權占有坐落在高雄市○○區○○段210、210-2地號土地（下稱系爭210、210-2地號土地），聲明請求甲○○、丁○○○、丙○○拆屋還地及給付不當得利金，嗣於訴訟送達後將上開聲明該列先位聲明，並依民法第442條及第227條之2之規定，追加備位聲明請求調整兩造間之租金，復於98年11月26日撤回上開先位聲明部分，僅請求調整租金，核其所為與上開條文規定相符，應予准許。
二、原告主張：系爭210、210-2地號土地為原告所有，甲○○、丁○○○、丙○○所有如附表所示建物則分別坐落在系爭
210、210-2地號土地上，兩造就如附表所示建物所坐落之基地（土地地號、位置、面積詳如附表所載）有不定期租賃契約存在，惟租金以每月新台幣（下同）200元計算顯屬偏低，爰依民法第442條及第227條之2之規定，聲明請求自97年3月1日起，將甲○○、丁○○○、丙○○所承租土地之每月租金，依土地申報地價總值之10%分別調整為13,862元、7,216元、2,114元。
三、被告則以：兩造間就土地部分有不定期租賃契約存在，租金原為每月木炭4籠，嗣後改以每月200元計算，惟其等均係搭建鐵架、鐵皮房屋作為住家使用，且該地段已沒落，人車稀少，無法做生意，調整租金應以申報地價年息3.5%計算較為適當等語，資為抗辯。
四、原告主張其為系爭210、210-2地號土地之所有權人，甲○○、丁○○○、丙○○所有如附表所示建物則分別坐落在系爭210、210-2地號土地上，兩造就如附表所示建物所坐落之基地（土地地號、位置、面積詳如附表所載）有不定期租賃契約存在等情，為被告所不爭執，堪信為真實。至原告主張兩造間土地租金應按申報地價年息10%調整一節，被告則以應以申報地價年息3.5%調整為適當置辯，故本件所應審酌者即為本件土地租金應如何調整較為適當。經查：
㈠按租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院
增減其租金，但其租賃定有期限者，不在此限，民法第442條定有明文。兩造間就系爭210、210-2地號土地有不定期租賃關係存在，租金原為每月木炭4籠，嗣後改以每月200元計算一節，有訴外人即原告前手 胡順源 、 胡月嬌 與訴外人即甲○○、丁○○○、丙○○前手於41年間簽訂之基地租賃契約書、本院84年度存字第4546號提存書在卷可稽（本院卷一第65、66、105至109頁），為兩造所不爭執，堪認屬實；兩造間之土地租約既屬不定期租賃契約，且每月租金係以41年間所約定之木炭4籠折算為200元，迄今未曾調整，而系爭210、210-2地號土地自96年起之申報地價分別為每平方公尺27,309元、9,600元，有原告提出之地價第二類謄本為證（本院卷一第15、16頁），參以41年間之社會經濟狀況與現今之社會經濟狀況及租金行情已大不相同，是原告請求調整被告向其承租之系爭210、210-2地號土地之租金，洵屬有據而應予准許。
㈡又按租賃物為不動產者，其價值如有昇漲，出租人依法本得
為增租之請求，至所加租額之多寡，應以土地繁榮之程度及鄰地租金之比較等情形為標準，最高法院20年上字第283號判例明揭斯旨。另按建築房屋之基地租金，以不超過該土地申報價額年息10%為限，為土地法第105條準用同法第97條所明訂。經查，系爭210、210-2地號土地坐落在高雄市○○區○○○路與華興街口，緊鄰高雄市鹽埕分局，附近商家林立，100公尺內有加油站及統一超商，交通便利，生活機能尚可等情，業經本院至現場勘驗屬實，並有勘驗筆錄及現場相片在卷可稽；而甲○○、丁○○○、丙○○所有如附表所示建物目前均係純供居住使用一節，為兩造所不爭執，並有被告提出之相片附卷可佐；本院斟酌系爭土地之開發現況、地處位置、工商業繁榮程度、社會經濟狀況暨承租人利用基地之經濟價值與所受利益等情，認原告就系爭210、210-
2地號土地請求依申報地價年息10%調整租金尚屬過高，本件年租金應以申報地價年息5%調整較為適當。
五、綜上所述，甲○○、丁○○○、丙○○所承租之系爭210、210-2地號土地價格確顯有上昇，從而，原告依民法第442條規定，請求自97年3月1日起，將甲○○、丁○○○、丙○○所承租土地年租金依土地申報地價年息5%調整部分，為有理由，應予准許，其逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。
六、結論：本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第85條第1項，判決如主文。
中華民國98年12月30日
民事第七庭審判長法官林紀元
法官蘇姿月法官黃悅璇以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後10日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中華民國98年12月30日
書記官蔡靜雯附表┌──┬─────┬────────┬─────────────────────┐│編號│姓名│建物門牌│承租土地位置及面積│├──┼─────┼────────┼─────────────────────┤│1│甲○○│高雄市鹽埕區建國│高雄市○○區○○段○○○○號土地如複丈成果││││四路331號│圖編號Ａ所示部分面積六０點九一平方公尺│├──┼─────┼────────┼─────────────────────┤│2│丁○○○│高雄市鹽埕區建國│高雄市○○區○○段○○○○號土地如複丈成果││││四路333號│圖編號Ｂ所示部分面積三一點七一平方公尺│├──┼─────┼────────┼─────────────────────┤│3│丙○○│高雄市鹽埕區興華│高雄市○○區○○段二一０之二地號土地如複丈││││街61-1號│成果圖編號Ｄ所示部分面積二六點四二平方公尺│└──┴─────┴────────┴─────────────────────┘