臺灣新北地方法院99年度訴字第1158號民事判決

裁判字號：臺灣新北地方法院99年訴字第1158號民事判決

裁判日期：民國99年12月29日

裁判案由：回復原狀等

臺灣板橋地方法院民事判決99年度訴字第1158號原告 林正熙 訴訟代理人 郭惠吉 律師被告 蔡麗月 訴訟代理人 吳忠勇 律師上列當事人間回復原狀等事件，本院於99年12月8日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：原告於民國（下同）99年2月6日取得坐落於台北縣蘆洲市○○段○○○○號及其上建物即門牌號碼為台北縣蘆洲市○○路○○巷○○號建物及地下一層（建號為2597，以下簡稱36號建物）。被告於90年11月29日取得坐落於台北縣蘆洲市○○段○○○○號及其上建物即門牌號碼為台北縣蘆洲市○○路○○巷○○號建物及地下一層（建號為2539，以下簡稱32號建物），兩造共有台北縣蘆洲市○○路○○巷○○弄○○號即2604建號（以下簡稱建號2604），持份各為1000之172，依據2604建號之測量成果圖記載，係供樓梯間、水箱、機械室、車道間、配電室使用，扣除樓梯間與台電受電室後，其餘面積為481.63平方公尺，被告未經其他共有人同意，將車道入口處築一牆壁，將系爭車道使用由被告作為停車位出售圖利，其使用目的已違反車道之設置目的且非屬車道之通常使用方法，已違反公寓大廈管理條例第7條第2項接連數個專有部分之走廊、或樓梯或其通往室外之通路或門廳，不得約定為專有部分之規定，及違反同法第15條規定住戶應依使用執照所載用途及規約使用專有部分、及約定專有部分不得擅自變更之規定，已侵害原告及其他共有人之權益，縱使被告與全體共有人訂有分管協議之契約，亦因違反強制規定而無效，原告亦否認被告提出分管協議書之真正，為此，被告因占用系爭車道，亦受有相當於租金之不當得利，為此，依據民法第821條、767條、第179條之規定，提起本訴，並聲明：
被告應將坐落於台北縣蘆洲市○○段○○○○號及其上台北縣蘆洲市○○段2604建號之建物，如附圖所示紅色部分共有車道面積（250.33平方公尺）予以拆除回復原狀並返還於原告及其他共有人。被告應自本起訴狀繕本送達翌日起至返還日止，按月給付原告新台幣（下同）1,339元，應將坐落於台北縣蘆洲市○○段○○○○號及其上建號為台北縣蘆洲市○○段2597建號之建物，如附圖1所示綠色部分面積約2平方公尺騰空，並以四吋磚築成牆壁以回復原狀返還於原告，並自起訴狀繕本送達翌日起至返還日止，按月給付原告36元，並願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：原告於99年2月6日取得36號建物，被告於90年
11月29日取得32號建物，系爭車道已於82年6月20日經全體共有人協議系爭地下一樓車道由32號及36號建物之所有權人 顏永男 使用，並於82年5月31日申請測量系爭車道之位置與面積，其他共有人亦於同日聲請測量，再者，被告取得32號建物後，亦與36號建物之前手 陳萬川 達成協議，系爭車道之車道空間均由被告使用，而給付陳萬川110萬元，並由陳萬川出具使用同意書，有被證4之協議書及使用同意書可按，依據最高法院98年度台上字第633號、93年度台上字第
863號判決意旨，原告自應受分管協議之拘束，且原告於99年2月6日取得36號建物，已詳為探查現場，自應知悉系爭車道已由被告使用，況被告自95年4月5日使用迄今已達4年，其他共有人焉有可能坐視不管？系爭車道已於82年10月
1日登記，並於82年6月20日已達成分管協議，依據公寓大廈管理條例第24條之規定，自應繼受系爭車道之使用歸屬情形，又公寓大廈管理條例係於84年6月28日公佈實施，本件建物於82年10月4日完成登記，依據公寓大廈管條例第55條之規定，不受同法第7條之約束，再者，公寓大廈管理條例第7條係指供人出入之通道，並非指供汽車使用之汽車車道，且系爭車道之平面圖，除台電受電室及其專有通道外，其店舖之通道經由一樓進出，並非由系爭車道，亦非同法第7條第1項第2款規定之走廊或通道，又地下2、3樓之車道系經由被證3之黃色面積出入，並非進入系爭車道，系爭車道並無對外之通道，且系爭車道原本即供停放汽車之用，被告並未變更其用途，自無不法，又被告並未占用36號建物，且不當得利之租金，依據土地法第97條第1項之規定，係以申報地價計算之，並非公告現值或課稅現值計算，再者，依據最高法院98年度台上字第266號判決意旨，因系爭協議書自82年迄今，已年代久遠，應依個案判斷證據資料，且依據原告提出之附圖1之分管協議之權利人 顏永南 聲請測量系爭分管協議之區域及面積與原證4之分管協議之義務人所申請測量之面積均相符，至於協議書係因影本，可能因影印而所減損，協議書第3頁往右邊偏斜，並無第1、2、4頁有邊緣線，因此，因影印而遺漏1人，並非可能，且第6頁、第
5頁印文右邊有「 呂秀英 」之印文，因此，原告主張第4頁有呂秀英，第6頁卻無，且協議書記載有68人，協議書第4頁卻僅記載67人，顯無理由，又82年間尚無公寓大廈管理條例之適用，分管協議僅存在於區分所有權人間，與管委會無涉，自無從留存於管委會，原告以管委會無此文件，否認協議書之真正，自屬無據等語置辯，並聲明：駁回原告之訴，如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執之事實（見99年7月27日筆錄，本院卷第68頁）㈠原告於民國（下同）99年2月6日取得36號建物及地下1層
被告（建號2597），於90年11月29日取得32號建物及地下1層（建號為2539），兩造共有台北縣蘆洲市○○路○○巷○○弄○○號建物即2604建號，持份各為1000之172，前揭建物於82年5月18日建造完成有原告提出之原證1、2、3之建物登記謄本可按。
㈡前揭2604建號主要用途欄為樓梯間、水箱機械室、車道間配
電室，有原證4之建物測量成果圖可按（見本院卷第16頁）。
㈢被告占有前揭2604建號如被證3之黑色面積部分，經本院勘
驗現場，並囑託地政事務所測量，被告占用面積為250.33平方公尺，有台北縣三重地政事務所99年12月1日北縣重第測字第0990017434號函可按（見本院卷第127頁）。
四、本件爭點及本院判斷（見99年7月27日筆錄，本院卷第68頁）原告主張前揭事實，固提出台北縣蘆洲市○○段2597、2604、2539建號之測量成果圖、建物登記謄本、被告律師函、台北縣稅捐稽徵處房屋稅籍證明書影本各一紙為據，被告則以前詞置辯，因此，本件應審究者為㈠被告就前揭占有建號2604地下一樓中關於被證3使照圖上載明為汽車車道之黑色畫線面積部分，是否為無權占有?㈡被告是否無權占有建號2597之建物?㈢原告是否受有相當於租金之不當得利之損害?茲分述如下：
㈠按共有物分管契約，不以共有人明示之意思表示為限，共有
人默示之意思表示，亦包括在內。惟所謂默示之意思表示，係指依共有人之舉動或其他情事，足以間接推知其效果意思者而言（最高法院87年度台上字第1359號裁判參照），又按共有物分管之約定，不以訂立書面為要件，倘共有人間實際上劃定使用範圍，對各自占有管領之部分，互相容忍，對於他共有人使用、收益，各自占有之土地，未予干涉，已歷有年所，即非不得認有默示分管契約之存在（最高法院83年度台上字第1377號裁判參照）。查按分管契約，係指共有人間約定各自分別占有共有物之特定部分而為管理之契約，惟在約定此項分管契約時，各共有人依分管契約占有共有物之特定部分，不以按應有部分計算者為限，較應有部分換算為多或為少者，固無不可，且部分共有人有未占有共有物之情形者（最高法院81年度台上字第505號判決參照），甚或將部分共有物交予第三人占有而為使用收益者，亦應包括在內（最高法院48年台上字第1065號判例參照）。所謂默示之意思表示，除依表意人之舉動或其他情事，足以間接推知其有承諾之效果意思者外，倘單純之沉默，依交易上之慣例或特定人間之特別情事，在一般社會之通念，可認為有一定之意思表示者，亦非不得謂為默示之意思表示（參照本院21年上字第1598號及29年上字第762號判例意旨）。又公寓大廈等集合住宅之買賣，建商與各承購戶約定，公寓大廈之共用部分或其基地之空地由特定共有人使用者，除別有規定外，應認共有人間已合意成立分管契約。倘共有人已按分管契約占有共有物之特定部分，他共有人嗣後將其應有部分讓與第三人，除有特別情事外，其受讓人對於分管契約之存在，通常即有可得而知之情形，而應受分管契約之拘束（最高法院98年度台上字第633號判決意旨參照）。是又按區分所有建築物之出賣人，如保留共有部分之專用權，分別附隨於特定專有部分出賣時，倘他區分所有人明知有此情形而買受，縱未明白約定，亦應視為有保留專用權之默示承認，此時就該共有部分之專用權，應認為共有人間已默示成立分管契約，此時各區分所有權人應受該分管契約之拘束，合先敘明。
㈡當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。但
依其情形顯失公平者，不在此限，為民事訴訟法第二百七十七條所明定。準此，徵諸台灣之祭祀公業多設立於前清或日治時期，關於公業名下財產來源及其派下員占用產業之緣由，輒因年代久遠，人物全非，每每難以查考，舉證誠屬不易，如仍嚴守該條本文所定之舉證原則，不免產生不公平結果。故法院於個案審理中，自應斟酌當事人各自提出之證據資料，綜合全辯論意旨，依同條但書之規定，為適切之調查認定，始不失衡平之本旨（最高法院98年度台上字第266號判決意旨參照）。被告抗辯32號、36號建物原所有權人顏永南與其他區分所有權人訂立分管協議書，並由被告與原告之前手即陳萬川協議，由被告給付陳萬川110萬元，由陳萬川同意被告使用2604號之建物等情，有被告提出之被證4之分管協議書、使用同意書可按，原告雖否認被證4之文件真正，然揆之前揭說明，系爭建物於82年7月20日建造完成，迄今已有17年，自應由本院斟酌兩造提出之證據資料而為認定之。參以被告提出之被證4之協議書，為82年6月20日訂立，其上記載「立協議書人 岑瑞芳 等六十八人就座落於台北縣蘆洲鄉和尚州溪墘小段106之12地號新建房屋，門牌號碼為台北縣○○鄉○○路○○巷30、32、36、38地號及26巷34弄1、
2、4號地下室一層之車道及瞭望台（使用執照82年蘆洲使字第五七四號）經全體所有權人協議同意如后：一、地下一層之車道使用權屬於○○鄉○○路○○巷32、36號二戶之所有權人顏永南使用（如附圖二），瞭望台屬空軍蘆洲自治會所有眷戶共同使用）」等語，協議書並有當時區分所有權人之姓名、地址、出生年月日、身分證字號、印文，並於騎縫處有各區分有權人之印文，參以協議書所附之附圖面積，與原告提出之原證4之測量成果圖相符，而原證4之測量成果圖，亦由原區分所有權人岑瑞芳等人於82年6月2日聲請測量，核與系爭大樓之建造完成登記日期為82年10月4日接近，足以推論，應係系爭大樓建造完成後尚未登記前，早在82年
6月20日，為使32號、36號2戶之建物之所有權人顏永南取得系爭車道即2604號建物之使用權，而特別由區分所有權人聲請地政事務所測量，並同時訂立被證4之協議書等情，堪以認定。
㈢被告抗辯原告之前手陳萬川等情，以110萬元，將系爭車道
及瞭望台之使用權，讓與被告，有被告提出之被證4之使用同意書可按，經查，本件建物完工後，嗣後因32、36號建物原為顏永南一人所有，經歷次輾轉買賣後，分別由兩造取得32號、36號建物之使用權，揆之前揭分管協議書，本應由兩造共同分管使用系爭車道即2604號之車道（以下簡稱系爭車道），然被告於90年11月29日雖取得32號建物，於95年4月
5日與原告之前手陳萬川協議由被告使用系爭車道，並依據協議書記載「就陳萬川使用於台北縣蘆洲市○○路○○巷○○號地下室一樓地下室汽車道空間及屋頂一樓至三層瞭望室之使用權，歸屬於蘆洲市○○路○○巷○○號蔡麗月小姐」等語（見本院卷81至83頁），因此，即由被告自95年4月5日即開始使用系爭車道，並經隔間作為汽車道使用，迄今已達4年有餘，並未有其他共有人異議或原告之前手陳萬川異議，足見，其他共有人或陳萬川已實際上劃定使用範圍，對各自占有管領之部分，互相容忍，對於他共有人使用、收益，各自占有之土地，未予干涉，已歷有年所，自應認有本件分管協議之契約存在。又購屋本屬生活中之大事，對於所欲購買之不動產現狀、周遭環境，自是仔細觀察而深入研究，是以原告於99年2月6日購入36號房屋時，自應詢問前手陳萬川有關系爭車道之使用情形，尚難認原告係處於不知或非可得而知之情形，顯非善意第三人，自應受原分管協議之拘束。
㈣住戶應依使用執照所載用途及規約使用專有部分、約定專用
部分，不得擅自變更。住戶違反前項規定，管理負責人或管理委員會應予制止，經制止而不遵從者，報請直轄市、縣（市）主管機關處理，並要求其回復原狀。又公寓大廈之接連通數個專有部分之走廊或樓梯，及其通往室外之通路或門○○○區○○巷道、防火巷弄。不得獨立使用供做專有部分，公寓大廈管理條例第15條、第7條定有明文。然查，公寓大廈管理條例為84年6月28日公佈施行，而系爭建物於82年10月4日建造登記完成，已如前述，自無前開規定之適用。再者，公寓大廈管理條例施行前已取得建造執照之公寓大廈，其區分所有權人應依第二十五條第四項規定，互推一人為召集人，並召開第一次區分所有權人會議，成立管理委員會或推選管理負責人，並向直轄市、縣（市）主管機關報備。前項公寓大廈於區分所有權人會議訂定規約前，以第六十條規約範本視為規約。但得不受同法第7條各款不得為約定專用部分之限制，同法第55條定有明文，亦將公寓大廈管理條例施行前取得建造之大樓，排除同法第7條之適用，因此，原告主張被告提出之分管協議，有違前開規定而無效，自無理由。
㈤再者，2604號建物之前方已有磚牆封閉，與2539號建號即32
號建物形成一私人空間，內為停車場、及三家住家使用空間等情，業經本院勘驗屬實，製有勘驗筆錄可按（見本院卷第89頁），足見，2604號建物雖登記為樓梯間、水箱機械室、車道間、配電室，但實際係與2539號共同形成一使用空間，並非供接連通數個專有部分之走廊或樓梯，及其通往室外之通路或門廳，因此，系爭車道亦無公寓大廈管理條例第7條第2款之適用，原告主張自無可採。準此，原告請求被告返還2604號建物於原告及其他共有人並請求不當得利，自無可取。
㈥再查，本院勘驗現場時兩造同意以32、36號地下一層建物間
之磚牆中心點測量被告是否占用36號建物等情，然經地政事務所測量被告並未佔用36號建物地下一層等情，有台北縣三重地政事務所製有土地複丈成果圖可按。因此，原告主張被告應返還被告佔用2597號建號（即36號建物）之建物，並請求不當得利，洵屬無據，應予駁回。
五、綜上述，原告依據民法第821條、767條、第179條之規定，請求被告應將坐落於台北縣蘆洲市○○段○○○○號及其上台北縣蘆洲市○○段2604建號之建物，如附圖所示紅色部分共有車道面積（250.33平方公尺）予以拆除回復原狀並返還於原告及其他共有人。被告應自本起訴狀繕本送達翌日起至返還日止，按月給付原告新台幣（下同）1,339元，應將坐落於台北縣蘆洲市○○段○○○○號及其上建號為台北縣蘆洲市○○段2597建號之建物，如附圖1所示綠色部分面積約2平方公尺騰空，並以四吋磚築成牆壁以回復原狀返還於原告，並自起訴狀繕本送達翌日起至返還日止，按月給付原告36元，自屬無據，應予駁回。
六、假執行之宣告：原告既受敗訴之判決，其假執行之聲請，因訴之駁回而失所附麗，不予准許。
七、本件事證已明，兩造其餘攻擊防禦方法及爭點，核與本件判決結果無涉，爰不一一論述。
八、結論：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中華民國99年12月29日
民事第三庭法官徐玉玲以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中華民國99年12月29日
書記官蕭聖澄