宣示判決筆錄 97年度士簡字第2024號
原 告 戊○○
訴訟代理人 丙○○
被 告 丁○○
訴訟代理人 謝佳伯 律師
複代理人 張斐雯 律師
上列當事人間請求排除侵害事件，於中華民國98年2月27日言詞
辯論終結，並於98年3月13日，在本院士林簡易庭第一法庭公開
宣示判決，出席職員如下：
士林簡易庭法 官 蔡文育
朗讀案由兩造均未到庭。
法官朗讀主文宣示判決，並諭知將判決主文、所裁判之訴訟標的
及其理由要領，記載於後：
主文
被告應將坐落於台北市○○區○○段三小段三一二九五建號如附
圖所示ab位置鐵門貳扇（門框外緣寬度一點二六公尺、總厚度零
點二五公尺、高度二點一四公尺）、cd位置鐵門壹扇（門框外緣
寬度一點一六公尺、厚度零點一公尺、高度二點三公尺），以及
如附圖所示B、C磚牆貳面（高度均為二點七二公尺）拆除騰空
，並應將如附圖所示A部分（面積六五點八六平方公尺）木板隔
間拆除，騰空回復原狀，並返還予原告及全體共有人。
訴訟費用新臺幣肆仟貳佰捌拾元由被告負擔。
本判決得假執行。但被告如以新臺幣參拾肆萬伍仟元為原告預供
擔保後，得免為假執行。
訴訟標的及理由要領：
一、原告主張伊為門牌號碼台北市○○區○○路○○巷○○號4樓（
下稱：19號4樓）之所有權人，被告則為同巷19號1樓（下
稱：19號1樓）之所有權人，上開門牌號碼地下室即台北市
○○區○○段○○段31295建號建物（下稱：系爭地下室建
物）為該棟公寓10筆區分所有建物之共用部分，包含屋頂突
出物、1樓樓梯間及防空避難室之範圍，現登記為兩造及該
公寓其他區分所有權人分別共有。詎被告未經系爭地下室建
物全體共有人同意，擅自於如附圖所示ab位置設置鐵門2扇
（門框外緣寬度1.26公尺、總厚度0.25公尺、高度2.14公尺
）及cd位置設置鐵門1扇（門框外緣寬度1.16公尺、厚度0.
1公尺、高度2.3公尺），將原由公共樓梯通往系爭地下室
建物之入口封閉，僅被告可以經由其1樓住家通往系爭地下
室建物，同時被告於系爭地下室建物內部設置如附圖所示B
、C磚牆2面（高度均為2.72公尺），並以木板隔間裝潢，
供其住家起居使用，且以固定衛浴設備及家具擺設，侵害其
他共有人所有權之行使，為此，爰依民法第767條、第821
條規定，聲明請求判決如主文第1項所示等語。
二、被告則以伊於民國88年4月23日向前手買受19號1樓建物，
系爭地下室建物室內早已隔間如現狀使用，且如附圖所示ab
位置之鐵門2扇亦已存在，伊並非將系爭地下室建物隔間及
設置ab位置2扇鐵門之行為人。公寓大廈管理條例施行前之
一般社會觀念，買受舊式公寓之住宅者，通常均有頂樓屋頂
平台歸頂樓住戶使用，地下室空間歸1樓住戶使用之約定，
故買受頂樓及1樓建物者，其買賣價金向來均高於其他樓層
之住戶，此為眾所周知之事實。伊買受19號1樓建物時，前
手即表明出售範圍包含19號1樓建物及系爭地下室建物，且
買賣價金亦將系爭地下室建物一併計算在內，而且，伊就系
爭地下室建物之應有部分為7/24，對面21號1樓建物所有權
人之應有部分則為9/24，比其他各樓層共有人應有部分1/24
之比例為高，可見19號1樓、21號1樓住戶較其他樓層住戶
支付較高之價金，並因此取得系爭地下室建物較高之應有部
分及使用地下室之權利，系爭地下室建物之前其他共有人對
於1樓住戶專用系爭地下室建物之情形既無爭議，足證系爭
地下室建物之原有共有人間，就系爭地下室建物由19號1樓
、21號1樓住戶使用有明示或默示之分管合意。原告於85年
4月買受19號4樓建物時，被告之前手已按現狀使用系爭地
下室建物，原告已明知或可得而知有分管契約存在，依照大
法官釋字第349號解釋、最高法院91年台上字第2477號及96
年台上字第2025號判決，自應受分管契約之拘束，不得為相
反之主張，為此聲明請求駁回原告之訴等語。
三、原告主張兩造為系爭地下室建物共有人，被告權利範圍為7/
24，同巷21號1樓權利範圍為9/24，原告及其餘樓層共8戶
之權利範圍均各為1/24；系爭地下室建物如附圖所示A部分
面積65.86平方公尺範圍，包含如附圖所示ab位置之鐵門2
扇（門框外緣寬度1.26公尺、總厚度0.25公尺、高度2.14公
尺）、cd位置之鐵門1扇（門框外緣寬度1.16公尺、厚度0.
1公尺、高度2.3公尺），以及如附圖所示B、C磚牆2面
（高度均為2.72公尺），現為被告占有使用中等事實，為兩
造所不爭執，且有系爭地下室建物謄本及原始起造人間之協
議書各1件在卷可佐（附於本院卷宗第9、63頁），並經本
院至現場履勘，囑託地政事務所測量，制有複丈成果圖可憑
，復有台北市士林地政事務所97年12月4日北市士地二字第
09731778300號覆函1件可稽（附於本院卷宗第53、54頁）
，應認為真實。
四、本件兩造之爭點在於：被告是否有權占有使用系爭地下室建
物如附圖所示A部分？
（一）按司法院大法官會議作成釋字第349號解釋，認：「最高
法院48年度台上字第1065號判例，認為『共有人於與其他
共有人訂立共有物分割或分管之特約後，縱將其應有部分
讓與第三人，其分割或分管契約，對於受讓人仍繼續存在
』，就維持法律秩序之安定性而言，固有其必要，惟應有
部分之受讓人若不知悉有分管契約，亦無可得而知之情形
，受讓人仍受讓與人所訂分管契約之拘束，有使善意第三
人受不測損害之虞，與憲法保障人民財產權之意旨有違，
首開判例在此範圍內，嗣後應不再援用。」等語。是依上
開解釋意旨，被告應舉證證明系爭地下室建物之共有人全
體，曾就系爭地下室建物之使用、收益與管理方法訂立分
管契約，並且該分管契約訂定之後，受讓應有部分之原告
知悉或可得知悉該分管約定，始得主張原告應受前手所定
分管契約之拘束。
（二）經查，系爭地下室建物被告權利範圍為7/24，同巷21號
1樓權利範圍為9/24，原告及其餘樓層共8戶之權利範圍
均各為1/24，1樓住戶之權利範圍固然較其他樓層之權利
範圍比例為高，惟經本院向台北市士林地政事務所調取包
含系爭公寓10戶在內之45戶集合住宅（共同申領73使字第
1607號使用執照）全體原始所有權人間，分別針對各公寓
地下室建物辦理保存登記時，相關公寓共有人所有權權利
範圍比例約定之協議書（附於本院卷宗第63～66頁）可知
，當時全體原始所有權人除於協議書第1～3條約明各公
寓地下室建物應有部分比例之外，同時於協議書第4～8
條分別就台北市○○區○○路○○巷○○號、17號，及同路52
巷18號、20號、22號各棟公寓特別約定：「各棟地下除樓
梯間、蓄水池外，全部屬該幢第1層樓附屬建物」，卻未
針對系爭地下室建物作相同之特約，難認原始所有權人間
就系爭地下室建物已有分管契約存在，故不得僅以被告就
系爭地下室建物之應有部分比例較高，逕行推論原始所有
權人間就系爭地下室建物已有分管合意。
（三）按「所謂默示之意思表示，係指依表意人之舉動或其他情
事，足以間接推知其效果意思者而言，若單純之沈默，除
有特別情事，依社會觀念可認為一定意思表示者外，不得
謂為默示之意思表示。」本院著有29年度上字第762號判
例，可資參照。被告雖辯稱：系爭地下室建物之前其他共
有人對於1樓住戶使用系爭地下室建物之情形既無爭議，
足證系爭地下室建物之原有共有人間，就系爭地下室建物
由19號1樓、21號1樓住戶使用有默示之分管合意，並非
無權占有等語，惟其迄未證明前共有人間，究有何共同舉
動或其他情事，足以間接推知渠等間有默示同意19號1樓
、21號1樓分管使用系爭地下室建物之意思表示之情況，
至於其他共有人對無權占有人之使用未加異議，僅單純沈
默而未為制止，尚不生任何法律效果，難認概屬默示同意
分管使用。
（四）查證人甲○○（即同巷21號1樓住戶）證稱：伊於79年間
向前手 黃喜穗 買受21號1樓建物時，曾到地下室看過，系
爭地下室建物入口外觀，與如附圖所示ab處鐵門之現狀相
同等語（詳見本院卷宗第109頁），姑且不論原告已否認
其證言真實性，況查，證人甲○○同時證稱：「（法官問
：針對19、21號地下室是否曾經由全體共有人討論何人專
用？）從沒討論過，21號地下室並不通往水塔，沒有住戶
需要進入的問題，水塔是設在19號地下室，我平日都在上
班，洗水塔如何進入我不清楚。」、「（法官問：前手黃
喜穗是否於買賣時向你說明分管如何約定？）沒有特別說
明，只是註明於買賣契約末頁，說明買賣範圍包含地下室
。」等語（詳見本院卷宗第110頁），其證言顯然不足證
明系爭地下室建物如附圖所示A部分業經當時全體共有人
明示或默示合意由19號1樓所有權人單獨使用收益、管理
。
（五）又查證人乙○○（即被告買受19號1樓建物當時之仲介人
員）證稱：「當時是按謄本權利範圍辦過戶，至於點交則
是屋主按現狀交屋，沒有提及B1是共有，也沒有加註在買
賣合約上，根本沒有討論地下室權利問題。」等語（詳見
本院卷宗第145頁），以及證人己○○（即曾受任清潔系
爭地下室建物內蓄水池之工人）證稱：「從82年到95年，
這12次洗水塔期間，19號地下一樓室內隔間狀況都與卷內
第171頁一樣，我洗水塔時，委託我洗水塔的老太太或黃
先生都會在場，至於19號1樓屋主是誰我不知道，我只負
責洗水塔，屋主只開門讓我進去，並沒有與我接洽洗水塔
事務，至於洗水塔費用都是老太太或黃先生直接付錢給我
，其餘住戶我都沒看過，也不曉得住戶更換情形。」等語
（詳見本院卷宗第179頁），亦均無法證明全體住戶曾對
於系爭地下室建物如附圖所示A部分訂有分管契約。
（六）至於被告於買受19號1樓建物時，前手是否表明出售範圍
包含系爭地下室建物，且買賣價金亦將系爭地下室建物一
併計算在內等情，乃被告與其前手間之內部約定，基於債
之相對性，對於其他共有人並無拘束力。
（七）綜上，被告既未能證明系爭地下室建物之共有人全體，曾
就系爭地下室建物如附圖所示A部分之使用、收益與管理
方法訂立分管契約，則無論原告於85年間買受19號4樓建
物時，是否知悉系爭地下室建物如附圖所示A部分已遭19
號1樓住戶封閉入口，作為住家起居使用之事實，均無分
管契約繼受之問題，被告占有使用系爭地下室建物如附圖
所示A部分，對於原告而言，自屬無權占有。
五、按所有人對於無權占有其所有物者，得請求返還之，對於妨
害其所有權者，得請求除去之；又按各共有人對於第三人，
得就共有物之全部為本於所有權之請求，但回復共有物之請
求，僅得為共有人全體之利益為之，民法第767條、第821
條分別規定甚明。因此，原告依民法第767條之規定，請求
被告將系爭地下室建物如附圖所示ab位置鐵門2扇（門框外
緣寬度1.26公尺、總厚度0.25公尺、高度2.14尺）、cd位置
鐵門1扇（門框外緣寬度1.16公尺、厚度0.1公尺、高度
2.3公尺），以及如附圖所示B、C磚牆2面（高度均為
2.72七二公尺）拆除騰空，併請求將如附圖所示A部分（面
積65.86平方公尺）木板隔間拆除，騰空回復原狀，並返還
予原告及全體共有人，為有理由，應予准許。
六、本件係就民事訴訟法第427條第1項訴訟適用簡易程序所為
被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，應職
權宣告假執行。並依同法第392條第2項、第3項規定，依
職權宣告被告如預供相當之擔保，得免為假執行。
七、本件訴訟費用額，依後附計算書確定如主文所示金額。
中 華 民 國 98 年 3 月 13 日
士林簡易庭法官 蔡文育
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 98 年 3 月 13 日
書記官 陳麗如
計算書：
金 額 （新臺幣)
第一審裁判費 3,750元
證人日旅費530元
合 計 4,280元