裁判字號：臺灣高雄地方法院101年訴字第2033號民事判決
裁判日期：民國102年07月12日
裁判案由：所有權移轉登記
臺灣高雄地方法院民事判決101年度訴字第2033號原告 古銘宏 訴訟代理人 湯金全 律師
湯東穎 律師 林嘉柏 律師被告 王古智妹
古基招 曾 古富招 古富雄 古富全 上五人共同訴訟代理人 康進益 律師上列當事人間請求所有權移轉登記事件，本院於民國102年6月13日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應將如附表一所示之土地辦理所有權移轉登記與原告。
被告王古智妹、古基招、 曾古富招 、古富雄應將如附表二所示之土地、建物，被告古富全應將如附表三所示之土地、建物，辦理移轉登記於原告指定之古○○名下；並應就如附表二、三所示之承租標的向林務局旗山事業區為拋棄承租權之意思表示。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實相同者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款定有明文。又所謂「請求之基礎事實同一」，係指變更或追加之訴與原訴之主要爭點有共同性，各請求利益之主張在社會生活上可認為同一或關連，而就原請求之訴訟及證據資料，於審理繼續進行在相當程度範圍內具有同一性或一體性，得期待於後請求之審理予以利用，俾先後兩請求在同一程序加以解決，避免重複審理，進而為統一解決紛爭者，即屬之（最高法院90年度台上字第16號判決意旨參照）。經查，本件原告起訴時，依買賣之法律關係，請求被告將如附表一所示之土地移轉登記予原告，嗣於本院審理中，追加請求被告將如附表二、三所示之土地及建物移轉登記予原告指定之古○○，並請求被告就如附表二、三所示之承租標的向林務局旗山事業區為拋棄承租權（下稱系爭承租權）之意思表示，該追加之訴與原訴均係就兩造間買賣契約標的範圍及被告解約是否有理由而為爭執，爭點具有共同性，證據資料得為相互利用，應認二者請求之基礎事實同一，該訴之追加為法之所許，合先敘明。
二、原告主張：訴外人古○○、古○○○為夫妻，二人先後於民國64年10月12日、86年12月3日死亡，繼承人為古○○（原告父親），被告王古智妹、 古基昭 、曾古富招、古富雄、古富全，及訴外人李○○○等7人，後李○○○於92年2月4日死亡，繼承人為訴外人李○○、李○○、李○○等3人，被繼承人古○○及古○○○過世後，所遺不動產由上開繼承人共同繼承，其中如附表一所示之土地業經繼承人依其應繼分辦畢分別共有登記，原告為保全祖產，並避免將來產權更趨複雜，因此於家族會議中商討解決之道，上開繼承人均推舉本無意願僅係代表父親古○○與會之原告出面承購，並依代書曾○○於會議中之提議，於97年4月9日簽訂協議書（下稱系爭協議書），約定由原告以每股（房份）新臺幣（下同）42萬元向被告購買上開繼承所得遺產，嗣為確認系爭協議書執行細節，原告於97年4、5月間再與被告就所繼承之各筆不動產，簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭契約書），依系爭契約書第2條約定，買賣總價為42萬元，於契約成立時，由原告給付5萬元作為定金，其餘37萬元於產權移轉登記後5年內付清，惟被告於簽約後，僅將高雄市○○區○○段○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○號、○○段1366-2、1384-3、1385-4、1505-14、1520-2、3693、4187地號及○○段258地號共13筆土地移轉登記予原告，迄未將如附表一、
二、三所示之不動產辦理所有權移轉登記及向林務局旗山事業區為拋棄承租權之意思表示，爰依系爭協議書及契約書之約定，提起本訴。並聲明：如主文第1、2項所示。
三、被告則以：渠等所繼承之財產價值各有260萬元之鉅，依代書曾○○於另案本院98年度訴字第1563號（即97年度旗簡調字第49號）案件之證詞，兩造協議當時係以○○段4187地號土地計算價錢即總價300萬元，每人可得42萬元，其他土地價值尚逾1,000多萬元，價錢以公告土地價值計算，原告並非以42萬元即購得渠等所繼承之全部遺產，又系爭協議書第
5條約定「本案雙方均為兄弟關係，自應本誠信原則進行」，原告僅給付5萬元即請求價值260萬元之20幾筆不動產移轉過戶，顯有違兩造所約定之誠信原則，依系爭契約書第13條約定，渠等願退還所收款項各5萬元，並再支付所收款項相等之違約金各5萬元，每人各10萬元予原告，業以102年
3月29日律師函、同年6月10日民事答辯㈢狀通知原告告知帳戶以將所收款項及違約金給付原告，惟原告拒絕收受，顯已構成受領遲延，渠等自得依系爭契約書第13條約定，解除兩造間買賣契約，又依民法第249條第3款規定，渠等加倍返還原告定金後，兩造間買賣契約即不成立，渠等亦無後續履約義務，原告請求並無理由等語置辯。並聲明：原告之訴駁回。
四、兩造不爭執事項（見本院卷第217頁）：
（一）古○○、古○○○為夫妻，二人先後於64年10月12日、86年12月3日死亡，繼承人為原告父親古○○，被告古王智妹、古基昭、曾古富招、古富雄、古富全，及訴外人李○○○等7人，後李○○○於92年2月4日死亡，繼承人為訴外人李○○、李○○、李○○等3人。
（二）被告有於系爭協議書、系爭契約書上簽名。
（三）如附表一、二、三所示項目，均屬被告繼承古○○及古宋桂妹之遺產標的。
（四）原告有收受被告102年3月29日律師函。
（五）被告有收受原告102年4月3日律師函。
（六）兩造互相對對造提起偽造文書、詐欺、恐嚇、誣告等刑事告訴，均經臺灣高雄地方法院檢察署檢察官為不起訴處分確定。
五、本件之爭點：㈠兩造簽訂系爭契約書所約定之買賣標的為何？㈡被告得否主張解除兩造間買賣契約？㈢被告得否依民法第249條第3款規定加倍返還定金而無庸繼續履約？㈣原告依據系爭協議書及契約書，請求被告移轉如附表一、二、三所示標的並拋棄系爭承租權，有無理由？本院分述判斷意見如下：
（一）兩造簽訂系爭契約書所約定之買賣標的為何？原告主張系爭契約書所約定之買賣標的為該契約書所記載之「不動產標示」，亦即包含附表一、二、三所示之標的，業據其提出系爭契約書為證（見本院101年度旗調字第24號卷，下稱旗調卷，第49至76頁），被告則辯稱：簽訂系爭契約書時並無「不動產標示」部分，買賣標的僅限於○○段4187地號土地等語，並舉代書曾○○於另案本院98年度訴字第1563號（即97年度旗簡調字第49號）案件之證詞及請求傳訊證人李○○為證，經查：
⒈兩造於系爭協議書第1條約定：「甲方（即被告）每人向
乙方（即原告）取得新臺幣肆拾貳萬元正後，將自己依法取得之應繼分移轉給乙方取得。」（見本院卷第18頁），已載明「自己依法取得之應繼分」，可知系爭協議書屬遺產應繼分之買賣協議，買賣標的並未僅限於○○段4187地號土地，而係包含所有遺產之應繼分。代書曾○○於另案本院98年度訴字第1563號（即97年度旗簡調字第49號）案件雖證稱：「最單○○○鎮○○段○○○○○號這筆土地最完整，就以這筆土地來計算價錢，其他的是持分或者被占用，價錢就以公告土地價值來計算」等語（見本院卷第77頁），然其同時亦證稱：「當時是古○○的繼承人經我通知約一起談這件事情，我就說這個土地應該已經被占用，如果大家都要繼承就很難處理，當時很多人說不要，他們要拿錢就好，我就問這個錢要怎麼拿，他們都沒有回答，我就提議一個意見，就以目前所知最單純自己的兄弟在耕種價值最高的來計算價錢，最單○○○鎮○○段○○○○○號這筆土地最完整，就以這筆土地來計算價錢」等語（見本院卷第77頁），且曾○○於被告古富全對原告提起詐欺之刑事告訴偵查中證稱：「我協議不然協議看哪筆由誰繼承，事後辦理時由繼承人找地政去找出土地並測量面積，若有被占用，由繼承人自己處理，我說完後，王古智妹說太麻煩，她說要拿錢，之後古富雄他們也跟著附合，我說不然價格呢？王古智妹又說不知價格，我說道路用地市價只有公告市價的3%至7%，不然我找最有價值的一筆土地4187地號當總價，這筆一共3百萬左右，其他的土地就一併包含在內，而他們一共有7個繼承人，1人分42萬左右」等語（見臺灣高雄地方法院檢察署98年度偵字第23567號偵查卷，下稱第23567號偵查卷，第104頁），參以被告所聲請傳訊之證人李○○於本院審理時到庭證稱：「（問：系爭協議書的簽訂經過是否清楚？係針對哪一筆土地簽訂？）代書曾○○通知我們過去我大阿姨即被告曾古富招的家，部分繼承人在場協議被繼承人古○○的遺產如何繼承，因為被繼承人的土地筆數及面積我們不清楚，而且我們是晚輩，大部分土地不是我們在使用，也不知道土地位置在哪裡，一開始大家討論的方向是針對被繼承人古○○全部遺產協議如何處理，但是古○○的遺產土地太多筆，有些是與他人共有，比較難計算出價值，後來代書曾○○就拿出比較具代表性的土地來計算這筆土地的價值，看大家是否可以接受」、「（問：協議書寫說甲方即被告曾古富招等人向乙方即古銘宏、古○○取得新臺幣42萬元後，將自己依法取得之應繼分移轉給乙方取得，此為何意？）應該是針對當時繼承古○○全部遺產的應繼分來寫的」等語（見本院卷第173、174頁），另原告對被告古富雄及其子 古斌宏 所提起之偽造文書等刑事告訴偵查中，證人李○○亦證稱：「我去是因為曾○○寄更正通知書給我們，要我們去開會處理古○○的遺產，我到場時，大家已到場，當時大家沒開口，因為我們不知道這些土地的價值，不知道要說什麼，所以曾○○提議計價方式，是用其中一塊地的價格來除以七，讓七房的繼承子女來平均繼承」、「因為繼承的土地很複雜，很多持分都很小，像三百分之幾，所以我們都不想要這些土地」等語（見臺灣高雄地方法院檢察署98年度偵字第20728號偵查卷，下稱第20728號偵查卷，第91頁），綜合上開證詞以觀，可知系爭協議書所記載之買賣價金42萬元，係就全部遺產之應繼分為買賣，且因繼承土地非常複雜，有些土地與他人共有持分很小，原告及其父親古○○以外之其餘繼承人都不想要，故依代書曾○○建議，以較具代表性之○○段4187地號土地來計算全部遺產之買賣價金。
⒉又兩造分別簽訂之系爭契約書第1條約定：「甲方所有末
尾記載不動產全部出賣與乙方」等語，第2條約定：「買賣總價款議定為新臺幣肆拾貳萬元」等語，最後1頁之「不動產標示」亦載明：「土地標示：⒈高雄縣○○鎮○○段○○○○○○號。⒉高雄縣○○鎮○○段○○○○○○○號。⒊高雄縣○○鎮○○段○○○○號。⒋高雄縣○○鎮○○段○○○○號。⒌高雄縣○○鎮○○段○○○○號。⒍高雄縣○○鎮○○段○○○○號。⒎高雄縣○○鎮○○段○○○○號。⒏高雄縣○○鎮○○段○○○○號。⒐高雄縣○○鎮○○段○○○○號。⒑高雄縣○○鎮○○段○○○○號。⒒高雄縣○○鎮○○段○○○○號。⒓高雄縣○○鎮○○段○○○○號。⒔高雄縣○○鎮○○段○○○○號。⒕高雄縣○○鎮○○段○○○○號。⒖高雄縣○○鎮○○段○○○○號。⒗高雄縣○○鎮○○段○○○○號。⒘高雄縣○○鎮○○段○○○○號。⒙高雄縣○○鎮○○段○○○○○○○號。⒚高雄縣○○鎮○○段○○○○○○○號。⒛高雄縣○○鎮○○段○○○○○○○號。高雄縣○○鎮○○段○○○○○○○○號。高雄縣○○鎮○○段○○○○○○○號。高雄縣○○鎮○○段○○○○○號。高雄縣○○鎮○○段○○○○號。建物標示：未保存登記建物稅籍編號00000000000。建物門牌：高雄縣○○鎮○○街○○巷○○號。承租權：林務局屏東林區旗山事業區第44林班營造保安林。」（見旗調卷第49至76頁），可知兩造於97年
4月9日簽訂系爭協議書由原告以每房份42萬元向被告購買全部遺產之應繼分後，為確認系爭協議書執行細節，兩造再於同年4、5月就所繼承之各筆標的，簽訂系爭契約書，被告雖辯稱：簽訂系爭契約書時並無「不動產標示」部分，買賣標的僅限於○○段4187地號土地等語，然系爭契約書之「不動產標示」與前1頁之契約內容具連續性，而非另外附加之獨立頁數，且代書曾○○已證稱：以○○段4187地號土地當總價，其他土地一併包含在內，繼承人每人分得42萬等語，業如前述，況被告王古智妹、曾古富招、古富全於偵查中均自承：原告有說要用42萬元買斷所有應繼分等語（見第20728號偵查卷第93至95頁），難認被告簽訂系爭契約書時並無「不動產標示」部分，而僅以○○段4187地號土地作為買賣標的，被告上開所辯，委不足採，則兩造簽訂系爭契約書所約定之買賣標的，為該契約書所記載之「不動產標示」，亦即包含附表一、二、三所示之標的，洵堪認定。
（二）被告得否主張解除兩造間買賣契約？⒈按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用
之辭句，民法第98條定有明文。又解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解（最高法院17年上字第1118號判例參照）。
⒉被告辯稱：渠等願退還所收款項各5萬元，並再支付所收
款項相等之違約金各5萬元，每人各10萬元予原告，惟原告拒絕收受，已構成受領遲延，渠等自得依系爭契約書第13條約定，解除兩造間買賣契約云云。惟查，系爭契約書第13條約定：「甲方（即被告）違反本契約各條之一者，除退還對乙方（即原告）所收款項外，應再支付所收到款項相等金額之違約金予乙方。乙方違反本契約各條之一者，甲方得沒收乙方既付之全部金額，並不經催告解除本契約，雙方絕無異議。」該條前段係就被告違約時有關違約金之約定，後段係就原告違約時有關違約金及被告有權解除契約之約定，就該條前段文義觀之，並無被告違約時給付所收款項及違約金予原告後即取得解約權之約定，亦即，並非保留解除權之約定，該契約文字業已表示當事人真意，已無須別事探求，縱然就前後段約定為相同解釋，後段為原告違約時由被告取得解約權之約定，前段亦應係被告違約時由原告取得解約權之約定，而非被告違約時反由被告取得解約權之餘地，況依民法債務不履行相關規定，亦無債務人違約後由債務人取得解約權之相關規定，解除權之行使，應屬於不違約之一方，則被告簽訂系爭協議書及契約書後，違約不履行移轉繼承標的之義務，縱然退還所收款項並再支付所收款項相等之違約金每人各10萬元予原告，亦不得依系爭契約書第13條約定解除兩造間買賣契約，被告此部分所辯，委不足採。
（三）被告得否依民法第249條第3款規定加倍返還定金而無庸繼續履約？⒈按契約因可歸責於受定金當事人之事由，致不能履行時，
該當事人應加倍返還其所受之定金，民法第249條第3款定有明文。又契約當事人之一方，為確保其契約之履行，而交付他方之定金，依民法第249條第3款規定，除當事人另有約定外，祇於契約因可歸責於受定金當事人之事由，致不能履行時，該當事人始負加倍返還其所受定金之義務，若給付可能，而僅為遲延給付，即難謂有該條款之適用（最高法院71年台上字第2992號判例參照）。
⒉經查，被告簽訂系爭協議書及契約書後，違約不履行移轉
繼承標的之義務，乃因主觀上認為當初議定之價格過低而拒絕履約，顯然並非客觀上之給付不能，仍屬給付可能，僅為遲延給付，依前開說明，自無民法第249條第3款規定之適用，況該條款規定應屬付定金當事人對於債務不履行之受定金當事人請求加倍返還所受定金之權利，而非受定金當事人以加倍返還所受定金取得無庸繼續履約之權利，則被告辯稱：依民法第249條第3款規定加倍返還定金而無庸繼續履約云云，洵屬無據。
（四）原告依據系爭協議書及契約書，請求被告移轉如附表一、
二、三所示標的並拋棄系爭承租權，有無理由？查兩造簽訂系爭契約書所約定之買賣標的為該契約書所記載之「不動產標示」，亦即包含附表一、二、三所示之標的，且被告不得依系爭契約書第13條約定解除兩造間買賣契約，被告亦不得依民法第249條第3款規定加倍返還定金而無庸繼續履約，均已如前述，則原告自得請求被告履行系爭協議書及契約書所約定之義務。又兩造簽訂系爭協議書後，另行分別簽訂系爭契約書，其中第2條約定：「買賣總價款議定為新臺幣42萬元正。於本契約成立同時由乙方（即原告）即付新臺幣5萬元正予甲方（即被告）作為定金，甲方於當日如數收訖無訛不另立據。餘款新臺幣
37萬元整甲方同意乙方於產權移轉登記完成後5年內付清。」已變更系爭協議書所約定被告取得42萬元後始負有移轉應繼分義務之時點，應以系爭契約書之記載為準，原告既已給付被告各5萬元，自得請求被告移轉如附表一、
二、三所示之標的。再系爭契約書第8條約定：「本買賣不動產移轉登記時，關於取得不動產權利名義人，得由乙方（即原告）自由選擇或指定之」等語（見旗調卷第49至76頁），古○○亦已出具聲明書同意以配合辦理遺產協議分割方式，將高雄市○○區○○段000、000、000○0、000○00、000、000、000地號土地及門牌號碼高雄市○○區○○街○○巷○○號未保存登記建物移轉登記其名下（見本院卷第220頁），則原告請求被告將附表二、三所示土地、建物辦理移轉登記為古○○名下，同屬有據。另系爭承租權利既已出售與原告，自應由其一人向林務局為變更承租人之意思表示，惟因尚有他繼承人，故須由被告向林務局旗山事業區為拋棄承租權利之意思表示，原告此部分請求，亦屬正當。
六、綜上所述，兩造簽訂系爭契約書所約定之買賣標的為該契約書所記載之「不動產標示」，亦即包含附表一、二、三所示之標的，且被告不得依系爭契約書第13條約定解除兩造間買賣契約，被告亦不得依民法第249條第3款規定加倍返還定金而無庸繼續履約，被告應履行系爭協議書及契約書所約定之義務，從而，原告依系爭協議書及契約書之約定，請求被告應將如附表一所示之土地辦理所有權移轉登記與原告，請求被告王古智妹、古基招、曾古富招、古富雄應將如附表二所示之土地、建物，被告古富全應將如附表三所示之土地、建物，辦理移轉登記於原告指定之古○○名下，並向林務局旗山事業區為拋棄系爭承租權之意思表示，均有理由，應予准許。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提證據方法，經本院斟酌後認均不足以影響本判決結果，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。
八、結論：本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中華民國102年7月12日
民事第五庭法官秦慧君以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國102年7月15日
書記官鄭筑尹┌────────────────────────────┐│附表一：│├──┬────────────────┬────────┤│編號│繼承之標的│被告之權利範圍││││（應有部分）│├──┼────────────────┼────────┤│1│高雄市○○區○○段○○○○號土地│各1/42│├──┼────────────────┼────────┤│2│高雄市○○區○○段○○○○號土地│各1/42│├──┼────────────────┼────────┤│3│高雄市○○區○○段○○○○號土地│各1/28│├──┼────────────────┼────────┤│4│高雄市○○區○○段○○○○號土地│各1/28│├──┼────────────────┼────────┤│5│高雄市○○區○○段○○○○號土地│各1/28│└──┴────────────────┴────────┘┌────────────────────────────────────┐│附表二：│├──┬────────────────────┬────────────┤│編號│繼承之標的│被告王古智妹、古基招、曾││││古富招、古富雄之權利範圍│├──┼────────────────────┼────────────┤│1│高雄市○○區○○段○○○○○○○○○○號土地│與他人公同共有12/384│├──┼────────────────────┼────────────┤│2│高雄市○○區○○段○○○○○○○號土地│與全體共有人公同共有│├──┼────────────────────┼────────────┤│3│高雄市○○區○○段○○○○號土地│與他人公同共有1/2│├──┼────────────────────┼────────────┤│4│高雄市○○區○○段○○○○○○○○○○○○號土地│與他人公同共有1/4│├──┼────────────────────┼────────────┤│5│門牌號碼高雄市○○區○○街○○巷○○號建物│與他人公同共有1/7│├──┼────────────────────┼────────────┤│6│林務局旗山事業區第44林班承租權│與他人公同共有1/7│└──┴────────────────────┴────────────┘┌───────────────────────────────────┐│附表三：│├──┬────────────────────┬───────────┤│編號│繼承之標的│被告古富全之權利範圍│├──┼────────────────────┼───────────┤│1│高雄市○○區○○段○○○○號土地│與他人公同共有1/2│├──┼────────────────────┼───────────┤│2│高雄市○○區○○段○○○○○○○○○○○○號土地│與他人公同共有1/4│├──┼────────────────────┼───────────┤│3│門牌號碼高雄市○○區○○街○○巷○○號建物│與他人公同共有1/7│├──┼────────────────────┼───────────┤│4│林務局旗山事業區第44林班承租權│與他人公同共有1/7│└──┴────────────────────┴───────────┘