臺灣臺北地方法院93年度簡上字第301號民事判決

裁判字號：臺灣臺北地方法院93年簡上字第301號民事判決

裁判日期：民國93年09月22日

裁判案由：給付租金

臺灣臺北地方法院民事判決九十三年度簡上字第三０一號
上訴人乙○○訴訟代理人 羅子武 律師複代理人王鈞律師被上訴人甲○○訴訟代理人 王雲平 律師當事人間請求給付租金事件，上訴人對於中華民國九十二年四月十七日臺灣臺北地方法院臺北簡易庭九十一年度北簡字第一八一０四號第一審判決提起上訴，本院於九十三年九月八日言詞辯論終結，判決如下：
主文原判決關於命上訴人給付超過新臺幣壹拾陸萬伍仟陸佰壹拾柒元部分廢棄。
右開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。
其餘上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、本件被上訴人主張：其將其所有台北市○○區○○路○○○巷○弄一之三號四樓房屋出租予上訴人，兩造約定租金為新臺幣（下同）四千元，押金四千元，租期自民國八十七年三月十六日至八十七年九月十五日；租期屆滿後，上訴人竟未將系爭租賃物返還被上訴人，並繼續使用系爭房屋至九十一年五月十四日，是上訴人對於租期屆滿後之使用，自應給付相當於租金之不當得利，是上訴人承租系爭房屋之日（即八十七年三月十六日起）至九十一年五月十四日止，共計五十一個月，租金二十萬元，扣除上訴人已繳之租金三萬四千二百五十元及押租金四千元，上訴人應再給付被上訴人十六萬五千七百五十元。另依系爭契約第六條第二款「乙方（即指上訴人）於終止租約或租賃期滿不交還房屋，自終止租約或租賃期滿之翌日起，乙方應支付按房租一倍計算之違約金。」，是原告依併請求上訴人依約給付租期屆滿時未交還房屋之違約金四千元，共計十六萬九千七百五十元等語。原審判決上訴人應給付被上訴人十六萬九千七百五十元，經上訴人上訴後，求為判決：上訴駁回。
二、被上訴人則抗辯：兩造於租賃契約原約定「房屋所在地及使用範圍：台北市○○路○○○巷○弄一之三號四樓」，惟該房間因已遭他人使用，故而被上訴人另行交付上訴人於同一層樓之另一間小房間，並承諾要修繕此一小房間，並將房租調降為三千五百元，然而該房間既無窗戶，且面對兩間衛生間，環境髒亂、不堪使用、年久失修、屋頂更是漏水連連、雜物陳列，當然成為蚊蟲螞蟻滋生之場所，被上訴人顯未依民法第四百二十三條規定提出應有之租賃物。至被上訴人提出之台北市信義區調解委員會調解筆錄，乃係上訴人於租賃期間因居住該屋而患皮膚病，主動請台北市信義區調解委員會請被上訴人賠償，詎被上訴人竟僅願以一元作為賠償。又被上訴人所提之其已付租金明細表，係被上訴人單方面製作，自不足為兩造之債權債務關係依據。按本件上訴人因不堪系爭租賃物之髒亂而影響健康為由，終止契約，並已搬離系爭租處，並未再返回，況且上訴人於八十七年四月底出境，八十七年十月三日才返國，倘上訴人若仍有租賃關係，為何八十七年四月底就已出國，迄至八十七年十月三日才返國？又被上訴人如認上訴人尚欠其租賃款項，則被上訴人自可每日至上訴人租賃處請求給付款項，故可證被上訴人指訴不實等語。求為判決：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人第一審簡易之訴駁回。
三、經查，被上訴人主張其將其所有台北市○○區○○路○○○巷○弄一之三號四樓房屋出租予上訴人，兩造約定租金四千元，押金四千元，租期自民國八十七年三月十六日至八十七年九月十五日，上訴人已依約繳納押金四千元，並陸續繳納租金三萬四千二百五十元乙節，有其提出上訴人所不爭執之系爭租賃契約書（原審卷證十、十一頁）及上訴人已付租金明細表（原審卷十四頁）各一件在卷足稽，上訴人雖否認前揭已付租金明細表私文書之真正，惟就被上訴人上開主張上訴人已付租金內容則未據爭執，從而，被上訴人前開主張仍應堪信為真。本件厥有爭執者，乃㈠系爭租賃物是否未符約定使用品質？上訴人是否有給付租金義務？㈡上訴人何時返還系爭租賃物？玆述如下：
㈠、按「出租人應以合於所約定使用收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態。」民法第四百二十三條固定有明文。惟上訴人抗辯系爭租賃物不符約定使用收益，有修繕之必要云云，無非以照片三禎為據，惟被上訴人否認在卷，本院觀之上訴人提出之照片，僅見屋內堆置有書架、雜物，尚難遽憑上訴人提出之照片逕認本件租賃物有何不符約定品質之處，抑或租賃物何處有修繕之必要，此外，上訴人即未能舉證證明其指述各節為真實，上訴人所為前揭抗辯，即難謂有據。
㈡、次查，被上訴人主張上訴人自八十七年三月十六日起占用系爭租賃物，迄至九十一年五月十四日，始將系爭租賃物返還被上訴人（見原審卷四○頁暨本院九十三年六月四日答辯狀）等語，業據其出台北市信義區調解委員會調解筆錄（見原審卷第十三頁）在卷可佐；本院觀之該九十一年五月十四日筆錄，乃係上訴人提出調解聲請，上訴人在其住址欄載明「台北市○○區○○路○○○巷○弄一之三號四樓房屋」等語（即系爭租賃物），是被上訴人主張上訴人迄至九十一年五月十四日，始返還系爭租賃物乙節，即非無據。
㈢、按「租賃定有期限者，其租賃關係於期限屆滿時消滅，民法第四百五十條第一項定有明文，如無同法第四百五十一條所定視為以不定期限繼續契約情事，依同法第四百五十五條規定，承租人應於租期屆滿時返還租賃物，否則，即應負給付遲延責任。」（最高法院六十九年度台上字第四○○一號判例意旨參照）；是返還租賃物，須有交付、移轉占有之行為，且有交付不動產義務之債務人，須於債權人遲延後，始得拋棄其占有，民法第二百四十一條第一項亦定有明文。查上訴人雖謂其自其自八十七年四月底出境，即未占有系爭租賃物云云，並提出上訴人出國日期證明書為證，惟姑不論上訴人是否自斯時起即未占有系爭租賃物，惟其既未將該租賃物交付被上訴人，則揆諸前揭說明，自難謂上訴人已返還系爭租賃物予被上訴人，從而，被上訴人前開主張，即應可採。
四、綜上所述，本件被上訴人主張兩造訂立系爭租約，約定租金每月四千元，上訴人自八十七年三月十六日起即占有系爭租賃物，並於八十七年九月十五日租期屆滿後，猶未將系爭租賃物返還被上訴人，迄至九十一年五月十四日止，其占用期間達四十九又三十分之二十九個月乙節，應為可採，上訴人所辯尚無可採。從而，被上訴人依兩造間之租賃契約及不當得利之法律關係，請求上訴人給付租金及相當於租金之不當得利（即每月四千元）暨系爭契約第六條第二款約定之四千元違約金，並扣除上訴人已繳納之押金及租金，合計一十六萬五千六百一十七元，即為有理由，應予准許（計算式：4000×49＝196000，4000×29／30＝3867，196000＋3867＋0000－0000－00000＝165617），逾此所為請求，為無理由，應予駁回。原審就超過上開應准許部分，為上訴人敗訴之判決，上訴意旨就此部分指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由。至於上開應准許部分，原審判命上訴人給付，核無違誤，上訴意旨，就此部分，仍執陳詞，指摘原判決不當，求予廢棄，為無理由，應駁回其上訴。
五、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第四百三十六條之一第三項、第四百五十條、第四百四十九條第一項、第七十九條，判決如主文。
中華民國九十三年九月二十二日
民事第五庭審判長法官吳青蓉
法官林秀圓法官賴劍毅右為正本係照原本作成本判決不得上訴中華民國九十三年九月二十三日
法院書記官吳芳玉