臺灣臺中地方法院96年度簡上字第63號民事判決

裁判字號：臺灣臺中地方法院96年簡上字第63號民事判決

裁判日期：民國96年07月20日

裁判案由：返還租賃物等

臺灣臺中地方法院民事判決96年度簡上字第63號上訴人丁○○訴訟代理人 葉涵德 律師被上訴人乙○○上列當事人間請求返還租賃物等事件，上訴人對於中華民國96年1月8日本院臺中簡易庭95年度中簡字第6305號第一審判決提起上訴，本院於96年6月29日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用新臺幣肆仟肆佰柒拾元由上訴人負擔。
事實及理由
壹、被上訴人起訴主張：上訴人前向其承租坐落臺中市○區○○里○○路與東英路17街交叉處（東英路700號交叉口）即坐落臺中市○區○○段12之10、12之35、12之56、12之91、12之97地號土地上如原判決附圖所示B部分面積376平方公尺鋼造未辦保存登記之建物（下稱系爭房屋），兩造於民國94年
8月13日簽訂房屋租賃契約書，約定租賃期限自94年8月1日起至99年7月31日止，每月租金新臺幣（下同）380,000元。
詎上訴人自95年3月份起即未再繳納租金，且將系爭房屋違法轉租予第三人 蔡照明 。被上訴人乃以存證信函催告上訴人出面解決，均未獲處理。乃以起訴狀繕本送達上訴人之日為終止兩造租約之意思表示，則兩造租賃契約既已於95年9月11日終止，上訴人即應遷讓系爭房屋予被上訴人，並給付積欠被上訴人95年3月起至95年8月止，共6個月租金228,000元，暨未依約自系爭房屋搬遷之違約金100,000元；且租約終止後，上訴人仍無權占有房屋受有利益，致被上訴人受有相當租金之損害，爰主張依據租賃契約、所有物返還請求權及不當得利之法律關係，請求上訴人應將系爭房屋全部遷讓交還被上訴人，並給付上開租金、違約金及自95年9月12日起至遷讓系爭房屋之日止，按月給付被上訴人380,000元之損害金。另補稱：兩造間之系爭租賃契約已載明系爭土地為臺中市政府所有，被上訴人向臺中市政府租了40幾年，現仍協調中，土地是被上訴人與臺中市政府之間的事，與上訴人無關。又系爭房屋為被上訴人於83年間所蓋，91年11月間系爭房屋發生火災而燒燬一部，因係當時承租人 李淑惠 過失所致，故由被上訴人與李淑惠共同修建，被上訴人補助李淑惠152,000元，李淑惠後於92年5月1日起至97年4月30日止給付租金續租。又被上訴人為防小偷，不得不於95年8月12日將系爭房屋之鎖換掉，當時上訴人、蔡照明等人亦在場，上訴人也有看到被上訴人換鎖，並沒有表示異議。被上訴人雖將系爭房屋換鎖，但上訴人之物品仍置於系爭房屋之內，致被上訴人受有不能使用及出租房屋之損害，被上訴人有告知上訴人要搬東西的話隨時都可以告訴被上訴人，被上訴人也有打電話給上訴人請她搬東西，但是打很多次上訴人都不接，被上訴人也有發存證信函給上訴人等語。
貳、上訴人則以：上訴人固於94年8月13日與被上訴人簽訂系爭房屋租賃契約，惟係承租臺中市政府所有之系爭土地，因臺中市政府95年2月份發函表示上訴人侵占市政府之土地要拆除違建，上訴人始知被上訴人於90年間已無向臺中市政府承租系爭土地，且經市政府人員告知上訴人不用支付被上訴人租金，故上訴人即未繼續支付租金。又系爭房屋並非被上訴人所蓋，而係訴外人甲○○於91年間出資僱工修建，由訴外人丙○○承包鋼架、天花板、石膏等部分，訴外人戊○○承包室內裝潢、隔間部分，被上訴人原有房屋已因火災而燒燬。上訴人曾於95年7月5日將系爭房屋出租於訴外人蔡照明，約定租賃期限至95年12月4日止，每月租金70,000元，蔡照明嗣搬離系爭房屋時，被上訴人於95年8月12日即將門鎖換掉，換鎖前並未通知上訴人，上訴人亦未在場，致上訴人除音響已撤走外，仍有多項物品仍置於其內，被上訴人換鎖後，即未再占有使用系爭房屋，故系爭房屋目前已由被上訴人
占有中，上訴人未占有系爭房屋，無不當得利等語，資為抗辯。
叁、原審判決被上訴人一部勝訴一部敗訴，上訴人對於敗訴部分
不服，聲明求為廢棄原判決不利於上訴人之部分，並駁回被上訴人在第一審之訴。被上訴人則求為判決駁回上訴。
肆、本件經兩造整理並協議簡化爭點如下：
一、兩造不爭執之事項（本院採為判決之基礎）：
（一）上訴人於94年8月13日與被上訴人訂立原審卷第8至13頁之租賃契約書，租賃期間自94年8月1日至99年7月30日止，每月租金38,000元。
（二）上訴人於95年7月5日與訴外人蔡照明簽訂原審卷15至18頁之租賃契約書，租賃期間自95年7月5日起至95年12月4日止，每月租金70,000元。
二、兩造爭執之事項
（一）被上訴人是否為系爭房屋之所有權人？
（二）上訴人於94年8月13日與被上訴人訂立原審卷第8至13頁之租賃契約書，係向被上訴人承租系爭房屋或所坐落之土地等？
（三）被上訴人請求上訴人遷讓系爭房屋，並給付欠租、違約金、損害金是否有理？
伍、本院之判斷
一、查系爭房屋位於臺中市○區○○里○○路與東英路17街交叉處（東英路700號交叉口），係坐落於臺中市○區○○段12之10、12之35、12之56、12之91、12之97地號土地上，其位置如原判決附圖所示B部分、面積376平方公尺，結構為鋼造，為未辦保存登記之建物等情，業據原審會同臺中市中市中山地政事務所人員到場測量勘驗，並製有勘驗筆錄與複丈成果圖（即原判決附圖）在卷足憑（見原審卷第50至53頁），並為兩造所不爭執。
二、被上訴人主張系爭房屋為其所有之事實，業據其提出臺中市稅捐稽徵處於95年8月8日所出具之稅籍證明為證（見原審卷第14頁），上訴人所舉之證人甲○○亦到庭證稱：系爭房屋80幾年間是乙○○的，目前所有權也是乙○○的，80幾年間是 李淑慧 向乙○○承租該處的鐵皮屋經營釣蝦場及餐廳，91年11月間系爭房屋發生火災，因鋼樑等結構沒有損壞，由伊與李淑慧出錢修復天花板及隔間等，屋頂未重蓋，後來仍由伊及李淑慧繼續向乙○○承租，直到93年底丁○○與其合股，因伊之前有向丁○○借錢投資餐廳，所以丁○○來了之後就變成店內的負責人，一切財務由丁○○處理，包括向乙○○承租房屋的事務，原審卷第8到14頁之租賃契約書是丁○○向乙○○承租房屋，如果契約到期不繼續承租，依約房屋屬於乙○○所有，房屋發生火災後乙○○有減收3、4個月之租金，詳細金額是由李淑慧負責等語（見本院卷第63至65頁）。依其證述，系爭房屋於80幾年間即由被上訴人出租予訴外人李淑慧等人，於91年雖發生火災，但鋼樑等結構未受損，屋頂並未重蓋，僅由當時之承租人修復而已，且被上訴人亦有出資修復該屋，目前之所有權仍為被上訴人所有。證人丙○○亦到庭結證稱：91、92年間甲○○曾請伊去系爭房屋那邊做天花板裝潢，伊去施工的時候，鋼架已搭好了，鋼架是舊的，應該是沒有被火燒光再整修等語（見本院卷第61、62頁），亦證述當時係整修而已，並有臺中市消防局函文暨所檢送之火災後之現場照片附卷可稽（見本院卷第77至82頁）。再參酌系爭房屋於91年間發生火災，經證人甲○○及訴外人李淑慧等人修復後，如由證人甲○○等人取得所有權，證人甲○○及李淑慧豈有再繼續向被上訴人承租系爭房屋繳付租金之理？足證系爭房屋雖於91年間曾發生火災，但未燒燬，是其所有權仍屬於被上訴人所有，要無可疑。上訴人辯稱：系爭房屋係 李郁倩 於91年間出資僱工修建，由丙○○承包鋼架、天花板、石膏等部分，戊○○承包室內裝潢、隔間部分，被上訴人原有房屋已因火災而燒燬云云，自非可採。
三、被上訴人主張上訴人前向其承租系爭房屋，租賃期間自94年8月1日起至99年7月31日止，每月租金38,000元之事實，業據其提出房屋租賃契書為證（見原審卷第8至13頁）。該租賃契約書就租賃之標的已載有係「房屋」而非土地，且就使用租賃物約定：本房屋係供營業、住宅之用，並就房屋所在地及使用範圍記載：房屋在12之10市有土地部分，如政府收回，全部補償費由甲方（即被上訴人）領取，乙方（即上訴人）不得異議等語。證人甲○○係擔任該租賃契約之連帶保證人，亦證述該租賃契約是上訴人向被上訴人承租房屋，已如前述。證人甲○○嗣雖改稱：該份租賃契約是承租土地云云，惟與前揭租賃契約書之記載不符，尚難採信。準此，上訴人係向被上訴人承租系爭房屋，而非系爭房屋所坐落之基地，要無可疑。上訴人抗辯其與被上訴人簽訂上開房屋租賃契約，係承租臺中市政府所有之土地云云，無法採信。
四、被上訴人請求上訴人遷讓系爭房屋，並給付欠租、違約金、損害金是否有理，茲分述如下：
（一）按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止租約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額非達2個月之租額，不得依前項之規定終止契約，民法第440條第1、2項定有明文。本件被上訴人主張上訴人向其承租系爭房屋後，自95年3月份起即未依約繳納租金，且將系爭房屋違法轉租予訴外人蔡照明，被上訴人乃以存證信函催告上訴人出面解決，均未獲處理，乃以起訴狀繕本送達上訴人之日為終止兩造租約之意思表示等情，業據其提出上訴人與訴外人蔡照明所簽署之房屋租賃契約書、存證信函及回執等件為證（見原審卷第15至21頁），並為上訴人所不爭執，堪信被上訴人前揭主張為真實。查上訴人既自95年3月份起即無故積欠被上訴人系爭房屋之租金，且其遲付租金之總額，顯已達2月以上之租金總額，而被上訴人於95年7月11日及同年8月10日發函催告上訴人繳付積欠租金，迄今已有相當時間，然上訴人均未繳付，且上訴人爭執系爭房屋之所有權，故拒絕繳付，則揆諸上開規定說明，被上訴人自得終止系爭租約。茲被上訴人已以起訴狀繕本送達上訴人為終止租約之意思表示，而本件起訴狀繕本已於95年9月11日送達上訴人，是系爭房屋之租賃契約應已於95年9月11日終止。系爭房屋之租賃契約既經終止，上訴人占用系爭房屋自已失其正當權源。按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第455條前段、第767條前段分別定有明文。從而，被上訴人依據終止租賃契約後返還租賃物及所有物返還請求權之法律關係，請求上訴人遷讓交還系爭房屋，為有理由，應予准許。再按承租人應依約定日期，支付租金，民法第439條前段亦定有明文。查上訴人原積欠被上訴人自95年3月起至95年8月止之6個月租金計228,000，則被上訴人請求上訴人應如數清償欠租228,000元，及自起訴狀繕本送達被告翌日即95年9月12日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息計算加給法定遲延利息，於法自亦屬有據。
（二）本件兩造所簽訂之房屋租賃契約書第6條第2項約定：「乙方（即上訴人）於終止租約或租期屆滿不交還房屋，即應支付違約金100,000元整，…一切歸乙方負責支付。」，核其性質係屬約定之違約金。查上訴人於95年7月5日與訴外人蔡照明簽訂原審卷15至18頁之租賃契約書，將系爭房屋轉租予訴外人蔡照明，租賃期間自95年7月5日起至95年12月4日止，每月租金70,000元，此為兩造不爭執之事實。上訴人既將系爭房屋轉租予訴外人蔡照明，本已未直接占有使用系爭房屋。況雖被上訴人於95年8月15日將系爭房屋之鎖換掉，但上訴人自認除置於其內之音響外已搬走外，其餘物品仍置於系爭房屋內迄今仍未取回，被上訴人曾於95年7月12日及95年8月10日，先後二次通知上訴人出面處理，上訴人仍置之不理等情，此有被上訴人提出之存證信函附卷可稽（見原審卷第19、21、45頁），是上訴人並無不能取走置於系爭房屋內之物品之情事，上訴人既於租賃契約於95年9月11日終止後，迄未將置於系爭房屋內之物品取走，將房屋交還予被上訴人，被上訴人依約請求上訴人給付違約金，自屬有據。惟按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第252條定有明文。原審審酌上訴人於承租期間，給付租金情形，且上訴人現並無利用系爭房屋營業獲利，其應僅係無法律上之原因而享有免付租金之利益，被上訴人因此所受之損害非鉅等一切情事，認被上訴人主張之違約金數額100,0000元核屬過高，應減至50,000元為適當，就此部分被上訴人並未聲明不服。從而，被上訴人請求上訴人給付違約金，於50,0000元及自起訴狀繕本送達上訴人翌日即95年9月12日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息之範圍內，為有理由，應予准許。其逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。
（三）按無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條定有明文。依此規定，不當得利之請求權人得請求之範圍，應以對方所受之利益為度。而無權占有他人房屋，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例參照）。本件上訴人於租賃契約終止後，仍未取走置於其內之物品，性質上仍占用系爭房屋，致被上訴人無法使用收益，則上訴人自終止契約後之占用，自已失其正當之權源，且獲有相當於租金之不當得利，並因此致被上訴人受有無法使用收益該房屋之損害。而上訴人向被上訴人承租爭房屋，其約定之租金為每月38,000元，有系爭租賃契約書在卷可稽。從而，被上訴人依不當得利之法律關係，請求上訴人給付自租約終止之95年9月12日起至遷讓系爭房屋之日止，按月給付相當於租金之損害金38,000元，為有理由，亦應予准許。
（四）綜上所述，被上訴人請求上訴人遷讓交還系爭房屋，並給付欠租、前揭範圍內之違約金及之損害金，均為有理由，應予准許。原審就此為上訴人敗訴之判決，並依職權宣告假執行，經核於法並無不合。上訴人仍執前詞，指摘原判決不當，求予廢棄改判如上訴聲明所示，為無理由，應予駁回。
叁、結論：本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第78條，判決如主文。
中華民國96年7月20日
民事第一庭審判長法官張瑞蘭
法官卓進仕法官黃渙文正本證明與原本無異。
不得上訴。
中華民國96年7月20日
書記官