裁判字號：臺灣高等法院臺中分院100年上易字第149號民事判決
裁判日期：民國100年05月31日
裁判案由：租佃爭議
臺灣高等法院臺中分院民事判決100年度上易字第149號上訴人 林德璋 訴訟代理人 林勝義
林慧寶 林瑞福 被上訴人 陳忠孝 上列當事人間租佃爭議（無權占有）事件，上訴人對於中華民國100年2月24日臺灣彰化地方法院第一審判決（99年度訴字第1003號）提起上訴，本院於100年5月17日言詞辯論終結，茲判決如下：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：(一)兩造就伊所有彰化縣○○鄉○○段○○○○號田地之耕地三七五租約已於97年12月31日租期屆滿，伊為擴大家庭農場經營規模而依耕地三七五減租條例（下稱減租條例）第19條第2項規定申請收回自耕，業經彰化縣埔鹽鄉公所審核通過並函准收回自耕。是伊自得依民法第450條第1項、第455條末段（租賃關係）、第767條（所有權之作用），請求上訴人遷移其於系爭土地上之葡萄棚架、葡萄果樹，並將土地交還伊。而伊前應上訴人之要求，同意98年下期農作物即葡萄由上訴人收穫，俟收穫後交地，詎上訴人收穫後，迄未遷移葡萄棚架、葡萄果樹並交還土地，經彰化縣埔鹽鄉、彰化縣政府租佃調解、調處均不成立。又本件租約已告消滅，上訴人不交還土地即屬無權占有，依民法第184條規定，應負侵權行為之損害賠償責任，依行政院農業委員會農糧署公布之統計表，97年第一期彰化縣區稻作種植收穫產量為每公頃5754公斤糙米，則系爭土地每期可收穫719.25公斤糙米，一年二期共可收1438.5公斤糙米，上訴人應予賠償。再伊亦得依民法第179條規定請求上訴人返還同額之不當得利。又土地法第97條規定租金不得超過土地及建物申報總價年息百分之十，係就城市地方房屋之租金而言，與同法第110條規定地租不得超過地價百分之八者不同，且該條所稱地價係指法定地價，亦即公告現值，同條第2項亦有明文規定，因此原法院依公告現值百分之二計算相當於租金之不當得利為新台幣（下同）24,500元，於法無不合，雖然與實際收獲量或地價換算之結果相差甚鉅，但伊不予計較，而予補正據為伊請求之依據。(二)又依減租條例第19條第2項收回自耕之出租人，雖應準用同條例第17條第2項規定補償承租人，惟，上訴人並未舉證證明其有為改良土地而支出費用且改良迄今尚未失效能，自無該條例第17條第2項第1款所定「改良土地所支付之費用」可得請求補償；而同條項第2款所定「尚未收穫農作物之價額」，係指尚未收穫之「果實」，本件之果實即葡萄既經上訴人收穫完畢，自無需補償，至葡萄棚架、葡萄果樹則均非未收穫之農作物，不得請求補償。再本件租約係約定種稻，上訴人未經伊同意而改種葡萄，自不得請求補償其架設之葡萄棚架及種植之葡萄果樹。況參照83年台上字第2400號判例意旨，上開規定之補償與終止租約收回自耕並非互為對待給付，復不因尚未補償而使契約之終止不生效力。上訴人濫以上情為抗辯，自非可取。(三)又本件租約早於98年間即經終止，上訴人於98年間作物收成後不據遷移及交還土地，仍占地收益，自屬無權占地，伊據以請求移遷及交還土地，上訴人反訴請求伊予以補償，乃與本訴之訴訟標的及防禦方法不相牽連，且係意圖延滯訴訟，故依民事訴訟法第260條規定，其反訴不合法，應予駁回。況依上開說明，上訴人反訴請求補償，並無理由。等情，爰依民法第455條（即租賃關係）、第767條（即所有權之作用）、第179條等規定，提起本件訴訟，聲明求為命⒈上訴人應將系爭土地上之葡萄棚架、葡萄果樹遷移，將土地交還伊；⒉上訴人應自99年1月1日起至交還系爭土地之日止，按年給付伊24,500元（被上訴人原訴請按年給付伊1438.5公斤糙米，如無現物可交付，得按農會時價折付現金，經原審判命按年給付24,500元，而駁回被上訴人其餘之請求，被上訴人就此部分未據聲明不服，且於本院補正其請求之依據如上；又被上訴人於原審另請求上訴人應將系爭土地與上訴人所有同段599地號土地界址之田埂回復，及償還上訴人因鑑界支付之5,120元，經原審判決駁回被上訴人此部分之訴，未據聲明不服，亦已告確定）。
二、上訴人則以：(一)伊對系爭土地已經合法終止三七五租約並無意見，伊並非故意不歸還土地，惟，被上訴人既係依減租條例第19條第2項規定收回耕地，自應依同條第3項規定：「收回耕地時，準用第17條第2項規定補償承租人」，且應係於「收回耕地之同時」補償。被上訴人援引之83年台上字第2400判例謂與上開規定之補償並非互為對待給付者，係依同條例第17條第1項規定終止租約之情形，本件係以第19條終止租約，可否援引該判例，還待斟酌。若仍認本件出租人「終止租約、請求回復原狀」與承租人「依上開規定請求補償」不具對待給付關係，則伊亦得提起反訴請求補償，且此反訴並無民事訴訟法第260條所定不得提起反訴之情形，自屬合法。(二)被上訴人應補償伊減租條例第17條第2項第1款所定「承租人改良土地所支付之費用」及第2款所定「尚未收穫農作物之價額」，共109萬元。蓋系爭土地原係沙礫質地，經前手承租人即伊父長期載回土質土壤攪伴，始勉可種水稻；嗣因稻作價格不佳、不敷成本，經伊積極以肥料、農藥改良土地，並搭建葡萄棚作為必要設施，歷經多年努力，始有今日之葡萄園光景。參酌「台南縣96年期辦理農作改良物徵收補償費查估基準」所定葡萄之補償基準為「特大（11年生以上）：20萬元/株」，而伊於系爭土地上種植葡萄已近30年，共178株，據此計算之補償金已高達3560萬元，且此尚未包含葡萄棚架之補償費。故伊請求「葡萄棚架」補償費20萬元，即每1000平方公尺之工資及材料費約16萬元，系爭土地面積為1250平方公尺，共20萬元（計算式：16萬×1.25＝20萬）；「葡萄欉178株」補償費89萬元，即每株5000元，合計109萬元，應屬合理。又果實與果樹間有不可分割之關係，若葡萄樹等長年生農作物不需補償，則相關縣市政府不可能會有類似上開查估基準之徵收補償費用基準。另伊改良土地以種植葡萄時，確曾告知地主出租人，否則，伊豈會甘冒地主不同意而損失鉅額改良費用之風險？且伊種植葡萄已30年，為當地眾所周知，被上訴人豈會毫無異議？(三)又伊認本件地上物應先補償後，始處理歸還土地，伊並非惡意佔領土地而有不當得利，故應以原本三七五租約租金即稻米494台斤給付；況系爭耕地租約雖經終止，惟，系爭土地並未變更為非耕地使用，則參照最高法院88年台上字第1894號判決意旨之反面解釋，亦仍應適用減租條例所定之租金標準計算可能之不當得利數額。被上訴人於原審未曾主張依土地法第110條、以公告現值為準計算租金，原審判決逕以此計算，有違民事訴訟法之辯論主義，而有判決違法之事由；且土地法第110條係以「法定地價」計算，原審判決以「公告現值」計算，亦違反該規定。再被上訴人未說明及舉證其於本件所主張者屬何種侵權行為態樣，係何權利受損？實際受有何損害？況參諸行政院農業委員會農糧署所公告「98年度彰化縣每公頃糙米生產量」，第1、2期平均生產量各為6220、4054公斤，則換算得知系爭土地一年之糙米產量為1284.25公斤，故被上訴人主張系爭土地年生產量為1438.5公斤糙米，顯屬無據等語，資為抗辯（上訴人於原審依減租條例第19條第3項準用同條例第17條第2項之規定，提起反訴，聲明求為命被上訴人應給付伊109萬元，及自反訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5%加計遲延利息之判決，經原審法院裁定予以駁回，被上訴人不服，提起抗告，本院另以裁定駁回之）。
三、原審法院審理後，斟酌兩造之主張及攻擊防禦方法之結果，就本訴部分，認被上訴人請求上訴人應將系爭土地上之葡萄棚架、葡萄果樹遷移，將土地交還被上訴人；並自99年1月1日起至交還土地之日止，按年給付被上訴人24,500元部分係有理由，應可准許。被上訴人其餘請求則無理由，應予駁回。而為被上訴人部分勝訴、部分敗訴之判決。並依兩造之陳明酌定相當之擔保金額，分別為准予假執行及免為假執行之宣告。就反訴部分，則以反訴不合法為由，另以裁定駁回之。上訴人不服，提起上訴，聲明求為判決：(一)原判決不利於上訴人之部分及其假執行宣告均廢棄。(二)上開廢棄部分，被上訴人於第一審之訴均駁回。(三)第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。被上訴人則答辯聲明求為判決：(一)上訴駁回。(二)第一、二審訴訟費用均由上訴人負擔。
四、兩造不爭執之事項
(一)系爭土地為被上訴人所有，兩造原訂有三七五租約，最後一次登記租約期間至97年12月31日屆滿，上訴人申請續訂租約，被上訴人則以擴大農場經營規模申請收回自耕，終止租約，已經彰化縣埔鹽鄉公所於98年8月13日函覆：該所係審核核准被上訴人收回出租耕地自耕並終止租約，亦業經彰化縣政府同意備查在案。並俟補償完竣，准予出租人（即被上訴人）辦理終止租約登記等內容之行政處分確定。
(二)上訴人迄未將系爭土地交還被上訴人，且兩造就補償事宜有不同意見，迭經埔鹽鄉、彰化縣政府耕地租佃委員會依法調解、調處均不成立。
(三)系爭土地已經合法終止三七五租約（參見原審卷第113頁背面）。
五、本院之判斷：按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，並應以合於契約之返還狀態返還予出租人，分別為民法第767條前段、第455條所明定。再按，無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益；雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，故租賃關係終止後，承租人占有租賃物之原因已不存在，其無權繼續占有租賃物，所獲得相當於租金之利益，自屬不當得利，自應一併返還予出租人，民法第179條定有明文，並據最高法院著有61年度台上字第1695號判例可資遵循。查被上訴人主張系爭坐落彰化縣○○鄉○○段○○○○號，面積1250平方公尺田地為其所有，兩造就之原訂有三七五租約，最後一次登記租約期間至97年12月31日屆滿，上訴人申請續訂租約，被上訴人則以擴大農場經營規模申請收回自耕，終止租約，已經彰化縣埔鹽鄉公所於98年8月13日函覆：該所係審核核准被上訴人收回出租耕地自耕並終止租約，亦業經彰化縣政府同意備查在案，但於98年下期農作物即葡萄經上訴人收獲後，上訴人迄未交還土地，並以葡萄棚架、葡萄果樹繼續占有土地等情，有彰化縣埔鹽鄉公所98年8月
13日之行政處分函件及彰化縣政府函及檢送之彰化縣政府耕地租佃委員會調解程序筆錄、彰化縣埔鹽鄉耕地租佃委員會租佃爭議調解申請書、調解（處）程序筆錄、系爭土地租約書影本及被上訴人提出之土地謄本、地籍圖影本及現況相片等在卷可稽，復為上訴人所不爭（參原審卷第113頁背面）；是兩造就系爭土地之租賃關係業於98年間合法終止乙節，堪以認定。嗣上訴人復以被上訴人終止租約不合耕地三七五減租條例第19條之規定，主張其終止為不合法，並於99年12月3日函寄郵局匯票2,840元用以繳納租金（但經被上訴人退回），均無解該租約已經合法終止之事實及效力，自非可取。從而，被上訴人依首揭法律規定，請求上訴人將系爭土地上之葡萄棚架、葡萄果樹遷移及交還土地，自屬於法有據，應予准許。上訴人雖以被上訴人依法對伊為補償前，伊得拒絕給付等語置辯。惟按「耕地三七五租約之承租人於行政機關依耕地三七五減租條例第十九條之規定准許出租人收回耕地後拒不交還土地者，應構成無權占有，出租人得本於所有人之資格，請求承租人除去其侵害，交還土地。」（最高法院84年度台上字第1977號判決要旨參照），查本件兩造之租約既經主管之行政機關處分核准終止確定，已如上述，是向後上訴人自屬無權占用系爭土地，故被上訴人主張上訴人應將土地上之葡萄樹、葡萄棚架遷移，將土地交還予被上訴人為有理由，自屬可取。雖被上訴人收回系爭土地自耕，依耕地三七五減租條例第19條第3項亦有準用同條例第17條第2項規定補償上訴人之義務，惟衡諸此準用之17條條文用語「……終止租約時，除法律另有規定外，出租人應給與承租人左列補償……」，並非規定須補償完竣或須同時提出補償始得終止租約，且租約與補償亦非屬雙務契約，有何對待給付或得為同時履行抗辯之關係，亦有最高法院83年度台上字第2400判決要旨：「耕地三七五減租條例第十七條第二項規定之補償，與同條第一項第五款所規定之終止租約收回耕地，並非立於互為對待給付之關係，自不發生同時履行抗辯問題。」可加參照。此外，該19條與17條殆只分係差別於規定租約屆滿時與租約屆滿前得終止之情事，則既將19條之補償明定準用17條，顯然19條之補償效果於相類之情形下，自無得與17條之部分作不同解釋之理，故上訴人前述抗辯之詞，顯無得資為被上訴人不得主張請求遷移葡萄樹、葡萄棚架並交還系爭土地之合法理由，而無足採取。從而，此部分被上訴人之主張為有理由，自屬可取。次查，被上訴人主張依不當得利之法律關係求償部分，就其損害額或上訴人之不當得利額之計算，依社會一般通念，認上訴人應給付被上訴人相當於土地租金之數額容係適當。而衡諸兩造既已終止375租約，該約租額本低於市價租額，容不足再採計為租額，始可得其平。惟被上訴人原據以計算之糙米年產量或上訴人抗辯之較少產量，並未扣除人工、用藥、施肥等成本，亦非適當之基準，是以土地法第110條耕地租用額係以地價百分比為規範顯較明確，可加採酌，並以系爭土地99年1月公告土地現值為每平方公尺980元容近於市價，再以其得息百分之2為24,500元為租額，殆不傷農，亦非特薄於出租人為適當，較為可取，被上訴人嗣補正據為主張，為有理由，自應准許。綜上，原法院以被上訴人上述之訴為有理由，為上訴人敗訴之判決，判命上訴人給付，依法並無不合。上訴意旨仍執陳詞，指摘原判決為不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
據上論結：本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中華民國100年5月31日
民事第三庭審判長法官陳照德
法官曾謀貴法官朱樑以上正本係照原本作成。
不得上訴。
書記官曾煜智中華民國100年5月31日
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